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本報告是由上海易居房地產研究院精心評選出來2021年度全國房地產業的十個重大政策、重要事件、熱點市場現象。所選事件具有很強的典型性、較大的涵蓋面、突顯行業變化。同時，我們對事件背景進行簡要的描述與深入的剖析，洞察與總結事件內因與外延、意義與影響。
事件一：中央定調房地產業·促進行業良性循環
事件2021年12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。會議明確，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。2016年“930新政”以來，中央對房地產的政策基調總體偏緊，如2016年12月，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”定位，即“房住不炒”；2019年7月，中央政治局會議明確，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。因此，此次中央對房地產業的重新定調，是近五年來首個偏松的政策大基調，意義重大。若追溯過去幾年中央層面的偏松政策，則主要集中在2014-2015年。2014年10月，國務院常務會議明確，穩定住房消費。2015年3月，央行等三部門發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，明確繼續做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善性住房需求。在此次中央政治局會議前，即12月3日，銀保監會在答記者問中指出，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善型住房按揭需求。
評析此次中央政治局對房地產業的重新定調，釋放暖意，利好房地產業發展，也有助于大家更清晰預判2022年房地產的政策走向。此次政策表述有兩點重要內容。第一、購房者的合理住房需求受到肯定和支持，即包括首套房和二套房。在當前特殊的房地產行情下，改善型購房需求將享受到更好的政策保障。而圍繞商品房市場，包括土地政策、金融政策、購房政策、稅費政策等都有放松和調整的可能。第二、在房地產平穩健康發展的既有目標基礎上，此次會議提及“良性循環”的新要求。2021年全國房地產市場明顯遭遇了惡性循環的問題：銀行僵硬地執行房貸集中度政策，加速房地產行情降溫；房地產行情降溫下，房企經營壓力驟然增大；房企項目開工節奏放緩，相關風險轉嫁到購房者身上；購房者看空情緒增加，房地產市場行情繼續惡化。因此，中央此次提及“良性循環”要求，就是希望金融、土地、財稅、住建等部門積極配合，共同促進行業健康和可持續發展。此次中央政治局會議，為2022年房地產的發展明確定了總基，意義重大。不過需要提醒的是，雖然此次會議沒有提及“房住不炒”，但不意味著放任市場不管。投資投機和炒房等購房行為仍會面臨嚴管。
事件二：人大授權國務院試點·房地產稅箭已上弦
事件2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。此次試點工作明確了改革出發點，即積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展。試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。本決定授權的試點期限為五年。房地產稅試點政策受到社會各界關注。另外，今年之前已有兩次提到房地產稅試點：2021年5月，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會；10月15日，《求是》雜志發表習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富裕》，其中提到：積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。
評析房地產稅，首次出現于2013年召開的十八屆三中全會：加快房地產稅立法并適時推進改革。但其后幾年，由于此稅種關乎國計民生，立法復雜且流程長、立法推進較慢。2017年12月財政部部長肖捷曾撰文透露出是按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則。而2021年以來的三次表態，尤其是人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，標志著房地產稅推進的方式正立法先行轉為試點先行。按此態勢，國務院的試點方案與部分試點城市似乎呼之欲出，所以全社會高度關注、熱烈討論此事。此次房地產稅試點，征稅對象不包括農村房地產。關于試點地區的選擇，應包括深圳，房價高，投資需求旺盛，且為社會主義先行示范區；包括杭州，房價高，且浙江是共同富裕示范區；還有海口或三亞，甚至整個海南，自由貿易港，且是全國去房地產化的急先鋒；上海與重慶，估計會加入新試點，完善已經試點10年的房產稅。圍繞房地產稅改革，社會上也存在各類討論和分歧，如稅基、稅率和免征面積(套數)如何確定。預計2022年試點城市名單和試點方案會很快推進，其對于中國房地產市場的影響將是持久和深遠的，將顯著影響居民家庭的購房和住房持有行為，對于地方財政收入等也會產生較大的影響。
事件三：18城被住建部約談·上半年調控史上最嚴
事件今年1-7月，住建部先后約談了上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌、廣州、合肥、寧波、東莞、南通、銀川、徐州、金華、泉州、惠州共18個城市：1月26日，住建部副部長倪虹帶隊到上海、深圳等地調查監督房地產市場狀況，并聲明“解決好大城市住房突出問題”是2021年度重點任務之一。3月3日，赴杭州市、無錫市監督房地產市場穩定健康發展的長期機制，強調要毫不動搖地堅持房住不炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，要落實城市的主體責任。3月20日，赴成都和西安指導工作，并強調要保持房地產調控定力，確保實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，著力解決新市民住房突出問題。3月25日，約談了南昌。4月8日，約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5地負責人，要求切實提高政治站位，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性。7月29日，約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城負責人，指出今年上半年當地新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩。
評析自2016年年底提出“房住不炒”以來，住建部曾多次赴熱點城市調查、指導、約談房地產工作。與此前不同的是，今年住建部在約談時間節點密度、約談城市數量、約談內容上都顯著升級。從時間點來看，住建部率先抓具有風向標的一線城市為典型，然后是強二線城市，再次加強防范熱點三四線城市炒作風險。從地區分布來看，覆蓋范圍較廣，包含珠三角、長三角、京津冀等城市群核心城市及周邊重點地級市。約談這些城市的主要原因是當地房價或地價上漲過快，其中部分城市過度依賴土地財政和房地產拉動地方經濟，對抑制房地產價格的動力不足，需要國家出面落實地方政府主體責任。其中，南昌是18城中唯一不是因為房地產市場過熱而被約談的城市，借機發展都市圈的政策，南昌變相放松限購，經媒體廣泛報道后被約談。在約談內容上，“切實提高政治站位”、“切實扛起城市主體責任”等表述，充分彰顯了中央完善房地產調控長效機制的態度與決心。這表明在房地產調控“一城一策”的基礎上，住建部對地方政府抑制房價的監管力度在加強。而約談效果可謂立竿見影。相關城市都在被約談后迅速出臺針對性新政，而當地房價也陸續出現拐點。截至10月，今年所有被約談城市二手房價格已全部下跌或持平。
事件四：房價終結六年連漲·下半年樓市急速降溫
事件今年下半年，房價終結六年連漲勢頭。整體來看，房價下行經歷了一個由二手房市場向新房市場的傳導過程。2021年8月，國家統計局公布的70城二手住宅價格自2015年4月以來首次轉跌；9月，70城新建商品住宅價格自2015年5月以來也首次轉跌，標志著70城房價正式進入下跌周期。截至10月，全國已有超9成城市二手房價格下跌，超七成城市新房價格下跌。而上一次出現如此大范圍的房價下跌還是2014年7月。具體來看，部分熱點城市房價經歷了“過山車”般的轉變過程，引起社會廣泛關注。其中，深圳最為典型：今年年初深圳二手房價格一度領漲全國，然而隨著二手房指導價、嚴查購房資金等一系列調控措施的出臺，環比漲幅持續收縮，成交規模甚至斷崖式下滑，連創近十年新低；自5月二手房價格轉跌以來，連跌多月。
評析今年下半年，全國主要城市房價，僅用了3個月就從普漲轉為普跌，堪稱“速凍”。原因主要有三點：首先，今年以來中央和地方調控政策持續加碼，調控方式、力度、密度和細致度均連續多月升級，遏制了上漲勢頭；其次，下半年房地產信貸環境持續惡化，不少購房者購房成本抬升，直接極大地制約了樓市成交；最后，在房企到位資金持續承壓的情況下，部分房企為避免資金鏈斷裂，通過明顯降價促銷等方式回籠資金。回顧過去三次短周期性質的下跌，以70城新房價格為例，拐點依次出現在2008年10月、2011年10月和2014年5月，下跌時長分別經歷了5個月、8個月和12個月。其中，國際金融危機后樓市復蘇最快，是因為政府迅速做出反應，于2008年9月底放松了貨幣政策，并在次月果斷救樓市。而隨著經濟進入新常態，房地產短周期的下跌時長呈增加態勢。綜合房價數據、樓市政策和金融環境等來看，今年下半年樓市急速降溫情形類似2014年下半年；而考慮到中國經濟發展、城市化都已進入新階段，2015年以來的上漲周期長達6年之久，房地產稅試點落地等因素，預計此次房價下跌時間將超一年。建議各地因城施策，給行業健康發展留出適度的彈性空間。
事件五：上市房企暴雷不斷·困難程度近20年罕見
事件2021年，房企暴雷事件明顯增多，陸續十多家上市房企債務違約，加上之前幾年已經暴雷的房企，諸如泰禾、華夏幸福、藍光、新力控股、泛海控股、花樣年、當代置業、陽光100、恒?
大、奧園等。其中，影響最大的是恒 大事件。6月，恒 大商票事件開始發酵。7-8月份恒 大商票風波已愈演愈烈，未能按時付款給供應商，導致多地多個項目停工。8月19日，央行和銀保監會罕見約談恒 大集團。央行、銀保監會指出，恒 大集團作為房地產行業的頭部企業，必須認真落實中央關于房地產市場平穩健康發展的戰略部署，努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定；依法依規做好重大事項真實信息披露，不傳播并及時澄清不實信息。12月3日晚間，恒 大公告，無法履約一筆2.6億美元擔保。隨后，央行、銀保監會、證監會等深夜先后發聲：恒 大是個案風險，外溢影響可控。同時，廣東省人民政府立即做出反應，向其派出工作組，推進企業的風險處置工作。另外，還有些房企雖未出現公開信用違約，但經營比較困難，比如佳兆業，11月4日，部分投資人聚集深圳佳兆業總部，尋求理財產品兌付方案和解決辦法；另如陽光城等多家房企成功獲得債務展期。
評析今年以來房企暴雷量之多史上罕見，而且包括部分排名靠前的房企，更是之前所難以想象。從外部環境看：一是融資面快速收緊；二是下半年以來房產市場大降溫，房企資金回籠受阻；三是國內外評級機構不斷下調部分上市房企的評級，持續打擊投資者信心。從行業內部來看，過去幾年開發企業高杠桿、高負債的不良經營模式，不具有可持續性。企業暴雷，影響巨大。首當其沖是損害了金融機構與相關投資者利益，其次造成房企供應鏈上諸多合作方經營困難，再次房企員工投資的內部理財產品難以兌付，最后房企被迫直接或間接裁員。國家相關部門，比如央行對于房企暴雷的態度：一是要避免部分房企的風險傳染至其他房地產企業，二是要避免風險傳導至金融部門。對于多家房企暴雷現象，整個房地產開發行業應高度關注，充分認識到當前房地產行業面臨的嚴峻形勢，同時反思過去的經營模式。當前房地產行業迎來大變局，房企需要置身于大變局來思索企業的未來之路。大變局深刻影響產業定位、產業政策、產業規模、產業盈利、產業區域、市場需求、企業發展、數字化場景等領域。唯有危中尋機、不斷研究新的經營策略，才能真正尋找到房企健康發展的新空間。
事件六：22城雙集中供地新政·地市先熱后冷變化快
事件2021年2月，在自然資源部的指示下，全國22個城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙)實施住宅用地“雙集中”出讓政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數不超過三次。4月起，各城市陸續公布首批集中供地計劃；市首批集中供地市場熱度遠超預期，如重慶、深圳、廈門、杭州等市場火爆、溢價率較高。8月自然資源部對此召開會議，隨后多地緊急叫停第二批集中供地，并對土拍規則進行了升級調整，如核查房企開發資質、資金審查、限溢價率15%、搖號等；此后的第二批土拍流拍宗數和臨時撤牌宗數顯著增加，底價成交成為主旋律，土地市場快速降溫。10月開始，第三批集中供地計劃陸續公布，部分城市調整了競拍規則，降低競拍門檻，減少供地規模。如11月公布計劃的廣州，取消了限制未來新房售價、一個月內一次性付清地價等要求，掛牌前相關部門也和開發商進行了多次溝通并調整了供地結構。
評析雙集中供地是中央自2019年提出“一城一策”、“長效機制方案試點”后，22個試點城市首次統一出臺的政策。從政策初衷看，從供給端考慮，提高對地方土地供應的監管，促使地方政府土地出讓信息透明化，抑制地方政府“饑餓營銷”的動機；從需求端考慮，抬高房企資金籌措門檻，使少數大房企不能繼續利用資金優勢搶奪熱點城市的土地，降低拿地激進程度，從而控制重點城市的地價大漲，進而帶動全國大多數城市房價趨穩。從結果來看，本次政策實施效果和初衷有一定差距，不僅沒能穩定地市，反而助長房企集體非理性情緒，從首批的“集中搶地”，到第二批的“集中觀望”。第二批供地遇冷，這其中固然有房企資金緊張，樓市整體降溫的影響，但第二批升級的土拍政策，抬高了競拍門檻和拿地成本，加速了房企分化，促使行業格局發生變化，國企、央企等資金雄厚的大型房企成為拿地主角，而過往大舉拿地的民企，則出現了罕見的“躺平”現象。集中供地制度作為房地產調控長效機制的重要組成部分，為減少市場非理性情緒，改革仍需漸進式推進，政府需根據房企實際情況來調整土地的競拍規則和供應節奏，給房企留有一定的盈利空間。
事件七：多地打擊學區房炒作·教育改革勢在必行
事件 2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”。此次會議后，全國多地對于學區房的管控明顯升級。比如，8月1日，《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》明確，推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。再如，8月24日，合肥房產局發布消息稱，為切實防止以“學區房”名義炒作房價，現擴大二手住房限購范圍，暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在合肥市四所中小學學區范圍內購買二手住房。除此類政策外，2021年對于學區房的管控還體現在多地二手房參考價政策上。比如，早在2月8日，深圳市發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，發布了3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
評析中國人特別注重子女教育，學區房由于其本身與優質學校的入學資格掛勾，成為市場當中的稀缺資源，所以過去多年、在全國各地皆屬于價格漲幅最大的住宅品種，因此也就成為炒房客炒作的對象。過去相關的政策管控比較少。若不管控此類住房市場的購房秩序和價格，那么將不斷吹大房價泡沫、增加房地產市場運行風險。而從教育的角度看，這也會嚴重影響教育均衡發展和教育公平，對于教育事業的健康發展也不利。因此中央首提對學區房管控，具有積極的意義。從2021年各地學區房政策管控看，包括教師輪崗、名額分配綜合評價錄取、多校劃片、增加教育供給、嚴管教育機構、大學區制度、二手房參考價、落實限購、嚴管學區房交易秩序等內容，具有積極的意義。對于地方政府、中介機構、房東和購房者而言，要對當前的政策基調和精神有充分的認識，堅持“房住不炒”政策定位，真正促進學區房市場的平穩健康發展。從政策效果來看，受2021年一系列學區房調控政策影響，各地學區房紛紛降溫。以深圳為例，相關新聞報道顯示，深圳學區房炒作明顯減少，過去價格方面居高不下的學區房，目前降價幅度均百萬元起步，市場整體觀望氛圍也明顯變得濃厚。
事件八：浙江成為共富示范區·住宅發展更應均衡化
事件6月10日，中共中央國務院發布《關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示范區的意見》，支持鼓勵浙江先行探索高質量發展建設共同富裕示范區。目標是：到2025年，浙江省推動高質量發展建設共同富裕示范區取得明顯實質性進展。到2035年，浙江省高質量發展取得更大成就，基本實現共同富裕。6月11日，中國共產黨浙江省第十四屆委員會第九次全體會議通過《浙江高質量發展建設共同富裕示范區實施方案(2021-2025年)》，提出了包含人均GDP、人均可支配收入等具體目標。8月17日，習近平總書記主持召開中央財經委員會第十次會議，研究扎實促進共同富裕問題，研究防范化解重大金融風險、做好金融穩定發展工作問題。10月15日，習總書記在《扎實推動共同富裕》一文中基于共同富裕的角度提出房地產稅試點內容。
評析共同富裕是社會主義的本質要求。隨著我國經濟發展由快到強、全面建成小康社會，過去曾倡導一部分先富起來，未來應將促進全體人民共同富裕擺在更加重要的位置。而要實現共同富裕，必然要解決不同地區住房資產價格差距帶來的不均衡矛盾。房產是我國居民家庭財富的主要組成部分。一方面，對于擁有多套房產或高價值房產的群體，實質上占有了大量有限資源，房價上漲的同時會拉大財富差距；另一方面，我國部分地區存在住宅供應不足、供給結構不合理等問題，導致部分群體住房困難。故對于擁有多套房產或高價值房產的家庭，有必要通過房地產稅的方式調節收入。對于房價比較高、流動人口多的城市，要堅決落實“房住不炒”，并擴大保障性租賃住房供給，保障低收入群體住有所居。浙江省富裕程度較高，地區與居民之間貧富差距較小，且具有積極的改革和創新意識，便于大膽探索和及時總結提煉成功經驗和制度模式，為全國共同富裕做出示范。在此新定位下，浙江省必然選擇城市，先行進行房地產稅試點，必定包括杭州，甚至也可能包括寧波。房地產稅和其他政策一起，將形成新型調控組合拳及住房保障新模式，共同促進浙江省共同富裕示范區建設，并為全國推動共同富裕提供可復制、可推廣的成功經驗。
事件九：全國多地項目停工·消費者合法權益須維護
事件 2021年以來，多個房企陷入流動性危機，多地出現項目停工、延期交付的現象。如今年9月陷入債務危機的藍光在寧波、惠州、重慶、昆明等全國多地的項目都出現了施工停滯、工人跑路、售樓處搬空等現象；江西頭部房企新力在大本營江西的不少項目也出現了停工現象，號稱“打造75萬方生活大城”新力城已停工近8個月……類似現象在更多大型房企暴雷后，在全國多地不斷上演。無奈之下，購房者通過各地網絡問政平臺或媒體等求助，希望停工項目能盡快復工。9月27日，央行在2021年第三季度例會中首次提出了“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。9月29日，央行、銀保監會在聯合召開的座談會上再次提及“兩個維護”。10月15日，央行在第三季度金融統計數據新聞發布會上第三次強調。同時，廣東、重慶、廣州、杭州、湖州、鄂州等多地接連發布購房風險提示，內容包括核查《商品房預售許可證》，直接將支付的房款存入商品房預售款專用賬戶等。
評析2016年以來，很多大中房企靠著高杠桿、高負債、高周轉的經營模式，在房地產上升周期里，在全國瘋狂拿地，過度擴張，疏于風險防范；當遇上本輪史上最嚴厲的調控后，在市場快速降溫的沖擊下，紛紛出現了經營困難，甚至出現信用違約。受到此次房企暴雷牽連最深的就是部分買了期房卻遭遇停工的購房人，政府首先應保護購房者的合法權益，確保優先項目完工，企業如確實無能力則政府可協調地方國企接管后續建設，同時銀行也應加強融資渠道的管理。為了防范更多項目停工，已經有多地陸續出臺相關文件，重點加強對新建商品房預售行為的監管。以北京為例，北京市住建委于11月4日就修訂 《北京市商品房預售資金監督管理辦法》向社會征求意見，為進一步加強預售資金監管，新增政府接管賬戶和資金實施封閉管理等制度。此次多地多項目停工，暴露了商品房預售制度背后所潛藏的風險。長期來看，從期房銷售轉為現房銷售的制度改革是大勢所趨。
事件十：東北多地率先穩樓市·市場低迷宜因城施策
事件8月31日，長春房地產協會出臺了包括公積金組合貸款、獎勵來長就業人才購房補貼等七條鼓勵購房政策。10月10日，哈爾濱多部門發布16條救市新政，內容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等多方面，惠及購房者和房企；這是2021年全國的第一個提振房地產市場的綜合性文件，打響了“救市”第一槍。11月1日，長春市再次出新政以緩解房地產開發企業資金壓力。另外，11月中旬，有消息稱沈陽相關部門開會，意欲放松限購、限售、限貸、限價等政策，后經媒體廣泛報道后，沈陽官方出面否認。
評析本次東北地區率先對房地產調控進行松綁，主要有兩個方面的原因：一方面，從短期來看，今年全國房地產調控史上最嚴，下半年樓市出現了大幅降溫，其中東北地區更是較早進入降溫通道，房地產成交量價齊跌。國家統計局的數據顯示，東北地區商品房成交面積同比增速自今年9月開始由增轉降，10月降幅擴大至-5.4%，是全國四大地區(東部、中部、西部、東北)中唯一下降的；商品房成交均價自6月開始轉跌，10月跌幅擴大至-2.6%。另一方面，從中長期來看，東北地區面臨著較為嚴峻的人口流失現象，七普數據顯示，近10年人口減少了1101萬人，這與該地區產業轉型困難，經濟發展緩慢有關。基于此，在國家因城施策的方針下，東北地區有一定的空間出臺救市政策，這對于穩定樓市、恢復購房者信心起到一定作用。預計此輪東北政策放松，將是全國調控陸續放松的開始，但放松程度還是會因地而異的：樓市較冷、能級較低的城市，放松力度相對較大；樓市低迷程度不深，或者城市能級較高的如深圳、上海、杭州等城市，放松力度相對較小。
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