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最高院判決認定：已被業主全款購買且占有的車位，不被事后抵押權人執行
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吳志強律師|按
北京市兩高律師事務所
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裁判概述：
小區業主購買登記在開發商名下車庫中的車位，支付了全部價款、占用使用且開發商承諾在指定期限為該業主辦理針對車位的產權登記，如果此后開發商又私自將車庫整體抵押給另案債權人導致不能辦理登記，該小區業主就車庫中車位部分權益能夠排除另案享有抵押權債權人的執行。
案情摘要：
1. 小區業主杜海軍與開發商銀鷹公司簽訂《車位轉讓協議書》，購買位于該小區車庫中的案涉車位一個，杜海軍同意對該車位暫不進行產權登記，并同意18個月后領取產權證。轉讓協議簽訂當天，杜海軍支付完畢全部價款，銀鷹公司亦于次日將案涉車位交付給杜海軍占有使用。
2. 另查明，上述車庫有產權證書并登記在開發商銀鷹公司名下，但案涉車位在該車庫中，并沒有獨立的產權登記。
3. 再查明，雙方在簽訂《車位轉讓協議書》前，案涉車庫已被抵押給農行渝北支行，并辦理抵押登記。不過，在雙方簽訂完《車位轉讓協議書》后的18個月內，該抵押登記被注銷。
4. 再查明，雙方簽訂完《車位轉讓協議書》18個月后，開發商銀鷹公司并未給杜海軍辦理車位的產權登記，而是又將名下該車庫再次抵押給農行渝北支行，并辦理了抵押登記。
5. 本案審理前，重慶一中院生效判決認定農行渝北支行對案涉房產享有優先受償權，并整體保全查封案涉車庫。杜海軍向重慶一中院提出異議，該院裁定中止對案涉車位的執行。
6. 農行渝北支行訴至重慶一中院，請求繼續執行案涉車庫。一審判決駁回渝北支行訴訟請求，二審法院維持原判。最高人民法院裁定駁回農行渝北支行再審申請。
爭議焦點：
小區業主杜海軍就案涉車位享有的民事權益是否足以排除執行？
法院觀點：
依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條，查封的對象包括動產、不動產及其他財產權。本案中，執行法院查封了整個案涉車庫，案涉車位也包含在其中，因此，被查封的財產當然包括了杜海軍就案涉車位享有的權益，農行渝北支行所稱具體車位并非查封對象的主張不能成立。
案涉車庫已經整體進行了物權初始登記，預告登記制度并非是法律規定當事人必須履行的法定義務，網簽備案制度則系房屋行政主管部門為了規范商品房銷售行為而對房地產開發企業提出的管理性要求。因此，杜海軍未就案涉車位申請網簽或者預告登記，并非構成案涉車位未能辦理權屬轉移登記的原因。杜海軍與銀鷹公司簽訂《車位轉讓協議書》時的抵押曾于2016年9月1日【簽訂后的18個月內】被注銷，也就是說，協議簽訂時杜海軍忽略的權利障礙已經不復存在。而2016年9月2日新設立的抵押晚于《車位轉讓協議書》的時間。杜海軍與銀鷹公司約定協議書簽訂18個月后辦理產權證，然而銀鷹公司未履行與杜海軍的約定，用案涉車庫進行了抵押擔保，導致杜海軍未能辦理權屬轉移登記，過錯方顯然在于銀鷹公司，農行渝北支行認為杜海軍未對車位進行辦理權屬轉移登記存在過錯的主張，不能成立。
因此，杜海軍在人民法院查封案涉車庫之前訂立買賣合同，支付相應價款且已占有使用該車位，該車位未辦理過戶登記亦非其自身原因。故杜海軍對案涉車位享有的財產權益足以排除執行，農行渝北支行的再審理由不能成立。
案例索引：
最高人民法院（2019）最高法民申3916號
相關法條：
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第二條 人民法院查封、扣押、凍結被執行人的動產、不動產及其他財產權，應當作出裁定，并送達被執行人和申請執行人。
采取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當制作協助執行通知書，連同裁定書副本一并送達協助執行人。查封、扣押、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生效力。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
實務分析：
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議復議規定》”）第二十八條規定規定了未辦理過戶登記的被執行不動產買受人主張排除執行的要件。作為不動產的一種，當事人就有“獨立產權”的車庫提出執行異議的，應當可以援引前條。但是，實踐中常見的一種情形是：開發商對車庫整體進行不動產物權設立登記，分售給業主的車位卻并沒有單獨進行不動產登記，即分售的車位并沒有獨立產權。本文援引案例正是這種涉及沒有獨立產權車位相關的案外人執行異議之訴糾紛。
《九民紀要》官方釋義書中，因涉及的車位是否有獨立產權，判斷標準而有所不同：
1. 若案涉車位有獨立產權，則案外人排除執行的異議請求若想得到法院支持，其需要滿足《執行異議復議規定》第28條中的四個條件，即“查封前已簽訂有效的買賣合同+查封前已合法占用+已支付全部價款或將剩余價款交付執行+對未辦理變更登記無過錯”；
2. 若案涉車位無獨立產權，應認定案外人買受的是案涉車位的使用權，案外人的使用權權益要想被法院支持，也滿足四個條件時，即“案外人系車位所在小區業主+查封前已簽訂有效的買賣合同+查封前已合法占用+已支付全部價款或將剩余價款交付執行”。
由上可知，在案涉車位有產權時或無產權時，案外人的異議請求若要被法院支持，都需要滿足四個條件，但各自的四個條件中有一處明顯不同，即前者強調買受人“對未辦理變更登記無過錯”，后者強調買受人系“車位所在小區業主”。
本文援引案例中，案涉車位沒有獨立產權，但雙方當事人簽訂的《車位轉讓協議書》被法院認定為針對車位所有權的轉讓協議，而非針對車位使用權的轉讓協議，進而參照了《執行異議復議規定》第28條對本案進行了審理，在經審查案外人滿足第28條規定的四個條件后，支持了案外人的異議請求。
筆者看來，本文援引案例中法院的裁判思路其實與上述《九民紀要》指引觀點，并不沖突?！毒琶窦o要》中針對無獨立產權車位所提出的“新四個條件”，在筆者看來實際上是《執行異議復議規定》第28條的改造，即將“買受人對未辦理變更登記無過錯”要件改造為“買受人系車位所在小區業主”，更多的是考慮到無獨立產權車位永遠沒有辦證可能情況下，對買受人（小區業主）使用權益的保護。而本案中，雖然案涉車位也是沒有獨立產權，但是從法院查明事實來看將來是具備辦證條件的，因此適用“有獨立產權車位”的相應規則，即參照《執行異議復議規定》第28條規定審理。
此外，筆者還認為，此類案件中，在案外人系小區業主情況下，對于上述“有獨立產權車位”和“無獨立產權車位”的不同規則，可以選擇性適用。但值得注意的是，前者的保護力度比后者更高，原因在于物權期待權與使用權的不同。當然，前者規則下，案外人的舉證難度也會更高，需要對“買受人對未辦理過戶登記無過錯”進行充分證明。
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