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本周，有朋友咨詢2600多萬(wàn)購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商遲延交房?jī)赡甓啵绾纹鹪V退房，筆者回答已失權(quán)，其不解，說(shuō)：不是三年訴訟時(shí)效嗎？
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三年訴訟時(shí)效是《民法總則》的新規(guī)定，而《民法通則》規(guī)定只有兩年，很顯然，這位朋友是特意關(guān)注過(guò)時(shí)效的，但混淆了“形成權(quán)”和“請(qǐng)求權(quán)”、“解除權(quán)行使期限”和“訴訟時(shí)效期間”的區(qū)別。
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而經(jīng)與律師同行聊天，發(fā)現(xiàn)很多也是搞不清一手商品房買賣合同（本文所述合同均指新房，即一手房買賣合同）還有解除權(quán)期限一說(shuō)，因至關(guān)重要，故而撰文提醒。
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一、相關(guān)規(guī)定
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1、《合同法》第94條：
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有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
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（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
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（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
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（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
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（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
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（五）法律規(guī)定的其他情形。
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2、《合同法》第95條：
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法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。
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法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
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3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條：
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根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
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法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
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二、規(guī)定解讀
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1、《合同法》第94條第（三）項(xiàng)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行而導(dǎo)致合同解除的，需同時(shí)具備五個(gè)要件：違約方遲延履行債務(wù)、遲延履行的是主要而非次要債務(wù)、守約方必須履行催告義務(wù)、違約方催告后仍不履行，催告期限必須合理；
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2、《解釋》第15條規(guī)定了“兩類三種”期限，分別是：催告履行義務(wù)期限的三個(gè)月（第1款）、行使解除權(quán)期限的三個(gè)月或一年（第2款）；
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3、除非另有約定，購(gòu)房者催告開(kāi)發(fā)商交房或開(kāi)發(fā)商催告購(gòu)房者付款必須給足至少三個(gè)月的合理期限，只有在三個(gè)月內(nèi)仍未履行的，違約方方構(gòu)成根本違約，守約方方有權(quán)解除合同。換言之，違約方擁有三個(gè)月的延緩期，守約方不能在三個(gè)月內(nèi)解約，違約方三個(gè)月內(nèi)履行義務(wù)的，三個(gè)月外也不能解約，該期限是對(duì)《合同法》第94條第（三）項(xiàng)合理期限的具體規(guī)定；
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4、法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，解除權(quán)發(fā)生后，守約方解除權(quán)的行使期限分為兩種：一種是違約方有催告解除權(quán)人行使解除權(quán)的為三個(gè)月，從催告次日起算；另一種是違約方無(wú)催告的為一年，從解除權(quán)發(fā)生之日起算，逾期解除權(quán)消滅。該解約權(quán)行使期限是對(duì)《合同法》第95條第2款合理期限的具體規(guī)定，目的在于督促解除權(quán)人及時(shí)行使權(quán)利，盡快結(jié)束雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系不確定的狀態(tài)。
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未經(jīng)消防驗(yàn)收，房屋物租賃合同有效
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三、實(shí)踐案例
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1、韋其豪、清遠(yuǎn)市清新區(qū)偉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書
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審理法院：廣東省高級(jí)人民法院
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案號(hào)：（2017）粵民申6811號(hào)
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裁判時(shí)間：2018年12月28日
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裁判觀點(diǎn)：
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根據(jù)案涉合同約定，韋其豪應(yīng)于2014年12月14日前付清購(gòu)房余款，逾期超過(guò)60日后，出賣人有權(quán)解除合同。韋其豪一直未能付清購(gòu)房余款，2015年2月12日（60天+1年）合同約定的解除權(quán)除斥期間開(kāi)始起算，偉美公司于2016年7月13日起訴要求解除合同，已超過(guò)合同約定解除權(quán)一年的除斥期間，合同約定的解除權(quán)已經(jīng)消滅，案涉合同繼續(xù)履行。
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但是，此后韋其豪仍未繳納購(gòu)房余款，并已構(gòu)成法定的根本性違約，偉美公司在韋其豪逾期支付購(gòu)房款一年半后，發(fā)函給韋其豪，在主張余款而不得后提起本案訴訟，請(qǐng)求解除合同并獲支持，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第一款的規(guī)定。
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2、陳永、山東孔子文化創(chuàng)意有限公司商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書
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審理法院：山東省高級(jí)人民法院
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案號(hào)：（2018）魯民申3732號(hào)
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裁判時(shí)間：2018年10月16日
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裁判觀點(diǎn)：
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本案雙方所簽訂的《商品房買賣合同》約定了合同的約定解除權(quán)，即“孔子文化公司逾期交付房屋超過(guò)30日，陳永有權(quán)解除合同”，而對(duì)解除權(quán)的行使期限并未作出約定，故原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，認(rèn)為陳永應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)即2013年6月30日前行使解除權(quán)，并無(wú)不當(dāng)，該認(rèn)定有利于保護(hù)交易的穩(wěn)定性。陳永主張其可在孔子文化公司逾期交房超過(guò)30日的任何時(shí)間行使解除權(quán)，沒(méi)有法律依據(jù)。
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3、宿遷市綠潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與吳紹軍商品房銷售合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書
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審理法院：江蘇省高級(jí)人民法院
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案號(hào)：（2018）蘇民申301號(hào)
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裁判時(shí)間：2018年05月22日
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裁判觀點(diǎn)：
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吳紹軍與綠潤(rùn)公司簽訂的《協(xié)議書》及《商品房買賣合同》分別約定房屋應(yīng)于2015年7月1日前、2015年5月31日前交付，但綠潤(rùn)公司未如期向吳紹軍交付。經(jīng)吳紹軍發(fā)書面函催告，綠潤(rùn)公司仍未交付，且截止到本案一審開(kāi)庭時(shí)涉案房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，故吳紹軍有權(quán)解除合同。本案中，《協(xié)議書》及《商品房買賣合同》未約定合同解除權(quán)行使的條件及期限，綠潤(rùn)公司亦未催告過(guò)吳紹軍行使解除權(quán)，故2016年10月底之前解除權(quán)并未消滅，綠潤(rùn)公司關(guān)于吳紹軍的解除權(quán)已消滅的主張沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
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4、肖秀起、韓玉珍與韓忠福房屋買賣合同糾紛再審審查民事裁定書
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審理法院：吉林省高級(jí)人民法院
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案號(hào)：（2017）吉民申940號(hào)
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裁判時(shí)間：2017年07月20日
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裁判觀點(diǎn)：
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本案中，肖秀起、韓玉珍對(duì)應(yīng)收的房款最后一次向韓忠福催要時(shí)間為2013年一、二月間，韓忠福到敦化市公證處辦理現(xiàn)金提存的時(shí)間為2013年三月份，期間不超過(guò)3個(gè)月。韓忠福履行交付房款義務(wù)的時(shí)間并沒(méi)有明顯超出合理的履行期間（三個(gè)月），因此肖秀起、韓玉珍請(qǐng)求解除合同的主張不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)所規(guī)定的法定解除的情形。二審法院已綜合考量本案的各種因素，認(rèn)定雙方簽訂的合同不符合法定解除的情形，并無(wú)不當(dāng)。
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5、周小洪、雷民商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
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審理法院：四川省高級(jí)人民法院
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案號(hào)：（2016）川民終707號(hào)
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裁判時(shí)間：2016年10月21日
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裁判觀點(diǎn)：
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雙方《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同附件》明確約定，本案房屋約定交付期限為2014年3月31日，并有30天寬展期，寬展期內(nèi)不承擔(dān)違約責(zé)任；對(duì)于本案合同解除，雙方還明確約定解除權(quán)行使期限為30天。周小洪、雷民于2014年6月26日委托律師向立天唐人公司發(fā)出《律師函》進(jìn)行催告，催告期三個(gè)月，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定，三個(gè)月屆滿后的9月25日起，周小洪、雷民有權(quán)解除雙方合同。依照約定，周小洪、雷民應(yīng)當(dāng)在9月25日起30天內(nèi)行使解除權(quán)，將解除合同的通知送達(dá)對(duì)方，但其未及時(shí)按法律規(guī)定和合同約定行使解除權(quán)。故周小洪、雷民在本案中因立天唐人公司延遲履行要求解除合同的理由不成立。
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6、(2009)粵高法審監(jiān)民提字第145號(hào)
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審理法院：廣東省高級(jí)人民法院
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案號(hào)：（2009）粵高法審監(jiān)民提字第145號(hào)
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裁判時(shí)間：2010年05月11日
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裁判觀點(diǎn)：
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本案吳李鵬因按揭貸款未成的原因而逾期支付購(gòu)房款，鴻翔公司向吳李鵬催告后，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定，給予吳李鵬三個(gè)月的合理期限，但鴻翔公司于2005年12月23日致函給吳李鵬，要求其支付購(gòu)房款，而于同年12月28日便向深圳市羅湖區(qū)人民法院起訴請(qǐng)求解除合同，不符合上述司法解釋的規(guī)定，因此，從公平合理原則出發(fā)，應(yīng)給予吳李鵬一定的合理期限支付購(gòu)房款，若吳李鵬在合理期限內(nèi)付清購(gòu)房款的，雙方可繼續(xù)履行合同，否則，逾期付清購(gòu)房款的，則解除合同。原審依據(jù)《合同法》第九十三條的規(guī)定，判決解除吳李鵬與鴻翔公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。
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四、信榮說(shuō)：解約權(quán)需及時(shí)行使，不行使而繼續(xù)履行合同的視為放棄，失權(quán)后對(duì)方出現(xiàn)新的根本違約行為的，重新獲得解約權(quán)。
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1、法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，請(qǐng)及時(shí)行使權(quán)利。即便對(duì)方構(gòu)成根本違約，守約方也應(yīng)及時(shí)行使解約權(quán)，超過(guò)法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定行使期限，或經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，權(quán)利喪失（不再享有解約權(quán)），只能繼續(xù)履行合同；
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2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第一條的規(guī)定，訴訟時(shí)效僅適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而合同解除權(quán)系形成權(quán)，不適用訴訟時(shí)效制度，即：合同解除權(quán)的行使期限屬《合同法》第95條規(guī)定的除斥期間，不發(fā)生中止、中斷、延長(zhǎng)的問(wèn)題，屬于不變期間（基于合同解除產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，受訴訟時(shí)效的約束）；
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3、有權(quán)解除合同的當(dāng)事人繼續(xù)履行合同或者接受對(duì)方履行的，視為放棄合同解除權(quán)，不能再行以此為由解除合同；
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4、合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后，對(duì)方當(dāng)事人經(jīng)催告仍然不履行合同，守約方可以根據(jù)依照合同約定或者法律規(guī)定重新獲得合同解除權(quán)（如案例1）；
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5、二手房買賣催告和解約權(quán)不適用。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》僅規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，即新房買賣合同，不適用于二手房交易（案例見(jiàn)天津市高級(jí)人民法院2018年11月05日審結(jié)的（2018）津民申2566號(hào)“張武飛房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書”）。實(shí)踐中二手房交易的催告合理期限、解約權(quán)行使期限并無(wú)法律規(guī)定，個(gè)案法官有一定的自由裁量權(quán)（筆者曾代理案件，催告對(duì)方半個(gè)月履行，對(duì)方不履行主張解除合同，法院認(rèn)為不是合理期限判決委托人敗訴，個(gè)案被告可參照以此抗辯）；
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6、術(shù)業(yè)有專攻，各類期限復(fù)雜，非專業(yè)領(lǐng)域，即便律師也不能全部了解（如筆者對(duì)勞動(dòng)爭(zhēng)議、知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)期限就不了解），專業(yè)的人做專業(yè)的事，大宗交易，還請(qǐng)委托專業(yè)律師介入。
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