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二、不動產權屬糾紛只能由民事訴訟來解決

試行意見第二條規定，在權屬糾紛民事案件中，當事人主張房地產登記簿和權屬證書上記載的物權狀況與真實的權利狀況不一致的，可以告知當事人先行向登記機構申請更正登記、異議登記或提起行政訴訟，對錯誤登記予以更正；在錯誤登記更正期間，可裁定中止民事訴訟。此條涉及兩個法律問題：一是對不動產權屬錯誤登記的更正不應要求當事人先提起行政訴訟；二是在同時有民事訴訟和行政訴訟的情況下，不應中止民事訴訟，而應中止行政訴訟。

（一）行政訴訟無法解決不動產權屬糾紛。1984年的《森林法》、1997年建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》、1996年國家土地局《土地登記規則》，都規定登記是對相關不動產權利歸屬的確認。2007年《物權法》則第一次明確了不動產登記的物權公示功能。《不動產登記暫行條例》進一步規定，不動產登記是不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記薄的行為。

從性質和功能上看，不動產登記是行政機關基于行政管理需要所做的行政行為，只是對客觀事實或既存的權利狀態進行單純的認知，并不對申請人在民事實體法上的法律關系和享有權利作出判斷，沒有設定或剝奪權利或義務，是一種特殊的準法律行為的行政行為——物權公示行為，性質上屬于程序性行政行為，形象的說，登記機關的角色更像是一臺權利的“復印機”，而不是“打印機”。最高法院江必新副院長在2016年的一次講座中認為，登記屬于登記申請人之外的第三方行為，意思表示的成分不夠。不能因為法律將登記作為物權變動的生效要件，而錯誤地認為財產權是登記機關賦予的。

高山湖泊附近的高草，遠處有游艇和碼頭依照行政訴訟法的規定，法院可以在行政訴訟中審查行政機關登記行為的合法性。對登記機構的登記行為提起行政訴訟，并不能解決不動產權屬糾紛，除非行政訴訟附帶民事訴訟。登記機構缺乏法院的司法認定權，只能基于申請人提交的登記原因證明文件等申請材料進行審慎審查并作出登記與否的決定，對存在權屬爭議的不予登記。法院在行政訴訟中可作出撤銷、責令重新作出行政行為、履行法定職責、履行給付義務、確認違法、確認無效等判決，但都不涉及對不動產物權權屬的確定。換句話說，即使登記存在錯誤被判決撤銷，也不可就此認定該不動產物權就屬于原告。如果要明確原告享有不動產物權，除非法院作出形成判決確定不動產物權的歸屬，否則就必須向登記機構提交登記原因證明文件來證明自己享有物權有權申請登記。而確定物權歸屬的形成判決不會在行政訴訟中產生，因為依照法律規定，行政訴訟只審查行政機關行政行為的合法性。最高法院物權法司法解釋也明確在分割共有不動產或者動產等案件中作出的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，方可認定為《物權法》第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。因此試點意見用行政訴訟解決不動產權屬糾紛的解決思路是不妥當的。

風中棕櫚樹（二）先行后民的不動產權屬糾紛解決方式不符合法律規定。最高法院江必新副院長在2016年的講座中認為，要澄清和糾正實踐中涉及不動產物權因登記取得和變動的訴訟只能通過行政訴訟解決的錯誤觀念，對登記前當事人之間有權屬爭議的，應先通過行政、司法程序弄清后再申請登記。對登記后的權屬爭議，當事人不可直接針對登記機構提起行政訴訟，應先對權屬的民事爭議提起訴訟，司法機關作出維持或變更登記的判決，登記機構據此進行登記，避免當事人直接告登記機構。認為需要通過行政訴訟解決不動產權屬歸屬問題，實質上是認為當事人取得和享有不動產物權是不動產登記機構登記賦予的。為澄清這種錯誤觀點，最高法院2018年出臺物權法司法解釋，從兩個方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。民一庭庭長程新文在物權法司法解釋發布會上強調，這是為了解決實踐中出現的民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，避免當事人訟累，維護司法的權威和公信。試點意見提出在錯誤登記的更正期間可裁定中止民事訴訟，可能造成優先采用行政訴訟解決民事權屬糾紛的情況，無疑是不恰當的。

登記機構對不動產權利予以登記，在法律上即具有推定力，至少有兩項效果，一是推定登記物權應屬于登記名義人所有，其具有登記的不動產權利。二是物權變動一經登記，推定該物權變動合法存在。德國、瑞士民法典都有關于登記推定力的規定（德國民法典第891條、瑞士民法典第9371條）。登記的推定力是法定的權利推定，非依一定法律程序更正其登記前不得以反證推翻登記的推定力。試點意見維護了登記簿的效力，規定僅對房地產登記簿和權屬證書形式上的真實性進行審查，并作為定案的依據。在不動產物權糾紛民事訴訟中，人民法院應當審查當事人提供的證據是否足以推翻房地產登記簿和權屬證書記載的內容；可以通過對當事人主張的基礎性民事法律關系，如共有、析產、繼承、合伙等民事法律關系的審查，確定物權歸屬和內容。值得贊同，無疑是一大亮點。