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來源 | 法信
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今天推出房屋租賃合同糾紛的最高法院權威裁判規則22條，歡迎大家閱讀轉發。
1、合同約定的預租物沒有取得建設工程規劃許可證的，預租合同應認定無效——浙江銀泰投資有限公司訴包頭市中冶置業有限責任公司房屋租賃合同案
本案要旨：雙方當事人就尚不存在或尚未建成的房屋簽訂的租賃合同為房屋預租合同?，F行法律、行政法規、司法解釋對房屋預租合同無特別規定，在此情形下，其相關問題的認定可參照適用有關房屋租賃的規定。若合同約定的預租物沒有取得建設工程規劃許可證的，預租合同應認定無效。來源：民事審判指導與參考.總第71輯（2017.3）
2、不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的租賃人同樣享有優先購買權，侵害承租人優先購買權造成其損失的，應當承擔相應的賠償責任——李克儉訴韓延偉、邵學美房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的租賃人同樣享有優先購買權。侵害承租人優先購買權造成其損失的，應當承擔相應的賠償責任。優先購買權受到侵害的，承租人的損失系購買所承租房屋的機會利益，其經濟損失的數額應當綜合考量房屋的實際成交價與承租人知道或應當知道其優先購買權受到侵害時，該房屋的市場價之間的差價損失、租賃期限的長短、購買機會的大小、承租人如參與購買形成的競價可能等因素予以確定。
案號：（2016）魯01民終4094號
來源：人民法院案例選.總第124輯（2018.6）
3、租賃房屋未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定建設，應確認租賃合同無效——中交海西投資有限公司訴上海置亞實業有限公司、中國人民解放軍93792部隊等房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：在房屋租賃合同糾紛中，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，如果租賃房屋未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設，則應確認租賃合同無效。合同無效后，根據《合同法》第五十八條的規定，承租人應負返還租賃物的義務，但若承租人與出租人之間僅存在形式上的交接，從未實際占有使用租賃物，租賃物一直由其他主體占有使用，且出租人對此明知，則不應判決承租人負擔返還租賃物的義務。
案號：（2014）一中民初字7988號
來源：人民法院案例選.總第121輯（2018.3）
4、長期且租賃目的明確的租賃合同中，約定租期未滿一方終止合同應提前告知對方并支付違約金的，該條款系違約條款，而非任意解除權條款——聯豐（廈門）房地產開發有限公司訴駱華蓉房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：租賃合同中約定租賃期未滿合同一方單方終止合同，應提前告知對方并支付違約金，該條款是否視為賦予合同一方任意解除權，應根據履約本意、違約責任具體約定等客觀情況予以具體分析。若是長期租約且租賃目的明確，應認定該條款約定應系對合同履行中違約責任的約定，并非賦予雙方任意解除合同的權利。
案號：（2016）閩02民終字3323號
來源：人民法院案例選案例.總第115輯（2017.9）
5、法院應結合合同的履行事實、日常經驗法則、市場交易主體行為習慣等判斷締約雙方是否存在惡意串通——寧波市北侖區農村信用合作聯社柴橋信用社訴寧波市北侖鑫盛達箱柜廠、寧波博森汽配工貿有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：第三人主張雙方當事人簽訂的合同存在損害其利益的事實，而應被認定合同無效的，由該第三人承擔舉證責任。人民法院應結合合同簽訂后的履行事實、日常生活經驗法則、市場交易主體的行為習慣等來判斷締約雙方是否存在惡意串通，從而認定合同的效力。
案號：（2015）浙民申字第2999號
來源：人民法院案例選.總第110輯（2017.4）
6、承租在建工程的承租人，不得以房屋未經竣工備案為由，主張房屋交付不合格，要求解除合同——李宏斌訴廖文進房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：消防備案包含設計備案與竣工備案，竣工備案可以在裝修完成后投入使用前一并進行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未經竣工備案為由，主張房屋交付不合格，要求解除合同。
案號：（2014）廈民終字第2883號
來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）
7、公產房原承租人在承租期內死亡，其同居一處、共同生活同戶籍兩年以上的家庭成員可以申請住房租賃過戶——王淑姮訴張潔、第三人天津市宗教房產公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：公產房承租人在承租期內死亡，其同居一處、共同生活同戶籍兩年以上的家庭成員，可以申請住房租賃過戶。住房租賃過戶按其家庭成員中配偶、子女、其他親屬的順序，并征得家庭成員同意后方可辦理；對于申請住房租賃過戶達不成協議的，法院可以根據案件具體情況確定某一家庭成員享有承租權，但需給其他家庭成員適當的經濟補償。夫妻雙方對公產承租權權屬難以確認的，由主張權利的一方負舉證責任。當事人舉不出有力證據，人民法院又無法查實的，可以參照《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第七條的規定，由夫妻雙方共同享有承租權。
案號：（2012）一中民一終字第555號
來源：人民法院案例選.總第87輯（2014.1）
8、租賃合同中“同時租用、同時終止”條款是對合同解除的約定——寧波市鄞州永南服飾有限公司訴寧波市鄞州萬嘉工藝品有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：兩份約定租賃期限相同的合同主體并不必然成為履行該約定條款的共同體，應當根據合同相對性原則判斷三個主體之間簽訂的兩份合同是兩個存在一定聯系的獨立合同還是三方合同?！巴瑫r租用、同時終止”條款實則是對合同解除的約定，一份合同的提前終止導致另一份合同解除條件的成就，享有解除權一方有權行使解除合同。
案號：（2012）浙甬民二終字第221號
來源：人民法院案例選.總第86輯（2013.4）
9、承租人優先購買權被侵害的應以爭議時房屋市場價格與實際售價差額確定賠償額——上海遠大學習廣場教育科技有限公司訴上海泰潤房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：出租人侵害承租人優先購買權的，應當承擔賠償責任。承租人請求損害賠償時，應以爭議發生時系爭房屋市場價格與房屋實際售價間的差額作為賠償基準。
案號：（2009）楊民四（民）初字第3177號
來源：人民法院案例選.總第82輯（2012.4）
10、違法建筑租賃合同無效不應給付免租期內占有使用費——揚州富爾億塑膠有限公司與揚州心致賓館用品有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：我國法律對違法建筑租賃合同的效力作出了否定性評價，但合同中關于處分違法建筑占有利益的約定，特別是對免租期限的合意，系出租人在意思自治的范疇內對自身權利的處分，在確定給付占有使用費的起止期限時仍應參照適用。以違法建筑為標的物訂立租賃合同，出租人不得因其違法行為或自身過錯反從中受益，善意合同相對人也不應由此而承擔超過其預期的義務，因此合同無效后，對于出租人請求給付免租期內占有使用費的主張，法院不應予以支持。
案號：（2016）蘇10民終2821號
來源：人民司法·案例2018.11
11、當事人一方違約，另一方亦因違反合同的附隨義務而具有過錯的，應當由雙方共同承擔由此產生的風險和造成的損失——江蘇溧水民豐村鎮銀行有限責任公司訴南京佳客至科技實業有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：當事人不僅應當適當履行自己的合同債務，而且基于誠實信用原則的要求，在必要的限度內，應協助相對人履行債務。根據合同正義原則的要求，應當合理配置合同的附隨義務。在當事人一方存在違約行為，另一方亦因違反合同的附隨義務而具有過錯的情況下，由此產生的風險和造成的損失，應當由雙方共同承擔。
案號：（2016）蘇01民終8733號
來源：人民司法·案例2018.5
12、約定的違約金過分高于造成的損失的，由主張過分高于損失的當事人承擔舉證責任——林毓東訴漳浦金浦醫院房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：合同法對違約金的規定側重違約金的補償性，同時有限地承認違約金的懲罰性。約定的違約金過分高于造成的損失的，應由主張過分高于損失的一方當事人承擔舉證責任，可以請求人民法院或者仲裁機構進行合理調整予以適當減少。對于金錢給付類違約金過高的調整幅度，應以年利率的24%再上浮30%為標準適當減少為宜。
案號：（2015）漳民終字第1651號
來源：人民司法·案例 2017.2
13、明知發起人為設立公司以自己名義簽訂合同的合同相對人應向公司追責——中房集團成都房地產開發有限公司訴張之洲、成都市時代經典餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：公司發起人為設立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人是否享有主張發起人或公司承擔責任的選擇權，應取決于其簽訂合同時是否知曉發起人是為設立公司而簽訂合同。如果合同相對人在簽訂合同時明知這一情況，公司設立后實際享有了合同權利并履行了合同義務，則合同相對人不具有選擇權，應由公司向合同相對人承擔責任。
案號：（2015）川民終字第579號
來源：人民司法·案例2016.5
14、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物毀損的，應當賠償出租人租賃物的損失——王紅琴訴江蘇冠宇機械設備制造有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物毀損的，應當賠償出租人租賃物的損失。承租人因違約造成租賃物毀損，影響出租人將租賃物正常對外出租的，承租人應當賠償出租人相應的租金損失，但出租人對因其自身原因導致擴大的租金損失應承擔相應的不利益，即出租人的賠償權利范圍受到合同法第一百一十九條規定的減損規則的規制。
案號：（2014）儀新民初字第0424號
來源：人民司法·案例2015.24
15、特殊身份關系可排除優先購買權的行使——上海曼登實業有限公司訴上海立地房地產有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：優先購買權具有法定性，在賦予承租人優先購買權的同時，也應保障出租人的合法權益，而并非犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。出租人基于特殊身份關系以低于市場價格出賣租賃房屋，而離開該特殊身份關系，出租人則不愿出售房屋的，此時的承租人不符合法律規定的同等條件的要求，承租人一般不能行使優先購買權。
案號：（2015）滬一中民二（民）終字第98號
來源：人民司法·案例2015.22
16、破產清算組可收回職工居住的非住宅公房——重慶磷肥廠清算組訴李永玲房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：企業破產清算時，職工居住的公有住房應根據房改政策出售給職工。對于企業臨時安排給職工居住的非住宅辦公樓，其雖具有保障職工居住權的功能，但因不具備房改出售條件，職工無權按照房改政策購買，破產清算組可以收回房屋自行處置。
案號：（2013）渝五中法民終字第02817號
來源：人民司法·案例2015.20
17、租賃合同因征收終止，承租人無權分割補償款——重慶市江津區展碩慰商貿有限公司訴廖祖興租賃合同糾紛案
本案要旨：租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，其征收補償對象是房屋所有權人，承租人并非征收補償的對象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補償款項的，人民法院不能根據征收補償協議以征收補償項目名稱來確定具體補償款項是否給予承租人的，應根據雙方合同約定，并依據合同法的基本原則和有關規定，按租賃合同糾紛予以裁判。
案號：（2014）渝五中法民終字第00785號
來源：人民司法·案例2015.8
18、農村違法建筑物租賃合同無效但收益權受保護——王昌平與田錫海違法建筑物租賃合同糾紛上訴案
本案要旨：用地單位租賃農村集體經濟組織土地，在未繳納稅費和未履行耕地補平義務的情況下，修建違法建筑物向第三人出租的，建筑物租賃合同無效。但基于誠實信用原則，為維護交易穩定、實現社會資源有效配置，用地單位對違法建筑的占有收益權利受法律保護，承租方亦應支付占有使用費。
案號：（2013）渝五中法民終字第02602號
來源：人民司法·案例2014.10
19、因出租人原因解除房屋租賃合同的，形成附合的裝飾裝修添附物殘值賠償仍應以現實添附物殘值價值賠償承租人——成都優高投資有限公司訴成都大業國際投資股份有限公司、成都大業物業管理有限責任公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：出租人違反先合同義務，租賃合同仍有有效空間，出租人因締約過失不能繼續履行合同義務，承租人主張承擔合同違約責任的，應予支持。因出租人原因解除房屋租賃合同后，其形成附合的裝飾裝修添附物殘值賠償，仍然應當適用合同相對性原則，以現實添附物殘值價值賠償承租人，無論該裝飾裝修是否為次承租人添附。
案號：（2014）川民終字第555號
來源：人民司法·案例2015.10
20、承租人違約將房屋給他人使用，出租人強行收回租賃物并造成承租人損失，該自助行為不是自力救濟——上海真維斯服飾有限公司與魏長遠租賃合同糾紛上訴案
本案要旨：承租人未經同意將租賃房屋給他人使用構成違約時，出租人應依法或依約行使權利救濟。出租人強行收回租賃物并造成承租人財產損失時，其自助行為不應被認定為自力救濟行為，應就此承擔賠償責任。
案號：（2011）浙杭民再字第11號
來源：人民司法·案例2013.24
21、以將來確定可發生之事作為解除租賃條件的視為對租賃期限作出了明確約定——嚴某與李某等房屋租賃糾紛上訴案
本案要旨：不定期租賃制度的設立，系為了避免租賃關系處于不確定狀態，導致當事人利益受損，從而賦予合同當事人以隨時解除權。在審判實踐中，當合同雙方當事人以未來確定可發生的事實作為租賃關系解除的條件時，應視作雙方對租賃期限給予了明確約定。
案號：（2013）滬一中民二（民）終字第249號
來源：人民司法·案例2013.20
22、未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同相對無效，經補正可以認定為有效——趙軍輝訴浙江現代商貿物流發展有限公司房屋租賃合同糾紛案
本案要旨：依據合同法理論及相關立法精神，依法必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同，因違反標的需確定、可能和合法的合同有效要件之規定，應當認定合同相對無效。但在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格，租賃標的物符合法律規定，無效合同經過補正已變為有效，且效力具有溯及力，自合同成立時發生效力。
案號：（2011）浙杭民終字第114號
來源：人民司法·案例2012.16
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