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【審判規則】?
1.購房者對法院強制執行其購買的房屋提出異議，并提供相關證據證明其在房屋被查封前已交付購房款，但購房者與房屋出售者之間簽訂的購房合同存在諸多矛盾，且不符合邏輯與日常生活經驗。根據現有證據材料亦無法認定購房者在法院將房屋查封前已支付購房款，故其對房屋不享有優先居住權，在法院查封房屋后對該房屋的占有屬惡意占有。因此，購房者惡意占有不得對抗法院生效判決確定的權利人的查封申請及法院的強制執行。
2.房開商在出售房屋時，未取得商品房預售許可證明，直至案件起訴仍未取得商品房預售許可證明，故其與購房者所簽訂的商品房買賣合同無效，不受法律保護，產生的風險由購房者自行承擔。法院生效判決確定的房開商債權人有權依據法院生效判決要求房開商承擔償還債務的義務，在房開商不履行該義務時，有權申請強制執行房開商所出售的上述房屋，購房者無權對此進行干涉，亦無權提起案外人執行異議。　
【關 鍵 詞】
民事　申請執行人執行異議之訴　購房者　強制執行　查封　購房款　邏輯　生活經驗　優先居住權　惡意占有　商品房預售許可證
【基本案情】
孫X濤與軒宇公司（吉林市軒宇房地產開發有限責任公司）簽訂商品房買賣合同，購買了涉案房屋。在合同買受人處寫明了孫X濤及其身份證號碼，但未注明地址和聯系電話。所購商品房的基本情況為本合同第一條規定的項目中的第3【幢】【座】20號網點東數第6個號房，建筑面積為25.11平方米，每平方米4 200元，總金額105 462元。對面積確認及面積差異處理、付款方式及期限、買受人逾期付款的違約責任等未作約定。支付期限約定，出賣人交付的房屋應當經驗收、綜合驗收、分期綜合驗收合格，且取得商品房住宅交付使用批準文件。交接載明，出賣人在商品房達到交付使用的條件后，應以書面方式通知買受人辦理交付手續，且在進行驗收交接時出示相應的證明文件、簽署房屋交接單。買受人在出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全時有權拒絕交接，且由出賣人承擔由此產生的延期交房責任。此外，出賣人對其銷售商品房無產權糾紛和債權債務糾紛承擔保證責任，因其原因致該房屋無法辦理產權登記或產生債權債務糾紛的，由其承擔全部責任。孫X濤主張該合同尾部買受人簽字欄處的孫X濤簽名系其妻子代簽。孫X濤支付網店價款的收據上小寫金額為“105 462元”，大寫數額為“壹拾萬零伍仟”，收據上財會主管、記賬、出納、審核、經辦欄等皆為空白。落款年月日未填寫，軒宇公司的公章未加蓋在左下角的“單位蓋章”處，而加蓋在中部偏右處。
2007年10月10日，華X名以軒宇公司為被告，訴至法院。
審理法院應華X名的申請，將包括涉案房屋在內軒宇公司開發的二十三套住宅、八套網點、十二套車庫予以查封。至2007年10月12日，涉案房屋并未進駐人員，孫X濤亦未取得涉案房屋的鑰匙。
【爭議焦點】
購房者與出售者簽訂購房合同，且支付了購房款的，能否對法院查封該房屋提出異議。
【審判結果】
一審法院裁定：查封涉案房屋。
一審法院判決：軒宇公司給付華X名837 210元及利息損失。
華X名在判決生效后，申請強制執行。
孫X濤以涉案房屋由其購買，不應對其強制執行為由，按照審判監督程序，提出執行異議稱：原判決認定對執行予以許可，但無執行標的系軒宇公司所有的證據，華X名僅在訴訟階段申請對涉案房屋的財產保全。本人已依法占有涉案房屋，應適用物權法占有保護的條款，而不應適用民事訴訟保全和執行條款，依法不得強制執行。原判適用法律錯誤，混淆了法律關系，未對華X名是否具有對抗本人的權利進行審查。故請求駁回華X名許可執行訟爭網點的訴訟請求。
華X名辯稱：孫X濤的再審申請理由不能成立，應予駁回。
再審法院裁定：駁回孫X濤的再審申請。
【審判規則評析】
1.執行異議之訴根據當事人主體不同，分為兩種，一種是債務人異議之訴，指債務人對于執行名義所載的請求，主張有足以排除執行實體法事由，而請求法院以判決宣告該執行名義不準強制執行；另一種是第三人異議之訴，是指第三人就執行標的物是足以排除執行的實體權利，請求法院以判決宣告不準就該標的物強制執行。其中，第三人提出執行異議之訴的條件有：第一，提出異議的人應是本案當事人之外的第三人；第二，執行異議應針對執行標的提出，且法院對執行標的處理對其生產生活造成影響；第三，執行異議應在執行過程中提出；第四，對所提出的異議能提供證據證明，且證據需形成完整的證據鏈。此外，在房屋買賣糾紛中，購買者不能提供證據證明其已經向出售者交付房款，未獲得房屋的居住權而占有房屋，在法院對該房屋進行查封后，購買者仍占有該房屋，屬于無權占有。購房者需要證明自身已經向出售者交付購房款并實際占有房屋的，才可以作為第三人對于出售者有關的執行活動提出異議。綜上，當法院依據權利人的申請，對被申請執行人的房屋進行查封時，購房者針對該房屋以第三人身份提出執行異議，但提供的證據不能證明其系上述房屋的權利所有者，且未實際占有該房屋，在法院查封該房屋后，占有房屋的行為屬于惡意占有，不得以此為由對法院強制執行房屋的行為提出執行異議。
本案中，孫X濤與軒宇公司所簽訂的購房合同尾部的簽名系其妻子代簽，在簽名下未注明年月日，且合同存在多處空白，對多項事宜未作約定。支票的主體并非孫X濤，而是公司。而且孫X濤使用支票提取現金的時間與其主張交付購房款的時間相差較遠，與常理不符。孫X濤僅收到收據，卻無正式發票，不符合交易原則，收據又存在多處瑕疵。從邏輯推理及日常生活經驗進行推斷，可以認定孫X濤在法院對涉案房屋進行查封前，并未交付購房款。此外，孫X濤在涉案房屋被查封前，并未入住涉案房屋，故不享有優先居住權，因其未交付購房款，故在涉案房屋被查封后對房屋的占有屬惡意占有。綜上，孫X濤對涉案房屋的惡意占有不能對抗華X名的查封申請及法院的強制執行。
2.依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條的規定：商品房預售，應當符合包括“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”在內的多個條件。此外，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！睋?，房屋出售者未取得商品房預售許可證明，且起訴前仍未取得預售許可證明的，其與購房者所簽訂的商品房預售合同無效。無效合同自始無效，不受法律保護，合同風險亦只能由購房者自行承擔。
本案中，軒宇公司在與孫X濤簽訂商品房買賣合同時，并未取得商品房預售許可證明，直至起訴，仍未取得商品房預售許可證明，故軒宇公司與孫X濤所簽訂的商品房買賣合同無效，不受法律保護。因該無效合同產生的合同風險只能由孫X濤自行承擔。華X名是另案法院所確定的軒宇公司合法債權人，享有向軒宇公司主張債權的權利。故在軒宇公司不履行法院生效判決確定的給付錢款義務時，有權申請強制執行涉案房屋，孫X濤無權對此進行干涉，也無權提起執行異議。
【適用法律】
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 當事人的申請符合下列情形之一的，人民法院應當再審：
（一）有新的證據，足以推翻原判決、裁定的；
（二）原判決、裁定認定的基本事實缺乏證據證明的；
（三）原判決、裁定認定事實的主要證據是偽造的；
（四）原判決、裁定認定事實的主要證據未經質證的；
（五）對審理案件需要的主要證據，當事人因客觀原因不能自行收集，書面申請人民法院調查收集，人民法院未調查收集的；
（六）原判決、裁定適用法律確有錯誤的；
（七）審判組織的組成不合法或者依法應當回避的審判人員沒有回避的；
（八）無訴訟行為能力人未經法定代理人代為訴訟或者應當參加訴訟的當事人，因不能歸責于本人或者其訴訟代理人的事由，未參加訴訟的；
（九）違反法律規定，剝奪當事人辯論權利的；
（十）未經傳票傳喚，缺席判決的；
（十一）原判決、裁定遺漏或者超出訴訟請求的；
（十二）據以作出原判決、裁定的法律文書被撤銷或者變更的；
（十三）審判人員審理該案件時有貪污受賄，徇私舞弊，枉法裁判行為的。
第二百零四條 人民法院應當自收到再審申請書之日起三個月內審查，符合本法規定的，裁定再審；不符合本法規定的，裁定駁回申請。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準。
因當事人申請裁定再審的案件由中級人民法院以上的人民法院審理，但當事人依照本法第一百九十九條的規定選擇向基層人民法院申請再審的除外。最高人民法院、高級人民法院裁定再審的案件，由本院再審或者交其他人民法院再審，也可以交原審人民法院再審。
"〖法規標題〗最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 〖發布日期〗2003.04.28" 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第八條 訴訟過程中，一方當事人對另一方當事人陳述的案件事實明確表示承認的，另一方當事人無需舉證。但涉及身分關系的案件除外。
對一方當事人陳述的事實，另一方當事人既未表示承認也未否認，經審判人員充分說明并詢問后，其仍不明確表示肯定或者否定的，視為對該項事實的承認。
當事人委托代理人參加訴訟的，代理人的承認視為當事人的承認。但未經特別授權的代理人對事實的承認直接導致承認對方訴訟請求的除外；當事人在場但對其代理人的承認不作否認表示的，視為當事人的承認。
當事人在法庭辯論終結前撤回承認并經對方當事人同意，或者有充分證據證明其承認行為是在受脅迫或者重大誤解情況下作出且與事實不符的，不能免除對方當事人的舉證責任。
第六十四條 審判人員應當依照法定程序，全面、客觀地審核證據，依據法律的規定，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和日常生活經驗，對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷，并公開判斷的理由和結果。
【法律文書】
民事起訴狀 民事一審裁定書 民事一審判決書 強制執行申請書 民事執行監督申請書 民事答辯狀 民事再審裁定書
【效力與沖突規避】
指導性案例　有效　參照適用
【釋評匯注】
案法院在執行過程中，經常會遇到案外人對執行標的提出執行異議的情形，對案外人的此項主張，除審查其資格、提起異議的程序性事項外，最重要的就是對其提交的證據進行審查，證據的運用貫穿于訴訟程序的整個過程，執行程序也是如此。執行實踐中，對案外人執行異議之對證據審查與認定，應遵循以下幾點：（一）應嚴格依照《中華人民共和國民事訴訟法》及最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》的有關規定進行。（二）對案外人提供的證據有疑問的，可召集有關單位或個人包括案件當事人進行辯認、質證。（三）因客觀情況案外人不能直接舉證的，執行人員應當根據案外人提供的證據線索進行調查，必要時，可自行調查取證。（四）證據需客觀真實存在，并相互之間存在關聯性，能相互印證。必要時，應召集案件當事人或者有關單位和個人對案外人提供的證據進行認證或質證。
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華X名與孫X濤、吉林市軒宇房地產開發有限責任公司申請執行人執行異議之訴案
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【案例信息】
【中 法 碼】執行法·執行措施·金錢債權的執行·對不動產的執行·查封 (P07010201)
【案??? 號】 (2013)民申字第675號
【案??? 由】 申請執行人執行異議之訴
【判決日期】 2013年10月18日
【權威公布】 《最高人民法院公報》2014年第5期(總第211期)公布
【檢 索 碼】 K36+10423++++++++0513B
【審理法院】 最高人民法院
【審級程序】 再審程序
【審理法官】 楊永清 汪國獻 楊卓
【申請再審人】 孫X濤（原審被告、二審上訴人）
【被申請再審人】 華X名（原審原告、二審被上訴人） 吉林市軒宇房地產開發有限責任公司（原審被告）
【申請再審人代理人】 王冬梅（吉林明達偉業律師事務所）
【被申請再審人代理人】 王文軍（吉林北國律師事務所）
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【裁判文書原文】? (如使用請核對裁判文書原件內容)
《民事裁定書》
再審申請人（原審被告、二審上訴人）：孫X濤。
委托代理人：王冬梅，吉林明達偉業律師事務所律師。
被申請再審人（原審原告、二審被上訴人）：華X名。
委托代理人：王文軍，吉林北國律師事務所律師。
被申請再審人（原審被告）：吉林市軒宇房地產開發有限責任公司。
法定代表人：池鐵吉，該公司董事長。
再審申請人孫X濤因與被申請人華X名、吉林市軒宇房地產開發有限責任公司（以下簡稱軒宇公司）申請執行人執行異議之訴糾紛一案，不服吉林省高級人民法院（2012）吉民一終字第13號民事判決，向本院提出再審申請。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
再審申請人孫X濤再審申請稱：（一）原判決認定許可執行，但沒有執行標的確屬被執行人軒宇公司這一基本事實的證據。華X名只不過是在訴訟階段對孫X濤占有的網點申請了訴訟財產保全。（二）孫X濤對訟爭網點依法占有，應準用物權法占有保護條款，而非民事訴訟保全和執行條款，依法不得強制執行。華X名對軒宇公司享有的是債權。孫X濤與軒宇公司于2006年3月2日簽訂商品房買賣合同，當日支付全部價款后，2006年底就進戶，開始占有使用網點。（三）原判決適用法律錯誤。原判決認定孫X濤對訟爭網點沒有占有，是機械的理解，僅僅憑保全時那個時點孫X濤不在訟爭網點就認定其沒有占有是在開法律玩笑。(四)原判決混淆法律關系。一審時查保全措施，二審時審判重點放在孫X濤是否善意取得上，就是不審華X名能否具有對抗孫X濤的權利，是否可繼續執行。孫X濤作為消費者依法對訟爭網點享有的是一種居住的優先權，只要查明其沒有與軒宇公司串通損害軒宇公司的債權人即華X名的合法利益，即應支持其抗辯，駁回華X名許可執行訟爭網點的訴訟請求。孫X濤依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。
被申請人華X名答辯稱，孫X濤的再審申請理由不能成立，請求予以駁回。
本院審查查明和確認以下事實：孫X濤與軒宇公司簽訂的商品房買賣合同，在合同雙方當事人一欄，買受人寫明是孫X濤，還寫明了身份證號碼，但地址和聯系電話一欄空白；第三條，所購商品房的基本情況載明，“買受人購買的商品房（以下簡稱商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的第3【幢】【座】20號網點東數第6個號房”，建筑面積25.11平方米；第四條，計價方式與價款寫明，每平方米4200元，總金額105462元；第五條，面積確認及面積差異處理，空白；第六條，付款方式及期限，空白；第七條，買受人逾期付款的違約責任，空白；第八條，支付期限約定，出賣人應當將具備下列條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經驗收合格。2.該商品房經綜合驗收合格。3.該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件?？瞻祝坏诰艞l，出賣人逾期交房的違約責任，空白；第十條，規劃、設計變更的約定，空白；第十一條，交接載明，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔?？瞻?；第十二條載明，出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任?？瞻?；第十三條，出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任，空白；第十四條，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾，空白；第十五條關于產權登記的約定，空白；第十六條，保修責任，空白；第十九條，雙方爭議是通過仲裁還是訴訟解決，空白；第二十二條，本合同連同附件一式多少份，空白。在合同尾部，買受人簽字欄寫明孫X濤。本院詢問時孫X濤陳述，該簽字是其妻代簽。買受人欄年月日，空白。
孫X濤舉出的證明其已經全部支付網點價款的收據上的大小寫數額不一致。小寫的數額是合同金額“105462”元，大寫的數額是“壹拾萬零伍仟”，后面沒有“肆佰陸拾貳元整”；收據上的財會主管、記賬、出納、審核、經辦欄等皆為空白；收據上的落款年月日前皆為空白；收據上軒宇公司的公章沒有蓋在左下角的“單位蓋章”處，而是蓋在收據的中部偏右處。
2011年3月15日上午一審庭審時，孫X濤陳述，2006年3月2日，其妻代表其在商品房買賣合同上簽字后，當場交完全款，軒宇公司就將網點鑰匙交給了孫X濤本人。“我交了錢，就給我鑰匙了?！?br> 2013年8月16日上午本院在吉林省吉林市中級人民法院詢問孫X濤和華X名。當問及“鑰匙是交給你愛人了還是交給你了”時，孫X濤陳述：“交給我愛人了?！?br> 二審正卷第17頁第三張照片顯示，訟爭網點門上貼有吉林省吉林市中級人民法院查封訟爭網點的民事裁定書，拍攝時間是2007年10月12日14時44分27秒。
本院認為，本案再審審查涉及如下問題：
一、關于人民法院對訟爭網點采取查封措施時，孫X濤是否已經占有了訟爭網點的問題
根據一、二審法院查明的事實，2007年10月10日，華X名與軒宇公司因合同糾紛訴至法院。次日，華X名申請訴訟財產保全。同日，吉林省吉林市中級人民法院作出（2007）吉中民一初字第75-3號民事裁定書，查封了軒宇公司開發的坐落于吉林市江畔名苑小區3號樓20號網點（東數6號網點）在內的23套住宅、8套網點、12套車庫。
2007年10月12日，吉林省吉林市中級人民法院法官在對吉林市江畔名苑小區進行現場查封時，對該小區當時的物業管理公司吉林市天賜物業管理有限公司經理董勝強和江畔名苑小區建筑單位現場看管人員徐孟和進行了詢問，經該兩人證實：至2007年10月12日，吉林市江畔名苑小區3號樓有24戶與軒宇公司辦理了入戶手續，涉案3號樓20號網點（東數6號網點）未進戶。
2009年9月23日，吉林省吉林市中級人民法院作出（2007）吉中民一初字第75-5號民事裁定，對上述房屋繼續查封。2010年2月5日，吉林省吉林市中級人民法院作出（2007）吉中民一初字第75號民事判決，判令軒宇公司給付華X名837210元及利息損失。判決生效后，華X名向吉林省吉林市中級人民法院申請強制執行。案件進入執行程序后，孫X濤以訟爭網點為其購買為由提出異議。
上述事實，不僅有華X名的訴訟財產保全申請書、吉林省吉林市中級人民法院的民事裁定書、該院法官的詢問筆錄等作為證據證明，而且還有2007年10月12日14時44分27秒對訟爭網點拍攝的照片為證，足以證明。孫X濤對此予以否認，但沒有提供任何證據加以證明，本院不予采信。
孫X濤在本院開庭詢問時陳述，其在與軒宇公司簽訂合同的當天即2006年3月2日，軒宇公司就將鑰匙交給其妻。經查一審庭審筆錄，其陳述是軒宇公司將鑰匙交給了他本人。對鑰匙究竟是交給他本人，還是其妻，孫X濤的陳述前后矛盾。訟爭網點所在建筑在2006年3月并未竣工驗收，水、電、氣都沒有通，該樓到現在為止也沒有商品房預售許可證明?？紤]到一般情況下交鑰匙時都必須預交水、電、氣等費用，且是辦理了入戶手續后才由物業公司將鑰匙交給住戶，而孫X濤簽合同當天拿到鑰匙的陳述不僅不符合常理，而且其陳述自相矛盾，對房屋鑰匙交給誰這樣的重大行為，如果真的是當天交了，孫X濤應當記得非常清楚。根據商品房買賣合同第十一條的約定，雙方進行驗收交接時，要簽署房屋交接單，但孫X濤并沒有提供交付鑰匙的任何證據。孫X濤的代理人王冬梅律師在二審的代理詞中寫到：“2006年年底被告軒宇向上訴人交了鑰匙”。綜合考慮以上因素，本院確信2006年3月2日軒宇公司并沒有將訟爭網點的鑰匙交給孫X濤或者其妻。由于孫X濤關于軒宇公司在簽合同的當天交付鑰匙的主張不能成立，而訟爭網點在2007年10月12日前無人辦理入戶手續，本院認定，2007年10月12日吉林省吉林市中級人民法院查封訟爭網點時，孫X濤夫婦并沒有訟爭網點的鑰匙。孫X濤再審申請時提出其在2006年底進入訟爭網點，其證據是其在2006年3月2日拿到了訟爭網點的鑰匙。由于該證據不能成立，因此孫X濤提出的這一主張就缺乏依據，本院不予支持?？梢?，孫X濤關于2007年10月12日吉林省吉林市中級人民法院查封訟爭網點時，其已經占有訟爭網點的主張不能成立。據此，孫X濤再審申請提出的前三個理由均不能成立。前三個理由成立的前提是2007年10月12日人民法院查封訟爭網點時，孫X濤已經占有訟爭網點。但是，孫X濤并沒有在2007年10月12日對訟爭網點依法占有，因此，其提出本案應準用物權法占有保護條款，而非民事訴訟保全和執行條款，依法不得強制執行的觀點明顯不能成立。孫X濤再審申請時主張，原判決適用法律錯誤。原判決認定孫X濤對訟爭網點沒有占有，是機械的理解，僅僅憑保全時那個時點孫X濤不在訟爭網點就認定其沒有占有是在開法律玩笑。依據上述論述，該理由也明顯不能成立。此外，2006年10月12日人民法院對訟爭網點進行現場查封時，如果孫X濤已經占有該網點，那么孫X濤就應當提出異議。但孫X濤并沒有提出異議。孫X濤的抗辯理由是其已經對外出租。對此，本院表示懷疑。因該網點所在樓房并未竣工，水、電、氣皆沒通，誰會承租 承租了承租人就會使用，那么訟爭小區當時的物業管理公司就應當知曉，該小區當時的建筑單位現場看管人員徐孟和也應當清楚。但物業公司經理董勝強和徐孟和卻證實，訟爭網點當時無人進戶。退一萬步說，即使出租理由成立，因為承租方承租了就是為了使用，而現場查封狀態也會保留一段時間，所以承租方就應當知道訟爭網點已被查封的事實。知道后承租方就應當找孫X濤交涉，孫X濤也應當知道被查封的事實，然后提出異議。但孫X濤并沒有提出異議。因此，孫X濤的這一抗辯理由不能成立。上述論述同時也能說明孫X濤關于其在2006年底進入訟爭網點的主張不能成立。2009年9月23日人民法院繼續查封訟爭網點時，如果孫X濤當時已經占有該網點，那么孫X濤就應當提出異議。但孫X濤當時也沒有提出異議。直到華X名要求執行債務人軒宇公司的財產，案件進入執行程序后，孫X濤才以訟爭網點為其購買為由提出異議。這也是補強本院認定的重要理由。
二、關于孫X濤是否在2006年3月2日已經支付訟爭網點的全部價款，其是否享有“居住的優先權”的問題
孫X濤在再審申請時提出，其作為消費者依法對訟爭網點享有的是一種居住的優先權，只要查明其沒有與軒宇公司串通損害軒宇公司的債權人即華X名的合法利益，即應支持其抗辯，駁回華X名許可執行訟爭網點的訴訟請求。本院認為，該申請理由不能成立。原因在于：
（一）孫X濤沒有在2006年3月2日支付訟爭網點的價款105462元。孫X濤一審期間沒有提供這方面的證據。二審期間，其提交了兩份新證據：證據一、現金支票存根5份，證明孫X濤一共在銀行提了20萬元現金，并且在3月2日向軒宇公司一次支付；證據二、注冊資本實收明細表和企業法人營業執照，用于印證證據一。華X名質證稱：1.兩份證據不屬于新證據。2.不能體現錢款的用途。3.支票的主體是公司，應該認定為公司行為而不是孫X濤的行為。4.取款時間均發生在2006年2月份，和交款的時間間隔過長。本院認為，華X名對此抗辯是成立的。理由在于：
第一，本院詢問時，孫X濤陳述是“先交錢，后簽合同”，明顯違背常理。一般人購買網點這樣的不動產哪有合同都沒簽，就先支付價款的。本案合同價款105462元，如果不簽合同，這個有整有零的合同價款是如何計算出來的
第二，孫X濤與軒宇公司簽訂的商品房買賣合同本身疑點也很多。首先，孫X濤陳述合同尾部的“孫X濤”三個字是其妻代簽的。孫X濤解釋其理由是“因為我之前住院，身體不好”，“我寫字難看”。在本院詢問“對方知道你們是夫妻關系嗎”，孫X濤回答：“知道”。上述回答，令人生疑。對于一個具有完全民事行為能力的人，對于簽約時在現場的人，僅需在簽約時寫下自己的名字和簽字時間，身體不好、寫字難看能夠成為孫X濤讓其妻代簽字的正當理由嗎 此外，如果軒宇公司知道孫X濤和其妻是夫妻關系，那用其妻的名義購買網點也行，何必多此一舉，用孫X濤的名義呢 正常情況下軒宇公司應該讓在場的合同的對方當事人孫X濤本人簽字。只有在極其罕見的特殊情況下，軒宇公司才會讓在場的孫X濤的妻子代簽字，且此時必須復印結婚證作為證據。如果不知道他們兩人的關系，如果要證明，那要出示結婚證并復印，與其這樣麻煩，還不如孫X濤自己在合同上簽字，因為簽字只是吹灰之力的事情?？梢?，孫X濤關于其妻代簽字的陳述違背日常生活經驗。其次，合同尾部“孫X濤”簽字下面沒有寫明年月日，不符合簽訂合同時簽字后馬上書寫年月日的一般簽字習慣，也與日常生活經驗相悖。再次，合同的很多重要內容空白，如：1.付款方式及期限；2.買受人逾期付款的違約責任；3.出賣人應當將具備何種條件的網點交付買受人使用，如該網點經驗收合格，等等；4.雙方如何交接網點。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人是否有權拒絕交接；5.出賣人逾期交房的違約責任；6.關于產權登記的約定。最后，合同第三條約定，涉案房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準。但該合同并沒有“附件一”。
第三，支票的主體不是孫X濤，而是公司。該款的所有權屬于公司，而不屬于孫X濤。孫X濤并沒有舉出其從該公司借款的證據。
第四，用支票提取現金的時間是2月5日、6日、7日、9日、10日，金額共計20萬元，但孫X濤陳述支付訟爭網點價款的時間是3月2日，期間相差20多天。也就是說，孫X濤將20萬元現金放在家里有20多天時間，明顯不合常理。這是因為，難道20多天前孫X濤就和軒宇公司協商好了要在3月2日購買訟爭網點 如果這樣的話，為什么不在3月2日當天或者前幾天開出支票取現 或者將支票直接背書給軒宇公司 如果20多天前沒有協商好，那么孫X濤舉出的證據的證明力就非常弱，不符合日常生活經驗，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第六十四條關于“審判人員應當依照法定程序，全面、客觀地審核證據，依據法律的規定，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和日常生活經驗，對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷，并公開判斷的理由和結果”的規定，僅此證據不能讓本院確信這些現金是用來支付訟爭網點的價款的。
第五，軒宇公司沒有出具正式發票，而是臨時收據。軒宇公司并沒有所售網點的商品房預售許可證明，自然人一次支付10余萬元從這樣的公司購買不動產，屬于重大行為，風險自然很大。面對風險很大的行為，孫X濤本應采取必要的防范措施，但其不防范，不要求軒宇公司開具正式發票，令人生疑，因為臨時收據可以不入賬，是臨時用的，而正式發票必須入賬，是正式的，也有據可查。
第六，更為重要的是，收據本身也漏洞百出。1.大小寫數額不一致。小寫的數額是合同金額“105462”元，但大寫的數額卻是“壹拾萬零伍仟”，后面沒有“肆佰陸拾貳元整”。對此明顯的不一致，作為具有完全民事行為能力人的孫X濤為什么不要求軒宇公司重寫呢 2.財會主管、記賬、出納、審核、經辦欄等皆為空白。為什么收款單位上述人員沒有一個人簽字呢 特別是經辦人應當簽字。孫X濤對此為什么不提出來呢 這明顯不符合收款單位的工作人員書寫收據的通常做法；3.落款年月日前皆為空白。這也與收款單位的工作人員書寫收據的通常做法不符；4.公章并沒有蓋在左下角的“單位蓋章”處，而是蓋在收據的中部偏右處。
第七，鑒于軒宇公司承認收到該款的收據本身漏洞百出，該證據系孤證，沒有任何入賬記錄佐證，且軒宇公司與華X名具有利害關系，本院不能確信軒宇公司確實收到該款。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第八條關于“訴訟過程中，一方當事人對另一方當事人陳述的案件事實明確表示承認的，另一方當事人無需舉證。但涉及身份關系的案件除外”的規定，自認的效果僅適用于訴訟的相互對立的雙方當事人之間，而不能適用于第三人。換言之，第三人不受該自認的約束。本案中，原告是華X名，被告是孫X濤和軒宇公司。孫X濤和軒宇公司在本案中不僅不是相互對立的一方，而且其訴訟目的一致，就是阻止華X名對訟爭網點的強制執行，故軒宇公司對于孫X濤交付其網點價款的自認，對華X名沒有約束力。因此，僅有軒宇公司的自認，而沒有軒宇公司其他證據如入賬記錄佐證，加之自認的孤證不是正式發票，而是收據，收據本身也漏洞百出，本院不能確信軒宇公司收到該款。
第八，因為孫X濤關于軒宇公司交付鑰匙的陳述虛假，而其所舉出的收據本身因存在多處不符合日常生活經驗的地方，不能讓本院形成其在2006年3月2日已經支付價款的內心確信，所以其關于支付合同價款的陳述，虛假的可能性很大。
根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第六十四條的規定，綜合考慮以上八點因素，本院認定，孫X濤在2006年3月2日并沒有向軒宇公司交付105462元網點價款。
（二）如前所述，2007年10月12日查封時，孫X濤并沒有占有訟爭網點，既然沒有占有，其就不享有所謂的“居住的優先權”，更何況網點并不是用于居住。加之孫X濤也沒有在2007年10月12日查封前交付網點價款，那么孫X濤現在對訟爭網點的占有就不是善意占有，而屬于惡意占有。本院這樣認定，還有許多證據印證，如孫X濤陳述“先交錢，后簽合同”、在孫X濤在場的情況下其在合同上的簽名卻由其妻代簽、合同尾部“孫X濤”簽字下面沒有寫明年月日、合同的很多重要內容空白、取款時間和付款時間相隔過長、收據本身漏洞百出、孫X濤關于房屋鑰匙交給誰的陳述相互矛盾，等等。
相反，華X名申請查封的行為是善意的，合法的。華X名是軒宇公司的債權人，在軒宇公司不主動履行債務的情況下，其對屬于軒宇公司的訟爭網點申請查封，請求強制執行，符合法律規定。人民法院查封時查明沒有人對該網點占有，現在也查明孫X濤在查封前并沒有將網點的價款交付軒宇公司，故華X名的查封申請合法，人民法院的查封合法，因此，孫X濤的惡意占有不能對抗華X名的查封申請，不能對抗人民法院的強制執行。換言之，軒宇公司的債權人華X名有權對訟爭網點申請查封，并請求強制執行。
三、關于在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下，孫X濤與其簽訂商品房買賣合同的后果的問題
需要特別指出的是，在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下（一直到現在都沒有），孫X濤與軒宇公司簽訂了一份疑點重重的商品房買賣合同，根據城市房地產管理法第四十五條第一款第（四）項關于商品房預售，應當“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”的規定和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關于“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，該合同無效。由于無效合同自始無效、違法，法律對其進行的是否定評價，因此孫X濤與軒宇公司簽訂的合同不受法律保護，該合同的風險也只能由孫X濤自行承擔。換言之，如果軒宇公司沒有債務，或者自己主動償還債務，不涉及其債權人申請人民法院強制執行的問題，那么孫X濤現在占有的網點就是安全的，不會被強制執行。但是，一旦軒宇公司與其債權人發生糾紛，一旦出現本案這樣的情況，孫X濤現在占有的網點也可能得不到法律保護。因此，孫X濤遵守法律規定十分重要。假設孫X濤和軒宇公司遵守法律的規定，在軒宇公司具有商品房預售許可證明的情況下雙方才簽訂商品房買賣合同，之后，將該合同辦理備案登記，這樣，人民法院查封時就能知道涉案房屋是否已經出售。如果知道已經出售，人民法院就會繼續審查孫X濤是否支付部分或者全部價款，是否實際占有，孫X濤對未辦理過戶登記手續是否有過錯等情況決定是否查封。這樣孫X濤的合法權益就會得到保護。但實際情況卻是，孫X濤和軒宇公司雙方都不遵守法律的規定，在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下雙方還簽訂商品房買賣合同，導致合同無法辦理登記備案，因此才會出現人民法院查封訟爭網點時無法知道該網點是否已經由軒宇公司出售的情況，對此后果，只能由孫X濤和軒宇公司承擔，而不能由申請查封人華X名承擔。可見，本案的根源在于孫X濤不守法上。對此，孫X濤本人難辭其咎，由其承擔敗訴的后果，是其自己一手造成的。
四、關于網點的所有權屬于軒宇公司是否有證據證明和一、二審法院是否混淆法律關系的問題
孫X濤申請再審時主張，原判決認定準許執行，但沒有執行標的確屬被執行人軒宇公司這一基本事實的證據。該理由顯然不成立，因為訟爭網點占用土地的使用權屬于軒宇公司，而訟爭網點并沒有登記為其他人所有，根據房隨地走的確定物權歸屬的一般原則，應當認為該網點的所有權屬于軒宇公司。
孫X濤在再審申請時還主張，原判決混淆法律關系。一審時查保全措施，二審時審判重點放在孫X濤是否善意取得上，就是不審華X名能否具有對抗孫X濤的權利，是否可繼續執行。該理由不能成立。一審法院認為，“華X名對軒宇公司所享有的債權，經人民法院的生效裁判文書確認，合法有效。軒宇公司不能履行判決確定的還款義務，債權人華X名申請執行軒宇公司的房產來抵償債務，亦符合法律規定。本案被告孫X濤所舉證據不足以證明其與軒宇公司之間的商品房買賣合同在本院對訟爭房屋進行查封時已經實際履行，亦不能證明在本院進行查封時其已經實際占有訟爭房屋，其所主張的軒宇公司在2006年3月2日已經將訟爭房屋及鑰匙交付給其使用的事實因不能提供充分證據予以證明本院不予支持?！币粚彿ㄔ旱纳鲜鰞牲c理由，就是在論證華X名有權對訟爭房屋進行查封，申請強制執行，其結果就是表明華X名的權利能夠對抗孫X濤的權利。二審法院認為，“孫X濤在軒宇公司未取得商品房預售許可證的情況下購買本案訴爭房屋，并且未能向法庭提供購買房屋的正規發票，其作為完全民事行為能力人，在購買房屋這一價值較大的商品時，沒有盡到其相應的注意義務，雙方買賣房屋的行為存在較大瑕疵。而且，孫X濤一、二審期間所提交的證據，均不足以證明其實際占有了訴爭房屋，其提出的同時購買多套房屋的事實，并不能導致其對本案訴爭房屋享有了相關權利。因此，孫X濤提供的證據，并不能證明其享有足以阻止本案訴爭房屋轉讓、交付的相關實體權利，孫X濤的上訴主張，證據不足，本院不予支持?！睆亩彿ㄔ旱恼f理看，其要論述的是華X名的權利能夠對抗孫X濤，華X名有權對訟爭房屋進行查封，申請強制執行。因此，孫X濤的此點再審申請理由不能成立。
綜上，孫X濤的再審申請理由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：
駁回孫X濤的再審申請。