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【裁判要旨】
1、《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定的“抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”中的“不得轉(zhuǎn)讓”是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，就不動產(chǎn)而言，針對的是抵押的不動產(chǎn)的“過戶”行為，“不得轉(zhuǎn)讓”即不得過戶。該條款不是《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并非針對抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。
2、《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”中規(guī)定的“用于居住”，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準(zhǔn)的該房屋的使用性質(zhì)。該條款中規(guī)定的“無其他用于居住的房屋”，系買受人在被執(zhí)行房屋所在地名下無其他用于居住的房屋，而不是在全國范圍內(nèi)無其他用于居住的房屋。另外，執(zhí)行申請人認(rèn)為該條規(guī)定的“其名下”無其他用于居住的房屋，不僅包括購房者本人，還應(yīng)包括購房者的配偶、子女名下也都沒有其他用于居住的房屋。該觀點(diǎn)沒有法律依據(jù)，法院不予支持。
3、在購房人認(rèn)為已支付、開發(fā)商認(rèn)可收到購房款且數(shù)額不大的前提下，如《商品房買賣合同》之外的第三人主張購房人并未真實(shí)交付購房款，認(rèn)為其因客觀原因不能自行收集相關(guān)證據(jù)，要求人民法院依職權(quán)調(diào)查收集購房人的付款詳細(xì)情況的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)提供初步證據(jù)，用以初步證明購房人交付房款之事實(shí)很可能虛假，而不能僅憑懷疑購房人支付的購房款不真實(shí)，就要求人民法院依職權(quán)調(diào)查收集證據(jù)。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2018）最高法民申1574號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：交通銀行股份有限公司陜西省分行。住所地：陜西省西安市新城區(qū)西新街**號。
負(fù)責(zé)人：程清潔，該分行行長。
委托訴訟代理人：雙蘭檔，北京大成（西安）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張嘉悅，北京大成（西安）律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：梁少辰，男，1988年2月23日出生，漢族，住陜西省西安市臨潼區(qū)。
一審第三人：陜西瑞麟置業(yè)有限公司。住所地：陜西省西安市碑林區(qū)環(huán)城南路中段***號。
再審申請人交通銀行股份有限公司陜西省分行（以下簡稱交行陜西分行）因與被申請人梁少辰、一審第三人陜西瑞麟置業(yè)有限公司（以下簡稱瑞麟公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服陜西省高級人民法院（2017）陜民終618號民事判決，向本院申請?jiān)賹彙１驹河?018年4月10日立案，并依法組成合議庭于2018年5月16日、6月7日組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行詢問，再審申請人交行陜西分行委托訴訟代理人雙蘭檔、張嘉悅，被申請人梁少辰到庭接受詢問。本案現(xiàn)已審查終結(jié)。
交行陜西分行申請?jiān)賹彿Q，一、二審法院認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，無法證明被申請人已支付房款、名下無房產(chǎn)以及房屋交付使用之事實(shí)。1.交行陜西分行多次要求被申請人提供證明其真實(shí)支付購房款的證據(jù)，但被申請人僅提供了購房合同及瑞麟公司單方出具的《收據(jù)》作為支付價(jià)款的證據(jù)，無法證明其已支付購房款，二審法院認(rèn)定事實(shí)錯誤。2.陜西省住房保障和房屋管理局（以下簡稱西安房管局）出具的《財(cái)產(chǎn)查詢反饋信息表》無法覆蓋被申請人名下在全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)信息，不能全面證明被申請人名下再無其他房產(chǎn)。且《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》）第二十九條第二項(xiàng)中規(guī)定的“無其他用于居住的房屋”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被申請人及其配偶、子女名下均無其他用于居住的房屋，被申請人亦沒有證據(jù)證明其配偶、子女名下均無其他房產(chǎn)。3.被申請人無法證明其已居住。瑞麟君府南區(qū)在建工程至今尚未竣工驗(yàn)收，尚不能使用，更未交付。且陜西省西安市中級人民法院（以下簡稱西安中院）執(zhí)行庭、評估機(jī)構(gòu)在對案涉房產(chǎn)評估核查過程中，未發(fā)現(xiàn)有任何占有或使用行為。4.交行陜西分行發(fā)現(xiàn)瑞麟公司及其法定代表人孫瑞林對外有大量欠款，后期更是以房產(chǎn)直接抵債。本案存在大量違法行為及疑點(diǎn)，但一、二審法院均未予以嚴(yán)格審查，導(dǎo)致認(rèn)定事實(shí)不清。二、交行陜西分行因客觀原因不能自行收集有關(guān)被申請人是否真實(shí)交付房款的證據(jù)，故于一、二審期間提交書面申請法院調(diào)查、收集相關(guān)證據(jù)，但一、二審法院均未準(zhǔn)許，違反相關(guān)法律規(guī)定。三、二審法院適用法律錯誤。1.本案應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條。交行陜西分行在被申請人與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》之前已依法辦理了抵押登記，對案涉房產(chǎn)享有擔(dān)保物權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。首先，被申請人與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》明顯晚于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)間，其完全有條件知曉案涉房產(chǎn)上存在他項(xiàng)權(quán)利且不可能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記。其次，即使被申請人無法知曉案涉房產(chǎn)已抵押登記，也不影響交行陜西分行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，被申請人可向瑞麟公司主張撤銷或解除《商品房買賣合同》來保護(hù)其權(quán)益。最后，根據(jù)《物權(quán)法》的立法精神，適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的前提是辦理商品房預(yù)售登記，被申請人至今尚未辦理登記，故不應(yīng)適用上述法律。綜上，二審法院適用法律錯誤，本案應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條。2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》（以下簡稱《民事訴訟法司法解釋》）第三百一十一條，本案應(yīng)由被申請人承擔(dān)舉證責(zé)任，但被申請人提供的證據(jù)不足以證明其權(quán)利可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。綜上，交行陜西分行依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二、五、六項(xiàng)之規(guī)定申請?jiān)賹彙?br>
梁少辰提交意見稱，其與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定案涉房屋價(jià)款為62.5萬元。被申請人共分兩次支付購房款，2014年5月19日被申請人父親梁鋒通過西安銀行向瑞麟公司支付購房款37.5萬元，2015年7月28日被申請人通過西安銀行向政府監(jiān)管賬戶西安正誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)款22萬元，先后共支付購房款59.5萬元，現(xiàn)提交相關(guān)轉(zhuǎn)賬憑證、銀行流水等證據(jù)，用以證明被申請人系真實(shí)支付購房款。
根據(jù)交行陜西分行的再審申請事由，本院對以下事項(xiàng)進(jìn)行審查：一、關(guān)于二審法院認(rèn)定的基本事實(shí)是否缺乏證據(jù)證明的問題；二、關(guān)于二審法院是否應(yīng)根據(jù)交行陜西分行的申請依職權(quán)調(diào)查收集梁少辰支付購房款的證據(jù)的問題；三、關(guān)于本案法律適用的問題。
一、關(guān)于二審法院認(rèn)定的基本事實(shí)是否缺乏證據(jù)證明的問題
《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”二審法院參照該規(guī)定，結(jié)合案件事實(shí)認(rèn)定梁少辰的行為符合以上情形。現(xiàn)交行陜西分行申請?jiān)賹徴J(rèn)為，二審法院認(rèn)定的上述基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。對此，本院評析如下：
（一）關(guān)于梁少辰是否已在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。交行陜西分行提出，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，梁少辰和瑞麟公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。本院認(rèn)為，《物權(quán)法》該條款規(guī)定的“不得轉(zhuǎn)讓”是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，就不動產(chǎn)而言，針對的是抵押的不動產(chǎn)的“過戶”行為，“不得轉(zhuǎn)讓”即不得過戶。該條款不是《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并非針對抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。故交行陜西分行提出的該理由，不能成立。根據(jù)二審法院查明的事實(shí)，2014年8月7日，梁少辰與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定梁少辰購買瑞麟君府南區(qū)2號樓10701號房屋，合同價(jià)款為62.5萬元。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。2014年12月30日，西安中院依據(jù)生效的債權(quán)文書《公證書》及《執(zhí)行證書》作出（2014）西中執(zhí)證字第00059-2號執(zhí)行裁定：查封被執(zhí)行人瑞麟公司所有的位于陜西省××××區(qū)東二環(huán)西側(cè)瑞麟君府南區(qū)285套房產(chǎn)（預(yù)售證號：臨預(yù)字201216號、臨預(yù)字201215號、臨預(yù)字201121號）；查封期限為兩年。梁少辰購置的房屋在上述查封之列。根據(jù)上述事實(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，梁少辰與瑞麟公司在人民法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。
（二）關(guān)于梁少辰所購商品房是否用于居住且其名下是否無其他用于居住的房屋的問題。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)中規(guī)定的“用于居住”，其標(biāo)準(zhǔn)是政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準(zhǔn)的該房屋的使用性質(zhì)。經(jīng)查，梁少辰所購房屋性質(zhì)為居住用房。故交行陜西分行提出的梁少辰無法證明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定梁少辰所購房屋是居住用房。關(guān)于梁少辰名下是否還有其他房屋的問題。西安房管局出具的《財(cái)產(chǎn)查詢反饋信息表》顯示，梁少辰名下未登記其他房屋。交行陜西分行認(rèn)為，梁少辰僅能證明其在陜西省內(nèi)無其他用于居住的房屋，而不能證明其在全國范圍內(nèi)再無其他用于居住的房屋，梁少辰亦未提供證據(jù)證明其配偶、子女名下均無其他用于居住的房屋。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)中規(guī)定的“無其他用于居住的房屋”，系買受人在被執(zhí)行房屋所在地名下無其他用于居住的房屋，而不是在全國范圍內(nèi)無其他用于居住的房屋。二審法院已查明梁少辰在陜西省無其他房產(chǎn)，故認(rèn)定梁少辰名下無其他用于居住的房屋，并無不當(dāng)。交行陜西分行再審申請?zhí)岢觯摋l規(guī)定的“其名下”無其他用于居住的房屋，不僅包括購房者本人，還應(yīng)包括購房者的配偶、子女名下也都沒有其他用于居住的房屋。該理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
（三）關(guān)于梁少辰已支付的價(jià)款是否超過合同約定總價(jià)款的百分之五十的問題。經(jīng)二審法院查明，梁少辰與瑞麟公司于2014年8月7日簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋價(jià)款為62.5萬元。本院認(rèn)為，根據(jù)梁少辰向本院提交的《情況說明》《商品房買賣合同》《收據(jù)》《西安銀行個人結(jié)算業(yè)務(wù)憑證》《西安銀行個人活期賬戶明細(xì)》等相關(guān)證據(jù)來看，2014年5月19日，梁少辰的父親梁鋒通過西安銀行向瑞麟公司支付購房款37.5萬元。2015年7月28日，梁少辰通過西安銀行向政府監(jiān)管賬戶西安正誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)款22萬元，先后共支付購房款59.5萬元。瑞麟公司售樓部依上述轉(zhuǎn)款向梁少辰出具《收據(jù)》。以上證據(jù)足以證明，梁少辰為購置案涉房屋已向瑞麟公司支付了59.5萬元購房款，已超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。梁少辰在提供了瑞麟公司出具的《收據(jù)》后，再提供的以上這些證據(jù)能夠相互印證，與其當(dāng)庭陳述的事實(shí)可一一對應(yīng)，本院依法予以認(rèn)定。
可見，二審判決認(rèn)定的基本事實(shí)有證據(jù)證明。交行陜西分行的此點(diǎn)再審申請理由不能成立。
二、關(guān)于二審法院是否應(yīng)根據(jù)交行陜西分行的申請依職權(quán)調(diào)查收集梁少辰支付購房款的問題
交行陜西分行提出，其曾向一、二審法院書面申請調(diào)查收集有關(guān)梁少辰是否真實(shí)支付購房款的證據(jù)，一、二審法院未調(diào)查收集，違反有關(guān)法律規(guī)定。本院認(rèn)為，瑞麟公司作為出賣房屋、收取購房款的一方，其出具《收據(jù)》載明已收到梁少辰購房款59.5萬元，表明瑞麟公司已認(rèn)可梁少辰支付了全部購房款。在付款人梁少辰認(rèn)為已支付、收款人瑞麟公司認(rèn)可收到購房款且數(shù)額不大的前提下，如《商品房買賣合同》之外的第三人交行陜西分行主張梁少辰并未真實(shí)交付購房款，認(rèn)為其因客觀原因不能自行收集相關(guān)證據(jù)，要求人民法院依職權(quán)調(diào)查收集梁少辰付款的詳細(xì)情況的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)提供初步證據(jù)，用以初步證明梁少辰交付房款之事實(shí)很可能是假的，而不能僅以“本案存在大量違法行為及疑點(diǎn)”，即懷疑梁少辰支付的購房款中很可能有高利貸，就要求人民法院依職權(quán)調(diào)查收集證據(jù)。在其沒有提供任何初步證據(jù)的情況下，根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第九十五條關(guān)于“當(dāng)事人申請調(diào)查收集的證據(jù)，與待證事實(shí)無關(guān)聯(lián)、對證明待證事實(shí)無意義或者其他無調(diào)查收集必要的，人民法院不予準(zhǔn)許”的規(guī)定，二審法院對其請求不予準(zhǔn)許，并無不當(dāng)。
三、關(guān)于本案法律適用的問題
交行陜西分行認(rèn)為，本案應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條，其對案涉房產(chǎn)享有對抗案外人梁少辰的優(yōu)先受償權(quán)，二審法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條系適用法律錯誤。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”從該條規(guī)定來看，原則上申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但同時(shí)規(guī)定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。換言之，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)的，其對抗案外人的執(zhí)行異議不是絕對的，如果法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請執(zhí)行人即使對執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)，也不能對抗案外人的執(zhí)行異議。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條就是第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，因?yàn)樗堑诙邨l的但書內(nèi)容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書內(nèi)容，是為了優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的房屋購買者的居住權(quán)，因?yàn)閺膬r(jià)值衡量來看，該種情形下的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)優(yōu)先。據(jù)此，在梁少辰的行為符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在案涉商品房上設(shè)定有抵押權(quán)，梁少辰也享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。本案中，梁少辰已承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任，提供的證據(jù)足以證明其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，二審法院參照適用該規(guī)定，根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，認(rèn)定梁少辰享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律正確。此外，交行陜西分行認(rèn)為，適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的前提條件是辦理商品房預(yù)售登記。該主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，交行陜西分行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二、五、六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回交通銀行股份有限公司陜西省分行的再審申請。
審? 判? 長 張述元
審? 判? 員 楊永清
審? 判? 員 王 濤
二〇一八年六月二十九日
法官助理 鐘麗丹
書? 記? 員?? 李曉宇
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