行業(yè)資訊
在商品房買賣過程中，部分開發(fā)商出于盈利的目的，捂盤惜盤、捆綁銷售，將房屋與車位、或者裝修進(jìn)行捆綁銷售，此種情況下簽訂的合同，買受人能否主張解除？合同的效力如何認(rèn)定和判斷？實(shí)務(wù)中對此問題是如何處理的呢？
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主要裁判觀點(diǎn)及實(shí)務(wù)處理
裁判觀點(diǎn)一：購房者不屬于《反不正當(dāng)競爭法》的主體范疇，搭配銷售不屬于可撤銷民事行為。
案例1：項(xiàng)玉波與飛云房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司商品房銷售合同糾紛案（2015）麗縉民初字第516號
【案例要旨】：搭配銷售的情形是否屬于可撤銷的民事行為。原告主張搭配銷售的情形屬于可撤銷的民事行為，其法律依據(jù)為《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第十二條的規(guī)定“經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。”而該法第二條第二款、第三款規(guī)定“本法所稱的不正當(dāng)競爭行為，是指經(jīng)營者違反本法規(guī)定，損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序的行為。本法所稱的經(jīng)營者，是指從事商品經(jīng)營或者營利性服務(wù)（以下所稱商品包括服務(wù)）的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人。”（注：2017年新修訂的《反不正當(dāng)競爭法》對相關(guān)條款進(jìn)行了修改）本院認(rèn)為該規(guī)定是對不正當(dāng)競爭行為主體范圍的限定，同時又是對《反不正當(dāng)競爭法》調(diào)整范圍的規(guī)定，原告顯然不是該法所稱的其他經(jīng)營者，故原告該主張缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
案例2：周秀峰與安徽百商置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案（2017）皖0191民初2107號
【案例要旨】：《反不正當(dāng)竟?fàn)幏ā返谑l規(guī)定“經(jīng)營者銷售商品，不得違反購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件”。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十六條規(guī)定“經(jīng)營者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守社會公德、誠信經(jīng)營，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益；不得設(shè)定不公平、不合理的交易條條件，不得強(qiáng)制交易”。百商公司就地下車庫的銷售已取得商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商為業(yè)主提供車位是其法定義務(wù)，不屬于搭售商品或者強(qiáng)制交易。
裁判觀點(diǎn)二：捆綁銷售協(xié)議不能認(rèn)定存在顯失公平等合同無效事由，協(xié)議有效。
案例1：吳繼明、吳昊等與濟(jì)寧市城建投資有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛案（2017）魯0891民初1270號
【案例要旨】：關(guān)于是否存在捆綁銷售、強(qiáng)制交易的行為，應(yīng)從出賣方在銷售市場中是否具有顯著的優(yōu)勢地位、該行為是否顯著影響了市場競爭的角度進(jìn)行判斷。被告僅是本地區(qū)眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司的其中一家，其開發(fā)的樓盤也僅是眾多樓盤的一個，被告在市場中并不具備明顯的優(yōu)勢地位。原告在購買房屋時具有絕對的選擇權(quán)來決定是否購買涉案商品房及車位、儲藏室。原告具有完全民事行為能力，其對于車位、儲藏室保證金的簽字確認(rèn)，視為其對于購買意向的認(rèn)可。因此，對于原告主張被告存在捆綁銷售、強(qiáng)制交易的行為，要求確認(rèn)該行為無效，本院不予支持。
案例2：賈秋蕓、大廠華夏幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案（2018）冀10民終5420號
【案例要旨】：本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條之規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”，上訴人所述的政府限價措施，不是認(rèn)定合同無效的依據(jù)，上訴人向被上訴人支付的裝修款，系雙方協(xié)商達(dá)成的一致意見，上訴人主張被上訴人華夏公司變相上漲房價，無事實(shí)依據(jù)，本院不予認(rèn)定。被上訴人華夏公司是否存在將房屋總價拆分為房屋價款、裝修款、車位款、電商款，并將上述合同標(biāo)的捆綁銷售，規(guī)避政府限價，屬于房地產(chǎn)行政主管部門審查認(rèn)定并進(jìn)行處理的事項(xiàng)，不是人民法院民事案件審理內(nèi)容，上訴人可向房地產(chǎn)行政主管部門反映處理。
裁判觀點(diǎn)三：捆綁銷售排除了消費(fèi)者的選擇權(quán)，加重了其購房負(fù)擔(dān)，協(xié)議無效。
案例1：袁曉金與贛州市廣德置業(yè)有限公司確認(rèn)合同效力糾紛案（2019）贛0731民初1813號
本院認(rèn)為，原告購買被告開發(fā)的商品房時，被告為捆綁搭售涉訴地下車位使用權(quán)，要求原告必須與其簽訂由被告事先擬定的格式合同即《地下車位使用協(xié)議》，排除了原告自主選擇購買車位的權(quán)利，加重了原告的購房負(fù)擔(dān)，故該合同無效。合同無效后，被告應(yīng)將收取原告的車位使用金返還。因原告明知被告提供不合法律規(guī)定的格式合同仍然與其簽訂車位使用協(xié)議并實(shí)際交付車位款，自己存在過錯，且被告退還車位款后未獲取變相提高房價的利益，故原告要求被告承擔(dān)利息損失不予支持。
裁判觀點(diǎn)四：兩個合同具有密切關(guān)聯(lián)性，購房者僅要求單獨(dú)解除或撤銷裝修或車位協(xié)議的，不予支持。
案例1：中礦宏業(yè)錦泰（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李樹妍合同糾紛案（2015）一中民終字第08449號
【案例要旨】：《協(xié)議書》第12條約定，本協(xié)議與雙方簽訂的《北京市商品房買賣合同》為不可分割的整體，彼此關(guān)聯(lián)，同時履行，同時解除。根據(jù)上述條款，可以看出李樹妍簽訂《協(xié)議書》與房屋買賣合同本身存在關(guān)聯(lián)，《協(xié)議書》中關(guān)于地下車位交付及價款的約定等均不能脫離房屋買賣合同單獨(dú)予以判斷。李樹妍在二審?fù)徶幸啾硎疽蛘迌r，地下車位系與商品房捆綁銷售，兩者密切相關(guān)。因此，中礦宏業(yè)錦泰公司以合同價格出售地下車位系考慮到北京市政府的相關(guān)規(guī)定，并與商品房價格具有重大關(guān)聯(lián)，李樹妍現(xiàn)僅要求單獨(dú)撤銷《協(xié)議書》，與雙方的約定不符，亦與雙方訂立《協(xié)議書》時之客觀情勢不符，且不符合公平原則，故本院不予支持。
案例2：胡麗、阜陽市潁州碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托合同糾紛案（2018）皖12民終1096號
【案例要旨】：本院認(rèn)為，從本案的認(rèn)購書及附件中反映，雙方簽訂的系購買精裝修房的合同。雖然其后分別簽訂了裝修合同和商品房買賣合同，但《裝修合同》約定的裝修費(fèi)用反映的并非真實(shí)的裝修成本，而是房價款的一部分，其與購房合同約定的價款共同構(gòu)成涉案房屋的總價款。胡麗單獨(dú)要求解除涉案《裝修合同》不符合法律規(guī)定。若認(rèn)為上述合同具有解除的法定事由，可以對涉案裝修合同、商品房買賣合同一并予以解除。
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法律分析
在房地產(chǎn)銷售過程中，房產(chǎn)企業(yè)將車位或裝修與商品房捆綁在一起進(jìn)行出售，購房者往往認(rèn)為這一行為侵犯了自己的選擇權(quán)，以《反不正當(dāng)競爭法》和《消費(fèi)者保護(hù)法》為由提起訴訟，主張解除或撤銷捆綁在商品房之上的合同，或主張因違反了法律的規(guī)定而應(yīng)對合同的效力予以否定。雖然中央部委及地方也出臺了一系列的政策對商品房的搭售行為予以否定和禁止，但并不意味著雙方所簽訂的合同效力是無效的。
1、《反不正當(dāng)競爭法》第二條第二款：“本法所稱的不正當(dāng)競爭行為，是指經(jīng)營者違反本法規(guī)定，損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序的行為。”購房者不屬于本法的調(diào)整主體范圍，不適用《反不正當(dāng)競爭法》。
2、《反壟斷法》第十七條：禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者從事下列濫用市場支配地位的行為，其中包括沒有正當(dāng)理由搭售商品，或者在交易時附加其他不合理的交易條件。“因房地產(chǎn)企業(yè)眾多，同一個房企所開發(fā)的樓盤眾多，購房者可以自由選擇進(jìn)行簽約，故購房者往往難以證明房產(chǎn)企業(yè)的明顯優(yōu)勢或壟斷地位。
3、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條之規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”，中央各部門及地方出臺的政策規(guī)定，不可以作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。
4、商品房搭售車位或裝修的格式合同條款，并不一定必然無效，購房者仍然有選擇簽訂或拒絕簽訂的權(quán)利，其次房產(chǎn)企業(yè)往往已對該部分內(nèi)容進(jìn)行了加粗和必要提醒，往往很難據(jù)以否定合同的效力。同時購房者也往往很難證明欺詐、脅迫等其他合同無效事由的存在。
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風(fēng)險提示
1、行政管理之風(fēng)險。對于以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格的行為，住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》建房[2016]223號中明確規(guī)定各級房地產(chǎn)主管部門要加大執(zhí)法檢查力度，依法嚴(yán)肅查處。涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。各級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)視情節(jié)輕重，對房地產(chǎn)企業(yè)采取以下措施：（一）采取書面警示；（二）約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人；（三）公開通報企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為；（四）列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單；（五）由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)在資質(zhì)審查中重點(diǎn)審核。同時，住建部聯(lián)合其他部委于2018年6月發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》建房[2018]58號，明確重點(diǎn)整治壟斷房源，以捆綁方式亂收費(fèi)等行為，先行開展專項(xiàng)行動的城市有30個，并出臺了相應(yīng)管理辦法，嚴(yán)禁打擊捆綁銷售行為。
2、合同無效之風(fēng)險。針對該問題主流觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效，但也有部分法院認(rèn)定無效，若合同被認(rèn)定無無效，房產(chǎn)企業(yè)將面臨錢款如數(shù)返還的問題。當(dāng)然不排除購房者通過其他途徑如投訴、信訪、舉報等方式解決爭議問題的風(fēng)險。
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