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簡要提示

房屋買賣中關于戶口遷出問題發生糾紛一般有兩種：1.出售方的戶口未按約遷出；2.案外人的戶口未遷出。本案價值在于：一、確定合同約定的遷出戶口義務是僅僅包括出售方一家的戶口，還是包括在該房屋內的所有戶口；二、如出售方構成違約，未遷出戶口的違約責任如何認定問題的闡釋；三、在確認違約金時，確認由于案外人的戶口已難以遷移，違約狀態將一直持續，本案違約金的計算不宜計至違約狀態結束止，以確定一定數額的違約金為宜。

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基本案情
原告（反訴被告）：丁某、高某、丁某某。

被告（反訴原告）：羅某某、彭某某。

2015年11月16日，原告（反訴被告）丁某、高某、丁某某（以下簡稱丁某一方）作為（甲方）出賣方，被告（反訴原告）羅某某、彭某某（以下簡稱羅某某一方）作為（乙方）買受方，在某中介公司的居間介紹下，就涉案房屋的買賣事宜簽訂房地產買賣居間協議，約定總價款為685萬元。

2016年4月17日，雙方就涉案房屋的買賣事宜簽訂上海市房地產買賣合同和協議書各一份。買賣合同約定的房價款為450萬元。合同第六條約定于2016年6月30日之前辦理過戶手續。合同的補充條款（一）第2條約定，若該房地產上有戶口，則甲方應于2016年10月10日前向相關公安機關辦理完畢原有戶口遷出手續，否則每逾期一日應按照本合同約定的總房價款的萬分之五向乙方支付違約金，直至原有戶口遷出時止。合同的補充條款（一）第6條約定了違約責任：1、甲方未按照本合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向乙方支付總房價款萬分之五的賠償金，并應繼續履行……2、乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向甲方支付總房價款萬分之五的賠償金，并應繼續履行……合同附件三付款協議第四條約定了交房時間：交易中心出具以乙方為權利人的房地產權證且甲方已收到全部房價款后日內（未寫明幾日）雙方對該房地產進行驗看、清點，確認無誤后，由甲方交付乙方，雙方簽署房屋交接書……協議書第2條約定，乙方應在支付該房地產的合同總價款外，再直接支付給甲方裝修補償款235萬元，已于簽訂買賣合同前支付200萬元，另應于2016年3月30日前支付30萬元，于房屋交接手續當日支付5萬元作為尾款，雙方一致約定于2016年10月10日前辦理房屋交接手續。

買賣合同和協議書簽訂后，除尾款5萬元外，羅某某一方按約支付了其他房款，雙方也按約辦理了房屋過戶手續。2016年7月9日，羅某某發現涉案房屋內的戶口情況，遂與丁某微信確認并交涉，丁某表示自己家一共5個戶口到時候會遷走，另外一個戶口本上的3個人找不到了，聽說欠賬給關起來了情況，羅某某詢問既然知道為什么不告知，丁某稱具體幾個也不是很清楚，不影響住房什么的就沒有管它，當時據說是第一手房的人留下的，已經好幾代了，不影響住房就讓它去了，因為打聽了和自己沒關系，所以也沒有在意。

2016年10月6日，丁某一方將房屋的鑰匙交付給了羅某某一方，因案外人的戶口未能遷移，羅某某一方不同意簽房屋交接書，也不同意支付尾款5萬元，后又于2016年10月18日發函給丁某一方，要求于2016年10月31日之前遷出戶口并表示不代表放棄追究違約責任的權利。

丁某一方于2012年底購買涉案房屋，所簽訂的買賣合同補充條款（一）約定了賣方的遷移戶口義務：“該房地產內存有戶口，則賣方承諾在2015年5月30日之前向公安派出機構完成原有戶口遷出手續”，同時約定了逾期遷出戶口的違約責任。丁某一方在發現案外人的戶口問題后即欲出售房屋，為此于2013年8月與其他案外人簽訂了房地產買賣協議，約定丁某一方于簽訂正式買賣合同當日前遷出戶口。2013年9月，丁某一方與該購買人簽訂解約協議書，解約的原因為丁某一方未告知買方和居間方關于涉案房屋有多個戶口又無法遷出的情況，約定丁某一方退還定金15萬元并賠償買方15萬元。2013年10月，丁某一方向本院起訴，要求其相對出賣方以已付款中的合同價款260萬元（總價390萬元，實際已付款388萬元）為基數按合同約定的日萬分之三支付自逾期遷出戶口之日起至判決生效日止（審理中明確計至2013年12月15日止）的違約金并賠償經濟損失（按實際損失15萬元扣除前一項請求的違約金）。本院查明涉案房屋內自2005年6月23日起存有案外人張國兵、張怡和張愉的戶籍至判決時未遷，還查明丁某一方的相對出賣方在買入涉案房屋時也約定了出賣人的遷移戶口義務。相對出賣方以戶籍人員系案外人與己無關進行抗辯，法院未予采納，認定出賣方違約，判決支持丁某一方要求支付違約金的訴訟請求（計15萬余元），判決已生效。

審理中，丁某一方稱，尾款5萬元的支付沒有前置條件，是交房后就付款，不以戶口遷移為前提。雙方均確認計算違約金的基數房價款為685萬元。

原告丁某、高某、丁某某訴稱，1、判令兩被告立即向原告支付購房尾款人民幣(下同)50,000元；2、判令兩被告向原告支付逾期付款賠償金，以685萬元為基數，按日萬分之五，自2016年10月6日計至判決生效之日止。事實和理由：2015年11月16日，原、被告經中介公司居間介紹，由被告向原告購買本市浦東新區某房屋(以下簡稱涉案房屋)。2016年4月17日，雙方簽訂上海市房地產買賣合同，約定房屋轉讓款為450萬元，并對逾期付款賠償責任等作了約定。簽約當日，雙方還另行簽訂了一份協議書，約定被告除應向原告支付房屋轉讓款450萬元外，還需另向原告支付裝修補償款235萬元，其中尾款5萬元應在房屋交接當日支付。合同簽訂后，原告已按約向被告履行了配合產權過戶及交房等義務，被告亦按約向原告支付大部分購房款，但尚有尾款5萬元未付，原告多次催討未果。原告認為，被告的拖延付款行為構成違約。

被告羅某某、彭某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。協議約定簽署房屋交接書后才支付尾款。房屋已經交接，但因為原告隱瞞了3個案外人的戶口未遷出，故房屋交接書未簽署。被告發出催告要求原告遷出，原告一直推脫，尾款交付條件沒有成就。如果要支付違約金，應以未付款5萬元為基數計算。

反訴原告羅某某、彭某某訴稱，判令反訴被告向反訴原告支付逾期遷出原有戶口違約金，以房屋總價款685萬元為基數，按日萬分之五自2016年10月10日起計至原有全部戶口遷出之日止。事實和理由：雙方簽訂的上海市房地產買賣合同對違約責任及未按約遷出所有原有戶口的問題作了明確約定。從2015年11月開始至2016年7月，反訴被告一直未告訴中介及反訴原告涉案房屋內的戶口真實情況，直至2016年7月反訴原告將戶口遷入涉案房屋時才發現有2家共計8個戶口。經過多番催促，反訴被告終于遷出了5個戶口，但是余下的3個戶口說聯系不上無法遷出。反訴原告于2016年10月18日向反訴被告發出催告函，要求反訴被告在2016年10月31日前辦妥原有全部戶口的遷出手續，反訴被告至今未履行。反訴被告曾表示涉案房屋多出的3個掛靠戶口對涉案房屋無任何影響，但實際情況是，反訴被告曾與上家有過類似的糾紛，經過法院兩級審理，上家需賠償反訴被告數十萬元違約金。反訴原告認為，反訴被告隱瞞涉案房屋的戶口沒有遷出的事實，構成重大違約，對于反訴被告故意隱瞞原有戶口的情況應該予以懲罰。

反訴被告丁某、高某、丁某某辯稱，不同意反訴原告的反訴請求。反訴被告在交易中沒有存在惡意違約。案外人戶口無法遷出不是反訴被告可以控制，反訴被告已經盡力，反訴被告在2013年要求過戶口遷離。涉案房屋交易完畢將近一年，合同履行完畢，房屋功能的不受影響，居住、生活，孩子上學都不受影響。即使存在反訴被告違約，請法庭核定數額為限，不應當超出一定金額，否則這套房屋送給反訴原告都不夠，遷戶口是附隨義務，違約金以尾款為限比較合理。

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法院的認定和判決
上海市浦東新區人民法院經審理認為，本案雙方的爭議焦點如下：一是案外人在涉案房屋處的戶口遷出是否是丁某一方的合同義務，即丁某一方未遷出案外人在涉案房屋處的戶口是否構成違約；二是羅某某一方在丁某已經交房的情況下未支付尾款的行為是否構成違約，即羅某某一方在丁某一方未遷出戶口的情況下是否有權拒絕支付尾款；三是如果雙方或一方構成違約的，違約金如何合理確定。

關于焦點一：本院認為，丁某一方負有遷出涉案房屋內全部戶口的合同義務，未按約遷出構成違約。在二手房買賣中，所購房屋內的戶口問題是買方普遍關注的，因而在買賣合同中一般都有關于戶口遷移的約定及逾期遷出戶口的違約責任。通常情況下，買賣的房屋內一般都只有出賣方自己及家人的戶口在內，買方也一般相信出賣方對于在其所賣的房屋內的戶口遷移是可控的，買方之所以會要求明確出賣方的戶口遷移義務，就是為了保證其所購的房屋內最終沒有與己無關的戶口在內。因此，在合同沒有明確約定的情況下，出賣方遷移戶口的義務應當包括遷移在涉案房屋內的全部戶口。丁某一方以案外人的戶口遷移不是自己所能控制、案外人的戶口在涉案房屋內不影響房屋的使用為由認為自己不構成違約，顯然不能成立。更何況，一方面，丁某正是因為涉案房屋內有難以遷出的案外人的戶口，在買入不久后即決定將房屋出售，并隱瞞該事實，在第一次出售因被購買人發現該事實以自己承擔違約責任解約告終的情況下，繼續隱瞞該事實，將房屋出售給原告，另一方面，丁某一方又依據與本案買賣合同相同的戶口遷移約定內容向其相對出賣方主張了違約責任并得到了法院的支持，顯然，丁某一方的辯解實屬強詞奪理。

關于焦點二：本院認為，在丁某一方明確表示不能遷出全部戶口的情況下，羅某某一方有權拒絕支付尾款。買賣合同和協議約定丁某一方于2016年10月10日之前遷出戶口、交付房屋，羅某某一方在對方交付房屋后支付尾款，雖然合同沒有明確約定先遷出戶口再交付房屋且尾款的支付以戶口遷移為前提，但合同和協議將遷移戶口、交付房屋的最后履行日約定在同一天，從合同的履行時間來看，遷移戶口必須在公安機關白天正常工作時間方能進行，而交付房屋可以在晚上進行，交付房屋的時間因此可以晚于遷移戶口的時間，從交易慣例來看，實踐中此種情形一般是先遷出戶口再交付房屋、支付尾款，在雙方沒有另行約定的情況下，尾款的支付通常意味著雙方的合同義務履行完畢，因此，應當是由丁某一方先遷出戶口再交付房屋，在交付房屋后由羅某某一方支付尾款。在丁某一方不能遷出戶口的情況下，羅某某一方享有先履行抗辯權，有權拒絕支付尾款，羅某某一方的行為不構成違約。丁某可在涉案房屋內的戶口全部遷出后方要求羅某某一方支付尾款。

關于焦點三：丁某一方未能遷出戶口的行為構成違約，應當向羅某某一方承擔違約責任，但根據雙方的約定，每逾期遷出一天的違約金為3,425元，一個月即為102,750元，顯然過高。因戶口問題所導致的損失確實難以界定，故違約金數額的確定難以以實際損失為參考依據。戶口雖然不影響購買人使用房屋，但由于購買人普遍介意戶口問題，不愿意購買有掛靠戶口的房屋，因此勢必影響買入方將來出售及售價，這從涉案房屋的買賣歷史及當事人之間的糾紛已可見一斑。而且一般情況下，房價越高，對于售價的影響越大。由于案外人的戶口已難以遷移，違約狀態將一直持續，本案違約金的計算不宜計至違約狀態結束止，以確定一定數額的違約金為宜。在上述基礎上，綜合考慮丁某一方的違反誠信惡意隱瞞的行為、丁某一方對其未能出售成功的購買方所承擔的違約責任、丁某的相對出賣人對丁某所承擔的違約責任、本案房屋交易價格等因素，本院確定違約金按交易價格的5%計算，計342,500元。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款的規定，判決如下：一、駁回原告丁某、高某、丁某某的訴訟請求；二、反訴被告丁某、高某、丁某某于本判決生效之日起十日內給付反訴原告羅某某、彭某某違約金342,500元。

一審判決后，原告丁某、高某、丁某某提起上訴。二審法院于2017年8月9日判決駁回上訴，維持原判。

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對本案的研究及解析
二手房買賣的合同一般會對戶口遷移以及違約責任承擔作出約定，但合同履行完畢后，出賣人怠于履行上述義務，買受人起訴要求遷出戶口并承擔違約責任，法院通常會支持違約的訴請，但因戶口遷出問題涉及戶籍管理，會駁回戶口遷移的訴請。房屋買賣糾紛中關于戶口遷出問題發生糾紛一般有兩種：1、出售方的戶口未按約遷出；2、案外人的戶口在內未遷出。

本案合同的補充條款（一）第2條約定，若該房地產上有戶口，則甲方應于2016年10月10日前向相關公安機關辦理完畢原有戶口遷出手續，否則每逾期一日應按照本合同約定的總房價款的萬分之五向乙方支付違約金，直至原有戶口遷出時止。

本案價值在于：1.確定合同約定的遷出戶口義務是僅僅包括出售方一家的戶口，還是包括在該房屋內的所有戶口；2.如出售方構成違約，未遷出戶口的違約責任如何認定問題的闡釋；3.在確認違約金時，確認由于案外人的戶口已難以遷移，違約狀態將一直持續，本案違約金的計算不宜計至違約狀態結束止，以確定一定數額的違約金為宜。

（一）是否構成違約。在二手房買賣中，所購房屋內的戶口問題是買方普遍關注的，因而在買賣合同中一般都有關于戶口遷移的約定及逾期遷出戶口的違約責任。通常情況下，買賣的房屋內一般都只有出賣方自己及家人的戶口在內，買方也一般相信出賣方對于在其所賣的房屋內的戶口遷移是可控的，買方之所以會要求明確出賣方的戶口遷移義務，就是為了保證其所購的房屋內最終沒有與己無關的戶口在內。因此，在合同沒有明確約定的情況下，出賣方遷移戶口的義務應當包括遷移在涉案房屋內的全部戶口。

（二）關于違約金的認定。根據雙方的約定，每逾期遷出一天的違約金為3,425元，一個月即為102,750元，顯然過高。

1.損失認定。因戶口問題所導致的損失確實難以界定，故違約金數額的確定難以以實際損失為參考依據。

2.房屋售價。戶口雖然不影響購買人使用房屋，但由于購買人普遍介意戶口問題，不愿意購買有掛靠戶口的房屋，因此勢必影響買入方將來出售及售價，這從涉案房屋的買賣歷史及當事人之間的糾紛已可見一斑。而且一般情況下，房價越高，對于售價的影響越大。

3.當事人過錯程度。本案違約金考慮丁某一方的違反誠信惡意隱瞞的行為、丁某一方對其未能出售成功的購買方所承擔的違約責任、丁某的相對出賣人對丁某所承擔的違約責任綜合確定。

4.違約金計算方式。由于案外人的戶口已難以遷移，違約狀態將一直持續，本案違約金的計算不宜計至違約狀態結束止，以確定一定數額的違約金為宜。

針對房屋買賣合同中戶口遷移的難題，2018年5月1日起實施的《上海市常住戶口管理規定》第三十二條規定，房屋所有權或者公有居住房屋承租權因買賣已發生轉移，現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將戶口遷入社區公共戶。《上海市房地產買賣合同》示范文本也作出了相應的調整。