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摘要
非正常死亡事件的發(fā)生致使普通房屋成為“兇宅”,房屋所有權(quán)人基于房屋貶值提起的民事訴訟在損害事實(shí)的客觀存在、非正常死亡事件與房屋貶值間因果關(guān)系的認(rèn)定、損害賠償義務(wù)人的主觀過(guò)錯(cuò)、“兇宅”價(jià)值貶損的范圍等司法審查方面,不同判決體現(xiàn)出的裁判尺度和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)差異顯著。本文在探討當(dāng)前已有司法案例的基礎(chǔ)上總結(jié)其中的規(guī)律,探索“兇宅”貶值索賠民事訴訟的已有經(jīng)驗(yàn)和審判焦點(diǎn),有助于進(jìn)一步厘清相關(guān)案件的審理思路,為推進(jìn)“兇宅”貶值民事?lián)p害賠償糾紛案件的審判工作提供參考,充分發(fā)揮司法在房屋所有權(quán)人權(quán)益保護(hù)方面的能動(dòng)性,實(shí)現(xiàn)對(duì)“兇宅”貶值賠償糾紛案件的有效處理。
關(guān)鍵詞
兇宅 貶值損失 非正常死亡事件 財(cái)產(chǎn)損害
伴隨國(guó)內(nèi)房產(chǎn)交易市場(chǎng)蓬勃發(fā)展,因非正常死亡事件引發(fā)的“兇宅”貶值損害賠償案件數(shù)量不斷增多且問(wèn)題日益突出。現(xiàn)行司法審判實(shí)踐中就“兇宅”貶值損害賠償案件的處理各異甚至持完全相左的立場(chǎng),根源在于對(duì)“兇宅”所引發(fā)的房屋價(jià)值貶損的認(rèn)識(shí)不一,針對(duì)此類案件的法律適用、法益權(quán)衡和裁判尺度長(zhǎng)期以來(lái)并未得到系統(tǒng)的梳理,尤其在侵權(quán)損害賠償法體系中定位不夠清晰。“兇宅”貶值賠償案件具有很重要的法律意義,如果司法處理不得當(dāng),將會(huì)影響到法院裁判的社會(huì)效果,“努力讓人民群眾在每個(gè)司法案件中都能感受到公平正義”的目標(biāo)就會(huì)受到影響。鑒于此,筆者將結(jié)合實(shí)際司法案例對(duì)“兇宅”貶值損害賠償進(jìn)行討論,以期為法院裁判提供些許建議,并尋求一些認(rèn)知與共識(shí)。
1
“兇宅”的法律界定?
對(duì)“兇宅”概念的厘定,是解決兇宅所引發(fā)的房屋價(jià)值貶損損害賠償糾紛前提和基礎(chǔ)。“兇宅”并非法律概念,屬房屋交易市場(chǎng)中慣常稱謂,其法律界定在我國(guó)現(xiàn)行立法尚不明確。“兇宅”之說(shuō)自古有之,唐張《朝野金載》卷六載:“其宅中無(wú)人居。問(wèn)人,云此是公主兇宅,人不敢居。”唐谷神子《博異志?蘇遇》載:“長(zhǎng)安永樂(lè)里有一兇宅,居者皆破，后無(wú)復(fù)人住，暫至亦不過(guò)宿而卒，遂至廢破。”所言“兇宅”只是一個(gè)民間說(shuō)法。由于缺乏準(zhǔn)確界定的概念,當(dāng)前民事訴訟中各方對(duì)兇宅的理解存在偏差。由此引發(fā)認(rèn)知和后果上的混亂,有必要首先對(duì)“兇宅”從法律上作出明確的界定。
(一)司法審判實(shí)踐中“兇宅”的認(rèn)定
現(xiàn)行司法實(shí)踐中各方當(dāng)事人有關(guān)“兇宅”認(rèn)定的主張、抗辯及審理法官的意見大相徑庭,爭(zhēng)論焦點(diǎn)集中于導(dǎo)致房屋成為“兇宅”的非正常死亡事件的具體范圍。房屋所有權(quán)人主張致使房屋成為“兇宅”的事由主要有自殺事件、兇殺事件、意外死亡事件與自然死亡事件,針對(duì)房屋內(nèi)發(fā)生兇殺事件、自殺事件應(yīng)認(rèn)定為“兇宅”理論界與實(shí)務(wù)界基本已達(dá)成共識(shí),而對(duì)雖發(fā)生自殺但死亡地點(diǎn)不在房屋內(nèi)的非正常死亡事件、意外死亡事件或自然死亡事件的房屋應(yīng)否認(rèn)定為“四宅”,司法實(shí)踐中各方存在爭(zhēng)議。
1.死亡地點(diǎn)不在房屋內(nèi)的非正常死亡事件時(shí)的“兇宅”認(rèn)定
通常情形下,各當(dāng)事人對(duì)最終死亡地點(diǎn)在涉案房屋內(nèi)的非正常死亡事件會(huì)導(dǎo)致房屋成為“兇宅”并無(wú)異議,但當(dāng)最終死亡地點(diǎn)不在涉案房屋之內(nèi)時(shí),如跳樓身亡,是否仍認(rèn)定房屋成為“兇宅”,目前各方觀點(diǎn)不一。
案例1:卜某訴王某某等物權(quán)保護(hù)糾紛案
2014年12月29日,被告女兒王某某在原告房屋內(nèi)跳樓自殺死亡,原告由此主張房屋構(gòu)成“兇宅”并要求賠償造成的損失,被告則主張?jiān)婊诿孕潘枷爰m纏起訴,有悖公序良俗。法院判決:涉案房屋曾發(fā)生墜樓死亡事件,雖被告之女未在房屋內(nèi)死亡,但系自房屋中跳樓身亡,該非正常死亡與涉案房屋存在較大的聯(lián)系,進(jìn)而影響包括原告在內(nèi)的一般大眾對(duì)該房屋的評(píng)價(jià),故認(rèn)定房屋構(gòu)成“兇宅”。
案例2:鐘某某等訴廣東世榮兆業(yè)股份有限公司等侵權(quán)責(zé)任糾紛案
2014年10月18日,羅某某到原告家中進(jìn)行維修,不慎從裝修房的窗戶處直接摔下到一樓地面而死亡。原告由此提起“兇宅”貶值損害賠償。法院判決:羅某某雖是從原告的房屋內(nèi)墜樓,但其死亡地點(diǎn)是在樓下地面,而非死在屋內(nèi),原告的房屋與傳統(tǒng)意義上的兇宅有著本質(zhì)的區(qū)別。
比較上述兩個(gè)案例可以看出,雖然同為墜亡事件,但法院對(duì)該事件是否導(dǎo)致房屋成為“兇宅”的認(rèn)定存在顯著差異。案例1中,雖然被告之女未在房屋內(nèi)死亡,但法院認(rèn)為墜亡事件與涉案房屋之間聯(lián)系緊密,會(huì)影響一般大眾對(duì)該房屋的評(píng)價(jià),而認(rèn)定房屋構(gòu)成“兇宅”；而案例2中,法院并未考慮墜亡事件可能引起的人們對(duì)房屋的主觀評(píng)價(jià),單純以死亡地點(diǎn)非在房屋內(nèi),由此認(rèn)定房屋不構(gòu)成“兇宅”。筆者認(rèn)為,只要非正常死亡事件的發(fā)生與涉案房屋之間有緊密聯(lián)系,足以引起普通大眾對(duì)于房屋的否定性評(píng)價(jià),即使最終死亡地點(diǎn)并不在涉案房屋內(nèi),仍應(yīng)認(rèn)定涉案房屋因非正常死亡事件之發(fā)生而成為“兇宅”。
2.發(fā)生意外事件時(shí)“兇宅”認(rèn)定
當(dāng)房屋內(nèi)發(fā)生意外事件如煤氣泄露、突發(fā)火災(zāi)、意外觸電、失足墜樓等情況下,此時(shí)是否應(yīng)認(rèn)定為“兇宅”司法實(shí)踐中各方存在爭(zhēng)議。
案例3:溫某等與重慶市江北區(qū)禾田氏家柜經(jīng)營(yíng)部侵權(quán)責(zé)任糾紛上訴案
2014年2月25日,牟某某前往原告所有房屋安裝禾田氏家經(jīng)營(yíng)部銷售的柜子,安裝過(guò)程中牟某某被倒下的衣柜砸中頭部死亡。原告提起“兇宅”貶值損害賠償之訴。法院主張涉案安裝工人在溫某、曹某房屋意外死亡,從民間“趨吉避兇”的風(fēng)俗習(xí)慣,確存在溫某、曹某對(duì)進(jìn)入該房屋居住有一定心里障礙。由此肯定原告“兇宅”之主張。
案例4:程某某、王某某等與東莞市唐庭裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
2015年10月16日,房屋裝修過(guò)程中一名裝修工人在打線槽時(shí)觸電死亡在程某某及王某某的新房里。2016年1月26日,原告向法院提起“兇宅”貶值損害賠償之訴。法院判決認(rèn)為:雖然房屋內(nèi)發(fā)生人員非正常死亡事件未造成房屋物理受損及影響房屋的實(shí)際使用價(jià)值;但廣大群眾對(duì)該類房屋普遍存在忌諱、不安、恐懼等抵觸心理,這又客觀上導(dǎo)致該類房屋相對(duì)難以轉(zhuǎn)讓、出租或交換價(jià)值貶損,故本院認(rèn)定唐庭公司裝修工人的非正常死亡致使案涉房屋價(jià)值受到損害。由此肯定原告“兇宅”之主張。
通過(guò)以上兩個(gè)案例分析得出,現(xiàn)行司法實(shí)踐中有關(guān)意外死亡事件發(fā)生時(shí)“兇宅”之認(rèn)定,原被告雙方當(dāng)事人之間存在較大爭(zhēng)議,案例3及案例4中,原告均主張構(gòu)成“兇宅“，被告均辯稱“兇宅”之說(shuō)屬于封建迷信進(jìn)而予以否定,然而,法院普遍持空前一致的肯定態(tài)度,主張基于意外事件的發(fā)生會(huì)引發(fā)人們對(duì)涉案房屋普遍的忌諱、不安、恐懼等抵觸心理，對(duì)涉案房屋的居住使用產(chǎn)生一定心理障礙,由此認(rèn)定發(fā)生意外死亡事件的房屋構(gòu)成“兇宅”。筆者對(duì)法院之主張表示贊同,意外死亡事件之發(fā)生雖難以預(yù)料,但現(xiàn)實(shí)中人們普遍對(duì)發(fā)生意外死亡事件的房屋心存芥蒂,進(jìn)而不愿居住于該類房屋內(nèi),因此,發(fā)生意外死亡事件的房屋應(yīng)認(rèn)定為“兇宅”。
3.自然死亡或因病死亡時(shí)“兇宅”認(rèn)定
針對(duì)房屋內(nèi)發(fā)生自然死亡或因病死亡事件時(shí),房屋是否構(gòu)成兇宅,司法實(shí)踐中亦存在相當(dāng)爭(zhēng)議。
案例5:張某等訴上海步陽(yáng)置業(yè)有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
2015年10月27日,原、被告簽訂房屋無(wú)償使用協(xié)議,約定原告將該房屋無(wú)償給被告使用,被告將該房屋作為其員工宿舍使用。2016年9月29日,被告一員工猝死于涉案房屋內(nèi)。原告主張:該房屋內(nèi)發(fā)生被告一員工猝死之非正常死亡事件,因此成為“兇宅”;被告主張:人的死亡是正常現(xiàn)象,房屋內(nèi)死人與房屋損失之間既無(wú)直接關(guān)聯(lián)也無(wú)法律依據(jù),由此否認(rèn)“兇宅”之說(shuō)。法院判決主張:鑒于臧某系被告員工且系被告安排臧某居住于涉案房屋內(nèi)，又臧某的死亡確有可能對(duì)涉案房屋價(jià)值等帶來(lái)不利影響,故結(jié)合本案實(shí)際情況、社會(huì)價(jià)值取向及公平原則等情況,被告應(yīng)給予原告一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。由此肯定“兇宅”之說(shuō)。
案例6:劉某某與張某房屋租賃合同糾紛上訴案
2014年7月張某某、劉某夫婦與原告簽訂租房協(xié)議,用于夫妻二人居住,2017年3月14日,張某某突然猝死于原告出租房?jī)?nèi)。原告劉某某主張:依據(jù)《民法總則》和公序良俗，張某某死亡后的宅院已成為“兇宅”;法院主張:生老病死乃自然現(xiàn)象,張某某的死亡不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移,病亡于劉某某的宅院亦非其本人有意選擇。根據(jù)醫(yī)療記錄內(nèi)容,張某某病發(fā)原因?yàn)樽园l(fā),由此否定“兇宅”之說(shuō)。
正常死亡包含兩方面內(nèi)容:基于年事的自然死亡和基于疾病的因病死亡,比較上述兩個(gè)案例,法院對(duì)于發(fā)生正常死亡事件時(shí)“兇宅”的認(rèn)定持有不同立場(chǎng)。在案例1中,法院認(rèn)為,員工猝死屬于非正常死亡事件,會(huì)對(duì)涉案房屋帶來(lái)不利影響,由此認(rèn)定房屋構(gòu)成“兇宅”;而在案例2中,同為房屋內(nèi)猝死事件,法院則主張人類的生老病死屬于自然現(xiàn)象,因病發(fā)原因死亡后,不應(yīng)認(rèn)定房屋構(gòu)成“兇宅”。筆者支持案例2中法院之主張,認(rèn)為發(fā)生自然死亡或因病死亡事件的房屋不應(yīng)認(rèn)定為“兇宅”,因?yàn)樯喜∷滥巳说淖匀灰?guī)律,且不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移,亦非當(dāng)事人可進(jìn)行選擇之事項(xiàng),每個(gè)人都必然經(jīng)歷,如將人類正常死亡亦視為“兇宅”的事由,將極大的破壞社會(huì)穩(wěn)定,也會(huì)導(dǎo)致所有房屋均被認(rèn)定為“兇宅”的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限放大。
(二)“邊宅”的概念厘定
通過(guò)對(duì)以上案例論述分析并結(jié)合現(xiàn)行學(xué)說(shuō)主張,所謂“兇宅”,是指與發(fā)生自殺、兇殺、意外死亡等非正常死亡事件之間存在較大聯(lián)系,雖實(shí)際使用價(jià)值未受影響,但卻會(huì)使一般民眾產(chǎn)生恐懼和忌諱心理的房屋。“兇宅”極大地降低了購(gòu)買者的心理預(yù)期,在交換價(jià)值及內(nèi)在品質(zhì)方面與普通房屋間均存在重大差異。具體表征如下：
其一,與非正常死亡事件存在較大聯(lián)系;非正常死亡事件非必須發(fā)生于房屋之內(nèi),具體而言,過(guò)世之人的最終死亡地點(diǎn)并不要求必須發(fā)生涉訴房屋之內(nèi),只要非正常死亡事件與涉案房屋存在較大聯(lián)系,進(jìn)而影響包括房屋所有權(quán)人在內(nèi)的一般大眾對(duì)該房屋的評(píng)價(jià),即可認(rèn)定該房屋為“兇宅”,如涉案房屋發(fā)生跳樓身亡事件。
其二，“兇宅”并未影響房屋的實(shí)際使用價(jià)值。“兇宅”本身房屋并未發(fā)生實(shí)體毀損,不構(gòu)成人們對(duì)房屋本身進(jìn)行物質(zhì)性使用的障礙,不會(huì)對(duì)房屋的區(qū)位、面積、結(jié)構(gòu)、材料、基本設(shè)施、使用功能等房屋客觀效用造成影響。
其三,“兇宅”影響人們對(duì)房屋的心理感受。房屋內(nèi)非正常死亡事件的發(fā)生雖然對(duì)房屋結(jié)構(gòu)本身不構(gòu)成損害,但基于一般人對(duì)死亡的恐懼和忌諱心理,客觀上會(huì)不同程度的加重居住人的心理負(fù)擔(dān),現(xiàn)實(shí)生活中,人們對(duì)住宅內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件感到不同程度的恐懼并對(duì)死亡現(xiàn)場(chǎng)心存芥蒂是客觀存在的心理現(xiàn)象。
其四,“兇宅”致使房屋流轉(zhuǎn)遭受嚴(yán)重阻礙。源于人們對(duì)“兇宅”的忌諱、恐懼等心理,不少人不愿意居住于此,從而使得房屋無(wú)論出租或轉(zhuǎn)讓都增加了困難,導(dǎo)致房屋在后續(xù)可能的出租、出售中受到嚴(yán)重阻得。“兇宅”出租、轉(zhuǎn)售的難和貶值作為一種客觀存在,成為市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律在消費(fèi)文化、消費(fèi)心理、消費(fèi)理念上的反映和體現(xiàn)。
其五,“兇宅”所引發(fā)的心理影響具時(shí)限性。“一日兇宅”并不必然導(dǎo)致“終身兇宅”，隨著時(shí)間的流逝,人們對(duì)“兇宅”忌諱、排斥、恐懼等心理感受會(huì)削弱,當(dāng)距離承租人自殺事件之發(fā)生超過(guò)一定的時(shí)間,則因“兇宅”引發(fā)的消極心理影響會(huì)逐漸減弱甚至消失。“兇宅”對(duì)房屋評(píng)價(jià)產(chǎn)生的消極影響會(huì)隨著時(shí)間的推移逐漸淡化,但在淡化之前的一定期間內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。
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“兇宅”貶值損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)?
當(dāng)前司法實(shí)踐中,房屋所有權(quán)人針對(duì)“兇宅”損害賠償?shù)闹鲝堉饕瑑煞矫尕?zé)任，一方面為房屋貶值損害賠償,另一方面為精神損害賠償。“兇宅”貶值損失系財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任糾紛,須滿足財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)臉?gòu)成要件方得請(qǐng)求數(shù)濟(jì),現(xiàn)行立法中可作為房屋所有權(quán)人主張“兇宅”貶值損害賠償?shù)姆l依據(jù)有《侵權(quán)責(zé)任法》第6條、第19條、第24條;房屋所有權(quán)人主張精神損害賠償?shù)姆l依據(jù)為《侵權(quán)責(zé)任法》第22條以及《最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問(wèn)題的解釋》第4條。以《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定為中心，下文重點(diǎn)分析“兇宅”貶值損害賠償?shù)闹饕獌?nèi)容。
(一)“兇宅”貶值損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)
《侵權(quán)責(zé)任法》第6條規(guī)定:“行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”第19條規(guī)定:“侵害他人財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他方式計(jì)算。”第24條規(guī)定:“受害人和行為人對(duì)損害的發(fā)生都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,可以根據(jù)實(shí)際情況,由雙方分擔(dān)損失。”
(二)“兇宅”貶值損害賠償?shù)臉?gòu)成要件
“兇宅”貶值損害賠償責(zé)任的構(gòu)成必須滿足一定的條件,根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定和我國(guó)司法實(shí)踐,“兇宅”貶值損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件有四:非正常死亡事件的發(fā)生；“兇宅”貶值損害事實(shí)的客觀存在;非正常死亡事件與“兇宅”貶值損害之間的因果關(guān)系；行為人的主觀過(guò)錯(cuò)。非正常死亡事件的發(fā)生是“兇宅”認(rèn)定以及展開“兇宅”貶值損害賠償?shù)幕厩疤?以上“兇宅”的界定部分已進(jìn)行詳細(xì)分析,此處不再贅述,主要對(duì)以下三方面要件予以明確。
其一,“兇宅”貶值損害事實(shí)的客觀存在。
侵權(quán)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任以損害事實(shí)的客觀存在為前提,由此,“兇宅”貶值損害事實(shí)的客觀存在,是房屋所有權(quán)人主張財(cái)產(chǎn)損害賠償法律關(guān)系賴以發(fā)生的根據(jù)。財(cái)產(chǎn)損害事實(shí)又稱為財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害,是指加害人行為侵害他人所有的財(cái)物以及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利,致使受害人的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)利益遭到損壞或毀滅的損害事實(shí)。侵權(quán)行為對(duì)財(cái)物或財(cái)產(chǎn)利益的損害不僅表現(xiàn)為就財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)利益發(fā)生的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系的損害,而且實(shí)際地表現(xiàn)為受害人擁有的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)利益的價(jià)值的減少,即受害人擁有的財(cái)富的減少或損失。具體至“兇宅”貶值損害賠償糾紛中,則要求房屋所有權(quán)人因“兇宅”貶值遭受實(shí)際損害。
其二,非正常死亡事件與“兇宅”貶值損害之間的因果關(guān)系。
因果關(guān)系的確定,直接決定了行為人是否要承擔(dān)責(zé)任,因此判斷因果關(guān)系是否成立尤為重要。在侵權(quán)責(zé)任的要件中,因果關(guān)系是指行為人的行為與受害人的損害之間的因果關(guān)系，具體至“兇宅”貶值損害賠償糾紛中,則是指非正常死亡事件發(fā)生與房屋價(jià)值貶損之間的因果關(guān)系,具體而言,房屋價(jià)值貶損的結(jié)果是因非正常死亡事件的發(fā)生引起的,房屋價(jià)值貶損是非正常死亡事件的結(jié)果,非正常死亡事件是房屋價(jià)值貶損的原因。查找因果關(guān)系的目的不在于考慮行為人的行為是否違法,而在于確定行為人的行為與損害事實(shí)之間的聯(lián)系,因果關(guān)系的確定直接決定了行為人是否要承擔(dān)責(zé)任,因此非正常死亡事件與兇宅貶值損害之間因果關(guān)系的成立至關(guān)重要。
其三,行為人的主觀過(guò)錯(cuò)。
貶值損害償糾紛中“死者已矣”,所謂過(guò)錯(cuò)主要指非正常死亡事件的發(fā)生中與死亡人非正常死亡事件發(fā)生有關(guān)的第三人是否存在主觀過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題,如與自殺人一起居住的人、非正常死亡人的繼承人、房屋租賃中的第三方中介機(jī)構(gòu)、房屋裝修中派遣裝修工人的裝修公司等,只有其對(duì)非正常死亡事件的發(fā)生存在主觀過(guò)錯(cuò)的情形下,方才承擔(dān)損害賠償責(zé)任,行為人主觀過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定由房屋所有權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任。
3
“兇宅”貶值損害賠償訴訟實(shí)證分析
從現(xiàn)行司法審判實(shí)踐來(lái)看,房屋所有權(quán)人基于非正常死亡事件提起“兇宅”貶值損害賠償訴訟爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中于:房屋所有權(quán)人是否遭受實(shí)際損害、非正常死亡事件與房屋價(jià)值貶損之間是否存在因果關(guān)系、“兇宅”貶損價(jià)值的具體范圍確定等方面。
(一)房屋所有權(quán)人是否實(shí)際遭受損害
《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)須以發(fā)生損害為必要,且這種損失必須是客觀上已經(jīng)實(shí)際發(fā)生。由于“兇宅”貶值損失無(wú)形化程度較高。建立在人們對(duì)“兇宅”忌諱、恐懼、不安等抵觸心理之上。針對(duì)非正常死亡事件發(fā)生是否對(duì)房屋所有權(quán)人成實(shí)際損害，實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。
案例1:潘某某與張某某、孔某財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
2015年11月19日,原告與被告錢某某、孫某某簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》,約定原告將該處房屋出租給兩被告,2016年9月17日,名叫“XX”的男子在該房屋內(nèi)非正常死亡,死者XX系兩被告親友。針對(duì)原告所稱的損失是否已實(shí)際發(fā)生,法院主張,按照原告的思路,其損失是這樣得出的,假定系爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)為1000萬(wàn),因房屋內(nèi)發(fā)生自殺事件變成“兇宅”,現(xiàn)該房屋價(jià)值為800萬(wàn),其中的200萬(wàn)差價(jià)即為損失。然而,原告并沒(méi)有將該房屋出售,該房屋仍然處于原告控制之下,即使認(rèn)可原告上述理論,這種損失也只是體現(xiàn)為一種主觀上的可能性而已,“實(shí)際損失”根本無(wú)從談起。
案例2:ト某訴王某某等物權(quán)保護(hù)糾紛案
2014年6月初,二被告借用原告石景山區(qū)八角中里xx號(hào)房屋,2014年12月29日,被告女兒王某某在原告房屋內(nèi)跳樓自殺死亡。針對(duì)原告是否實(shí)際遭受損害,法院主張,從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件雖然不會(huì)對(duì)房屋的實(shí)際使用功能產(chǎn)生影響,但會(huì)引發(fā)人們恐懼、焦慮、忌諱等不良的心理感受,這種負(fù)面心理感受表現(xiàn)在房屋交易過(guò)程中,會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者或租房者對(duì)房屋的評(píng)價(jià)和價(jià)值認(rèn)可度降低,從而對(duì)房屋能否出租、出售以及出租、出售的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。也正因如此,房地產(chǎn)交易慣例中,根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則,將房屋是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件作為必須披露的影響交易決策的重要事項(xiàng)。因此,被告之女自涉案房屋跳樓死亡事件,導(dǎo)致房屋在后續(xù)可能的出租、出售中受到不利影響,原告對(duì)房屋的收益處分權(quán)能受到限制,由此導(dǎo)致的房屋貶值損失客觀存在。
根據(jù)一般交易習(xí)慣,“兇宅”雖不構(gòu)成人們對(duì)房屋本身進(jìn)行物質(zhì)性使用的障礙,但很難被人輕易接受,且會(huì)造成房屋正常流通受阻以及房屋價(jià)值貶損的后果。且一旦發(fā)生非正常死亡事件,無(wú)論房屋所有權(quán)人抑或房屋的潛在購(gòu)買者、租賃者,均會(huì)產(chǎn)生對(duì)“兇宅”的消極心理評(píng)價(jià),且任何一方無(wú)法將房屋恢復(fù)至非正常死亡事件發(fā)生之前人們對(duì)房屋的評(píng)價(jià)狀態(tài),發(fā)生非正常死亡事件的房屋在房屋交易市場(chǎng)上已然產(chǎn)生價(jià)值損耗,而無(wú)論其出售、租賃與否,房屋價(jià)值損耗均客觀存在,對(duì)房屋所有權(quán)人形成客觀財(cái)產(chǎn)損害,正如在里德訴金案( Reed V.King)的上訴案中,加州法院強(qiáng)調(diào),原告提出的索賠并非基于她居住在這所房子里的恐懼或不適,而是基于這一邪惡事件導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)貶值這一客觀事實(shí)。此外,近年來(lái),我國(guó)現(xiàn)行司法實(shí)踐中因房屋“兇宅”性質(zhì)所引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件中支持合同撤銷、合同解除的判決,亦從側(cè)面對(duì)“兇宅”的價(jià)值貶損客觀存在提供有力支撐。
(二)非正常死亡事件發(fā)生與“兇宅”貶值之間因果關(guān)系的認(rèn)定
“兇宅”貶值損失系財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任糾紛,須滿足財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)臉?gòu)成要件方得請(qǐng)求救濟(jì),其中非正常死亡事件發(fā)生與房屋貶值之間的因果關(guān)系無(wú)疑是構(gòu)成要件的核心。作為侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件之一的因果關(guān)系,是審理“兇宅”貶值賠償案件時(shí)法官無(wú)法繞開的問(wèn)題。
案例1:ト某訴王某某等物權(quán)保護(hù)糾紛案
針對(duì)非正常死亡事件與“兇宅”貶值之間因果關(guān)系的認(rèn)定方面,法院認(rèn)為,根據(jù)社會(huì)常識(shí)和交易習(xí)慣,普通人在購(gòu)房時(shí),通常會(huì)綜合考察房屋的地理位置、建設(shè)信息、周邊設(shè)施及房屋價(jià)格等作為最后審慎決定購(gòu)買的因素。房屋交易價(jià)格的高低,一般主要取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律的調(diào)整和房屋本身所固有的價(jià)值。對(duì)于發(fā)生非正常死亡事件的房屋,購(gòu)買者是否存在避諱心理及其程度會(huì)因人而異,對(duì)房屋評(píng)價(jià)和價(jià)值認(rèn)可的程度也會(huì)受事發(fā)時(shí)間的長(zhǎng)短、不幸事件的不同程度、購(gòu)買者文化水平、社會(huì)觀念等諸多因素的影響,由此導(dǎo)致房屋貶值程度也不盡相同。因此,房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件只是可能導(dǎo)致房屋交易價(jià)格受影響因素之一,與當(dāng)事人實(shí)際交易價(jià)格之間并不存在對(duì)等的直接因果關(guān)系。
案例2:潘某某與張某某、孔某財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
法院主張,一般情況下,判斷因果關(guān)系應(yīng)從加害行為與損害后果之間的必然性、自然導(dǎo)致等方面來(lái)分析,通常援引如下方法:“大前提:依據(jù)一般的社會(huì)智識(shí)經(jīng)驗(yàn),這種行為能夠引起該種損害后果,小前提:現(xiàn)實(shí)中該種行為確實(shí)引起了該種損害后果,結(jié)論:兩者存在因果關(guān)系。從大前提上看,并非所有人會(huì)對(duì)房屋的居住產(chǎn)生忌諱,其自殺行為也不一定能夠?qū)е路课葙H值。從小前提上看,本案中原告并未將該房屋實(shí)際出售,這種所謂的“損害后果”只是一種主觀可能性,并未實(shí)際發(fā)生,不符合該小前提的要求。故從因果關(guān)系的兩個(gè)組成部分來(lái)看,原告所稱的房屋貶值損失與被告的行為及XX自殺行為間并不存在侵權(quán)法要件中的因果關(guān)系。
通過(guò)以上案例可以看出,雖然法院認(rèn)可“兇宅”貶值損害事實(shí)存在,但普遍以房屋價(jià)值受多方因素影響,非正常死亡事件之發(fā)生不必然導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損為由否認(rèn)非正常死亡事件與“兇宅”貶值損害之間的因果關(guān)系,如案例1中,法院主張房屋交易價(jià)格取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律和房屋本身固有價(jià)值,由此否認(rèn)因果關(guān)系的存在;在案例2中,法院以并非所有人對(duì)房屋居住產(chǎn)生忌諱為由,認(rèn)定非正常死亡事件不必然導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。
筆者認(rèn)為:非正常死亡事件的發(fā)生,雖然并未造成涉案房屋外觀形體之毀損或功能減損,然而依社會(huì)通常觀念和事物發(fā)展進(jìn)程,人們對(duì)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的房屋普遍存在忌諱或恐懼心理,這又客觀上導(dǎo)致涉案房屋交換價(jià)值的下降或出租收益之降低,此外,會(huì)造成房屋流通上的長(zhǎng)期障礙,相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)房屋處于空置狀態(tài),造成涉案房屋遭受價(jià)值貶損,符合相當(dāng)性因果關(guān)系的要求。
(三)“兇宅”貶損價(jià)值的具體范圍確定
《侵權(quán)責(zé)任法》第19條規(guī)定:“侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他方式計(jì)算。”這是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)受侵害時(shí)承擔(dān)賠償損失責(zé)任的損失額計(jì)算方法的規(guī)定。“兇宅”所導(dǎo)致的房屋價(jià)值損害的量化和計(jì)算,是房屋所有權(quán)人獲取“兇宅”貶值損害賠償?shù)南葲Q條件。司法實(shí)踐中,法院普遍以房屋所有權(quán)人未能舉證證明房屋貶值損失的責(zé)任范圍為由,駁回“兇宅”貶值損害賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。
案例1:程某某、王某某等與東莞市唐庭裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
針對(duì)“兇宅”貶損價(jià)值的具體確定,本案訴訟過(guò)程中原告申請(qǐng)對(duì)案涉房屋因裝修工人死亡引起的市場(chǎng)價(jià)值貶損金額進(jìn)行鑒定,法院予以準(zhǔn)許,并搖珠委托東莞市廣協(xié)鑒定評(píng)估有限公司進(jìn)行鑒定;后該鑒定機(jī)構(gòu)出具情況說(shuō)明,稱由于案涉當(dāng)事人認(rèn)為房屋價(jià)值貶損原因是因裝修工人現(xiàn)場(chǎng)死亡造成的,此類型業(yè)務(wù)帶有封建迷信色彩,不是其鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)范圍,無(wú)法對(duì)本案的貶損金額作出價(jià)值評(píng)估。
案例2:劉某某與張某房屋租賃合同糾紛上訴案
本案中,原告劉某某主張宅院因張某某的死亡成為“兇宅”影響房屋后續(xù)出租,張某應(yīng)依公序良俗,按照為期五年,每年三萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)各自承擔(dān)一半的責(zé)任,用于賠償其無(wú)法正常出租涉訴宅院的損失,法院以該主張缺乏明確法律依據(jù)為由,判決不予支持。
案例3:潘某某與張某某、孔某財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
本案中原告為證明房屋因“兇宅”所引發(fā)的貶損價(jià)值范圍,提供了關(guān)于房屋市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)份電話咨詢錄音作為證據(jù),在電話錄音中,所謂的中介工作人員提到“這樣的房屋可能要貶值20%到30%……”以此作為“兇宅”貶損價(jià)值的依據(jù)。法院主張?jiān)骐m提供了與房產(chǎn)中介人員的三段電話錄音,但無(wú)法確定這三段錄音是否來(lái)自與房產(chǎn)中介人員的談話。即使認(rèn)可這些電話錄音,但從電話錄音的內(nèi)容也可以看出,中介人員對(duì)于房屋貶值情況并非絕對(duì)肯定,例如,有的中介人員提到,“對(duì)于這樣的房屋,買家是不是介意要看各人的,有的介意,也有的不介意”,“跌價(jià)多少也不確定……”由此認(rèn)定原告提供的證據(jù)也難以滿足充分、完整的要求。
通過(guò)以上三個(gè)案例可見,當(dāng)前司法審判中針對(duì)“兇宅”貶損價(jià)值的計(jì)算缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算方式混亂等問(wèn)題,房屋所有權(quán)人舉證“兇宅”具體貶損價(jià)值的途徑有四:其一,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估,如案例1中,委托具備資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)符合法律規(guī)定的評(píng)估程序?qū)Ψ课菔袌?chǎng)價(jià)值以及市場(chǎng)價(jià)值降低的情況予以評(píng)估,然由于“兇宅”貶值損失無(wú)形化程度較高,建立在人們對(duì)“兇宅”忌諱、恐懼、不安等抵觸心理之上,鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)“兇宅”價(jià)值貶損金額作出價(jià)值評(píng)估;其二,租金計(jì)算法,如案例2中,房屋所有權(quán)人主張以租金乘以5年計(jì)算貶值損失;其三,差額計(jì)算法,如案例3中,房屋所有權(quán)人以出售房屋的實(shí)際價(jià)格與市價(jià)之間差額主張貶值損害賠償?shù)姆秶?其四,依交易慣例計(jì)算,如案例3中,房屋所有權(quán)人亦主張通過(guò)房屋交易市場(chǎng)上針對(duì)“兇宅”價(jià)值貶損的交易慣例確定貶值損害的具體金額,但證據(jù)的證明力及證明要求等均受到法院的否定性評(píng)價(jià)。
筆者認(rèn)為,雖然當(dāng)前針對(duì)“兇宅”貶損價(jià)值的范圍確定缺乏明確具體的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),但法院不應(yīng)因此而全面否定房屋所有權(quán)人“兇宅”價(jià)值貶損的損害賠償請(qǐng)求,“兇宅”貶損價(jià)值范圍的確定是確定房屋貶值損失賠償數(shù)額的依據(jù),而非獲得損害賠償?shù)谋匾獥l件。特別是當(dāng)事人已經(jīng)證明其房屋受有損害而無(wú)法證明具體損害數(shù)額情形下,法院應(yīng)綜合具體情形推定房屋貶值損失的發(fā)生、酌定“兇宅”貶損價(jià)值的具體范圍。如在案例1中,鑒于房屋所有權(quán)人未能提供有力證據(jù)證實(shí)其財(cái)產(chǎn)損失金額,鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)此也無(wú)法評(píng)估,法院綜合考慮原告購(gòu)買房屋時(shí)的價(jià)格、房屋受損時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、被告的過(guò)錯(cuò)程度等因素,酌定被告賠償原告共計(jì)50000元,該種做法值得稱贊。在法院酌定“兇宅”具體貶損價(jià)值的范圍方面,建議可采取收益平均法加以確定,即根據(jù)非正常死亡事件發(fā)生前的一段時(shí)間房屋所有權(quán)人的平均收益(如租金)確定可得利益損失,如果采用平均收益法無(wú)法確定可得利益損失,也可以采取同類比照法加以確定,即以同時(shí)期、同戶型、同位置、同等條件房屋的所有權(quán)人的平均收益確定可得利益損失。此外,建議在全國(guó)范圍內(nèi)構(gòu)建“兇宅”備案數(shù)據(jù)庫(kù),并設(shè)定“兇宅”價(jià)格評(píng)估的客觀標(biāo)準(zhǔn)。
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小結(jié)
住宅吉樣與安寧是我國(guó)普遍存在的民俗文化心理,是與中華民族歷史傳統(tǒng)相連結(jié)的特有價(jià)值觀念和取向。“兇宅”價(jià)值貶損的根源在于交易市場(chǎng)對(duì)發(fā)生“非正常死亡事件”房屋的消極評(píng)價(jià),這種消極的評(píng)價(jià)直接轉(zhuǎn)化為交易市場(chǎng)上“兇宅”交易價(jià)格的下降,最終體現(xiàn)為房屋所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損。因此，“兇宅”的價(jià)值貶損是一種客觀財(cái)產(chǎn)損失,并且滿足相當(dāng)性因果關(guān)系要求,應(yīng)當(dāng)予以賠償。在賠償范圍的具體確定方面,建議構(gòu)建全國(guó)兇宅備份數(shù)據(jù),并設(shè)定兇宅評(píng)估的客觀標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)公平原則和利益衡量原則,合理確定房屋價(jià)值貶損的具體數(shù)額。通過(guò)對(duì)“兇宅”貶值損害賠償法律適用的探討。以進(jìn)一步緩解法院適用《侵權(quán)責(zé)任法》解決“兇宅”貶值損害賠償糾紛的壓力、保護(hù)房屋所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的同時(shí)，有助于促進(jìn)房屋交易市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
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