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在一手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記(俗謂過(guò)戶(hù)登記)對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的交易目的，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記方能設(shè)立的背景下，其對(duì)業(yè)主整體權(quán)益的法律意義甚或超過(guò)了房屋本身實(shí)際交付使用。
而在實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商拖欠工程款等諸多原因?qū)е滦^(qū)無(wú)法辦理竣工備案，進(jìn)而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的情形多有發(fā)生，業(yè)主則有權(quán)訴請(qǐng)法院要求開(kāi)發(fā)商盡速履行協(xié)助辦證的義務(wù)以及賠償逾期辦證的違約金，筆者也參與代理了多宗此類(lèi)案件。
本文試圖通過(guò)綜合司法實(shí)踐及理論界中對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)的觀點(diǎn)，特別是該請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效時(shí)的具體規(guī)則，提出一些新的觀點(diǎn)，以供探討。
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開(kāi)發(fā)商辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記及協(xié)助買(mǎi)受人辦理轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)來(lái)源及其違約責(zé)任
根據(jù)法定的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則，商品房在開(kāi)發(fā)商辦理首次登記(初始登記)后，方可轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下。
根據(jù)原建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)》第三條第(四)項(xiàng)的規(guī)定，住宅工程經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，方可辦理產(chǎn)權(quán)證。
故開(kāi)發(fā)商首先需為商品房小區(qū)辦理竣工驗(yàn)收備案，而根據(jù)住建部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》的規(guī)定，建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交的文件包括：
法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，以及由公安消防部門(mén)出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件，施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)等。
從上述規(guī)定可看出，建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案時(shí)需提交規(guī)劃驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、施工單位保修材料等合格資料后才能取得備案手續(xù)。
在實(shí)務(wù)中，由于很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商奉行“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略，資金鏈緊繃，常常因銷(xiāo)售不利或后續(xù)融資問(wèn)題，拖欠施工單位工程款或者缺乏資金完善小區(qū)最后的消防工程等，致使無(wú)法取得竣工備案的完整材料;同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商擁有的土地及房產(chǎn)尚有后續(xù)銷(xiāo)售價(jià)值，小區(qū)已購(gòu)房的業(yè)主業(yè)已入住，使得竣工備案問(wèn)題“死而不僵”，各方扯皮，無(wú)限期拖延。
以筆者代理的案件為例，當(dāng)事人簽訂的由省級(jí)建設(shè)廳及工商局監(jiān)制的制式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，明確約定出賣(mài)人負(fù)有協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任，且一般合同都會(huì)約定該義務(wù)履行的期限，實(shí)務(wù)中多見(jiàn)為一年或兩年，自房屋交付時(shí)起算。同時(shí)約定自該期限屆滿(mǎn)后，按出賣(mài)人已收房款的日萬(wàn)分之0.5計(jì)算違約金，直至可以辦理。
事實(shí)上，作為買(mǎi)賣(mài)合同本質(zhì)特征的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，就決定了出賣(mài)人負(fù)有上述義務(wù)。
即無(wú)論是否存在合同約定，開(kāi)發(fā)商均負(fù)有協(xié)助辦證的法定義務(wù)。故最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十八條規(guī)定了合同若無(wú)約定情形下的買(mǎi)受人取得房屋權(quán)屬證書(shū)的期限及出賣(mài)人逾期辦證違約金的計(jì)算方式，第十九條甚至進(jìn)一步明確：若辦證期限屆滿(mǎn)一年，應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人要求解除合同和賠償損失的請(qǐng)求。
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司法實(shí)踐與理論界中關(guān)于逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效的不同觀點(diǎn)
何種請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效，一直是比較法、理論界上分歧較大的議題，各國(guó)的立法規(guī)定差異也較大。近年來(lái)，學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為：不適用訴訟時(shí)效的請(qǐng)求權(quán)范圍具有開(kāi)放性特征。
訴訟時(shí)效的適用對(duì)象是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其他性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)原則上均不適用訴訟時(shí)效，這導(dǎo)致不適用訴訟時(shí)效的請(qǐng)求權(quán)范圍不具有封閉性而具有較高程度的開(kāi)放性。
為適應(yīng)這種開(kāi)放性，德、日等國(guó)民法典并不設(shè)置列舉式條款規(guī)定不適用訴訟時(shí)效的請(qǐng)求權(quán)，而是在各編就某些請(qǐng)求權(quán)作個(gè)別規(guī)定或者民法典完全不予規(guī)定而交由學(xué)理及實(shí)務(wù)解決。
這樣既避免了列舉式條款對(duì)開(kāi)放性特征的掣肘，又保持了訴訟時(shí)效規(guī)則體系的協(xié)調(diào)性。
最高人民法院公布的《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》(《八民會(huì)紀(jì)要》)首次在最高司法權(quán)威的層面根據(jù)審判實(shí)踐嘗試明確逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效，該文件第四部分第18條規(guī)定：“買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿(mǎn)之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。”
在《八民會(huì)紀(jì)要》出臺(tái)(2016年11月30日)之前，早在2003年《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》出臺(tái)后的2006年，最高人民法院民一庭法官韓延斌就認(rèn)為：“當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效。”后續(xù)各地方人民法院出臺(tái)的司法規(guī)范性文件也基本形成這樣一種共識(shí)：
按合同約定的計(jì)算方式區(qū)分一次性違約金和按日或月累計(jì)計(jì)算的違約金，一次性違約金請(qǐng)求權(quán)自辦證期限屆滿(mǎn)時(shí)起算訴訟時(shí)效，按日或月累計(jì)計(jì)算的違約金視為每個(gè)個(gè)別的債權(quán)，分別適用訴訟時(shí)效，并由此推導(dǎo)出，若無(wú)訴訟時(shí)效中斷、中止的情形，在開(kāi)發(fā)商提出訴訟時(shí)效抗辯的情況下，按日或月累計(jì)計(jì)算的違約金保護(hù)范圍為自買(mǎi)受人向人民法院起訴之日前兩年。
在此，需要注意的是，按上述規(guī)則，如逾期辦證期限屆滿(mǎn)兩年的最后一日超過(guò)2017年10月1日(《民法總則》的施行日期)的，則應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法總則〉訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，適用《民法總則》第一百八十八條關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間的規(guī)定，亦即違約金保護(hù)范圍為自買(mǎi)受人向人民法院起訴之日前三年。
經(jīng)查近年來(lái)的大部分同類(lèi)判例，絕大多數(shù)均秉持了上述觀點(diǎn)，最終結(jié)果支持了倒退起算兩年或三年的違約金賠償請(qǐng)求。
然而，認(rèn)定按日計(jì)算違約金為個(gè)別債權(quán)的理論基礎(chǔ)是“多個(gè)債權(quán)說(shuō)”，“多個(gè)債權(quán)說(shuō)”在法理上則受到了相關(guān)學(xué)者的質(zhì)疑。清華大學(xué)法學(xué)院韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為：
按日累計(jì)的違約金可以作為一種繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)無(wú)疑義。問(wèn)題在于，與繼續(xù)性債權(quán)相對(duì)應(yīng)的債務(wù)也有履行期，租金債權(quán)、自來(lái)水債權(quán)、天然氣債權(quán)等，要么依當(dāng)事人的約定，要么依交易習(xí)慣，要么依法律的規(guī)定，可以確定相應(yīng)的履行期限，而按日累計(jì)違約金的履行期限能通過(guò)類(lèi)似手段加以確定嗎?答案是否定的。
違約金雖然是按日累計(jì)，這只是確定違約金數(shù)額的方法，從中看不出“一日一結(jié)”的意思，因而并不是關(guān)于違約金債務(wù)履行期限的特別約定。再看交易習(xí)慣，并沒(méi)有關(guān)于按日累計(jì)違約金履行期限的規(guī)則。
不僅如此，如果真的按日確定其履行期限，換言之，以此種違約金為有確定履行期限的債務(wù)，按照“期限代人催告”的規(guī)則，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步發(fā)生遲延利息問(wèn)題，這反而與交易習(xí)慣不符了，徒增困擾。
最后，查看法律的一般規(guī)定，我們能夠找到的，恐怕只能是《合同法》第62條第4項(xiàng)或者類(lèi)似的規(guī)定了，即“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間”…
另一方面，只要不是作為一個(gè)債權(quán)而是作為多個(gè)債權(quán)，就回避不了“復(fù)數(shù)債權(quán)、復(fù)數(shù)時(shí)效”的麻煩，這一結(jié)果與當(dāng)事人的意思不合。
由于當(dāng)事人對(duì)于違約金是“累計(jì)”，通常情形便是統(tǒng)一計(jì)算，一次主張即中斷整個(gè)的訴訟時(shí)效。
比較而言，僅就此處討論的按日累計(jì)的違約金，我個(gè)人以為“單個(gè)債權(quán)說(shuō)”優(yōu)于“多個(gè)債權(quán)說(shuō)”。
據(jù)此，有部分判例的裁判觀點(diǎn)認(rèn)為：“遲延履行形成的違約金債權(quán)是基于同一個(gè)違約行為產(chǎn)生的一個(gè)不可分的請(qǐng)求權(quán)，每日產(chǎn)生的違約金不能相互獨(dú)立。按日累計(jì)的違約金并非每逾期一日就產(chǎn)生一個(gè)單獨(dú)的違約金債權(quán)，也不是對(duì)違約金支付期限的約定，應(yīng)當(dāng)按是否有履行期限判斷訴訟時(shí)效起算點(diǎn)。
同時(shí)，違約金的履行期限最遲不應(yīng)超過(guò)合同實(shí)際履行之時(shí)。所以，如果守約方未提出過(guò)請(qǐng)求，違約方也未表示拒絕支付違約金的，違約金的訴訟時(shí)效最遲應(yīng)從合同義務(wù)實(shí)際履行之日起算。”
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從逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)的產(chǎn)生基礎(chǔ)出發(fā)討論適用訴訟時(shí)效時(shí)的具體規(guī)則
筆者認(rèn)為，逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)適應(yīng)訴訟時(shí)效的規(guī)則乃至于是否適用訴訟時(shí)效，首先要從其所產(chǎn)生的法律行為基礎(chǔ)及我國(guó)關(guān)于界定特定請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效的立法和學(xué)理思路著手。
1、逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)的產(chǎn)生基礎(chǔ)及物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)的特殊時(shí)效保護(hù)
上述討論中，列舉的觀點(diǎn)均將逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)視為一個(gè)獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)(或是包含多個(gè)個(gè)別債權(quán)的同類(lèi)請(qǐng)求權(quán)的集合)，而忽略了一個(gè)重要事實(shí)：逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)產(chǎn)生于開(kāi)發(fā)商逾期辦證的不作為行為所產(chǎn)生的勞務(wù)之債之中，此種勞務(wù)之債產(chǎn)生了買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商履行協(xié)助辦證義務(wù)的權(quán)利，有學(xué)者稱(chēng)之為“物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)”。
物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)與逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)所分屬的勞務(wù)之債與財(cái)物之債在法理上是典型的主給付義務(wù)(Hauptleistungspflicht)和從給付義務(wù)(Nebenleistungspflicht)的關(guān)系，并且從給付義務(wù)乃是產(chǎn)生自主給付義務(wù)，“具有補(bǔ)助主給付義務(wù)的功能，不在于決定債的類(lèi)型，而是確保債權(quán)人的利益能夠獲得最大的滿(mǎn)足”。
《八民會(huì)紀(jì)要》在規(guī)定違約金請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效的同時(shí)，在24條中規(guī)定：
“已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)變更登記，登記權(quán)利人請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，利害關(guān)系人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)，對(duì)方當(dāng)事人以超過(guò)訴訟時(shí)效期間抗辯的，均應(yīng)不予支持。”此項(xiàng)規(guī)定可歸納為物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。
實(shí)際上，上述規(guī)定是將物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)視為一種“準(zhǔn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”加以保護(hù)，以免罹于訴訟時(shí)效。我國(guó)立法上為維護(hù)物權(quán)作為支配權(quán)的完整性和圓滿(mǎn)性，一般認(rèn)為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。
在比較法上，通說(shuō)與我國(guó)近似的日本民法修正案進(jìn)一步擴(kuò)大了物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的“準(zhǔn)用性”，規(guī)定：“所有權(quán)以及基于所有權(quán)發(fā)生的請(qǐng)求權(quán)不因時(shí)效而消滅”。
由此可見(jiàn)，業(yè)主的物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)雖然因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未登記設(shè)立而性質(zhì)上僅為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但是其本質(zhì)上是“基于所有權(quán)發(fā)生的請(qǐng)求權(quán)”，在司法實(shí)踐中普遍認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。
2、逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)的存在功能及司法實(shí)踐觀點(diǎn)的立論角度
鑒于物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)已予以特別的時(shí)效保護(hù)，任何時(shí)點(diǎn)均可主張，作為其從給付義務(wù)的違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效若從辦證期限屆滿(mǎn)時(shí)起算，則會(huì)導(dǎo)致逾期辦證拖得越久，違約金數(shù)額卻不會(huì)增加的窘境，更加加大了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的合同權(quán)利義務(wù)不對(duì)等性。
作為從給付義務(wù)的逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)，實(shí)質(zhì)上不同于一般的違約金請(qǐng)求權(quán)，實(shí)際上肩負(fù)著保護(hù)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)得到債務(wù)人充分尊重并盡速履行的責(zé)任，如若其被“個(gè)別債權(quán)說(shuō)”分割后分別適用訴訟時(shí)效，則會(huì)顯然在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中不能起到有效督促開(kāi)發(fā)商盡速辦證的應(yīng)然作用。
在《理解與適用》一書(shū)中，司法機(jī)關(guān)的實(shí)踐觀點(diǎn)被總結(jié)為：“已經(jīng)合法占有使用房屋的受讓人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。但逾期辦證違約責(zé)任屬于單純的債權(quán)性質(zhì)的義務(wù)，從督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利以及盡快穩(wěn)定社會(huì)秩序的角度，逾期辦證違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。”
這種觀點(diǎn)乍看并無(wú)不當(dāng)，但細(xì)究之下，一方面是完全割裂了物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)與逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)相互依存、相互補(bǔ)充的聯(lián)系，一方面單純認(rèn)為“各打五十大板”(即支持部分違約金)即可“督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利以及盡快穩(wěn)定社會(huì)秩序。”
從一般常理可推知，業(yè)主入住后肯定會(huì)催促開(kāi)發(fā)商辦證，而非具有相當(dāng)法律意識(shí)的業(yè)主不會(huì)留存其主張權(quán)利的證據(jù)以中斷訴訟時(shí)效，并且在一般業(yè)主看來(lái)，只要尚未能辦理產(chǎn)權(quán)證，違約金的數(shù)額即不能確定，更少可能去單獨(dú)主張違約金，此項(xiàng)規(guī)定如何體現(xiàn)督促處于弱勢(shì)一方的業(yè)主“及時(shí)行使權(quán)利”?
可謂有些“強(qiáng)人所難”之嫌。同時(shí)，如果逾期辦證拖得很久(實(shí)踐中出現(xiàn)過(guò)業(yè)主只能上訪以解決辦證問(wèn)題的案例)，開(kāi)發(fā)商的違約金卻可以訴訟時(shí)效抗辯固定在一個(gè)不會(huì)增加的數(shù)額，真的可以“盡快穩(wěn)定社會(huì)秩序”嗎?
3、逾期辦證違約金合同條款的文義解釋
再次，細(xì)觀違約金條款的約定，是“出賣(mài)人承擔(dān)已收房款日萬(wàn)分之0.5違約金，直至可以辦理”，自文義可推知，日萬(wàn)分之0.5只是同一筆違約金的計(jì)算方式，“直至可以辦理”應(yīng)視為該筆債務(wù)的計(jì)算終止時(shí)點(diǎn)。前述的“多個(gè)債權(quán)說(shuō)”實(shí)際上與當(dāng)事人合同約定的主旨相悖，從某種程度上，倒像是司法實(shí)踐中為強(qiáng)行維持雙方“利益平衡”而創(chuàng)設(shè)的分析工具。
根據(jù)契約自由的原則(況且還屬開(kāi)發(fā)商提供的格式文本)，合同約定的內(nèi)容在不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的情況下理應(yīng)受到最低限度的干涉，司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該合同條款的主旨和效力。
由違約金條款的文義解釋中可推知，直至開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)之時(shí)，違約金請(qǐng)求權(quán)歸屬的財(cái)物之債的數(shù)額才得以具體確定，到此，違約金的訴訟時(shí)效才應(yīng)當(dāng)開(kāi)始起算。
綜上所述，無(wú)論是從逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)的產(chǎn)生基礎(chǔ)和存在功能，物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)的特殊時(shí)效保護(hù)、以及違約金條款的文義內(nèi)涵上來(lái)看，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將逾期辦證的違約金總體視為一筆不可分割的債權(quán)，自開(kāi)發(fā)商履行辦證義務(wù)時(shí)起算訴訟時(shí)效。
如此計(jì)算訴訟時(shí)效，一方面符合一般業(yè)主的認(rèn)識(shí)，一方面也可以讓逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)充分起到保護(hù)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)的作用，才更利于“盡快穩(wěn)定社會(huì)秩序”。
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