行業(yè)資訊
閱讀提示
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破產(chǎn)程序后，消費者能否請求該企業(yè)繼續(xù)履行房屋過戶義務？最高法院認為，如果消費者已支付購買商品房全部款項，則可請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房屋所有權變更登記，該等行為不屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個別清償行為，管理人也無權解除合同。
此外，司法實踐中亦有法院根據(jù)《最高人民法院關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條關于“特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的規(guī)定，認定相對人購買的房屋屬于特定物，如果相對人已完全支付對價，則可以請求進入破產(chǎn)程序的企業(yè)繼續(xù)履行房屋過戶義務。但是對于未竣工的房屋能否認定為特定物的問題，司法實踐中存在不同的認識。詳見延伸閱讀部分。
最高人民法院
已支付全部購房款的消費者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破產(chǎn)程序后仍可請求該企業(yè)履行房屋過戶義務
裁判要旨
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破產(chǎn)程序后，已支付全部款項的消費者可請求該企業(yè)履行交付房屋并辦理所有權變更登記的義務，該等行為并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個別清償行為。而且因消費者已支付購買商品房全部款項，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)管理人對商品房買賣合同并無解除權。
案情簡介
一、2001年，楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》，楊飛購買英嘉公司開發(fā)的7C號房屋，房屋總價款2799122元，其中首付款849122元，其余房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。合同簽訂后7C號房屋沒有辦理所有權轉移登記手續(xù)。
?
二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破產(chǎn)一案，于2008年指定了該公司的管理人。
?
三、2014年6月，楊飛向北京一中院提起訴訟，請求判令：楊飛對7C號房屋享有所有權；英嘉公司配合楊飛行使取回權，將7C號房屋的所有權過戶到楊飛名下。英嘉公司提起反訴，請求確認7C號房屋《商品房買賣合同》已解除。北京一中院支持了楊飛的訴訟請求。
?
四、英嘉公司不服北京一中院判決，上訴至北京高院稱，訴爭房屋應當屬于英嘉公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，楊飛取得房屋的唯一途徑是請求英嘉公司繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，不能直接主張取回權。北京高院判決駁回上訴，維持原判。
?
五、英嘉公司不服北京高院判決，向最高法院申請再審。最高法院認為，根據(jù)《物權法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定以外，不動產(chǎn)物權的轉讓以產(chǎn)權登記為要件，北京高院判決確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當，但判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權過戶手續(xù)是正確的，該案最終處理結果正確。故裁定駁回英嘉公司的再審申請。
敗訴原因
本案英嘉公司敗訴的原因在于：
第一，根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》等相關法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項后，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別于普通無擔保債權，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權，在受償順序上優(yōu)先于有擔保債權的建設工程價款優(yōu)先受償權亦不得對抗該債權。本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款，屬于上述特殊債權。
?
第二，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《最高人民法院關于適用若干問題的規(guī)定（二）》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權人的合法權益。而交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權的實現(xiàn)并不會構成對其他破產(chǎn)債權人合法權益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個別清償行為。
?
第三，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應當繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。
敗訴教訓、經(jīng)驗總結
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
一、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進入破產(chǎn)程序后，已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房價款，房地產(chǎn)企業(yè)也未將房屋過戶給該購房者的，管理人有權決定解除該商品房買賣合同或繼續(xù)履行。但是如果購房者已支付完畢購房價款，且未發(fā)生法定解除或約定解除的事由，則管理人無權解除該商品房買賣合同。
?
二、對于消費者而言，房地產(chǎn)企業(yè)進入破產(chǎn)程序后，如果消費者已支付完畢購房價款，則可請求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務。
相關法律規(guī)定
《中華人民共和國合同法》
第九十四條? 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
?
第一百一十條? 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；
（三）債權人在合理期限內(nèi)未要求履行。
?
第二百八十六條? 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。
?
《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》
一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。
?
《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》
第十六條? 人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效。
?
第十八條? 人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的，視為解除合同。
管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。
?
以下為該案在最高法院審理階段，裁定書中“本院認為”部分就該問題的論述：
首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（以下簡稱《優(yōu)先受償權批復》）等相關法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項后，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別于普通無擔保債權，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權，在受償順序上優(yōu)先于有擔保債權的建設工程價款優(yōu)先受償權亦不得對抗該債權。
其次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《適用企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定（二）》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權人的合法權益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權的實現(xiàn)并不會構成對其他破產(chǎn)債權人合法權益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。
再次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應當繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。
最后，根據(jù)《物權法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，不動產(chǎn)物權的轉讓以產(chǎn)權登記為要件。對于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經(jīng)支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權變更登記，相關法律、行政法規(guī)、司法解釋亦未例外規(guī)定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權。同時，本案并非因物權歸屬爭議引發(fā)的物權確認糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權過戶手續(xù)是正確的，通過該判項的履行或執(zhí)行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認定存在矛盾，但根據(jù)《優(yōu)先受償權批復》之相關規(guī)定，該事實并不影響本案的最終處理。
綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認定事實上的問題，但最終處理結果正確。
案件來源
北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、楊飛與北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、楊飛物權確認糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院（2015）民申字第1158號]。
延伸閱讀
司法實踐中有法院根據(jù)《最高人民法院關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條關于“特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的規(guī)定，認定相對人購買的房屋屬于特定物，如果相對人已完全支付對價，則可以請求履行房屋過戶義務。但是對于未竣工的房屋能否認定為特定物的問題，司法實踐中存在不同的認識。
一、認定尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的已建成房屋屬于特定物，故不屬于企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)，相對人可以請求繼續(xù)履行合同的案例
案例1：姜永勤與南通華瑞置業(yè)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛再審民事判決書[江蘇省高級人民法院（2015）蘇民再提字第00154號]認為，“本院還查明：原門牌號為××幢16室房屋已經(jīng)建成，現(xiàn)門牌號為××幢02室。……《最高人民法院關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定，下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)：（五）特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物。本案中瑞園小區(qū)聯(lián)排三層住宅××幢02室房屋產(chǎn)權雖未登記到姜永勤名下，亦未交付姜永勤占有，但姜永勤已按《拆遷補充協(xié)議》支付了該房屋的全部對價，且距法院受理華瑞公司破產(chǎn)申請已經(jīng)幾年，故該房屋屬于上述法律規(guī)定的特定物，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。華瑞公司認為《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法﹥?nèi)舾蓡栴}的規(guī)定（二）》已經(jīng)去除了《最高人民法院關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定的主張不能成立。綜上，姜永勤與華瑞公司簽訂的《南通市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》及《拆遷補充協(xié)議》合法有效，雙方均應按協(xié)議履行。姜永勤已按協(xié)議約定支付了購房款，現(xiàn)瑞園小區(qū)聯(lián)排三層住宅××幢02室已經(jīng)建成，雙方約定的交房時間已過，華瑞公司應當向姜永勤交付房屋，一、二審駁回姜永勤主張對南通市崇川區(qū)瑞園小區(qū)聯(lián)排三層住宅××幢02室享有優(yōu)先權及要求交房的訴訟請求錯誤，應予糾正。”
?
二、關于未竣工房屋是否屬于企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)的問題，存在不同的認識
（一）尚未竣工驗收的房屋只要經(jīng)相對人選定后也屬于特定物，如相對人已完全支付對價，則該房屋不屬于企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)
案例2：寧波東來日盛置業(yè)有限公司、何毅誠與破產(chǎn)有關的糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[浙江省高級人民法院(2016)浙民申3380號]認為，“東來公司申請再審稱：……（三）案涉商品房所在的東來國際大廈是破產(chǎn)企業(yè)的唯一財產(chǎn)，尚未竣工驗收，不具備交付和使用條件。而將案涉商品房別除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，大大增加了東來國際大廈處理難度，也拖延了整個破產(chǎn)案件的推進程序。……本院認為，《最高人民法院關于適用若干問題的規(guī)定（二）》第二條‘下列財產(chǎn)不應認定為債務人財產(chǎn)：（一）債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產(chǎn)；（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產(chǎn)；（三）所有權專屬于國家且不得轉讓的財產(chǎn)；（四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務人的財產(chǎn)’與《最高人民法院關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條均是對不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的規(guī)定，后者系對前者的補充，兩者并不矛盾。而《最高人民法院關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第（六）項系對房屋買賣特殊情形下的規(guī)定，而非僅是針對商品房買賣的規(guī)定，故二審認定何毅誠選定案涉房屋后，案涉房屋對于何毅誠而言就是特定物，從而適用該條第（五）項的規(guī)定，并無不當。對于東來公司提出的其他再審理由，因無事實和法律依據(jù)，故不予支持。”
?
（二）尚未竣工驗收的房屋不屬于特定物，即便當事人已支付完全部價款，該財產(chǎn)仍屬于企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)
案例3：徐南與江蘇省沭陽縣恒通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛再審復查與審判監(jiān)督民事判決書[江蘇省高級人民法院（2016）蘇民申1406號]認為，“關于‘八套門面房’。根據(jù)《最高人民法院關于審理破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條的規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物，以及尚未辦理產(chǎn)權證或者產(chǎn)權過戶手續(xù)，但已向買方交付的財產(chǎn)，均不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。然而，本案中，因‘八套門面房’尚未竣工驗收，簽訂租賃協(xié)議并不能形成法律上的實際交付效力。正是基于尚未竣工驗收，也不能認定‘八套門面房’已形成法律意義上的特定物。故徐南主張‘八套門面房’不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的理由，不能成立。現(xiàn)恒通公司已進入破產(chǎn)程序，客觀上沒有能力辦理竣工驗收手續(xù)，商品房買賣合同事實上已不能履行，二審法院駁回徐南的訴訟請求，并無不當。”
作者簡介
唐青林律師、李舒律師，北京市安理律師事務所高級合伙人，從事法律工作十余年，實踐經(jīng)驗豐富。專業(yè)論文曾發(fā)表在《最高人民法院民事審判指導與參考》及《法學研究》等。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難復雜案件并成功獲得勝訴，參與辦理的各類案件總金額累計達百億元。領銜的專業(yè)律師團隊專門辦理來自全國各地的重大疑難復雜案件，團隊“十大金剛”最低學位為碩士學位，全部畢業(yè)于清華大學、北京大學、中國人民大學、中國政法大學等著名高校，均取得法學專業(yè)博士或碩士學位，理論功底深厚，實踐經(jīng)驗豐富。在北京大學出版社、中國法制出版社等出版《公司訴訟法律實務精解與百案評析》、《公司并購法律實務精解與百案評析》等法律專業(yè)著作十余部。團隊深度耕耘的業(yè)務領域：公司法（含公司并購及公司控制權）、合同法、擔保法、金融、土地與礦產(chǎn)資源法、工程建設與房地產(chǎn)法、高端婚姻家事糾紛、重大財產(chǎn)保全與執(zhí)行。
歡迎聯(lián)系就文章所討論的法律問題與我們聯(lián)系
深度探討或咨詢個案問題
電話：010-59449968
郵箱：[email protected]
手機：18601900636（唐青林律師）18501328341（李舒律師）
地址：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路38號北京國際中心3號樓9層（來訪請?zhí)崆邦A約，否則恐無時間安排接待）
重大疑難復雜案件研究中心
常年面向全國征集疑難法律問題
為了豐富研究素材，有效解決相關問題，重大疑難復雜案件研究中心常年征集疑難復雜案件，我們作為選題進行深入研究。我們在取得研究素材的同時，協(xié)助您解決棘手的問題。
（1）要求提供的案件問題新穎、前沿或者案件系某個行業(yè)典型性、代表性的問題。
（2）必須是面臨糾紛或訴訟的真實案件。可以由當事個人或企業(yè)提供，也可以由代理律師提供。
（3）專業(yè)領域： 公司法（公司并購重組、公司控制權爭奪）、合同法、擔保法、金融、土地與礦產(chǎn)資源法、工程建設與房地產(chǎn)法、高端婚姻家事糾紛、重大財產(chǎn)保全與執(zhí)行。
（4）相關問題請發(fā)至：[email protected]
（5）我們承諾對征集到的疑難案件問題進行保密。
聯(lián)系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
