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《合同法司法解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”此條是關于情勢變更原則的規(guī)定。情勢變更是指合同有效成立后，因不可歸責于當事人的原因?qū)е伦鳛楹贤A的客觀事實發(fā)生根本性變化，若繼續(xù)維持合同原有效力，將有悖于誠實信用原則和公平原則時，應允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的原則。

商品房買賣合同作為一種特殊的合同，具有一定的融資性和國家干預性，受金融市場波動和國家干預政策的影響。因而國家政策如限購、限貸政策，對于房地產(chǎn)市場的干預不可小覷。購房人與開發(fā)商之間簽訂的《商品房買賣合同》，因國家限購政策或限貸政策的調(diào)整，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，是屬于正常的商業(yè)風險，還是構(gòu)成情勢變更？本文主要通過探討限購、限貸政策導致商品房買賣合同變更或解除，是否構(gòu)成情勢變更情形。

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房貸政策的變化，是否構(gòu)成情勢變更？
情勢變更，是指合同有效成立后，因當事人不可預見的事情發(fā)生（或不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更），導致合同的基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實信用原則（顯失公平）時，則應允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的法理。一般認為，情勢變更制度的適用需同時符合以下幾項條件：其一，應有情勢變更的事實，也就是合同賴以存在的客觀情況確實發(fā)生變化；其二，情勢變更，須為當事人所不能預見。如果當事人在訂立合同時能夠預見到相關的情勢變更，即表明其知道相關情勢變更所產(chǎn)生的風險，并甘愿承擔，在這種情況下情勢變更制度就并不適用；其三，情勢變更必須不可歸責于雙方當事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可歸責于當事人，則應由其承擔風險或違約責任，而不適用情勢變更制度；其四，情勢變更的事實發(fā)生于合同成立之后，履行完畢之前，如果在訂立合同時就已經(jīng)發(fā)生情勢變更，就表明相關當事人已經(jīng)認識到合同的基礎發(fā)生了變化，且對這個變化自愿承擔風險；其五，情勢發(fā)生變更后，如繼續(xù)維持合同效力，則會對當事人顯失公平或?qū)е履康牟贿_。

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解除購房合同，是否需要承擔違約責任？
發(fā)生情勢變更情形，第一種法律后果是維持原合同關系，變更某些內(nèi)容，以排除情勢變更導致的不公平結(jié)果。第二種法律后果是，當?shù)谝环N變更合同的方式不足以排除不公平的結(jié)果，則采取消滅合同關系的方法以恢復公平。情勢變更導致合同的解除，雙方當事人不應按照合同的約定追究違約責任，應根據(jù)公平原則確定雙方的責任。

綜上，商品房買賣合同，作為一種特殊的合同，遇有客觀情況重大變化如國家貸款政策的調(diào)整，為公平劃分雙方當事人的責任，在合約缺乏約定的情況下，可以適用情勢變更，以實現(xiàn)公平之原則。但情勢變更作為契約嚴守原則的例外，國家對情勢變更的適用規(guī)定嚴格的條件。即當事人在合同中約定了關于未來可能發(fā)生的情勢的風險負擔，或者通過合同解釋的方式對合同的風險負擔作出劃分，優(yōu)先適用合同的約定或合同解釋。只有在合同履行期間，當客觀情況發(fā)生重大變化，不為當事人所知悉及合理預見，且不屬于一般的商業(yè)風險，才可適用情勢變更。這也體現(xiàn)了意思自治優(yōu)先的法理。