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同時(shí)要完善制度環(huán)節(jié)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范 　　
當(dāng)前，一些地方由于對(duì)開展非公證繼承、受遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作的必要性、 重要性認(rèn)識(shí)不足或存在模糊意識(shí)，有的畏手畏腳，一直沒有開展，竟被媒體曝光； 有的疲于應(yīng)付、敷衍了事，工作開展的質(zhì)量不高；有的“猶抱琵琶半遮面”，即使 積累了經(jīng)驗(yàn)、取得了初步成效，也不敢大張旗鼓地進(jìn)行正面宣傳，擔(dān)心引起工作量 暴增。 　　
面對(duì)上述問題，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該采取何種措施積極應(yīng)對(duì)？在該項(xiàng)業(yè)務(wù)開展 過程中，應(yīng)遵循何種程序？應(yīng)注意哪些問題？筆者對(duì)此進(jìn)行分析。 　　
開展非公證繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記工作的法律依據(jù)最初來源于《不動(dòng)產(chǎn)登 記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）。該《細(xì)則》第14條規(guī)定：“因繼承 、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部 法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交 經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。” 　　
根據(jù)《細(xì)則》的規(guī)定，繼承（受遺贈(zèng)）取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)， 不對(duì)公證問題做出強(qiáng)制性規(guī)定，公證文書不再作為必須提交的申請(qǐng)材料。申請(qǐng)人即 使不提交經(jīng)公證的材料，提交的其他申請(qǐng)材料如果符合要求，也應(yīng)給予辦理，而不 能簡單地拒之門外。 　　
而在《細(xì)則》頒布實(shí)施之前，司法部、原建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公 證的聯(lián)合通知》（注：該通知已于2016年7月5日廢止）對(duì)繼承（受遺贈(zèng)）房產(chǎn)的轉(zhuǎn) 移登記實(shí)行的是強(qiáng)制公證。因公證收費(fèi)過高，一直飽受詬病。 　　
不再將繼承（受遺贈(zèng)）公證作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置條件，體現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記 申請(qǐng)人程序性權(quán)利的尊重。開展非公證繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義在于,落 實(shí)以人民為中心的思想，便民利民，避免因公證收費(fèi)太高而給群眾增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)， 也為營造一流營商環(huán)境奠定良好的基礎(chǔ)。 　　
常見問題處置 　　
因繼承（受遺贈(zèng)）取得不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于申請(qǐng)人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律 文書，其工作程序已經(jīng)成型固化。而《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱 《規(guī)范》）的第1.8.6部分，對(duì)申請(qǐng)人提交未經(jīng)公證的材料或者生效法律文書的程 序進(jìn)行了初步規(guī)范。但客觀地說，開展未經(jīng)公證的此類轉(zhuǎn)移登記是一個(gè)新生事物， 可能會(huì)面對(duì)一些新情況、新問題，我們應(yīng)積極穩(wěn)妥予以處置。 　　
權(quán)屬調(diào)查的職責(zé)邊界。通常認(rèn)為，與一般常見的不動(dòng)產(chǎn)登記相比較，非公證繼 承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記多了一項(xiàng)前置程序，即權(quán)屬調(diào)查，包括登記機(jī)構(gòu)受理前查 驗(yàn)、詢問以及受理后的材料審核、擬登記事項(xiàng)公告等事項(xiàng)，可以說是一種特殊類型 的不動(dòng)產(chǎn)登記。一般來說，負(fù)責(zé)權(quán)屬調(diào)查的工作人員可進(jìn)行到擬登記事項(xiàng)公告這一 步驟為止，剩余事項(xiàng)由審核等相關(guān)部門負(fù)責(zé)。但是在一般登記“一次辦好”的大環(huán) 境下，對(duì)于當(dāng)事人“少跑路”應(yīng)如何理解？這的確值得思考。筆者認(rèn)為，對(duì)于非公 證繼承 （受饋贈(zèng)）登記而言，具體問題還應(yīng)具體分析，必須把登記質(zhì)量和準(zhǔn)確性 放在第一位，而不應(yīng)過分地追求速度和“炒概念”。 　　
申請(qǐng)材料提供及查驗(yàn)、審核原則。應(yīng)做到形式審查與實(shí)質(zhì)審查、實(shí)地查驗(yàn)辯證 統(tǒng)一。在“一次辦好”和讓群眾“少跑腿”的語境下，讓辦事群眾能夠一次性提供 相關(guān)材料，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé) 。我們應(yīng)借鑒民事審判中的舉證原則，以“誰主張誰舉證”為基礎(chǔ)，舉證不實(shí)就要 承擔(dān)不利的法律后果。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行 必要的形式審查，尤其是對(duì)涉及繼承（受遺贈(zèng)）的法律關(guān)系進(jìn)行重點(diǎn)審查和實(shí)質(zhì)性 審查，包括對(duì)申請(qǐng)人的現(xiàn)實(shí)狀況、親屬關(guān)系等的真實(shí)性進(jìn)行必要的查驗(yàn)、詢問、函 調(diào)和實(shí)地察看，即以依職權(quán)調(diào)查取證為補(bǔ)充，應(yīng)履行的義務(wù)不能推諉。尤其是在剛 剛起步階段，對(duì)相關(guān)申請(qǐng)材料存疑的，在人力財(cái)力許可的情況下，也可自行調(diào)查取 證 。 　　
查驗(yàn)的內(nèi)容。簡單來說就是查驗(yàn)人和房，即一方面是對(duì)繼承（受遺贈(zèng)）主體資 格的審查；另一方面是對(duì)繼承（受遺贈(zèng)）標(biāo)的物—— 不動(dòng)產(chǎn)的審查，包括該不動(dòng) 產(chǎn)權(quán)利人的人數(shù)、權(quán)利行使是否受到限制（查封抵押）等。再如對(duì)（公證）遺囑的 查驗(yàn)，包括其形式要件和實(shí)質(zhì)要件，缺一不可。具體來說包括：遺囑人的行為能力 、意思表示，遺囑是否為缺乏勞動(dòng)能力和生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額， 是否是最后一份遺囑，是否經(jīng)過公證等。 　　
辦理程序、格式文書的規(guī)范。程序的公正和文書的規(guī)范是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作。 一方面是程序運(yùn)行要嚴(yán)格，做到遵循程序、逐項(xiàng)審查、層層把關(guān)。堅(jiān)決落實(shí)受理登 記前的權(quán)屬調(diào)查中申請(qǐng)材料的接收、查驗(yàn)、詢問、當(dāng)事人簽字確認(rèn)、審核、公式公 告等法定程序。另一方面是對(duì)辦理過程中涉及的各種文書進(jìn)行規(guī)范。以青島為例， 根據(jù)目前的工作實(shí)踐，青島市自然資源與規(guī)劃局相關(guān)單位對(duì)登記明白紙、收件收據(jù) 及權(quán)屬調(diào)查申請(qǐng)表、告知書、如實(shí)告知承諾書、詢問筆錄、接受（放棄）繼承（遺 贈(zèng)）聲明書、確認(rèn)書、具結(jié)書、擬登記公告等進(jìn)行了規(guī)范。 　　
應(yīng)注意問題 　　
無論對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還是其工作人員，開展非公證繼承（受遺贈(zèng)）的不動(dòng) 產(chǎn)登記工作均是一個(gè)全新的領(lǐng)域，必須高度重視、嚴(yán)肅認(rèn)真、慎之又慎。 　　
參照完善“三項(xiàng)制度”。參照行政執(zhí)法的三項(xiàng)制度（行政執(zhí)法公示、執(zhí)法全過 程記錄、重大執(zhí)法決定法制審核），積極推行、探索建立全過程錄音錄像、擬受理 和轉(zhuǎn)移登記結(jié)果公示、疑難復(fù)雜事項(xiàng)的法制審核等制度機(jī)制。 　　
強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。登記前的權(quán)屬調(diào)查類似于對(duì)相關(guān)事項(xiàng)公證或司法確認(rèn)，需 要抽絲剝繭、厘清各種法律關(guān)系，由表及里、認(rèn)真分析，防風(fēng)險(xiǎn)、防失職瀆職的弦 絲毫不能放松。要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，審慎進(jìn)行審核，厘清遺囑繼承與法定繼承、放棄繼承 與接受繼承的界限，采取積極有效的防范風(fēng)險(xiǎn)手段，避免產(chǎn)生不必要的訴訟和糾紛 。內(nèi)部查驗(yàn)、審核把關(guān)要嚴(yán)，如對(duì)申請(qǐng)材料要認(rèn)真審核查驗(yàn)，有效防范申請(qǐng)人提供 虛假文件。 　　
關(guān)注細(xì)節(jié)。細(xì)節(jié)決定成敗。非公證繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的當(dāng)事人人 數(shù)眾多、法律關(guān)系復(fù)雜、相關(guān)事項(xiàng)煩瑣，必須考慮得細(xì)密、周全，避免錯(cuò)漏。如在 調(diào)查核實(shí)方面，登記人員一定要有2人以上共同進(jìn)行調(diào)查，并且在筆錄上要有親筆 簽字，相關(guān)詢問筆錄當(dāng)事人也要當(dāng)場簽字確認(rèn)。復(fù)印件要與原件進(jìn)行認(rèn)真審核，具 體承辦人要在復(fù)印件上簽字確認(rèn)，并寫下“經(jīng)核對(duì)，與原件無異”等字樣。 　　
提高職業(yè)素質(zhì)。職業(yè)素質(zhì)包括政治素質(zhì)、職業(yè)道德素質(zhì)和必備的法治素質(zhì)等。 如在強(qiáng)化法治意識(shí)方面，要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律規(guī)范，深刻理解立法本意，準(zhǔn)確把握 立法精髓，尤其是對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《細(xì)則》《規(guī)范》中相關(guān)問題的規(guī)定 應(yīng)牢記于心、熟練運(yùn)用。此外，對(duì)民法總則、繼承法等的相關(guān)內(nèi)容也應(yīng)深入了解， 切實(shí)提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力。