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超詳細！一文讀懂“小產權房”
導讀：本文主要是對司法實踐中小產權房合同效力問題、小產權房抵押問題、離婚時小產權房處理問題等主要情形進行分類及法院對這幾種情形處理的裁判觀點進行歸納總結，幫助大家更加清晰的了解法院在審理小產權房糾紛案件中的裁判規則。
一、小產權房買賣合同效力問題
1.本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效
法律規定：
（1）《憲法》第10條規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
（2）國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
（3）國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
解讀：
根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規并沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。
2.本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效
案例索引：
江西省贛州市中級人民法院民事判決書（2013）贛中民一終字第264號
案情簡介：
原告鐘某系崇義縣城XX鎮XX村XX角村民小組（現更改為崇義縣XX鎮XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮XX新村XX號小公路邊新建的磚混結構第三層房屋及柴棚間賣給被告，因該《協議》約定由原告負責辦理國有土地所有權房產證，國有土地使用權證等，被告因未取得二證所以未把購房余款付清給原告。被告所購房經裝修整理后已居住至今。后雙方發生爭議，訴至法院。
裁判要旨：
（一審法院）農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買賣協議》的買賣標的物不僅是房屋，其中還包括相應的集體土地宅基地的使用權。原、被告所簽訂的《房屋買賣協議》違反我國有關法律、法規強制性規定，應認定為無效協議。（二審法院）宅基地使用權的主體是農村特定集體經濟組織的農村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農村戶口，但其是崇義縣XX鄉XX村XX組的村民，并非崇義縣XX鎮XX新村的集體經濟組織成員，其不具有使用XX鎮XX新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協議是一種集體土地上房屋買賣，該房屋買賣行為也未取得XX鎮XX新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買賣協議無效。
同類案例：
江西省贛州市中級人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第254號；江西省南昌市西湖區人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號。
3.集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效
◎案例索引：
江西省南昌市中級人民法院民事判決書（2015）洪民三終字第91號
案情簡介：
2002年，南昌經濟技術開發區區工委、管委會決定對下羅村XX自然村實施拆遷。原告汪某的自建農房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，下羅村委會與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農房拆遷補償協議》，該《協議》對拆遷補償事宜進行了約定。2003年9月底，原告汪某獲得下羅村委會拆遷安置房一套，即下羅新村X區XX號。2005年7月1日，原告汪某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，為城鎮居民）簽訂了一份《協議書》，約定由乙方認購甲方所有的位于下羅新村X區XX號拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述小產權房。
裁判要旨：
（一審法院）農村的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。本案訴爭的拆遷安置房附著的土地屬于農村集體土地，根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關于“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，該買賣行為一般是無效的。（二審法院）汪某與黃某簽訂的《房屋認購協議書》因違反了《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關于“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定而無效。
◎例外情形：
城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同后取得了該集體組織戶口并經相關部門批準，該房屋買賣合同一般認定有效。
案情簡介：
案件當事人馬某原為城鎮居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同，陳某將位于北京市海淀區XX鄉XX河的農村房賣與馬某，價款21000元。雙方買賣行為發生后，馬某向有關部門交納了相應稅款，取得了相應審批，并于1996年取得北京市房地產管理局頒發的房產所有證。此后，馬某又于2005年將戶口遷入訴爭房屋。但陳某認為根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定，故于2007年向一審法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某騰退房屋。
裁判要旨：
（一審法院）因訴爭房屋之宅基地屬當地農村集體所有，馬某屬城鎮居民購買農村房屋，雖簽訂買賣合同當時系雙方自愿，且馬購買后在院內增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規定之性質。法院判決雙方于1989年簽訂的買賣合同無效，馬某于判決生效后一個月內騰退訴爭房屋。（二審法院）按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定無效。但在處理具體案件時應當結合個案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批準。此后，馬某取得了該房屋的產權證書，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時間中，馬某在訴爭房屋中實際居住，已對該房屋形成了穩定的占有關系。鑒于此，在綜合案件當時的歷史背景及從有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮，應當確認馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據此，二審法院作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請求的終審判決。
4.小產權房買賣合同被認定無效之后的處理規則
法律規定：
（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發了《關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
（3）海南省高級人民法院于2011年下發的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》中規定：城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。
（4）山東省高級人民法院于2011年11月30日下發的《全省民事審判工作會議紀要》中亦明確：對于因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。
（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區位補償價格。
相關案例：
江西省贛州市中級人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第204號；江西省南昌市西湖區人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號。
5.上海地區對小產權房糾紛特別規定
相關規定：
《上海審判實踐》 2008年第1期
（1）對于發生在本鄉鎮范圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；
（2）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，如果取得有關組織和部門的批準，可以認定合同有效；
（3）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批準的,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住，使用該房屋的，該合同應做無效處理；
（4）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同現實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有，居住使用該房屋的權利。
二、小產權房未辦理抵押登記時，不被法院支持
◎案例索引（1）：
江西省新余市渝水區人民法院民事判決書（2014）渝民初字第02388號
案情簡介：
2012年7月23日，原告與第一被告簽訂《借款合同》一份，合同約定：第一被告向原告借款人民幣70萬元，第二、三、四被告還分別與原告簽訂承諾書、承諾四位被告用各自所有的集體土地使用權證住房進行抵押擔保（注這些抵押擔保沒有依法進行登記）。2012年7月24日原告向第一被告發放貸款70萬元。現該筆借款期限己屆滿，但第一被告只歸還了部分借款，還有513500元未履行還款義務，經多次催促未果，原告起訴至法院，請求第一被告還款，及原告對第二、三、四被告的房屋享有抵押權優先受償權。
裁判要旨：
根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定：當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由于四被告這些抵押擔保沒有依法辦理抵押登記，原告與四位被告的抵押合同尚未生效，對善意第三人不產生約束力，原告主張對抵押物優先受償權與法律規定不符，本院不予支持。
◎案例索引（2）：
江西省鷹潭市月湖區人民法院民事判決書（2014）月民一初字第960號
案情簡介：
被告童XX與被告朱XX系夫妻關系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民幣60萬元。2013年8月22日，原告將借款轉入被告童XX的銀行賬戶。2014年9月3日，原告與被告童XX簽訂了一份《抵押合同》，約定被告童XX將位于貴溪市XX鎮XX村委會XX村小組的四層半鋼筋結構房屋（贛志村建字《村鎮房屋建設許可證》，2007年9月14日）作為向原告等的抵押。該房屋原、被告童XX未辦理抵押登記。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，故原告訴至本院，請求對該房屋享有抵押權優先受償權。
裁判要旨：
原告要求優先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規定建筑物抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，本案中原告與被告童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權未設立，故對該訴請本院不予支持。
三、離婚時對小產權房處理問題
1.對自建或購買本集體的小產權房法院會做出使用權裁定
案件索引：
江西省全南縣人民法院民事判決書（2014）全民一初字第91號
案情簡介：
原告鐘某與被告郭某于2007年經人介紹相識，2008年1月28日在全南縣民政局登記結婚。婚后原告在廣東務工，被告在全南務工，夫妻感情一般，2009年1月4日生育一個男孩鐘某某。之后，原、被告常因家庭瑣事發生矛盾，原告向法院起訴離婚。另，2006年，原告在全南縣城車站西路水口圍原告哥哥家二樓上面加建了一層套房，沒有辦理房產證，2008年裝修好。
裁判要旨：
位于全南縣城老車站水口圍的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相關的合法審批手續，難于認定為合法的財產，故在相關部門對房屋未有處理結論之前，該房應歸原告居住使用，但該房系婚后由雙方共同出資裝修，現被告仍居住在該房，離婚后被告將沒有住處，故離婚時原告應給被告相應的經濟幫助。
相關案例：
江西省南昌市西湖區人民法院民事判決書（2014）西少民初字第95號。
2.對購買非本集體的小產權房法院通常不做處理或尊重夫妻協定
◎案件索引（1）：
江西省贛縣人民法院民事判決書（2014）贛民一初字第531號
案情簡介：
原告肖XX與被告池XX雙方于1997年8月確立戀愛關系。雙方于1998年8月10日在贛縣XX鄉人民政府登記結婚。2011年10月開始至今，被告池XX與原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章貢區X鎮X村XX組XX坑購小產權房一套，原告以感情破裂為由訴至本院要求離婚并要求對該小產權房進行分割。
裁判要旨：
對于雙方爭議的小產權房分割問題，因雙方均未提供該房屋產權證明，本院認為證據不足，不予支持。原、被告可以待證據充分后再另案處理。
◎案件索引（2）：
南昌市西湖區人民法院民事判決書（2014）西少民初字第95號
案情簡介：
原、被告于1997年7月經人介紹相識，1997年8月6日登記結婚， 2007年，雙方購買了南昌市青山湖區住房一套及南昌市昌東工業區住房一套（屬小產權房）。由于原、被告雙方性格差異，雙方在生活瑣事上經常發生爭吵，兩人長期分居，故原告以夫妻感情完全破裂訴諸法院，要求與被告離婚并要求對該小產權房進行分割。在法庭審理過程中，雙方對所涉及的房產達成價格協議：坐落于南昌昌東工業區房產作價28萬元。
裁判要旨：
坐落于南昌昌東工業區房產系小產權房，本庭不宜對所有權進行分割，僅明確使用權為宜。判決坐落于南昌昌東工業區房產由原告鄒某居住。
3.離婚時未取得小產權房權證的法院通常不做處理
案件索引
山東省濟南市中級人民法院民事判決書（2015）濟少民終字第83號
案情簡介：
原、被告于1999年經人介紹相識，于1999年11月4日登記結婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以雙方婚前缺乏了解及溝通，婚后夫妻之間缺少關心照顧，導致夫妻感情變淡，為由向法院提起離婚訴訟，并要求對夫妻共同財產座落于濟南市天橋區房屋一套進行分割。庭審中被告稱其不清楚該房屋是否辦理了產權登記，但產權沒有辦理到其名下。原告認可上述房屋系雙方婚后購買，但認為該房屋系小產權房，未辦理房屋產權登記。
裁判要旨：
對濟南市天橋區房屋的處理，被告未證明該房屋辦理了產權登記，原告認為該房屋系小產權房，未辦理房屋產權登記，原、被告均要求居住使用該房屋。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”本案中，上述房屋未辦理產權登記，未取得完全所有權，所以根據上述規定，在本案中對該房屋的所有權歸屬，不予處理。鑒于該房屋現由被告占有使用，且孩子隨被告一起共同生活，在該房屋辦理產權登記之前，由被告居住使用該房屋為宜。待該房屋辦理產權登記取得完全所有權后，雙方如有爭議，可以另行主張權利。
溫馨提示
法律禁止非同一集體組織成員間小產權房買賣，因此，買賣小產權房請慎重!
文章整理自：中銀南昌建筑工程法律服務團隊
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