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南京9家房企緊急上書省高院？竟是后怕兩年前一場南京業(yè)主維權(quán)案？這則緊急報(bào)告火了...

近日，中糧地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、新城、雅居樂等9家房企，聯(lián)名向江蘇省高院院長夏道虎上書了一份名為《關(guān)于依法維護(hù)精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報(bào)告》的緊急報(bào)告。

關(guān)于依法維護(hù)精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報(bào)告
尊敬的江蘇省高級(jí)人民法院夏道虎院長：

自 2018 年以來，南京眾多精裝修樓盤的業(yè)主因關(guān)注到南京市中院 2017 年 12 月 28 日就富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司與數(shù)十位購房人商品房預(yù)售合同糾紛系列案件做出的再審判決，紛紛效仿此案例中富力業(yè)主的訴請(qǐng)，拒絕收房，要求進(jìn)行裝修核價(jià)并退還差價(jià)。有些樓盤甚至出現(xiàn)上午開盤，下午維權(quán)的情況。此種現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)秩序，誤導(dǎo)群體事件的頻發(fā)，且有愈演愈烈趨勢(shì)，南京多個(gè)區(qū)，法院受理的此類訴訟案件也呈激增態(tài)勢(shì)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)涉訴的公司有：萬科、中糧、銀城、深業(yè)、中建、雅居樂、新城、禹洲，受理法院包括：鼓樓、棲霞、雨花、江寧、浦口等區(qū)【相關(guān)案件的情況詳見附件】。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016 年至 2018 年期間，南京市各區(qū)縣上市的精裝房數(shù)量約為11.4萬套，目前已經(jīng)發(fā)生群體客訴糾紛的項(xiàng)目比進(jìn)入訴訟的項(xiàng)目更多，不排除將來這些客訴的客戶提起訴訟的可能。而我們也注意到，此類、案件的訴求高度一致，背后亦可能有專業(yè)房鬧機(jī)構(gòu)的推波助瀾，逐漸形成了產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)。

我們認(rèn)為，富力案僅為個(gè)案，目前眾多群訴案件的購房人限于專業(yè)知識(shí)的局限，并不能充分了解案件背景，亦不能充分理解相關(guān)法律適用的精神。故急需法院給予購房人正確的價(jià)值引導(dǎo)，以盡快穩(wěn)定精裝房的交易秩序，化解社會(huì)公眾對(duì)于此類糾紛的關(guān)注和矛盾。且富力案具有其特殊性，例如其“毛坯報(bào)建、精裝交付”的報(bào)建模式，與絕大多數(shù)樓盤的報(bào)建模式與交付模式均不同，不具有普遍的指導(dǎo)意義。再則，富力案再審判決對(duì)開發(fā)企業(yè)的成本計(jì)算很不完整，對(duì)裝修部分完全未考慮開發(fā)企業(yè)對(duì)精裝修部分的招采成本、管理成本、資金成本，更未考慮開發(fā)企業(yè)在此部分的合理利潤，也很值得斟酌。開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議（含雙方就精裝修房所簽訂的《裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書》等），如果不存在依法應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效或應(yīng)予撤銷的情形，應(yīng)以此作為確定雙方權(quán)利和義務(wù)的依據(jù)，并以此當(dāng)作為雙方交付精裝修商品房的驗(yàn)收策據(jù)，而當(dāng)前的群訴及核價(jià)方式顯然是對(duì)雙方契約的追背和推翻。

因此，懇請(qǐng)人民法院對(duì)此類案件中購房人的裝修核價(jià)及退差請(qǐng)求慎重考慮，如果法院支持對(duì)精裝修商品房裝飾裝修部分的工程造價(jià)進(jìn)行鑒定，并以此為依據(jù)判決開發(fā)商賠償購房人裝修部分銷售價(jià)格與裝修工程造價(jià)之間的差價(jià)，必然造成全面否定當(dāng)事人之間《商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議等當(dāng)事人意思自治的后果。如果這樣，勢(shì)必引起連鎖反應(yīng)，將會(huì)有大量的購房人為此提起訴訟，產(chǎn)生更大的社會(huì)矛盾，并將嚴(yán)重破壞市場經(jīng)濟(jì)秩序和交易穩(wěn)定。

綜上，特向貴院緊急報(bào)告，懇請(qǐng)貴院對(duì)該等群體訴訟案件給予關(guān)注，慎重處理，切實(shí)維護(hù)精裝修商品房的市場交易秩序，維護(hù)締約雙方的意思自治。

此致
江蘇省高級(jí)人民法院

中糧地產(chǎn)南京有限公司
南京中建孚康置業(yè)有限公司
銀城地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司
南京新城萬隆房地產(chǎn)有限公司
南京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
深業(yè)華東地產(chǎn)開發(fā)有限公司
南京博洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
南京善杰義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司

房產(chǎn)商的擔(dān)心來源于南京中院2017年底到2018年底做出的一系列判決。

2014 年 11 月，由富力地產(chǎn)在南京開發(fā)的花園洋房項(xiàng)目富力十號(hào)小區(qū)正式交付。根據(jù)當(dāng)時(shí)富力地產(chǎn)所公示的商品房預(yù)售方案，該小區(qū)為成品房，精裝修報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為 4500 元 /㎡。然而在交付期間，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)房屋存在很多質(zhì)量問題，包括裝修實(shí)際與樣板房差距較大等。
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2014 年 12 月， 40 余戶富力十號(hào)業(yè)主將小區(qū)開發(fā)商南京富力地產(chǎn)告上了法庭，認(rèn)為開發(fā)商所宣傳的 4500 元 /㎡的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際交付中并沒有達(dá)到，要求對(duì)其中存在的差價(jià)部分，進(jìn)行補(bǔ)償。
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一審和部分案件的二審駁回了購房者訴訟請(qǐng)求。2017年12月28日，南京中院再審，對(duì)其中一起案件進(jìn)行改判，支持了購房者訴請(qǐng)，富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償每戶購房者20萬元左右的裝修價(jià)差價(jià)。此后，一審敗訴后的業(yè)主在二審期間，主張得到了法院的支持。

在上書中，9家房產(chǎn)商的主要理由是：

1，“毛坯報(bào)建、精裝交付”的報(bào)建模式，與絕大多數(shù)樓盤的報(bào)建模式與交付模式均不同，不具有普遍的指導(dǎo)意義。

2，再審判決對(duì)開發(fā)企業(yè)的成本計(jì)算很不完整，對(duì)裝修部分完全未考慮開發(fā)企業(yè)對(duì)精裝修部分的招采成本、管理成本、資金成本，更未考慮開發(fā)企業(yè)在此部分的合理利潤，也很值得斟酌。

3，開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議（含雙方就精裝修房所簽訂的《裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書》等），如果不存在依法應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效或應(yīng)予撤銷的情形，應(yīng)以此作為確定雙方權(quán)利和義務(wù)的依據(jù)，并以此當(dāng)作為雙方交付精裝修商品房的驗(yàn)收策據(jù)

而法院在再審時(shí)判決業(yè)主勝訴的理由主要有：

1，《商品房預(yù)售方案》系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房產(chǎn)管理部門申報(bào)商品房預(yù)售許可的必備材料，該《商品房預(yù)售方案》載明4500元/平方米裝修的單價(jià)信息已在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)向全社會(huì)進(jìn)行公示，應(yīng)作為雙方合同權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容；富力公司主張?jiān)搯蝺r(jià)僅是銷售單價(jià)，不是裝修標(biāo)準(zhǔn)，本院再審不予采信。

2，富力公司在銷售現(xiàn)場以樣板房的方式向購房人宣傳精裝修房，而在其業(yè)主簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中，又確定了“展示樣板間所示內(nèi)容，不是買賣雙方合同的組成部分，不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)”等免除己方義務(wù)的格式條款，該條款直接導(dǎo)致富力公司在商品房銷售現(xiàn)場的銷售廣告和宣傳資料不具有真實(shí)性，違反了相關(guān)規(guī)定，依照《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定，該格式條款應(yīng)認(rèn)定無效。當(dāng)事人有權(quán)要求富力公司提供與樣板房一致的精裝修房，鑒于現(xiàn)樣板房已不存在，缺乏參照依據(jù)，當(dāng)事人要求按照《商品房預(yù)售方案》中明示的4500元/平方米的精裝修單價(jià)，賠償裝修損失，符合行政法規(guī)的規(guī)定，亦有合同依據(jù)。

此案判決后，南京中院在二審時(shí)對(duì)此類案件都作了改判，支持業(yè)主的訴求。

精裝修房“缺斤少兩”已然成常態(tài)，南京中院的最終判決支持了業(yè)主的主張，這個(gè)判例為房產(chǎn)商敲響了警鐘！