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對于抵押擔保的債權是否可以超出抵押物的價值，在理論界及抵押登記工作實踐中，這個問題爭論已久。筆者在此將這兩種觀點總結出來，并談談自己的看法，以期拋磚引玉，使登記人員在工作中能夠正確運用法律，既不能不作為，也不能違法作為。
在2011年，“房地產交易與登記”培訓教材(人民出版社2011年6月第2版)編寫人員在一套教材中對此問題就表達了不同的觀點：
一種觀點認為：《物權法》“不再禁止超額抵押”(培訓教材《房地產管理基本制度與政策》第一章第二節第100-101頁)? (注：本文中引用該觀點內容均出自這兩頁)。作者提出：《物權法》對抵押權制度有幾個重大改進，其中之一是“不再禁止超額抵押”。作者認為，“在我國社會主義市場經濟體制已經建立并逐步完善的今天，如果仍然禁止超額抵押，就會是‘有百害而無一利’?！笔紫仁堑盅贺敭a需要評估，且當事人容易被一些登記部門強制進行抵押財產評估，增加交易成本；其次是禁止超額抵押沒有可行性．因為抵押財產的價值也不是一成不變的，也許設定抵押權時抵押財產的價值確實低于被擔保的債權，但是此后很可能大大超過了；再次，禁止超額抵押嚴重地限制了債務人的融資。所以作者認為，“鑒于《擔保法》禁止超額抵押的上述弊端，此次《物權法》沒有再規定，抵押人擔保的債權不得超出其抵押物的價值?！辈⑶艺J為，從《物權法》第十三條第一項規定的“登記機構不得要求對不動產進行評估”，及第一百九十九條規定的抵押權所擔保債權的清償順位，“可以看出在今后的抵押實踐中，超額抵押是允許的?！?/p>
培訓教材與之相反的另一種觀點是：對于《擔保法》第三十五條規定的禁止超額抵押問題，《物權法》“未作出和《擔保法》不一致的規定，因而仍應以《擔保法》第三十五條規定為準。”作者認為，“作出這樣規定的目的，是為了保證抵押權在行使時，能起到擔保所應當具有的作用?！辈⒚鞔_指出，“如果當事人提交的登記文件已能證實擔保的債權已超出其抵押物的價值時，登記機關不應為其辦理抵押權登記”(培訓教材《房地產交易與權屬登記問題解答》第132頁第226題)。
從這兩本培訓教材看，對于抵押人所擔保的債權是否可以超出其抵押物的價值，業界還是很有爭議的，否則不會從一套培訓教材中出現兩種截然相反的觀點。
最近，我所尊敬的兩位從事不動產登記及研究工作的權威人士又分別發出了不同的聲音，都依據法律闡述了自己的觀點，在此加以引述：
四川省社會科學院房地產研究中心刁其懷博士撰文“可否超額抵押”(《中國房地產》2018年第4期)，在文章中刁博士闡述了對該問題“現行法上的規定及理解”，認為“《物權法》允許超額抵押”，認為“對于超額抵押，登記機構是可以辦理的”。
常州市不動產登記交易中心金紹達老師撰文“看了這個，你不再為不動產抵押登記幾個爭議的問題而糾結”(《房地產產權產籍》(雙月刊)2017年第2期)，在文章中金老師就不動產抵押中常見的幾個有爭議的問題談了他的看法，其中談的第一個問題就是：“一、擔保的債權能否超出抵押物的價值”。金老師敘述了“有觀點認為：擔保的債權可以超出抵押物的價值”及其理由，并闡述了自己相反的觀點及法律依據。金老師認為：“‘擔保的債權不得超出其抵押物的價值’是法律的強制性規定，違反這一規定，登記機構應按《不動產登記暫行條例》第二十二條第一款第一項的規定不予登記。”
兩位老師的觀點與教材中相對立兩方的觀點分別一致，更說明在能否超額抵押這個問題上專家們意見相左。那么，對于抵押人所擔保的債權超出其抵押物的價值的登記申請，登記機關應當不應當受理?受理了工作人員會不會承擔審查不嚴的法律責任，不受理會不會被訴不作為?
作為一名登記機關工作人員，對于這個問題我也曾在文章“也談‘擔保的債權不得超出抵押物價值’(《房地產權產籍》2000年第3期》)和“論抵押擔保的債權是否可以超出抵押物的價值”(《中國房地產》2012年第6期)中先后兩次表述過自己的意見。我更認同金老師的觀點。鑒于現在雙方文章中的觀點基本是以《擔保法》及其司法解釋和《物權法》為法律依據，本人在此梳理一下與此問題相關的條文，以期得出更符合法律規定的結論。刁博士在其上述文章中也指出：“登記機關作為行政機關，必須依法行政，因此，要說服登記機構辦理所謂的超額抵押，但從法理上辨析還不足以讓其信服，必須找到現行法律上的條文規定才行”。
首先，先比較兩部法律與此問題相關的條文
一、擔保的目的
1．《擔保法》第一條規定：“為促進資金融通和商品流通，保障債權的實現，發展社會主義市場經濟，制定本法?！钡诙l規定：“在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保。
2．《物權法》第四編擔保物權第一百七十一條規定：“債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權?！蓖瑫r，第一百七十條規定：“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外?！?/p>
擔保的目的都是為了“保障債權的實現”，這是立法宗旨與法律適用。
二、關于抵押的規定
1．《擔保法》第三十三條：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”
2．《物權法》第一百七十九條：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償?！?/p>
抵押的作用都是為了就抵押財產獲得優先受償權。
三、可否超值抵押
《擔保法》第三十五條：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物
?的價值?！薄柏敭a抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！??
以上可以看出，《擔保法》明確禁止超值抵押，《物權法》未有明確條文規定。也就是說，對此問題，《物權法》未作出和《擔保法》不一致的規定。
四、抵押財產價值保全
《擔保法》第五十一條：“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保?！?/p>
《物權法》第一百九十三條：“抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務?！?/p>
可見，兩者都規定抵押權人有權要求抵押物價值的保全，以確保實現抵押權時抵押物的價值不低于抵押權設立時的價值。也就是確保避免抵押期間因抵押財產價值減少出現超值抵押，出現到期不能保障債權實現的情形。
五、同一抵押物上抵押權受償順序
《擔保法》第五十四條：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：(一)抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第(一)項規定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。
《物權法》第一百九十九條：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；(二)抵押權已登記的先于未登記的受償；(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。
比較可知，關于同一物上的抵押權受償順序《擔保法》早已規定，《物權法》第一百九十九條只是對其確定的清償順序的原則做了部分修改而不是首次規定?！稉７ā分砸幎ㄊ軆旐樞蚴且驗槠涞谌鍡l的規定“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，《擔保法》允許余額再次抵押，就會出現同一抵押物上有兩個甚至兩個以上抵押權的情形，但是其明確禁止了超額抵押。因此，從《物權法》第一百九十九條同樣只是關于同一物上的抵押權受償順序的規定不能得出允許再次抵押當然就是允許以同一財產向同一債權人或不同債權人多次抵押的，所擔保的債權可以超出其抵押財產的價值的結論。
正因為《擔保法》和《物權法》都規定了同一抵押物上抵押權受償順序，所以，《不動產登記暫行條例》第六十七條規定：“同一不動產上設立多個抵押權的，不動產登記機構應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其規定辦理登記”。因為不動產抵押權登記生效，所以有必要規定登記的原則，先受理先登簿。此條規定，是為了避免申請人的抵押權因登記機構記載登記簿先后的原因而受到損害。
其次，兩部法律的銜接與法律適用
一、兩部法律的銜接
1995年實施的《擔保法》包括對抵押權、質權、留置權這三種權利的規定：《物權法》第四編“擔保物權”，是在《擔保法》的基礎上制定的，對這三種擔保物權也都作了規定?！段餀喾ā犯鶕覈鴵嵺`的發展，還對《擔保法》有些條款作了修改，比如上文比較的兩部法律與此問題相關的條文，是有差別的。《物權法》還增加了一些規定，如抵押財產的范圍，《物權法》規定“正在建造的建筑物、船舶、航空器”可以抵押(第一百八十條第一款第五項)；《擔保法》沒有明確規定在建的建筑物、船舶、航空器可以抵押，等等。鑒于此，為了處理與《擔保法》的效力銜接，《物權法》第一百七十八條規定：“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”。這樣要求是因為《物權法》有了明確的與《擔保法》規定不一致的或新增加的條文。而對于是否允許超額抵押，《物權法》并未對此有新規定，所以，在禁止超額抵押問題上，《擔保法》與《物權法》并沒有不一致的地方。因此，《擔保法》第三十五條的規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”仍然適用。在調整為了保障債權的實現而產生的抵押擔保法律關系時，《擔保法》與《物權法》的規定不一致的，適用《物權法》；《物權法》沒有規定的，仍然適用《擔保法》。
二、關于《擔保法》、《物權法》相關法律解釋的適用
對于法律解釋，大家知道，有正式解釋與非正式解釋之分。正式解釋通常也叫法定解釋、有權解釋，是指由特定的國家機關、官員或其他有解釋權的人對法律作出的具有法律上約束力的解釋。一般分為立法解釋、司法解釋和行政解釋。非正式解釋，也即通常的學理解釋，一般是指由學者、或其他個人及組織對法律規定所作出的學術性和常識性的解釋。這種解釋不具有法律約束力，不能作為執行法律的依據。
最高院的司法解釋，具有法律上的約束力，但它是對審判工作中如何具體應用法律問題的解釋，而不是行政機關行政的法律依據。如同《行政訴訟法》第五十三條規定的“公民、法人或者其他組織認為行政行為所依據的國務院部門和地方人民政府及其部門制定的規范性文件不合法，在對行政行為提起訴訟時，可以一并請求對該規范性文件進行審查。前款規定的規范性文件不含規章”。第六十三條規定：人民法院審理行政案件，參照規章。第六十四條規定：“人民法院在審理行政案件中，經審查認為本法第五十三條規定的規范性文件不合法的，不作為認定行政行為合法的依據，并向制定機關提出處理建議”。作為登記機構登記時依據的部門規章和政府文件，在審判工作中卻只是參照或者被“審查”的對象。因此，司法權有別于行政權，行政機關和審判機關都應遵守的是法律和行政法規、地方性法規，但是最高院的司法解釋不是不動產登記機關能否受理登記申請的依據。
同理，個人認為，目前市面上流行的各種版本的《物權法》釋義、《物權法》解讀等讀本，對人們理解和運用《物權法》有非常重要的意義，但是，這些讀本無論如何權威，也還都是專家、學者甚至參與立法者作出的學理解釋即非正式解釋。因此，盡管有人在這類書中做出了《物權法》允許超額抵押的解釋，登記機關工作人員也不能將其作為執行法律的依據。登記機關作為行政機關必須依法行政，如果法律沒有明確的規定，僅憑某人或某組織的學理解釋就認為是法律的規定，以此為據去運用法律，是不合適的?！恫粍赢a登記暫行條例》第十八條規定：“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定”。登記機關必須依法行政，對于違反法律、行政法規規定的登記申請理應不予受理。
據此，個人認為，鑒于對《物權法》是否允許超額抵押這個問題，專家、學者甚至參與立法者爭論如此激烈，期盼有權機關對此作出立法解釋，闡明法律實施中產生的疑義，讓運用法律的人了解立法者的立法精神，使人們能正確運用法律，達到立法目的。
第三、允許超額抵押與立法目的相悖
促進資金融通和商品流通與保障債權的實現同為《擔保法》的立法目的(《擔保法》第一條)。如前文所述，兩部法律都規定擔保的目的是為了“保障債權的實現”。所以這種促進不是無節制的、無序的，債務人的融資額度不是無限制的，應以抵押人的擔保能力為度。如果真的允許超額抵押，那么，允許超出多少呢，還是根本就不應有所限制?如果抵押人明明只有200萬的擔保能力，卻要擔保2000萬甚而2個億的債權，那抵押權人的權利根本無法保障，擔保也就失去其意義，這與立法目的相悖。因此，允許超額抵押只能給金融信貸領域增加不穩定因素，使國家利益和公共利益受到損害。
誠然，抵押物的價值不是一成不變的，任何物品的價格都是有波動的，一段時間內會上漲或下跌。兩部法律都規定了，抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。而財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押。對于抵押物價值的確定，早在《物權法》頒布之前，2006年建住房[2006]8號《關于規范與銀行信貸相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》中就規定，“商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估”。強制評估行為早就受到了制止?！段餀喾ā返谑龡l第一項也規定“登記機構不得要求對不動產進行評估”。因此，抵押物的價值既可以通過評估報告體現，也可以由抵押當事人協商通過價值確認書體現。無論哪種情況，由抵押權登記申請人“對申請材料的真實性負責”(《不動產登記暫行條例》第十六條)?！段餀喾ā返诙粭l規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任?！币虻怯涘e誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。這是一個責任劃分問題，申請人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，由申請人擔責；登記機構違法登記的，由登記機構擔責。登記機構理應依法行政，保護權利人合法權益，避免因錯誤登記給當事人造成巨額損失。
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