行業(yè)資訊
▌法官提醒：
為妥善分割房屋、避免矛盾二次激化，法官提醒公眾，在婚姻走到盡頭時，平等協(xié)商，互相尊重，互相諒解，本著公平合理的原則，友好協(xié)商房屋分割。
法官說：“房產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上照顧子女和女方權(quán)益，應(yīng)當(dāng)盡可能分配給離婚后直接撫養(yǎng)子女的配偶方，并堅(jiān)持保護(hù)婦女合法居住、使用權(quán)益。在雙方具備均等分割房產(chǎn)的前提下，尊重房屋的既往居住歷史、購買和居住年限等實(shí)際情況，傾向于照顧生活上沒有或低收入配偶方，照顧無房方和居住困難方。”
▌典型案例1
首付支助非權(quán)屬，莫將資金當(dāng)房屋
由于購房壓力比較大，很多年輕人都靠父母資助買房，有的是全款購房登記在自己子女名下，有的則是資助首付。
小王是家中獨(dú)子，2008年與小劉登記結(jié)婚，兩年后小王父母拿出100萬元終生積蓄作為首付款為小兩口按揭買了一套兩居室商品房。購房合同由小王簽署，房貸以小王的住房公積金辦理，一直由小王支付按揭貸款。好景不長，因感情不和導(dǎo)致二人離婚，小劉認(rèn)為房屋應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，小王當(dāng)然不同意，強(qiáng)調(diào)這房子是父母對自己的個人贈與，屬于自己的個人財(cái)產(chǎn)。但是官司打到法院，法院最終認(rèn)定房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
法官分析：小王的父母對所購房屋僅支付了首付款，屬于部分出資，無法取得房屋的所有權(quán)。小王的住房公積金在二人婚后也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王實(shí)際上一直用共同財(cái)產(chǎn)在償還按揭貸款，但具體分割時應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，酌情考量小王父母的出資情況對其適當(dāng)多分。
《婚姻法司法解釋三》第7條規(guī)定的“婚后由一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)并登記在出資方子女名下的，視為對己方子女的個人贈與，房屋認(rèn)定為出資方子女的個人財(cái)產(chǎn)”這一條款應(yīng)當(dāng)做限制解釋，這里所稱的出資應(yīng)當(dāng)僅指全額出資。
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▌典型案例2
婚前買房婚后得，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)不轉(zhuǎn)化
很多人都是婚前買了房子，婚后才取得了房產(chǎn)證，這種情況，這個房子的性質(zhì)如何認(rèn)定?
馬先生在與陳女士結(jié)婚前，個人出資全款購買了一套商品房。因房子是期房，婚后才交房入住并辦理產(chǎn)權(quán)證。陳女士用自己婚后的積蓄對房屋進(jìn)行了裝修，并購買了家具家電。后來，雙方因婆媳矛盾走向離婚并對房屋分割產(chǎn)生爭議。法院最終判決房屋歸馬先生所有，由馬先生補(bǔ)償小陳裝修和家具家電費(fèi)用中屬于陳女士的部分。
法官解釋：雖然該房屋實(shí)際交付和辦理產(chǎn)權(quán)登記發(fā)生在結(jié)婚后，這只是售房方單方履行義務(wù)。小馬婚前支付的購房款只是在婚后發(fā)生了形式上的變化，變成了房屋產(chǎn)權(quán)而已，該房屋仍應(yīng)當(dāng)為小馬的個人財(cái)產(chǎn)。
《婚姻法司法解釋一》第19條規(guī)定夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。結(jié)合《婚姻法》第18條的規(guī)定婚前財(cái)產(chǎn)屬于一方個人財(cái)產(chǎn)。
▌典型案例3
民間儀式雖隆重，民政登記方有效
現(xiàn)實(shí)生活中，特別是在農(nóng)村，先辦儀式，后登記的情況也很多。
王先生和趙小姐戀愛多年于2010年9月按照家鄉(xiāng)風(fēng)俗舉辦了隆重的婚禮，2011年6月辦理結(jié)婚登記。在此期間，王先生父母以兒子的名義全款出資購買了一套學(xué)區(qū)房登記在王先生名下。這樁婚姻走到盡頭，趙小姐能分房嗎?
法官分析：只有辦理具有法律效力的結(jié)婚登記后才能認(rèn)定為雙方具有法定夫妻關(guān)系。當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，屬于個人財(cái)產(chǎn)。
按照《婚姻法司法解釋二》第22條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。這里所指的結(jié)婚應(yīng)當(dāng)做嚴(yán)格解釋，我國法律采取的是登記結(jié)婚制，就是只有辦理具有法律效力的結(jié)婚登記后才能認(rèn)定為雙方具有法定夫妻關(guān)系。根據(jù)傳統(tǒng)習(xí)俗舉行的婚禮、儀式、訂婚均不具備登記的法定效力。
▌典型案例4
協(xié)議終歸紙上字，贈與還需變登記
李先生和前妻離婚多年，因戶外活動和年紀(jì)比自己小20多歲的張小姐相識，兩人迅速確定了戀愛關(guān)系并于2010年登記結(jié)婚，李先生在婚前有一套登記在自己名下別墅，張小姐大學(xué)畢業(yè)后就在北京打拼，但一直沒有能力自己購房，為了表示自己對張小姐的感情，李先生在結(jié)婚當(dāng)天就和張小姐簽署了一份書面協(xié)議，協(xié)議約定這套別墅產(chǎn)權(quán)在婚后歸張小姐個人所有，與李先生無關(guān)。
巨大的年齡差距讓二人婚后矛盾重重，最終導(dǎo)致兩人感情破裂。張小姐起訴至我院，要求與李先生離婚，并按照二人簽署的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議判決別墅歸自己個人所有。李先生同意離婚，但認(rèn)為當(dāng)初簽署協(xié)議是為了和張小姐好好過日子，現(xiàn)在兩人即將離婚，房產(chǎn)證也并未實(shí)際變更登記，不同意再按照協(xié)議約定履行過戶手續(xù)。
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法官說法：《婚姻法》第19條規(guī)定“夫妻雙方可以約定婚前和婚后取得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自，部分共同所有”，該夫妻財(cái)產(chǎn)約定可以排除法定財(cái)產(chǎn)制的適用，對雙方具有約束力。這里所指的財(cái)產(chǎn)約定是一種有對價(jià)的，雙方財(cái)產(chǎn)權(quán)益的安排，不包括將一方個人財(cái)產(chǎn)約定歸對方所有的情形。將一方個人所有的財(cái)產(chǎn)約定歸另外一方所有在實(shí)質(zhì)上屬于無須對價(jià)的贈與合同，涉及房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。
《婚姻法司法解釋三》第6條的規(guī)定正是與上述兩部法律接軌的結(jié)果，在約定涉及房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記前，贈與人可以享有任意撤銷權(quán)。故本院判決駁回了張小姐要求李先生按照協(xié)議履行變更登記的訴求。
▌典型案例5
違建房屋不合法，離婚只能定居住
石先生和周女士于70年代末經(jīng)人介紹結(jié)婚，婚后一直和石先生父母一起居住在老人所有的位于西城區(qū)某胡同的私產(chǎn)平房內(nèi)，石先生父母于2000年左右去世后，石先生通過繼承取得了房屋所有權(quán)。2008年，雙方婚生子大學(xué)畢業(yè)后沒有地方居住，也搬回到平房內(nèi)。石先生覺得居住空間太小，向房屋管理和城市規(guī)劃部門申請擴(kuò)建平房，但因平房屬于文保單位未獲得批準(zhǔn)。石先生和周女士便找來裝修隊(duì)，在老宅的院落內(nèi)私自加蓋了兩層房屋。后石先生因老年活動認(rèn)識了康女士后堅(jiān)持要和周女士離婚，周女士不同意，石先生便起訴至法院。
周女士同意離婚，但要求依法分割二人共同所有的房屋，包括房本上房屋測繪圖中載明的面積和兩人婚后共同擴(kuò)建的兩層。
法官說法：城鎮(zhèn)房屋的建設(shè)和管理由城鎮(zhèn)房屋和城市規(guī)劃管理部門統(tǒng)一管理。未獲得行政管理部門許可，擅自拆除原房屋、新建新房屋、改擴(kuò)建房屋的，事后也未補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)的，新建改建房屋將無法獲得行政確認(rèn)和取得合法所有權(quán)，屬于違法違章建筑。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記才能發(fā)生效力。無法取得物權(quán)登記的違建不受物權(quán)法的保護(hù)，不能認(rèn)定為當(dāng)事人享有的合法房屋所有權(quán)。離婚時，雙方對此類房屋歸屬產(chǎn)生爭議要求分割的，法院不能超越審判權(quán)限，代行政機(jī)關(guān)確認(rèn)房屋的所有權(quán)并予以分割。
根據(jù)《婚姻法司法解釋二》第21條的規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。法院據(jù)此沒有支持周女士要求分割違法新建的兩層房屋所有權(quán)的主張，只分割了原房本記載的房屋面積。但考慮到周女士離婚后生活困難，無房居住，新建房屋確屬二人使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)建造并具備分開居住的條件，法院判令新建的兩層房屋中其中一層由周女士居住使用。
▌典型案例6
房改房，屋價(jià)特殊，認(rèn)定分割須公平
何先生和老伴金女士結(jié)婚三十余年，2015年兩人都從單位退休，本是準(zhǔn)備安享晚年的歲數(shù)，兩人卻因?yàn)榧彝ガ嵤乱恢睜幊常罱K無法挽回感情打算離婚。
兩人對離婚沒有異議，但對于婚后的一套房屋權(quán)屬爭執(zhí)不下。原來何先生和金女士結(jié)婚前一直以個人名義承租單位分配給其居住的一套兩居室公房，90年代該公房進(jìn)行房改，何先生以成本價(jià)購得，購房款何先生稱是向其父母借的，他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于其個人出資購得，且房改后房屋登記在何先生個人名下，該房屋應(yīng)當(dāng)屬于自己的個人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。
金女士則堅(jiān)持認(rèn)為該房改房屋購買時是兩個人以共同財(cái)產(chǎn)出資購得，且折算了金女士16年的工齡和職級，應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)予以分割，故金女士只得起訴至法院要求離婚并依法分割房改房屋。
法官說法：房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購買的根據(jù)國家房屋改革政策出售的房屋，是一個從公有住房到私有住房的產(chǎn)權(quán)過渡，是對城鎮(zhèn)無房居民和職工的一種房屋福利，按照規(guī)定產(chǎn)權(quán)一般只能登記在原承租人名下。房改房的來源主要分為單位自管公房和國家直管公房。成本價(jià)購買的房改房產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，一般住用一定年限后可以上市交易，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或相關(guān)稅費(fèi)。
《婚姻法司法解釋二》第19條規(guī)定，一方婚前承租，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這正是針對房改房登記權(quán)利人的特殊性所作的規(guī)定。雖然何先生購買的單位公房婚前由其個人承租，但對于購房款來源何先生未能提交證據(jù)證明屬于個人財(cái)產(chǎn)，即使是向父母所借，也只是產(chǎn)生共同債務(wù)的問題，購房款項(xiàng)仍應(yīng)推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。即使房改后產(chǎn)權(quán)登記在何先生名下，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋屬于二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故法院最終判令該房改房按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。
▌典型案例7
經(jīng)適房屋看政策，認(rèn)定雖易分割難
周先生和黃女士2009年經(jīng)人介紹相識結(jié)婚，周先生系北京戶籍，黃女士系外地戶籍。二人婚前缺乏了解，婚后一直矛盾不斷，2010年周先生經(jīng)過搖號取得了一套位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)適用房購房資質(zhì)，周先生以個人名義簽訂了購房合同并辦理了按揭貸款，以兩人共同財(cái)產(chǎn)支付了房屋首付款，兩人每月用工資結(jié)余定期償還月供。2016年該房屋辦下產(chǎn)權(quán)并登記在了周先生個人名下。
2017年二人因感情不和打算協(xié)議離婚，但對這套經(jīng)濟(jì)適用房的分割上卻產(chǎn)生了分歧，雙方均主張取得該房屋的單獨(dú)所有權(quán)，并給予對方房價(jià)補(bǔ)償。雙方協(xié)商未果后黃女士起訴至法院，要求判決房屋歸自己所有，給予周先生價(jià)值補(bǔ)償。
法官說法：根據(jù)《婚姻法》第17條的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的生產(chǎn)、經(jīng)營的收益歸夫妻共同所有。本案爭議的經(jīng)濟(jì)適用房屬于二人婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付首付款并償還月供購買，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但經(jīng)濟(jì)適用房與商品房存在明顯區(qū)別，它是本市政府組織開發(fā)興建，并以較為經(jīng)濟(jì)的房價(jià)向本市城鎮(zhèn)居民家庭銷售的房屋。經(jīng)適房只針對本市城鎮(zhèn)戶籍中的低收入群體，取得房產(chǎn)證后5年方可上市交易，交易時需要交納土地出讓金。本案爭議房屋屬于北京市經(jīng)適房，只能由具有北京市戶籍的城鎮(zhèn)居民享有產(chǎn)權(quán)。故法院最終判定房屋所有權(quán)歸周先生，由周先生參照同區(qū)域的商品房屋價(jià)值給予黃女士價(jià)值補(bǔ)償。
與經(jīng)適房類似的還有“兩限房”，即限房價(jià)、限套型普通商品住房。“兩限房”和經(jīng)適房一樣，也是本市政府批準(zhǔn)，對本市城鎮(zhèn)居民的一種住房福利，購房人同樣需要具備本市城鎮(zhèn)居民戶籍。使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的兩限房，如果只有一方具有本市城鎮(zhèn)戶籍，應(yīng)當(dāng)判歸本市居民所有，按照公平原則由得房方補(bǔ)償未得房方價(jià)值補(bǔ)償。
▌典型案例8
單方處分共有房，配偶如何護(hù)權(quán)利
許先生和妻子沙女士結(jié)婚多年，2011年左右因許先生與婚外第三者發(fā)生不正當(dāng)男女關(guān)系，沙女士和許先生發(fā)生爭執(zhí)后兩人開始分居，兩人礙于子女和老人的勸阻，一直沒有辦理離婚手續(xù)。許先生和沙女士婚后于2005年在昌平區(qū)天通苑購買了一套商品房屋，房屋已償清貸款并登記在許先生名下。
2015年，沙女士從子女口中得知許先生正打算將房屋低價(jià)賣給自己的弟弟，房屋當(dāng)時市場價(jià)大約400萬元，許先生和弟弟經(jīng)中介公司已經(jīng)簽署了存量房屋買賣合同，約定購房價(jià)格為200萬元。沙女士得知后非常氣憤，向法院提出了離婚糾紛，根據(jù)律師建議迅速對涉案房屋進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保全，以防止房屋被私下過戶，并請求判令按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割涉案房屋。
法官說法：夫妻之間互相具有家事代理權(quán)，根據(jù)家事代理權(quán)的規(guī)定，對于日常家庭事務(wù)項(xiàng)目內(nèi)的處分，夫妻雙方均能以自己個人名義進(jìn)行，并自然對配偶方發(fā)生法律效力。但家事代理權(quán)范圍不包括對生產(chǎn)和生活資料的重大財(cái)產(chǎn)處分。一方未經(jīng)對方同意或者追認(rèn)，擅自出售共有房屋，屬于超越家事代理權(quán)的行為，屬于無權(quán)處分共同財(cái)產(chǎn)。
按照《婚姻法司法解釋三》第11條的規(guī)定，并結(jié)合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的制度規(guī)范。除非買受人符合善意取得的三個要件：1、善意;2、支付合理對價(jià);3、房屋已經(jīng)辦理過戶登記，買受人才能主張對無權(quán)處分的共有房屋成立善意取得，配偶方才無權(quán)主張返還共有房屋。
本案中，許先生無權(quán)處分共有房屋的行為，其弟弟對該房屋的性質(zhì)和許先生夫婦之間的矛盾是明知或者應(yīng)知的，而其依然與許先生單方簽署購房合同，不能認(rèn)定其對許先生處分共有房屋屬于無權(quán)處分這一事實(shí)存在善意。其次，許先生弟弟也沒有以一個合理的對價(jià)作為購房款，涉案房屋也并未實(shí)際辦理過戶登記。故法院最終判定涉案房屋作為夫妻共同依法分割，由許先生和沙女士按份共有，每人享有50%的份額。沙女士持生效判決通過依法執(zhí)行，變更了房屋登記狀態(tài)，并成為了按份共有人。
▌典型案例9
離婚協(xié)議雖履行，未辦離婚也無效
林先生和孔女士結(jié)婚多年，積累了豐厚的共同財(cái)產(chǎn)。孩子上大學(xué)后二人漸漸因生活瑣事產(chǎn)生矛盾，幾次想要離婚。2015年8月，兩人在一次激烈爭執(zhí)后，決定協(xié)議離婚，并簽署了一份離婚協(xié)議書，協(xié)議書約定二人婚后購買并登記在雙方名下的夫妻共同房屋兩套，位于朝陽區(qū)芳草地的一套歸林先生單獨(dú)所有，位于海淀區(qū)雙榆樹的一套歸孔女士單獨(dú)所有，其他共同財(cái)產(chǎn)也同時進(jìn)行了分割。簽署協(xié)議后的次日，雙方就前往房管局完成了房屋權(quán)屬的變更登記。
由于雙方工作繁忙，一直沒有前往民政局辦理離婚登記。2015年9月，孔女士發(fā)現(xiàn)林先生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間存在出軌情形，她覺得自己在婚姻中受到了傷害，要求改變原來的房屋分割方案，林先生應(yīng)當(dāng)凈身出戶。林先生認(rèn)為自己沒有出軌，房屋已經(jīng)按照離婚協(xié)議進(jìn)行了分割，已不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。孔女士遂起訴至法院，要求按照共同財(cái)產(chǎn)分割上述兩套房屋，均由孔女士個人所有。
法官說法：離婚協(xié)議與一般民事合同存在一定區(qū)別，它既有身份關(guān)系的約定，也有財(cái)產(chǎn)關(guān)系的約定。按照《婚姻法司法解釋三》第14條的規(guī)定，當(dāng)事人達(dá)成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實(shí)際情況依法對夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。離婚協(xié)議屬于典型的附生效條件法律行為，只有生效條件(登記或者訴訟調(diào)解離婚)成立時，離婚協(xié)議才具有法律效力。本案中林先生和孔女士雖簽署了協(xié)議，但未前往民政局辦理離婚登記，該離婚協(xié)議并未發(fā)生法律效力，雙方據(jù)此履行的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記因缺乏履行基本，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
▌典型案例10
婚后受贈避爭議，具體傾向要明確
孫先生父母早年離異，一直由爺爺奶奶撫養(yǎng)長大。參加工作后由于無房居住仍和爺爺奶奶住在一起。老人特別疼愛孫先生，孫先生也非常孝順，一直無微不至地照顧老人生活。
2014年孫先生和鄧小姐結(jié)婚，因雙方收入水平均不理想，婚后兩人依然和孫先生爺爺奶奶居住在一起。因鄧小姐一直與孫先生爺爺奶奶存在矛盾，四人一直關(guān)系緊張。2015年，兩位老人自感年歲已高，前往公證處立下公證遺囑，將兩人的夫妻共同房屋遺贈給孫先生，并指明屬于其個人財(cái)產(chǎn)，與其他人無關(guān)。
2016年、2017年兩位老人相繼離世，孫先生通過公證遺囑辦理了房屋過戶手續(xù)，房屋登記在了自己個人名下。2017年年底，鄧小姐以感情破裂為由起訴至法院要求離婚，并要求按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割孫先生繼承的房產(chǎn)。
法官說法：根據(jù)《婚姻法》第17、18條的規(guī)定，婚內(nèi)繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，除非遺囑或者贈與合同確定只歸夫妻一方，否則視為對夫妻雙方的贈與。本案中，孫先生爺爺奶奶通過公證遺囑，指定遺產(chǎn)歸孫先生個人所有與他人無關(guān)的表述，應(yīng)當(dāng)屬于明確指定給夫妻一方，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故法院駁回了鄧小姐要求分割該套房產(chǎn)的訴求
來源：中國之聲、中國普法
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