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目 錄
一、建設用地使用權合同糾紛常見問題裁判意見
1、建設用地使用權出讓合同糾紛中的裁判觀點
2、建設用地使用權轉讓讓合同糾紛中的裁判觀點
二、租賃合同糾紛常見問題裁判意見
1、房屋租賃合同糾紛案件中的裁判觀點
2、土地租賃合同糾紛案件中的裁判觀點
三、房屋拆遷安置補償合同糾紛常見問題裁判意見
1、未達成補償安置協議，提起民事訴訟的，人民法院不予受理
2、未達成補償安置協議，當事人已經申請行政裁決的，糾紛應由有關房屋拆遷管理部門裁決
四、合作開發房地產合同糾紛常見問題裁判意見
1、合同效力問題
2、合同解除問題
3、違約責任及違約金
五、房屋買賣合同糾紛常見問題裁判意見
1、合同效力問題
2、合同解除問題
3、違約金及賠償責任問題
4、其他
一、建設用地使用權合同糾紛常見問題裁判意見
中國裁判文書網檢索得到的2015年最高法院審理的建設用地使用權合同糾紛案件，共18件。建設用地使用權出讓合同糾紛4件，其中3件為最高法院二審終審案件，1件為申請再審案件；建設用地使用權轉讓合同糾紛13件，其中1件為最高法院二審終審案件，11件為申請再審案件,1件是最高法院審判監督程序提審。
1建設用地使用權出讓合同糾紛中的裁判觀點
（1）不具備相關用地規劃手續雙方約定由國土局征收尚屬集體所有的土地并以協議方式低價出讓土地使用權，應當認定無效
2015年建設用地使用權出讓合同糾紛案件共4起，其中有關出讓合同效力的案件主要有1起，最高法院的裁判觀點如下：
鳳凰縣國土資源局（以下簡稱國土局）與被上訴人湖南德夯電力有限責任公司（以下簡稱電力公司）建設用地使用權出讓合同糾紛【案號：（2014）民一終字第277號】中，最高法院認為，雖然《委托征地協議》系雙方當事人真實意思表示，但在電力公司不具備相關用地規劃手續的情況下，雙方約定由國土局征收尚屬集體所有的土地并以協議方式低價出讓土地使用權，屬惡意串通損害國家利益的行為，根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第52條第（二）項之規定，該協議應當認定無效。
（2）對合同效力的審查，屬于人民法院裁判權范圍，法院應依職權進行審查
鳳凰縣國土資源局（以下簡稱國土局）與湖南德夯電力有限責任公司（以下簡稱電力公司）建設用地使用權出讓合同糾紛【案號：（2014）民一終字第277號】中，對于原審審理程序是否違法，電力公司是在認定合同有效的前提下提起的違約之訴，而原審認定合同無效，并直接判決財產返還和損失賠償，超出了當事人的訴訟請求。
關于原審判決是否超出當事人訴訟請求的問題。最高法院認為，對合同效力的審查，屬于人民法院裁判權范圍，雖然當事人未提起確認合同無效的訴訟請求，但人民法院仍應依職權進行審查。《合同法》第58條系合同無效法律效果的規定，人民法院在依據《合同法》第52條認定合同無效的情況下，應主動援引該法第58條的規定，對合同無效的法律后果進行處理，而不需要當事人另行提起訴訟。故原審判決并未超出當事人的訴訟請求，國土局該項上訴主張，無法律依據，本院不予支持。
2建設用地使用權轉讓合同糾紛中的裁判觀點
對于同一訴訟中涉及兩個以上的法律關系的情況，應依當事人訴爭的法律關系確定案由，均為訴爭法律關系的，則按訴爭的兩個以上法律關系確定并列的兩個以上案由
中山彤泰投資發展有限公司（以下簡稱彤泰公司）在與中山火炬開發區建設發展有限公司（以下簡稱火炬公司）建設用地使用權轉讓合同、房屋買賣合同糾紛【案號：（2014）民一終字第286號】中，就訴爭法律關系，彤泰公司與火炬公司共簽訂六份合同，就涉案合同約定的主要內容而言，在涉案項目的開發過程中，彤泰公司向火炬公司出讓房屋，火炬公司向彤泰公司轉讓建設用地使用權，并以建設用地使用權轉讓款直接抵充部分房屋轉讓款。就本案訴訟請求的內容而言，彤泰公司系分別針對建設用地使用權、購房款、1900平方米商鋪提出不同的訴訟請求。對于同一訴訟中涉及兩個以上的法律關系的情況，應依當事人訴爭的法律關系確定案由，均為訴爭法律關系的，則按訴爭的兩個以上法律關系確定并列的兩個以上案由。因此，應認定本案雙方同時存在建設用地使用權轉讓合同關系和房屋買賣合同關系，并確定本案案由為建設用地使用權轉讓合同、房屋買賣合同糾紛。
二、租賃合同糾紛常見問題裁判意見
中國裁判文書網檢索得到的2015年最高法院審理的租賃合同糾紛案件，共13件。房屋租賃合同糾紛9件，其中1件為最高法院二審終審案件，8件為申請再審案件，再審案件中只有1件是裁定高院再審，其余均駁回再審申請；土地租賃合同糾紛案件4件，均為申請再審案件，其中裁定高院再審1件，其余均駁回再審申請。
1房屋租賃合同糾紛案件中的裁判觀點
（1）租賃物返還之日作為租賃合同解除之日缺乏事實和法律依據
最高法院【案號：（2015）民申字第221號】認為：廈門華遠建設集團有限公司與張留安、李生德房屋租賃合同糾紛一案，不服河北省高級人民法院二審民事判決，向本院申請再審。雙方分別向法院提起訴訟要求解除合同或確認合同無效的行為意味著當事人均表明不再繼續履行合同，符合《合同法》94條第二項規定的情形。而根據《合同法》第96條的規定，合同自通知到達對方時解除。本案中，2011年8月11日，華遠公司向河北省張家口市橋東區人民法院起訴被受理，同日起訴狀副本送達至張留安，即合同于起訴狀副本送達張留安時解除。因此，華遠公司主張合同解除時間為2013年3月，無事實和法律依據，二審判決認定案涉合同視為于2011年8月11日解除，由張留安向華遠公司返還32.5萬元租金并無不當。
（2）租賃物存在的權利瑕疵造成損失的責任承擔
最高法院【案號：（2015）民申字第221號】認為：就廈門華遠建設集團有限公司與張留安、李生德房屋租賃合同糾紛一案，當地國土資源行政管理部門的《通知書》是否違反一事不再罰原則以及是否違法，不屬于本案民事訴訟的審理范圍，現該《通知書》未被依法撤銷，仍然合法有效，故二審判決依據該《通知書》認定租賃物存在權利瑕疵是正確的。前述《通知書》明確責令摩力圣匯洗浴城立即停止“占用緯三路北側土地，用于經營、住宿、洗浴、服務”的違法行為，可見停止違法行為包括停止經營行為。因此，租賃物存在的權利瑕疵對張留安繼續使用租賃房屋造成影響，致使雙方租賃合同無法繼續履行。依據《合同法》第216條的規定，出租人負有在租賃期間使租賃物保持在適于承租人使用、收益狀態的義務。雙方租賃合同亦約定，若出租后產生產權糾紛，由華遠公司承擔全部責任，故因租賃物瑕疵給張留安造成的經濟損失，華遠公司應當承擔賠償責任。因此，二審判決判令由華遠公司承擔張留安因裝修租賃房屋所受損失186萬元是正確的。華遠公司申請再審稱張留安在返還租賃房屋前轉租他人并造成租金損失，以及張留安系因自身經營不善導致經營停止，沒有充分證據，二審判決不予支持并無不當。
（3）租賃合同解除后可得收益損失的訴訟請求是否應予支持的問題
最高法院【案號：（2014）民申字第34號】認為：再審申請人海南泰龍房地產有限公司（以下簡稱泰龍公司）因與被申請人海口海日暉房地產開發有限公司（以下簡稱海日暉公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院二審民事判決，向本院申請再審。關于泰龍公司要求海日暉公司賠償其可得收益損失的訴訟請求是否應予支持的問題，《合同法》第113條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額相當于違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益”。最高法院認為：首先，該條所規定的合同履行后可獲得的利益是指當事人能夠基于合同的履行而從該合同直接獲得的利益，而并不包括因為合同無效導致超市無法營業所帶來的預期營業損失。其次，當事人一方違約造成對方損失的賠償額可以包括履行合同后可以獲得的利益，但本案中不存在合同繼續履行的問題，也不會產生任何收益。何況泰龍公司能否盈利取決于諸多因素，即使合同繼續履行，由于經營本身存在的風險，也不必然產生收益。且泰龍公司并未提出充分的證據，以證明一旦雙方履行合同，泰龍公司就必然能夠取得其向海日暉公司所主張數額的收益。因此，二審判決依據“泰龍公司請求解除租賃合同，合同不再繼續履行”的理由，對泰龍公司請求海日暉公司賠償其可得收益損失不予支持，符合法律規定，并無不當。
（4）租賃合同解除后承租人是否應當支付場地占用費的問題
最高法院【案號：（2014）民申字第34號】認為：關于泰龍公司是否應按租賃合同約定的租金標準向海日暉公司支付2010年2月10日至2011年3月25日期間的場地占用費的問題，泰龍公司雖于2009年10月30日向海日暉公司郵寄送達解除租賃合同的通知書，但并無證據表明其隨后立即撤場，并將租賃場地歸還海日暉公司。泰龍公司雖然提交（2011）瓊州證字第844號《公證書》作為證據，但其僅能證明海日暉公司私自開通了倉庫旁服裝區電梯，廣安堂電梯、觀光電梯、貨梯、收銀臺旁的電梯并可直接進入到原租賃場地；海日暉公司已在租賃場地內施工等事實，并不足以說明海日暉公司已經實際接收場地。而直到2011年3月25日，雙方當事人才在本案一審法院海口市中級人民法院的主持下，對泰龍公司遺留在租賃場地的物品進行清點，海日暉公司此時才實際接收場地。因此，二審判決認可一審判決所認定的事實，支持海日暉公司主張從2010年2月10日至2011年3月25日的租金損失，符合本案事實，并無不當。
（5）商場整體租賃合同能否認定為企業租賃經營合同糾紛
最高法院【案號：（2014）民一終字第231號】關于《整體租賃合同》的性質的認定問題，一審法院認為：“領先公司與中盛公司于2010年3月20日簽訂的《整體租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律和行政法規的強制性規定，應認定有效。《整體租賃合同》約定，領先公司將領先購物廣場一期、三期整體出租給中盛公司，中盛公司所租商場的使用用途與領先公司的經營范圍相符。從該約定看，中盛公司承租標的系領先購物廣場的經營場地，并不包含領先購物廣場的經營權。合同履行過程中，雖然中盛公司以領先公司設立的分支機構領先中盛購物中心名義從事經營活動，并使用原領先購物廣場賬戶，但是領先公司在租賃經營期間注銷了領先中盛購物中心，表明雙方之間并無企業租賃的意思表示。由此可見，中盛公司以領先中盛購物中心名義經營只是房屋租賃經營的一種特殊形式，并不改變房屋租賃的合同性質。因此，領先公司主張本案為企業租賃經營合同糾紛，其理由不能成立。本案應定性為房屋租賃合同糾紛”。一審法院確認本案為房屋租賃合同糾紛是正確的，故本院予以支持。
2土地租賃合同糾紛案件中的裁判觀點
（1）土地租賃合同性質的認定問題
最高法院【案號：（2014）民申字第2192號】認為：滇源街道辦事處為完成昆明市委、市政府下達的行政任務，采取將涉案土地對外承包的方式，用于林業生態及苗木基地建設。滇源街道辦事處雖為行政管理機關，其與云宇公司的《嵩明縣滇源鎮冷水河林業生態及苗木基地建設土地承包合同》（以下簡稱《土地承包合同》），并不是為實現行政管理目的而訂立，而是約定由云宇公司負責承包涉案土地的林業生態及苗木基地投資建設，并交納相應土地租金，同時獲取相應收益。可以看出，雙方在合同中確立的權利義務是對等的，故該合同應認定為平等主體之間訂立的民事合同，而非行政合同。
（2）村委會主要負責人在土地租賃合同中代表村集體簽字效力的認定
最高法院【案號：（2015）民申字第264號】認為：新灘村委會關于魏迎濤無權代表新灘村簽訂《聯合開發新灘生態園協議書》并收取案涉200萬元的再審申請理由不能成立。
第一，魏迎濤在案涉《聯合開發新灘生態園協議書》(以下簡稱《協議書》)洽談期間一直擔任新灘村委會主任職務，是該村主要負責人，有權代表該村處理村務。第二，魏迎濤在案涉協議書上蓋單位廢棄章的行為，不足以證明其是盜用新灘村名義簽約。盜用主要是指未經授權而使用，從已查明事實可知，《協議書》簽訂時魏迎濤為該村主任，有權通過個人簽名或加蓋公章形式代表該村對外簽訂合同。第三，相關部門是否審批同意案涉項目與魏迎濤能否代表新灘村簽合同沒有必然聯系。若協議因不能得到審批而無法履行，涉及合同解除問題，并不能否認魏迎濤作為新灘村委會主任有權代表該村簽訂協議這一事實。協議無效的后果仍應由新灘村委會承擔。第四，沒有證據能夠證明鑫輝公司是在明知魏迎濤盜用新灘村委會名義的情形下，將案涉200萬元交付給魏迎濤個人。從當事人自述可知，鑫輝公司自始至終都認為，魏迎濤是以新灘村委會名義與之簽訂合同，其給付200萬元也是為啟動項目。在無充分證據證明鑫輝公司對魏迎濤以項目為名進行詐騙知情的情形下，即便魏迎濤收取款項后用于個人目的，也屬于新灘村內部事務，與鑫輝公司無關。
（3）關于“行為人盜用單位公章，構成犯罪，單位對行為人該犯罪行為所造成的經濟損失不承擔民事責任”相關規定的適用問題
最高法院【案號：（2015）民申字第264號】認為：新灘村委會申請再審認為，本案應適用《最高人民法院關于審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》第五條，即“行為人盜竊、盜用單位的公章、業務介紹信、蓋有公章的空白合同書，或者私刻單位的公章，簽訂經濟合同，騙取財物歸個人所有、使用、處分或者進行其他犯罪活動，構成犯罪的，單位對行為人該犯罪行為所造成的經濟損失不承擔民事責任。”本院認為，本案不能適用該司法解釋第五條。因第五條中的“行為人”主要指沒有單位授權或法律授權，不能對外代表單位作出意思表示的人員。只有這些人才有必要通過盜竊、盜用、私刻公章等行為，以持有的公章來騙取相對方信任。而本案中，魏迎濤是新灘村委會主任，本身就有權代表該村對外簽訂合同，沒有必要通過盜竊、盜用、私刻公章或使用作廢公章來證明其具有代表新灘村簽約的資格。故其不屬于該司法解釋第五條調整的對象。而該司法解釋第三條中的“單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，以該單位的名義對外簽訂經濟合同”則針對的是單位負責人員，即其在單位擔任的職務及其行為足以讓相對方相信其有權代表該單位對外簽訂合同，而不必以公章等來證明。故原判決適用該司法解釋第三條并無不當。
三、房屋拆遷安置補償合同糾紛常見問題裁判意見
中國裁判文書網檢索得到的2015年最高人民法院受理的房屋拆遷安置補償合同糾紛案件，共2件。其中1件為申請再審案件，以申請再審人撤回再審申請結案。另1件為當事人不服陜西高院一審判決的上訴案件。
1未達成補償安置協議，提起民事訴訟的，人民法院不予受理
一審陜西高院【案號：（2014）陜民一初字第1號】認為：根據陜西金澳置業有限責任公司與西安新城基礎設施建設投資有限公司2010年2月5日《拆遷補償協議書》可知雙方在簽訂該協議時對拆遷補償安置未形成確定的意見，而是約定日后再簽訂正式的協議；2013年1月25日雙方簽訂的《補充協議書一》亦未形成確定意見；2013年7月18日，新城基投公司向西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室提出申請，請求依法裁決金澳公司按照《實施方案》的規定，簽訂拆遷安置協議。根據最高法院2005年8月11日起施行的《關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》規定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《城市房屋拆遷管理條例》第十六條的規定向有關部門申請裁決。”根據該批復，在金澳公司與新城基投公司未達成明確一致的拆遷補償安置協議的情況下，金澳公司就拆遷補償安置提起的民事訴訟，人民法院不應予以受理。
最高法院【案號：（2014）民一終字第289號】審理認為：本案適用于（2005）9號《關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》的規定，雙方當事人對整個拆遷安置補償并未達成最終的和確定的協議。因此，對于上訴人金澳公司提起的本案訴訟，人民法院不應受理。
2未達成補償安置協議，當事人已經申請行政裁決的，糾紛應由有關房屋拆遷管理部門裁決
陜西高院認為：本案中涉及的拆遷安置項目在國務院2011年1月21日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》施行之前，根據該條例第35條規定，本條例自公布之日起施行。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷，《城市房屋拆遷管理條例》第16條“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”的規定，在新城基投公司已申請行政裁決的情況下，本案糾紛應由有關房屋拆遷管理部門裁決。
最高法院認為：本案糾紛從2008年開始，至今雙方當事人仍未簽訂最終的拆遷安置補償協議。另據一審法院查明，新城基投公司已于2013年7月向西安市房屋拆遷主管部門提出申請，請求依法裁決金澳公司按照《炭市街綜合改造項目拆遷安置實施方案》的規定，簽訂拆遷安置協議。本院認為，按照上述規定，結合本案的實際情況，雙方當事人均應按照原有的規定向政府有關部門申請解決本案的拆遷補償安置爭議。
四、合作開發房地產合同糾紛常見問題裁判意見
1合同效力問題
（1）簽訂合作開發合同后，一方能否以對方不具有房地產開發資質且未按照約定出資為由主張合同無效
鳳陽縣皇城房地產開發有限公司（以下簡稱鳳陽公司）與被申請人合肥銀山節電器有限公司（以下簡稱合肥公司）合資、合作開發房地產合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院民事判決，向最高法院申請再審【案號：（2015）民申字第995號】。本案中，鳳陽公司以合肥公司不具有房地產開發資質且未按照約定出資主張合作、開發協議無效。最高法院認為：《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）條規定：本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。案涉《合作開發經營協議》約定內容，符合合作開發房地產合同的法律特征。《解釋》第15條規定：合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。鳳陽公司具備房地產開發經營資質，原審判決認定案涉《合作開發經營協議》有效，適用法律正確。合肥公司是否依照《合作開發經營協議》約定出資，系合同履行問題，不影響合同效力。鳳陽公司以合肥公司未履行出資義務為由，主張上述協議無效的理由，缺乏法律依據，不成立。案涉《終止合作開發經營項目協議書》，系鳳陽公司與合肥公司解除合作后，對雙方權利義務的清結協議，約定內容未違反法律、行政法規的效力性強制性規定，依法有效。鳳陽公司有關上述約定違反聯營的法律規定，缺乏依據，其有關上述協議無效的理由不成立。
（2）合同約定，一方負責辦理建設工程的所有規劃審批手續的約定是否屬于附生效條件的合同
威海市遠遙房地產開發有限公司（以下簡稱遠遙公司）因與被申請人上海念潤投資管理有限公司（以下簡稱念潤公司）合資、合作開發房地產合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院民事判決，向最高法院申請再審【案號：（2015）民申字第1002號】，最高法院認為：附條件合同是指合同的各方當事人在合同中約定某種事實狀態，并以該事實狀態將來發生或者不發生作為合同生效或者不生效條件的合同。其中，條件事實與合同中約定的各方當事人的權利與義務相互獨立。本案中，遠遙公司依約負責辦理建設工程的所有規劃審批手續系其明確的合同義務，該約定雖屬不確定發生之事實，但與合同的生效條件無關。同時，雙方訂約的目的即為了建設涉案工程項目，而辦理相關手續是建設該項目的必要條件，將辦理手續解釋為合作協議的生效條件，不符合合同目的，也與雙方約定合作協議自雙方簽字并蓋章之日起生效不符。據此，合作協議并非附生效條件的合同，該協議系締約雙方的真實意思表示，并不違背法律、法規的禁止性規定，原審法院認定合作協議有效有事實和法律根據。
（3）國有企業以其占用劃撥土地與出資人簽訂房地產開發合同未經備案，該合同是否有效
長子縣鑫華房地產開發有限公司（以下簡稱鑫華公司）因與被上訴人山西省長子縣淀粉廠（以下簡稱淀粉廠）、一審第三人長治市今成房地產開發有限公司（以下簡稱今成公司）合作開發房地產合同糾紛一案，不服山西省高級人民法院民事判決，向最高法院提起上訴【案號：（2014）民一終字第308號】。本案中，淀粉廠隸屬于長子縣經濟和貿易局（以下簡稱縣經貿局），屬全民所有制企業，2007年1月為解決淀粉廠債權債務問題，縣工商企業改制領導組同意企業改制。鑫華公司與淀粉廠于2007年5月10日簽訂《協議書》，內容為：淀粉廠提供土地資源，鑫華公司出資共同組建新的公司，共同合作開發房地產。一審法院認為，根據雙方簽訂的協議書，主要內容是雙方合作開發房地產，鑫華公司也是以此協議書為基礎來要求淀粉廠承擔違約金、賠償金，故本案案由應為合作開發合同糾紛。鑫華公司與淀粉廠簽訂的《協議書》、《補充協議書》，雖然是雙方的真實意思表示并經過了公證，但因淀粉廠屬全民所有制企業，淀粉廠利用土地與房地產公司合作開發土地，該事項需經上級有關部門批準或請示備案，而雙方簽訂的《協議書》、《補充協議書》到現在為止上級有關部門都未批準或都未向上級有關部門請示備案。根據長子縣政府文件精神，淀粉廠與他方合作開發土地需經過招投標方式。上級有關部門不可能批準該事項，也不可能對該事項進行備案。故雙方簽訂的《協議書》、《補充協議書》最終沒有生效。最高法院認為：長子縣工商企業改制領導組對《長子縣淀粉廠企業改制方案》的批復（長企改字（2007）2號）及長子縣人民政府關于淀粉廠改制有關事宜的會議紀要（長政紀字（2007）6號），均證明政府許可淀粉廠與他人合作開發房地產，并非淀粉廠管理層自行對國有資產進行處置。在政府批復同意淀粉廠改制并將占用劃撥土地依法變性用于房地產開發情形下，淀粉廠有權自主選定合作伙伴共同合作開發房地產項目。《企業國有資產法》第31條規定，國有獨資企業、國有獨資公司合并、分立，增加或者減少注冊資本，發行債券，分配利潤，以及解散、申請破產，由履行出資人職責的機構決定，并未規定國有企業簽訂合作開發房地產合同需要履行報批手續。并且《企業國有資產法》自2009年5月1日起施行，而《協議書》于2007年5月10日簽訂，亦不宜適用《企業國有資產法》認定協議未生效。雙方簽訂的合作開發房地產合同明確約定土地變性、合作開發等應履行法定程序，約定內容合法；鑫華公司已依約支付大部分出資，合同成立并生效，且已部分實際履行。一審判決認定案涉協議未經批準或者備案，適用《合同法》第44條第二款規定認定案涉合同未生效有誤。
2合同解除問題
合作開發合同解除后，對于合同解除前的利潤約定的條款是否視為清理結算條款
再審申請人博爾塔拉蒙古自治州晶鑫房地產開發有限公司（以下簡稱晶鑫公司）因與被申請人博爾塔拉蒙古自治州博源房地產開發有限公司、康蓮、康江文、博爾塔拉蒙古自治州博源拍賣有限公司（以下簡稱博源拍賣公司）合資、合作開發房地產合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區高級人民法院民事判決，向最高法院申請再審【案號：（2015）民申字第94號】。本案中，晶鑫公司與康蓮以及晶鑫公司、康蓮、博元拍賣公司于2010年5月15日簽訂的協議及補充協議明確約定，晶鑫公司退出與康蓮就案涉項目的合資合作開發，雙方原《房地產聯合開發合同》及《補充協議》解除，康蓮退還晶鑫公司全部投資款項。晶鑫公司認為其在合同解除后依據結算清理條款仍享有分配利潤的權利。最高法院認為，合資、合作開發合同的基本特點為共同投資、共擔風險、共享利潤。本案中，解除協議就原合作協議解除的約定清楚，補充協議進一步約定晶鑫公司不再承擔案涉項目的開發風險，全部風險由康蓮承擔。現晶鑫公司已經退出案涉項目，康蓮也已退還全部投資款。因此，合作合同解除后，晶鑫公司退出合作項目，不再承擔開發風險，其主張分配開發利潤，缺乏事實和法律依據。最終裁定：“駁回博爾塔拉蒙古自治州晶鑫房地產開發有限公司的再審申請。”
3違約責任及違約金
（1）合作期間內，一方違反約定未經合作方同意擅自延長借款期限并將已分配合作方的房產設置抵押后，應向合作方承擔違約責任
再審申請人海南昌茂潤德房地產開發有限公司（以下簡稱潤德公司）、海南昌茂企業（集團）有限公司（以下簡稱昌茂公司）因與被申請人海口鑫惠寶房地產開發有限公司（以下簡稱鑫惠寶公司）、海口狀園實業有限公司（以下簡稱狀園公司）及一審第三人海口翰星房地產投資有限公司（以下簡稱翰星公司）合作開發房地產合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院民事判決，向最高法院申請再審【案號：（2015）民申字第1026】。本案中，最高法院認為翰星公司在未經鑫惠寶公司、狀園公司同意的情況下，擅自將借款延期1年并將已分配給鑫惠寶公司的房產設置抵押，雖不違反法律規定，但違反了2011年5月23日股東會議決議向方正信托公司借款期限為18個月的約定，因此，該行為構成違約。又《合作合同書》約定：“潤德公司不得將鑫惠寶公司應得房產設置抵押，否則按鑫惠寶公司應得房產面積的雙倍賠償”。《補充協議》約定：未經狀園公司書面同意，翰星公司不得將翰林西苑項目土地使用權用于抵押。《融資貸款協議》第4條約定：雙方同意以本項目整體、翰星公司股權、未出售房產等為項目融資抵押擔保，如因此給鑫惠寶公司造成的法律責任（包括但不限于經濟損失），由昌茂公司全部承擔并全額賠償鑫惠寶公司的經濟損失。上述約定與《合作合同書》中關于潤德公司不得將鑫惠寶公司應得房產設定抵押，否則按鑫惠寶公司應得房產面積的雙倍賠償的約定并無沖突。因此翰星公司延長還款期限并導致鑫惠寶公司應得房產設置抵押的違約行為，損害了鑫惠寶公司、狀園公司的權益，應按《合作合同書》的約定對鑫惠寶公司、狀園公司承擔違約責任。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第114條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”本案中，鑫惠寶公司、狀園公司要求潤德公司、昌茂公司按被抵押房產面積折算房款進行雙倍賠償的主張明顯高于鑫惠寶公司、狀園公司的實際損失，潤德公司、昌茂公司對此提出抗辯，符合法律規定，二審法院綜合考慮本案合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，判決潤德公司、昌茂公司承擔鑫惠寶公司被抵押房屋價值30%的違約責任，并無不當。鑫惠寶公司、狀園公司系基于合作關系提供擔保物，并非專門的盈利性擔保機構，因此，潤德公司、昌茂公司主張本案應適用《關于加強中小企業信用擔保體系建設意見的通知》的有關規定確定鑫惠寶公司、狀園公司損失的再審申請理由，不能成立。駁回海南昌茂潤德房地產開發有限公司、海南昌茂企業（集團）有限公司的再審申請。
（2）合作開發房地產項目中提供土地方，因未擁有土地使用權而致房地產開發項目無法實施時，另一方也存在其他違約行為時，法院對實際損失的認定
十堰白浪越華房地產開發有限公司（以下簡稱“越華公司”）以十堰中房房地產開發有限公司（以下簡稱“中房公司”）未取得土地使用權導致其無法辦理規劃許可證，要求中房公司賠償其可得利益損失一案，雙方均不服湖北省高級人民法院民事判決，向最高人民法院申請再審。本案中，最高法院認為：根據《補充協議》約定，在越華公司支付中房張灣分公司67萬元后，越華公司即可以辦理方山2號樓、3號樓的規劃報建手續，中房公司在本院再審時也自認案涉土地使用權證尚未辦理，故越華公司主張其未能辦理2號樓、3號樓的規劃報建手續是因為案涉土地無土地使用權證有事實依據。原判決已認定中房公司在此存在違約行為，在1號樓已被施工方另行處置無法返還的情況下，另判決中房公司承擔越華公司為開發方山小區前期投入40％的賠償責任，已經充分考慮到了越華公司的利益。《合同法》第120條規定，當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。本案中，越華公司在未按照《補充協議》約定支付剩余225.38萬元款項存在違約的情況下，主張可得利益損失無法律依據。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第63條規定，鑒定意見僅為證據的一種形式，必須查證屬實，才能作為認定事實的根據。因此，原審法院雖然依據當事人的申請對越華公司的可得利益進行了鑒定，但原判決在認定越華公司存在違約的情況下，對該可得利益部分不予支持，并無不當。最高法院認為：作為合作開發房地產項目中提供土地的一方，擁有合法的土地使用權是中房公司最主要和基本的合同義務。在案涉協議履行過程中，雙方均存在違約行為，且相互交織。但從實際履行程度看，越華公司已經出資建成1號樓，履行的程度較深。而負有提供完整土地使用權義務的中房公司，至今未能提供土地使用權證，這不僅導致2號、3號樓規劃報建手續無法辦理，也使得1號樓無法進一步辦理房屋所有權證。且根據《聯合開發房地產協議書》約定，房屋銷售后的利潤按越華公司90％中房張灣分公司10％比例分配。在1號樓無法返還的情況下，原判決以越華公司直接投入作為損失雖然在計算依據上存在不妥之處，但最終酌定的數額基本符合案件實際情況。
（3）合作雙方中止合作關系，其中一方繼續單獨完成開發項目，該項目產生的收益歸其所有。但應返還另一方為該項目支付的費用并根據其合作前期對項目的貢獻，合理、適當地補償其預期利潤的損失
庹希全與永清縣泉城房地產開發有限責任公司（以下簡稱“泉城公司”）合作開發合糾紛一案，本案中：雙方合作開發上述城中村改造項目，泉城公司負責將開發用地的使用權轉讓給庹希全，并負責完成拆遷工作，庹希全負責提供相關資金投入，具體組織開發建設。雙方前期40畝地拆遷完成后，因為產生矛盾而中止合作開發活動形成糾紛，案涉項目的后續開發是泉城公司自己投資單獨完成。庹希全不服最高人民法院（2013）民一終字第211號民事判決，向最高人民法院申請再審【案號：（2015）民申字第2號】，最高法院認為：“誰投資，誰擁有”是人們從事社會生產經營活動普遍準則，也是民商事糾紛中判斷利益歸屬的基本原則。本案雙方在前期40畝地拆遷完成后，因為產生矛盾而中止合作開發活動形成糾紛，案涉項目的后續開發是泉城公司自己投資單獨完成。故不論是在40畝土地建設的項目還是在8畝土地上建成的房屋，其收益應該歸屬泉城公司。即便庹希全在40畝地履行行為沒有違約，該土地建成的房屋產生的收益也不歸庹希全所有。本案訴訟要解決的是在雙方已經產生糾紛，無法繼續合作而泉城公司已經自行建成案涉項目的情況下，返還庹希全支付的費用并根據庹希全合作前期對項目的貢獻，合理、適當地補償其預期利潤的損失。但這與庹希全期望的在“其沒有違約行為的40畝土地上建成的項目的全部利潤”應該歸屬自己的要求具有本質的區別。因此，本案不存在人民法院的判決“將庹希全不存在違約責任的40畝土地建成商品房后利潤的60%分配給泉城公司”“貿然判令庹希全承擔60%利潤損失”的問題。二審判決在認定庹希全違約的情況下，本著公平原則，仍以該項目所得全部利潤中的40%補償其預期利潤的損失，已經最大限度地維護了庹希全的利益。
五、房屋買賣合同糾紛常見問題裁判意見
1合同效力問題
2015年最高法院裁判房屋買賣合同糾紛中，涉及到合同效力的有10個，具體涉及問題以及裁判結果如下：
（1）房地產開發企業轉讓房地產開發項目的，購房者能否向受讓企業主張權利的問題
陳潔穎訴漳州福晟房地產開發有限公司、漳州市毅達房地產發展有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號：（2014）民申字第2241號】中，涉案房地產原由毅達公司開發，后因資金短缺，將項目中的特定資產等轉讓給福晟公司，本案中，最高法院認為，《項目轉讓協議》中毅達公司未轉讓其與陳潔穎所簽《商品房買賣合同》，福晟公司亦明確不受讓該合同，該約定屬于雙方意思自治范圍，故涉案《商品房買賣合同》的主體仍為毅達公司和陳潔穎，陳潔穎應當向合同相對人毅達公司主張其權利，無權要求非合同相對方福晟公司履行其與毅達公司《商品房買賣合同》約定的交房或承擔返還購房款的義務。一、二審法院判決解除陳潔穎與毅達公司所簽涉案《商品房買賣合同》，毅達公司返還陳潔穎購房款及利息，并無不當。
（2）表見代理簽訂《商品房買賣合同》的效力問題
劉榮召訴山東魯抗三葉開發有限公司商品房預售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第17號】，最高法院認為，成武分公司系由三葉公司設立，黃延軍作為成武分公司的負責人，以三葉公司的名義簽訂《商品房買賣合同》，且由三葉公司出具收到購房款的收據，黃延軍是表見代理，其簽訂的《商品房買賣合同》有效，以《商品房買賣合同》上的印章虛假、三葉公司未授權黃延軍為由主張案涉合同未成立生效，依據不足。故三葉公司應承擔責任。
（3）以房抵款中，不能以未經結算為由，主張《商品房買賣合同》無效
王文為訴白廣元、包頭市恒泰房地產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第623號】中，恒泰公司欠白廣元工程款，白廣元欠王文為借款，王文為將對恒泰的債權轉讓給白廣元，后恒泰用房屋償還了王文為的欠款，雙方簽訂《商品房買賣合同》。該案中恒泰公司以其尚未同白廣元結算為由，主張上述《商品房買賣合同》不發生效力。最高法院認為，該糾紛屬于商品房買賣合同糾紛，而非建設工程施工合同糾紛。同時《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，且恒泰公司為王文為出具的購房款收據上均加蓋了恒泰公司有效印章，故應認定合法有效。
（4）買賣的房屋系國有資產時，買賣合同的效力認定
甘肅省中國青年旅行社訴林嘉鋒、陳國良房屋買賣合同糾紛案【案號：（2014）民提字第216號】，一、二審法院認為，甘肅省中國青年旅行社所有的資產系國有資產，而企業處置國有財產，需具備一定條件，該《房地產買賣合同》違反了法律與行政法規定的效力性強制性規定，故《房地產買賣合同》依法應確認為無效合同，雙方轉讓國有資產的行為因合同無效自始沒有法律約束力。最高法院認為，國有資產轉讓是國有企業經營權的體現。作為資產的管理者，有責任對資產保值增值，但亦應承擔市場經營的風險。涉案雙方亦未提供證據證明房地產轉讓雙方存在惡意串通損害國有資產權益的情形，故案涉《房地產買賣合同》為雙方真實意思表示，不存在《合同法》第52條規定的情形，應為合法有效。雙方應本著誠實信用原則嚴格履行各自的合同義務，林嘉鋒和陳國良占用案涉房產不屬于無權占有，一、二審法院認為該合同無效適用法律錯誤。
2合同解除問題
合同解除后，違約責任的承擔問題
南京巖欣房地產經紀有限公司訴南京昌廈置業有限公司和江西昌廈建設工程集團公司的商品房委托代理銷售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1410號】，最高法院認為：本案中雙方簽訂的是委托銷售房屋的合同，不管是一般委托合同，還是包銷合同，其合同糾紛的解決都應當適用《合同法》及其相關司法解釋的規定。根據《合同法》第114條及《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第29條規定，人民法院如需調整違約金，應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。
根據原審查明，雙方簽訂的《商品房包銷合同》中約定“甲方無故單方解除本合同的，應支付乙方違約金4000萬元，并返還乙方未退保證金”。一審法院確認合同約定的4000萬元違約金過高。綜合考慮巖欣公司對售樓處裝修等實際投入，以及相對應的預期利益等因素，酌定南京昌廈公司應按合同約定的違約金數額的40%即1600萬元支付違約金；二審法院認定雙方所簽合同系委托合同性質，這種責任的性質、程度和后果不能等同于當事人一般解除情形下應承擔的違約責任，對損失范圍應當限于直接損失，而不應包括預期利益損失。故綜合考慮當事人的實際損失、合同的履行情況、當事人的過錯程度等因素，酌定南京昌廈公司應支付巖欣公司違約金800萬元。以巖欣公司關于實際損失的舉證證據為基礎，兼顧南京昌廈公司違約客觀事實原因導致合同不能履行等綜合因素，對有關各方違約責任的判斷，而不是簡單的僅按合同約定的違約金裁判，是符合公平原則和誠實信用原則的。
3違約金及賠償責任問題?
（1）出賣人訂立商品房買賣合同時，沒有取得商品房預售許可證明的，并不必然導致賠償責任
牛慶朋訴新泰市青云街道辦事處東杏山村村民委員會、新泰市恒鑫置業投資有限公司房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第3號】中，最高法院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第（一）項規定，“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。適用該條規定的前提是出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明。就案涉中牛慶朋并未提供證據證明恒鑫置業公司在簽訂合同時存在故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明的事實；另一方面，從案涉《商品房買賣（預售）合同》的內容來看，合同中并無房屋預售許可證等內容，且該合同對于房屋買賣的規定明顯過于簡單，亦存在邏輯上的矛盾之處，這對作為大量購買房屋的市場參與者而言，顯然與作為市場參與者的購房者所應采取的審慎態度不符。這說明牛慶朋對于該案涉房屋的銷售是否取得預售許可是持放任態度的，故在此意義上，即使案涉合同并未取得商品房預售許可，也無法認定恒鑫置業公司存在故意隱瞞或者提供虛假商品房預售許可證明的情況。故一、二審法院未支持牛慶朋關于雙倍賠償購房款的訴訟請求，并無不當。
4其他
（1）商品房委托代理銷售合同糾紛案中，當事人互負債務能否互相抵銷的問題
青島航空技術專修學院訴于道勤、王商品房委托代理銷售合同糾紛案【案號：（2015）民一終字第158號】，雙方當事人在《合作協議》中約定，“于道勤負有向航空學院支付房產轉讓款的義務，航空學院亦負有向于道勤支付售房款的義務”。航空學院起訴于道勤索要房產轉讓款，于道勤以答辯的方式主張售房款可以與房產轉讓款抵消。一審法院、二審法院均支持了這一訴求。《合同法》第99條規定，當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。雙方互負債務標的物均為金錢，能否抵消關鍵在于該債務是否均已到期。事實上雙方債務均已屆履行期限。對于以何種方式主張抵銷債務的問題，最高法院認為，以單純防御為目的抵銷，并非被告對原告權益的主張，與其他事實性抗辯所起的作用并無差異。作為形成權的抵銷以抵銷意思表示的通知為要件，抵銷的意思表示一旦送達，則產生債權消滅的效力，主張抵銷的一方當事人，可以據此而提出對方債權消滅的抗辯，這種抗辯與因其他原因產生的債權消滅的抗辯并無二致。故于道勤在一審答辯提出其與航空學院互負債務相互抵銷，應視為將其債務抵銷主張通知了航空學院，其主張債務抵銷之方式是合法且有效的。
(2)房屋的交付條件并不因當事人的約定而免除或改變
姜建益訴諸城市江峰房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1510號】，最高法院認為，根據《中華人民共和國建筑法》第61條、《合同法》第279條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第27條規定，竣工驗收是房屋交付使用的必經環節，建設工程經竣工驗收合格后，始具備交付使用的條件，即交付質量合格的房屋是江峰房地產公司主要義務，也即法定義務，在相關法律法規中被予以特別規定，并不因當事人的約定而免除或者改變。因此即使涉案房屋現狀符合雙方所簽訂的《商品房預售合同》的約定，但姜建益認為應當視驗收條件已成就，房屋已經驗收的申請再審理由不能成立。
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