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編者：最高人民法院民一庭編寫的《民事審判指導與參考》第74期（2018年7月出版）公布了3例“指導性案例”，并附有最高院民一庭的傾向性意見，現將該指導意見匯編整理如下，供法律同仁學習研究。
案例問題1：房地產開發企業進入破產程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的，房屋是否屬于債務人財產及其權利實現順位
指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，房地產開發企業進入破產程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋應認定為債務人財產。支付了全部房款的消費者買受人就所購房屋對房地產開發企業享有的債權具有特定性和優先性，房地產開發企業應當在破產程序中有限履行商品房屋買賣合同約定的交付已建成房屋并協助辦理所有權轉移登記的義務，該行為不構成破產法第十六條所稱的無效的個別清償行為。
案例問題2：被拆遷人對拆遷安置房屋的優先取得權能否阻止其后設定抵押權的強制執行
指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，被拆遷人與拆遷人按照產權調換方式簽訂的拆遷補償安置協議，明確了拆遷安置房屋的位置和用途，此后該拆遷安置房產設定抵押權，被拆遷人請求排除抵押權人申請的強制執行，應予支持。
案例問題3：使用已故配偶工齡購買“房改房”糾紛的處理規則
指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，“房改房”不同于普通商品房，其房屋價格不是單純的市場價格。夫妻一方使用已故配偶工齡優惠購買的“房改房”，考慮到承租權轉化為所有權之間的承繼性，應將此類“房改房”認定為夫妻共同財產。
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附典型案例：建設工程施工合同解除后，質量保證金條款能否適用
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書(2017)最高法民終252號
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本院認為，根據雙方當事人的訴辯情況，本案二審期間的爭議焦點問題為：一、案涉工程價款數額如何認定（原審判決認定的工程款數額是否遺漏了8577568元）；二、國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用數額如何認定（原審判決認定的損失數額是否遺漏了周轉材料閑置費用損失1705091元）；三、在認定國泰紙業公司應向新興公司支付的工程欠款數額時，應否扣除質保金。
關于焦點一，案涉工程價款數額如何認定的問題。根據國泰紙業公司蓋章的《產值審核說明》以及雙方當事人蓋章的《工程已完產值審核匯總表》記載，經雙方共同核對，對新興公司承建的案涉工程已完產值審核為278486147元，這是雙方的共同意思表示，根據民事活動中應遵循的誠實信用原則，雙方均應受到各自做出的意思表示的約束，故截至2016年2月2日（《產值審核說明》和《工程已完產值審核匯總表》形成的時間），案涉工程的已完產值應確定為278486147元。根據《工程已完產值審核匯總表》列明，278486147元包括土建工程、專業安裝工程、趕工費及鋼筋場內運輸、現場剩余材料及已加工成型材料費、墊資利息和工程停工費這幾項，其中，土建工程、專業安裝工程、趕工費及鋼筋場內運輸、現場剩余材料及已加工成型材料費可歸入工程價款，墊資利息和工程停工費可歸入損失費用。根據《工程已完產值審核匯總表》記載，土建工程、專業安裝工程、趕工費及鋼筋場內運輸、現場剩余材料及已加工成型材料費的數額分別為243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四項相加，共計264101188元。故工程價款應認定為264101188元。原審判決對此計算錯誤，本院予以糾正。工程價款264101188元減去已付款38000000元后，為尚欠工程價款，故尚欠工程價款為226101188元，新興公司在此欠款數額范圍內對案涉工程的折價或者拍賣價款享有優先受償權。國泰紙業公司雖然在答辯意見中認為其不應支付新興公司工程款，但未對原審判決提起上訴，故本院在二審程序中對其相關意見不予審查。
關于焦點二，國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用數額如何認定的問題。根據《工程已完產值審核匯總表》記載，墊資利息和工程停工費分別為8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的會議紀要記載國泰紙業公司愿意支付給新興公司的周轉材料閑置費為1705091元，因該會議紀要上有國泰紙業公司的副總經理和負責項目的工程師簽字，其行為屬于職務行為，故該會議紀要對于國泰紙業公司具有約束力，該1705091元周轉材料閑置費應算入國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用。除此之外，原審判決對新興公司訴請的995119元停工期間管理費、220575元機械設備閑置費、103725元工程材料調撥款和50000元裝修工程保證金均予以了認定和支持，新興公司對此未提出異議，國泰紙業公司亦未對此提起上訴，故應予以認定。綜上，國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用數額為：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原審判決對此計算錯誤，本院予以糾正。
關于焦點三，在認定國泰紙業公司應向新興公司支付的工程欠款數額時，應否扣除質保金的問題。根據雙方于2013年12月10日簽訂的《建設工程施工合同》專用條款第68條約定“質量保證金是用于承包人對工程質量的擔保。承包人未按約定及有關法律法規的規定履行質量保修義務的，發包人有權從質量保證金中扣留用于質量返修的各項支出”、“除專用條款另有約定外，工程竣工驗收合格滿二年后的28天內，發包人應將剩余的質量保證金返還給承包人。剩余質量保證金的返還，并不能解除承包人按合同約定應負的質量保修責任”，國泰紙業公司作為發包人返還所扣留的質量保證金的時間是“工程竣工驗收合格滿二年后的28天內”，但這是在工程能夠竣工驗收合格的情形下。本案中，因資金問題，案涉工程已于2015年1月停工至今，并且新興公司在一審時的訴請之一就是解除《建設工程施工合同》，在此情形下，在新興公司和國泰紙業公司之間，案涉工程不可能再滿足竣工這一條件，故有關質量保證金的返還問題不能直接適用上述規定。鑒于案涉工程已于2015年1月停工，至今已經超出兩年，在此期間，國泰紙業公司并未提出證據證明案涉工程存在質量問題以及需要進行質量返修，故其主張應繼續扣留質量保證金沒有依據，其應按照已經認定的數額向新興公司支付工程欠款及損失費用。原審判決對此認定不當，本院予以糾正。
綜上所述，中國新興建設開發總公司的上訴請求成立，予以支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
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一、維持河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第一項；
二、撤銷河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第五項；
三、變更河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第二項為“國泰紙業（唐山曹妃甸）有限公司于本判決生效之日起十日內給付中國新興建設開發總公司工程欠款226101188元，并以此為基數，自2016年2月1日起至判決生效之日止按照中國人民銀行同期貸款利率計算利息”；
四、變更河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第三項為“國泰紙業（唐山曹妃甸）有限公司于本判決生效之日起十日內給付中國新興建設開發總公司各項損失共計17459469.5元”；
五、變更河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第四項為“中國新興建設開發總公司在國泰紙業（唐山曹妃甸）有限公司拖欠工程款226101188元范圍內對其所建工程的折價或者拍賣價款享有優先受償權”；
六、駁回中國新興建設開發總公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1283766元，由國泰紙業（唐山曹妃甸）有限公司負擔1259603元，中國新興建設開發總公司負擔24163元。二審案件受理費157094.2元，由國泰紙業（唐山曹妃甸）有限公司負擔。
本判決為終審判決。
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審 判 長 李明義
審 判 員 方 芳
代理審判員 于 蒙
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二〇一七年十一月二十一日
書 記 員 張莉莉
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