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? ? ? ? ?國有建設用地的批、供、用、查的管理是系統工程，閑置土地的查處位于管理的末端，成因錯綜復雜且涉及各方利益，處理時需綜合考慮程序及措施的合理性。

? ? ? ? 房地產公司提出，《城市房地產管理法》第二十五條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門和行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。《閑置土地處置辦法》第二條規定，本辦法所稱閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。這些都是針對出讓土地的閑置，沒有規定轉讓取得的土地使用權可以被閑置查處或是無償收回，國土資源監察大隊對其進行閑置查處法律適用錯誤。

? ? ? ? 筆者認為，本案所涉土地使用權是房地產公司以有償轉讓方式向國有公司受讓取得的，而且該國有公司是以出讓方式向該市國土資源局受讓取得了該宗土地的土地使用權，在土地出讓合同中明確約定了宗地的動竣工時間等建設要求。《城市房地產管理法》第四十一條的規定，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十一條也規定，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利義務隨之轉移。可見，土地使用權的轉讓并不能改變土地的出讓性質，土地轉讓后仍然受到土地出讓合同關系的約束和調整。本案中市國土資源監察大隊認定該房地產公司取得土地的方式和性質屬于出讓地，并對其啟動閑置查處是符合事實和法律規定的。

? ? ? ?房地產公司認為土地是通過轉讓方式取得，辦理不動產轉移登記時，市國土資源部門認定的宗地投資開發建設已超過了25%，并批準了其土地轉讓，這證明該宗土地已經開發并且未閑置。市國土資源監察大隊則發現轉移登記的材料及結果與實地調查核實情況不符，因在案件調查階段該公司提出登記材料瑕疵問題，故監察大隊轉而提出由登記機構撤銷該宗地的不動產轉移登記后，再進行閑置查處的意見。

? ? ? ? 筆者認為，從《物權法》的角度來看，辦理了不動產轉移登記之后，該宗土地的不動產權已歸房地產公司，且《閑置土地處置辦法》中并沒有轉移登記材料存在瑕疵可不進行土地閑置查處的相關規定，不影響土地閑置查處。該房地產公司通過土地轉讓取得使用權后，應受到出讓合同關系的約束和調整，須按出讓合同約定的時限進行開發建設，未按約定建設構成閑置的，則須承擔相應的責任。申請登記的材料造假涉嫌騙取不動產登記與涉嫌土地閑置是兩個不同性質的法律行為，查處及處理的程序各有不同，在相關法律中，并沒有必須完成其中一項查處才能開展另一項查處的程序性規定。若以登記材料存在瑕疵為由，不對土地閑置情況進行查處，有可能造成市國土資源部門瀆職的情況出現。

? ? ? ?房地產公司與國有公司均不同意國土資源監察大隊提出的以轉讓合同無效為由撤銷不動產轉移登記的處理方式。他們認為雙方已經按土地使用權轉讓合同履行了土地以及轉讓費用的交付義務，并交納了相關稅費，不動產交易已達成，不直接影響土地使用權轉讓合同的效力。對不符合《城市房地產管理法》第三十八條的土地轉讓合同是否有效，在最高人民法院的《關于土地轉讓方未按規定完成土地的開發投資即簽訂土地使用權轉讓合同的效力問題的答復》以及（2004）民一終字第46號判決書等文件中有著不同解讀角度，《合同法》的相關規定中也未賦予自然資源管理部門判定土地轉讓合同效力的權利，因此以土地轉讓合同無效為由，撤銷不動產轉移登記依據不足。且《城市房地產管理法》第六十五條規定，違反該法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。對于當事人違反《城市房地產管理法》第三十八條第一款規定的處罰中，只規定沒收違法所得、處罰款等措施，并沒有撤銷轉移登記的處罰條款，以違反《城市房地產管理法》為由，采取撤銷轉移登記方式處理也沒有法律依據。

? ? ? ?在城市化快速發展過程中，土地供需矛盾凸顯。閑置土地影響了城市空間結構的優化和城市功能的全面提升，不利于土地市場的健康發展，給城市經濟發展帶來了不利因素。對閑置土地的查處和清理也成為各級政府的當務之急，但進行土地閑置查處的時候，由于對于土地閑置的處罰涉及重大利益，行政相對人通常以各種理由逃避查處。

? ? ? ? 本案涉嫌違法轉讓土地以及土地閑置兩項違法行為，在處理過程中，行政相對人以市國土資源部門在業務辦理中未發現涉嫌違法轉讓土地事實為由，要求將土地閑置違法的原因歸結于市國土資源部門，顯然違背事實及相關法律規定。作為土地執法部門的市國土資源監察大隊也未能正確認識到不同違法行為的處理原則，才造成履行閑置查處程序中的疑慮。這兩種違法行為有著不同的適用法律、處理程序以及處罰方式，但相互之間沒有先后處理的邏輯關系。根據《土地管理法》，市國土資源部門依法具有對轄區內違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查的職責，并可對涉嫌土地違法的單位或者個人采取相應的調查措施。若僅因某項業務的瑕疵，市國土資源部門就不履行相應的查處違法職責，有可能面臨瀆職問責的風險。這兩項涉嫌違法行為的查處職能都是市國土資源部門，應分別啟動相應調查程序，在查清事實的基礎上，再綜合考慮處理的方式，按法定程序分別對這兩項涉嫌違法行為進行立案及調查取證，依據相關法律及客觀事實對違法行為進行處罰，并確保處理程序合法、事實清楚、證據確鑿，適用法律準確。