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可否單方撤回登記申請？

此類買賣合同中因一方不履行義務而引發糾紛的案例屢見不鮮，而守約一方往往針對如何保障其利益及在一方違約之后如何救濟無所適從，本例情形下，當事人就想當然的想到了通過干預登記程序意圖中止登記程序借以達到向買受人施壓的目的，然而殊不知已經受理并材料齊全的登記申請非經當事人共同申請撤回或者其他法定原因，是不能隨意予以撤回的。

在一方存在違約情形下，通過對登記程序的干預防止買受人通過產權登記順利取得產權的前提系在合法合規前提之下，如抗辯權的行使，否則若守約一方違規阻止則極易造成自己違約而被另一方抓住把柄。

本例中出賣人主張撤回登記申請，依據《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）1.10.2撤回申請的規定：“申請登記事項在記載于不動產登記簿之前，全體登記申請人可共同申請撤回登記申請；部分登記申請人申請撤回登記申請的，不動產登記機構不予受理。”

可見在雙方申請的模式下，登記程序自申請人申請后的進展乃系雙方共同意思表示的結果，故而意欲撤回登記申請亦應需雙方共同提出申請，出賣人一人到場向登記機構主張撤回顯然并不能終止該登記業務。

可否延長受理時限？

在得到登記機構能否撤回申請否定的答復之后，買受人便主張，可否暫緩該登記申請業務的辦理，等買受人將其房款債務履行之后，再重新該業務的進程，受理人員直接答復，登記程序有明確的時限要求，且在便利群眾的要求和高效便民的原則指導之下，現今登記時限已然壓縮的很短，若無法定或者規范明確規定，不可能為某一筆登記業務暫緩辦理。

該出賣人仍不死心，便提出，不暫緩也可以，可否延長受理時限，現登記機構辦結時限為五個工作日，而《不動產登記暫行條例》要求的時限為三十個工作日，其不要求在五個工作日內辦結，只要在三十個工作日內辦結即可。

針對出賣人新的要求，應否應予以滿足呢？可以理解當事人提出該主張的目的在于給予其一定的時間再行通過協商的方式解決雙方的債務問題，同時避免問題未解決之前不動產權屬發生轉移。

然而受理時限系登記機構自受理申請之后直至登簿發證期間的辦理期間，且法規明確了三十個工作日的辦理時限，再此期間內，登記機構必須完成登記申請的受理審核和登簿等環節并為需要發放證書和證明的申請人發證。

同時在提高行政效能，在行政審批事項上強調一次辦好的大環境之下，各登記機構的受理時限已經被極大壓縮，五個工作日實則為極短的期限。

那么在具有壓縮時限限制的地區，申請人單方主張延長受理時限的，應如何處理呢？筆者以為受理時限壓縮系對雙方權益的保障，在沒有異議的情形下，此種時限的提升系雙方共同獲取的利益，快捷服務、一次辦好，一方獲取權屬，一方較為快速的獲得貸款、房款余款等，實為便利民眾的重要舉措。

故而此情形下，主張時限的延長，實則系對這種權益的放棄，任何單獨一方的放棄主張皆構成對另一方利益的損害，故而亦應以雙方申請為原則，并且在雙方申請的情形下，亦應嚴格限定在三十個工作日內，且明確告知登記機構以三十個工作日為最長辦結時限，期間雙方可共同申請恢復壓縮時限，否則登記機構應以三十個工作日為時限，依規辦結該登記申請業務，并由雙方出具書面材料，以明確其對壓縮時限辦結權益的放棄事宜。

而若其提出將時限延長且超過三十個工作日的，縱使當事人提出免責聲明，免除登記機構責任，仍應建議雙方采用撤回登記申請后再行申請的方式，否則將嚴格依據辦理時限辦結。

可否提請異議登記？

出賣人兩個主張均被否決，遂離開登記機構。然而其后又至登記機構，并主張異議登記，出賣人此番殺了個回馬槍，顯然是經人指點，然而，出賣人針對登記機構接二連三的意欲阻止登記程序，此番又提出異議登記主張，實則并不明智，亦非高明之舉。

異議登記是利害關系人認為登記簿記載的事項存在錯誤而申請的登記，意圖在于阻卻不動產被第三人善意取得。然而此時登記申請尚未至登簿環節，理論上出賣人在登記簿上尚為權利人，且登記簿記載并無錯誤，其提出異議登記并不符合受理異議登記的條件。

縱使該登記申請已然經登簿，買受人成為登記簿記載之權利人，其針對該記載提出異議的，應提出登記簿記載確有錯誤的材料方能予以受理其異議登記申請。然而其與買受人之間的糾紛系合同糾紛，登記簿的記載經合法合規的登記申請程序完成，并不存在錯誤情形，故而亦難以受理其異議登記申請。

那么此情形下，有一種主張略有劍走偏鋒之嫌，其主張由出賣人一方夫或妻提出異議登記，前提是出賣人已然結婚，且登記簿中僅記載其一人為權利人，在此情形下，是否具有阻止登記程序繼續進展的可能呢？

夫妻另一方提出異議登記是否可行？

前文已經闡述，在登記申請尚未登簿之前，因其作為權利人身份，出賣人不能提出異議登記申請。然而若符合前述條件的，登記簿僅記載出賣人一人，且其已然結婚的，是否可由其夫妻另一方提出異議登記申請而實現阻卻登記程序的進展呢？

此情形下，若夫妻另一方主張財產系夫妻共有，并能夠提供財產約定或者夫妻存續期間購買的證據，證明登記簿記載存在錯誤的，且在登記申請尚未登簿之前，縱使此夫妻具有串通之嫌，但登記機構實則難以予以審核，顯然應予以受理其異議登記申請，問題是該異議登記是否能夠阻卻登記程序的進展呢？

原來《房屋登記辦法》第七十八條規定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。”

可見依據原《房屋登記辦法》規定，采用該方式申請異議登記，是可以起到阻止登記程序進展的目的。然而現今系不動產統一登記時代，《房屋登記辦法》雖未明確廢止，但應首先適用《不動產登記暫行條例》及其《實施細則》。

其《實施細則》中第八十四條規定：“異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。”

此項規定與房屋登記辦法規定有不同之處，然而其并未限制已經提交的登記申請尚未登簿時可以申請異議登記，故而《房屋登記辦法》第七十八第二款仍有部分條款具有適用空間，且異議登記系針對登記簿記載錯誤提請的登記申請，在登記簿記載尚未因登簿而予以修改之前，理應皆為異議登記提請的期間。

且在登記尚未因登簿而完成之前，登記簿之潛在異議登記記載皆應成為買受人知悉的范疇,此登簿時點應為買受人善意的判斷時點。故而此時，登記機構應通知申請人并告知第三人提請異議登記的情形，并詢問其是否申請繼續辦理。

然而此處存在一個問題便是，登記機構應向雙方申請人告知還是僅向買受人一方告知。若此處為向雙方申請人告知，那么自然一方申請人在登記機構詢問是否繼續辦理時便可以通過拒絕的形式實現阻止登記程序進展的目的。

而在此條款并未明確需告知單方申請人的前提下，告知雙方申請人的操作應屬于中規中矩的操作，故而在實務中，通過夫妻另一方提出異議的形式是具有實現阻止登記程序進展的可能性的。

然而此操作系非常規操作，作為出賣一方的申請人，若想解決合同糾紛，應采用同買受人協商或者提請訴訟要求對方履行債務的手段，在登記申請已經登簿的情形下，可通過訴訟保全的形式防止買受人再行轉讓。

然而這些均系嗣后的救濟，最經濟的方式仍系對合同條款的精致設計，如此方為最佳的規避風險方式，而在登記已然提出申請，意欲通過阻止登記程序實現登記程序的中止或者終止，只有在雙方協議一致的前提之下方能予以適用。