行業資訊
行業已進入存量時代，在此背景下，物業管理作為存量維護的重要內容之一，市場地位越來越重要。
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??過去的兩年，物管公司迎來上市潮，僅去年就有11家物管企業IPO，物業股平均漲50%。今年多家企業也紛紛表達了拆分物業上市的意愿，行業迎來跑馬圈地的關鍵時期。
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??物管企業在過去一年的成績相當不錯。截止4月4日，除南都物業、招商積余外，已有24家上市物管公司公布2019年業績報告，超七成物業公司取得了30%以上營收增長，部分企業業績增幅甚至達到100%以上。
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??目前行業發展仍處于向成熟階段跨越的早期，整體市場和單個企業仍有很大的增量空間，高增長仍會一定程度持續，但企業間業績分化、業務分化也將越來越大。未來3-5年，整個物業行業將快速裂變，行業進入規模增長、收并購拓展、品質提升的關鍵時期。
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??行業面臨哪些難題？未來將如何發展？我們梳理了港股上市物企高管在業績會上的觀點，涵蓋疫情的應對、未來戰略規劃以及增值空間的挖掘等多個細分層面，尋找行業發展方向。
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??01
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??疫情影響及應對
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??【碧桂園服務】
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??疫情影響下，碧桂園服務的成本出現了上升，這主要是因為全員上崗且支付加班費，2月3400萬加班費（24小時、過節）；物料增加，防疫物資每天10-12萬口罩，防護服每天1萬套，每天50萬人民幣支出。
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??疫情期間雖然支出增加了，但有政府補貼（11-12省市，每戶、每平米物業費補償；物業企業增值稅降低；家政服務稅率減免）和新的市場需求變化，目前來看，2月對利潤的影響不到4000萬。隨著疫情控制，服務恢復，新服務的增加，全年業績目標可以實現預期，不調整。
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??未來還將通過收并購充實企業服務能力，內部成立專業公司，包括綠化、保潔、電梯，集中化辦公作業。計劃內部改革、外部收并購，二者同時進行。
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??【綠城服務】
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??如果沒有出現疫情的影響的話，2020年我們整體的發展狀況還是比較樂觀的。但是由于疫情，整體受到一定的影響，但三塊業務里面的物業服務這塊業務影響不大。物業服務費的收繳率還比去年同期有了相當的一個提升，證明了業主對我們服務的整體的認可。這一塊的業務成本的支出減去政府給的補貼，基本上可以做到，政府給的補貼以及稅收費的優惠，可以覆蓋成本的增加，預計我們2020年的增長速度在20~25%。
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??受到影響最大的是園區服務的板塊，尤其是文化教育服務和房屋的返租服務，今年是受到了影響比較大，所以園區服務板塊預計整體的收入增長是在20%左右，如果運行持續影響的話，有可能會20%以下。
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??【保利物業】
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??防疫物資采購成本增加1500-2000萬，人工成本增加1200-1500萬，加起來總共會對利潤造成3000-3500萬左右影響。各地出臺優惠政策，3月開始逐步落地，目前統計下來能增加利潤1200萬左右，可能還會繼續增加。疫情期間交通管制、社區封閉，業務開拓和增值服務都會受影響，但社區零售等增值服務也出現新的機會。
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??公司認為疫情是對物管公司服務專業性、能力和品牌的一系列考驗，對物管行業長遠發展有利。品牌物管公司有擔當、戰一線，急政府和業主所急，得到政府、業主、社會的高度認可。
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??疫情期間業主生活受到干擾，大量需求是物管公司配合滿足的，居家過程中對物管公司及時響應、提供信息和增值服務非常肯定，滿意度和信任度得到比較大的提升。物業管理納入社會治理將成為一個趨勢，疫情會加速這一趨勢，因此非常看好公共服務中物管的介入。
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??【雅生活】
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??其實疫情對優質物業公司的影響很有限，只是產生了一些一次性影響，但也帶來了更多機會。此次防疫中公司聯動了所有區域和股權企業進行防疫工作，也提升了品牌宣傳。
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??新冠疫情對人力和物資產生了一些影響，消殺物資總計1000-2000萬之間。物管企業的人力成本和以往差不多，會對表現突出的員工進行適當的獎勵，獎勵成本不高。另外公司也受益于社保減免以及部分地區的物業費補貼注冊，比如在深圳的項目補貼超過300萬。
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??總體來說財務影響不大。2020年之前計劃承接的一些項目，施工和交樓的影響可能會延后，但2021年之后這種影響會消減。2020年一季度售樓處陸續開放，對一季度地產有些影響，全年來看對房地產政策還是向好的，相信公司的案場管理可以幫助地產實現銷售目標。
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??此次疫情增加了物業業主的黏性，生鮮配送、清潔服務、樂享薈等服務頻次也明顯增加，未來在社區增值服務方面還是有很大空間的。
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??【新城悅服務】
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??2020年初，全國正面臨前所未有的新型冠狀病毒肺炎疫情，全國物業從業人員作為最基層社會管理單元正積極配合政府防疫部門做好各項防疫工作，堅決履行物業企業的社會職責，業主的健康和安全是我們的第一要務。
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??鑒于新型冠狀病毒肺炎疫情爆發于短期內帶來的負面影響，于提供基礎物業管理服務時，額外的衛生及防疫要求可能會導致成本增加。
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??不同程度的物業開發活動及社區活動限制及管控，包括物業開發商增值服務及智慧園區服務等增值服務，使得收入有所減少。
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??目前未能確定由于新型冠狀病毒肺炎疫情爆發導致上述影響的數額。我們將密切關注新型冠狀病毒肺炎疫情爆發的發展及影響，并將繼續進行相關評估及主動采取適當措施。
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??【永升服務】
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??疫情對存量影響小，對增量市場有影響，對上半年現金流也有影響。總體來看，市場增量保持不變，但是會延遲，在二季度集中爆發。市場競爭會更多地關注社會責任、品牌、質價相符的服務，永升也做好了二季度爆發的準備，機會屬于有質量有口碑的品牌企業，永升注重宣傳和業主口碑，已經為此做好準備。
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??機會主要有：
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??1.市場規模擴張，小企業退出、出現收并購機會。
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??2.了解了業主居家生活的需求，可以爭取突破新業務。
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??3.物業重新認知定位，從低價（抑制性消費）到品質認知，未來質價相符，新的定價模式，有機會提升價格。
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??【時代鄰里】
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??疫情期間我們及時應對，確保管理安全，承擔企業的社會責任和義務。疫情期間產生的額外費用大約幾百萬，是可控的。在此期間，集團迅速轉型，面向小區、政府單位打造了疫情期間的增值服務，包括全線上繳費。
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??整體看，企業現金流、利潤不受影響，且新的增值服務還帶來了額外收益。各地近期也出臺了政策鼓勵企業，可以對直沖一些我們受到的影響。同時我們也會實時關注疫情，注意節約成本，即使付出了一些額外成本，但是收獲的更多的是客戶的滿意度。
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??我們提供的疫情期間增值服務包括采購、外賣、最后一公里配送、疫情實時咨詢、免費線上問診、戶內消殺、洗車、果蔬配送等等，之后也會開展房屋翻新、家具更換、房屋租售、家具軟裝等服務。這些都有利于我們發展更多元化的服務。
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??【奧園健康】
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??整體疫情影響下，物業管理額外成本開支1000萬，商管有幾百萬收入，因為閉店所以成本有所下降，物業管理整體的影響大約2000萬。商管公司受影響1000萬以內。相信下半年的營運能彌補這些損失。
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??但是我們不會因為疫情影響就更改開業計劃。我們主要的考慮是如何提升租金、運營效率，追求穩健的發展戰略，不會單純追求數量。今年保持5-8個商場開業。整體上我們會根據疫情推后開業計劃。
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??實際上奧園健康作為輕資產運營商，受到的影響很小。
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??02
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??未來發展路徑
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??【碧桂園服務】
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??碧桂園服務目前基本做到了地理的全域覆蓋，只有臺灣和澳門沒有物業項目。業態的全域覆蓋，包括住宅的基礎物業服務、產業園區的業務、交通的業態（高速公路、高鐵、地鐵、機場）；增值服務向更多的線條和方向努力，目前已經有億量級的業務（二手樓業務、入戶服務、社區傳媒）；今年隨著疫情到來了新的機遇（入戶消殺），一些業務開始引起共識的需求（老舊小區改造）。
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??我們認為，2014年第一家物業企業上市，是投資市場對物業行業價值的發現；這次疫情業主、社會、政府對物業行業的再次發現。
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??城市服務基于過去28年大盤運營、社區運營能力的經驗。城市公共治理、公共服務，提出城市體系化服務，和社區物業形成互動。未來機會分布在各個領域，有城市環境、市政服務、社區防御檢測、消殺檢測、日常生活服務保障。看好未來城市服務發展，隨著城市化深入、城市治理能力提升，將帶來更多市場機會。
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??從競爭對手來看，開展城市服務業務的企業有三類：市政環衛、智慧城市、新跨界物業企業。自從碧桂園2018年提出城市服務業務，同行也開始加入，但是市場足夠大。
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??未來2-3年，碧桂園服務新業務發力點會在社區團購業務，社區傳媒、資產管理、家裝，將通過合伙人模式在其他賽道孵化，收入目標不低于現在的增長。2020年收入增長40%以上，在管面積9000萬平以上，現有業務毛利率穩定水平+-1.5%。未來碧桂園是一個領先的大物管企業，滿意度領先，績效領先，科技領先，先進的設施設備管理企業，未來目標10億+管理面積。
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??【綠城服務】
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??我們現在實施的是個全國性的布局，根據品牌聚焦和區域聚焦，在全國主要的一二線城市里面去進行拓展，華東當然是最主要的陣地，大概有一半的業務來自于華東地區，新增的面積當中也有一半是來自華東地區的，另外一半遍布于全國各地。?
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??在全國各地里面，我們也會去細分各地的市場，重點還是在經濟發達的沿海一二線城市，主要的發展依據來自于良好的品牌和優秀的服務，以及我們在全國建立的長期戰略合作伙伴。我們現在主要的跟大量的央企和各地政府管委會積累了長期的合作伙伴，所以在華東地區以外的發展，每年增長的比例反而高于現在華東地區，整體的拓展的形式還是比較好的。
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??【保利物業】
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??公司立足于物業管理行業，未來空間非常大，對行業前景堅定看好，中長期戰略規劃就是聚焦主業的專業化發展，目前最大目標還是繼續做大規模。
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??公司目前在傳統住宅、商辦及公共服務領域開展基礎物業服務，接下來還是會在傳統和公共服務做大規模。
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??物業服務是重要的與社區接觸的平臺，有大量增值服務可以挖掘開發，公司目前社區增值服務收入占比不錯，還在持續挖掘，例如2019年重點打造的美居服務，從3000-4000萬的收入增長至2019年接近2億的收入，多元增值服務是公司重點打造的產業延伸。
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??當前行業特點仍處于集中度較低的過程，公司強調要做大規模，做大規模的方式很多，全委托去接項目、收并購、合資等方式公司也都在采用。
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??公司的優勢主要是作為央企，公司和地方城投公司緊密接觸，探討合資方式開展合作，帶來多種業態的業務資源導入。收并購是公司下階段重點考量的業務方向，會綜合考慮橫向并購，以及通過細分市場的縱向并購進行產業延伸。
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??【雅生活】
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??雅生活目前達到了很大的規模，項目有3000個，管理半徑和幅度遍布全國，員工人數總共50000人，如何實現業績增長和降低經營風險是未來的重點。2020年開始的新三年規劃，管理層提出了業績增長和內部管理這兩個目標。
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??雅生活不是一昧追求業績增長，而是追求穩健增長。2020年中民物業并表后預計總收入將超百億，利潤也是同步增長，未來三年利潤復合增長率30%以上問題不大。
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??1）內生增長，深耕存量項目。2019年公司做了很多變革，成效顯著，組織架構扁平化后運營效率高效，省下了很多管理費用，2020年全年的變革效果會更顯著。內部開源節流降本增效是公司永遠的主題，還有很多進步的空間。公司會在提升服務質量的同時提升價格，這是公司未來的戰略方向，而且公司也已經摸索出一套提價的策略體系，未來項目也會有序提價增。
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??2）第三方拓展發力，參與國企混改。目前已經有兩個新項目落地，今年還在洽談很多相關的標的。由于國企混改門檻較低，而且公司管理機制進去可以幫助企業優化整體效益，今年會是重點進入的領域。現在第三方拓展的競爭也很激烈，但是公司的團隊擁有很好的認可度和口碑，所以行業、政府和開發商都比較認可，未來第三方拓展是一個重要增長點。當然也不排除優質項目的收購，因為公司目前有充足現金和很高的收繳率。
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??3）創新和智能化改進，物業屬于比較傳統的行業，最近2-3年通過智能社區和智能化有了許多改進，創新空間還很大，未來增長點是經營模式的創新和平臺化的思維。
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??【中海物業】
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??2020重點領域在快增長、促開拓、提品質這三個方面：
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??1、快增長：作為獨立上市公司，一方面維護好原有的管理項目與合作單位，并逐步與相關企業建立合作關系；另一方面，積極拓展住宅以外的政府部門、公共事業單位、商業地產、旅游地產等等，逐步完善各種類型的物管服務。
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??2、促開拓：將業務向前、向后進行開拓。向前：與地產開發進行聯動，開展交付之前的業務工作如精裝修業務、家裝業務、智能化業務等；向后：與業主充分互動，圍繞衣食住行，構建社區生活品質的一些衍生品。2019年增值服務營收占比為25%，未來會提大這一占比。
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??3、提品質：依靠品牌價值、管理能力提高服務水平和能力。
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??未來發展的目標核心是提升行業價值、市場價值、客戶價值及團隊價值。
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??在疫情中，物業行業超越了法律的責任，履行更多社會義務，疫情過后行業價值會有提升與挑戰；中海物業將繼續向引領行業發展的方向努力，不斷提升品牌價值、服務能力；通過服務質量的提升，為客戶的不動產帶來廣義增值，并形成中海業主的圈層影響力，推動客戶身份價值提升；并希望打造一支有文化認同、有戰略共識、服務能力強、有共同奮斗精神的團隊。
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??【藍光嘉寶】
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??未來市場上70%的物業面積是住宅，市場很大，但集中度不夠。物業百強220家企業，集中度38%；房地產行業百強100家，集中度58%，因此物業住宅行業空間大。
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??在業態布局方面，要深耕空間管理，包括房屋經紀和拎包入住一樣比較成熟而且毛利率高的業務，我們會通過自營、聯營和股權合作的方式展開。接下來也會繼續提高服務品質，促進收繳率提升，把收繳率納入了管理層的KPI考核，通過各種政策手段提升收繳率。
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??【新城悅服務】
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??未來往哪邊走，我們走什么樣的路，發展成什么模式？這些問題也一直也困擾著我們，所以從去年的下半年開始，聘請了麥肯錫做我們的管理咨詢，對我們進行管理咨詢，對業務人員組織架構等等各個方面進行了一個系統的梳理，經過了幾個月的努力，明確了未來幾年的發展的方向，是一核兩增的戰略的方向。
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??一核是要圍繞核心業務，為業主提供高質量的服務，這一塊無論什么時候都不能丟，具體的衡量指標就是圍繞客戶滿意度，要讓業主在我們服務的小區里面生活的非常的幸福。
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??第一個增長是社區增值服務。去年我們新開展了一些業務，但是量還不大，可是存在著很大的發展空間，這也是未來會關注的。第二個增長是投資者也非常關心的外拓業務。在服務好現有小區以外，也會注意開發市場上其他存量，保證我們的獨立性。這三個指標聯系起來，目標是實現高質量的快速增長。
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??在社區增值業務方面，還要拓展社區服務的可續性。這次疫情給我們帶來了很大的考驗、同時也帶來了很好的機會。我們提供無接觸服務、提供更貼近居民需求的服務比如給在家里上課的孩子提供打印機，所以說只要把模式想清楚，發展空間還是很大的。這些增值服務的空間不會隨著疫情過去，這才是剛剛開始。
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??再有就是外拓業務也要高質量快速發展，在爭取面積增長的同時，也要保持相應的標準。我們外拓的70%都是新項目，物業費也比較高，維持一樣的服務標準。
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??未來三年里，我們的利潤復合增長率要達到40-45%以上、核心指標的復合增長率在50%以上。目前股權行權暫時沒和戰略指標掛鉤，未來會考慮掛鉤。
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??【永升服務】
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??公司未來定位，成為客戶首選智慧服務商、社區生活智慧服務的知名品牌、科技賦能的圍繞著智慧城市和智慧社區的現代化服務企業。旭輝地產會持續大力支持永升，因此物業是首選方向。旭輝是永升的基本盤，但是不依賴，要做好第三方合作，非住宅是關注的重點。
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??幾個大的戰略方向：
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??1.科技賦能技術驅動
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??2.新業務，老舊小區改造（房修），國家未來支持
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??3.非住宅類的戰略合并，國家機關事務、醫院學校
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??4.物業服務是生活服務的平臺，培育專業工種、事業合伙人的機制，增強平臺活力
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??5.加大一條龍服務，拎包入住
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??6.人才培養、服務質量
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??7.供應鏈整合一體化
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??未來是存量加增量的市場，優質企業可以保障增速。永升規模還不算很大，增幅很有信心。
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??哪怕增速有下降，未來的機會也很多，我們雙管家體系的打造，都是為了增加粘性，嘗試重復消費增長點，創造和引領業主的需求。
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??2019年全國商品房交付10億平方米，存在300億房修市場；老舊住房的改造，也有每年超過500億市場機會。去年，重點在研究老舊小區改造、智慧城市運營管理，成立了戰略合作部，研究以上方面新業態，有機會2020年落地。房地產萬億的市場，物業公司可以占一席之地的，我們會去實現50%/50%的戰略目標，來彌補基礎交付面積增速的放緩。新基建的概念，未來物業公司也面臨很大的機遇，會重點布局珠三角大灣區，未來有很大的機會。
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??【寶龍商業】
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??發展規劃上，管理和品質還是基礎活。核心能力要打造好，聚焦于提高出租率和提高出租單價，寶龍的出租率和出租單價相比同行還是較低的，這也是我們不足的地方。我們也希望通過管理和品質來得到改善。科技，希望和騰訊能有更多的投入，數據商業化領域能有更多延伸。這塊我們也一直在探索，和騰訊一直有互動。資本賦能更多是對以后資本整合。
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??【佳兆業美好】
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??未來，為了增強自身競爭力，提升市場價值。必須重點保證服務品質，優化經營模式，提升品牌價值，探索智慧新趨勢。
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??疫情也讓物管企業更加注重智能化，佳兆業美好未來要立足智慧物管，無感通行——疫情防御智能應用，包括智能體溫測控、流動人口管控、門禁安全防控、異常人員聯網預警等。研發與應用并重，深耕萬物互聯，這里又包括全屋智網、組網模式、智能家居等內容，踐行科技綜合服務到家，住戶端通過我們自行開發的APP，將服務移動化。
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??【時代鄰里】
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??未來3-5年，整個物業行業處于裂變的時期，有著很重要的發展機遇。時代鄰里現在具備了很好的規模基礎，2020-2021的目標是管理規模超過一億。現在時代鄰里的重心在大灣區，但是我們要向華中、華東、成渝區拓展，去覆蓋中國增長比較快的城市群。規模以外，我們同樣計劃在利潤價值方面尋求突破，主業增值、多元化服務形成差異，在服務增值方面做得更好。?
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??2020年，在存量房地產市場持續增長和消費升級的趨勢下，物業管理行業將持續穩健增長。2020年初新型冠狀病毒感染的肺炎疫情凸顯了優質的物業管理在城市公共服務越加重要的作用，資本市場對行業的關注度持續上升，行業競爭加劇，擴張規模仍然是物業管理企業的重要戰略。
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??時代鄰里將利用上市平臺優勢，深化戰略布局，推動規模有品質的擴張。繼續聚焦新增或存量住宅物業項目，做大做強物業服務，降支增效，挖掘社區服務多樣化需求，以品質提升議價能力。同時進一步拓展非住宅物業市場，加大業態多元化，產品差異化發展，打造多元化財務增長點。
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??將擴大業務規模及市場份額，不斷鞏固我們的行業領先地位。一方面，立足大灣區，拓寬全國市場，通過收并購快速打開華中、華東等一線經濟高增長 區域；另一方面，布局更多高利潤業態，扎根物業服務細分領域，逐步建立服務業行業競爭壁壘。
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??【奧園健康】
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??堅持輕資產模式，在決策定位上母公司奧園繼續保持他們傳統開發商的角色，我們做包括前期咨詢、招商引資、物業管理等輕資產運營部分。這也是我們業務的嘗試。
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??物業方面，我們一直都在做成本管控，包括智能化投入，很明顯地體現在了毛利率的提高上。其實商業板塊也有類似的效應，物業的技術可以和商業板塊打通，持續提高商業商場毛利率的提升。我們很有信心通過精細化管理把存量商場的毛利率逐步提高。
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??未來也考慮收并購，但是標的要求首先是要能盈利，其次業態要綜合。區域布局要有優勢，比如長三角珠三角環渤海區域都是我們的優選。同時在管理方面要和已有的管理系統產生協同。2020年收并購拓展面積不低于300萬方的第三方面積。至于總體上的比例，我們還在探索。
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??03
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??外拓項目及收并購
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??【碧桂園服務】
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??碧桂園服務來自于第三方的面積拓展力度很大，2018、2019合約面積數都在增加。2019簽約合同金額和規模都達到可以獨立上市的體量。專業、全員在外拓，所有同事都在市場拓展，因為內部激勵到位，所以拓展成本低。
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??目前來看，中標率在不同地區不一樣，深圳存量物業（業主向社會找平物業公司），去年參加24個項目投標，8-10個進入前三名，然后搖號（1/3概率）決定中標企業。
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??原則上離開一線城市，三四五線的全域布局采用1+1模式，全國有碧桂園項目的地方也爭取把周圍的項目拿下，形成規模效應。收并購、單一項目外拓互補進行，但是外部拿回項目和現有體系存在磨合的過程。2019毛利率下降1.8%是值得的，因為看得更遠、走得更遠。
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??【綠城服務】
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??最近5年的時間，我們加大了在非住宅里面的市場拓展，尤其是在前年專門成立了產業園的運營公司，把物業服務和產業運營充分的結合在一起。去年又推出了我們商企的品牌，大力的去拓展我們在商務辦公樓當中的拓展。
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??最近幾年會在非住宅領域進一步的加大力度，也會加大我們的份額，今年所下達的這個市場拓展的指標里面專門明確了就非住宅的目標的量。所以非住宅今年會比往年更加的拓展，尤其是在這次疫情當中，我們是在這個行業里面率先的研發了我們的企業的復工的待遇平臺，也受到了廣大很多地方的政府以及產業園辦公樓的一些應用。
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??【保利物業】
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??第三方外拓是公司既定戰略的落實。保利物業一開始是保利地產體系內公司，項目主要來源是母公司。近幾年市場化是重要戰略，目前儲備面積中集團和第三方的比例為3：2，未來通過并購的方式第三方住宅面積會進一步提升。
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??公司第三方住宅拓展渠道包括：
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??1、跟中小開發商聯盟，取得持續的住宅項目輸入；
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??2、在已布局城市周邊進行住宅全委外拓；
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??3、跟地方政府平臺、國資國企進行合作。
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??2016年至今公司住宅外拓6700萬平，其中2019年達到2700萬平，未來會繼續保持多元通道拓展的優勢，不斷提升外拓住宅的品質和單價，堅持質量和速度雙標準。外拓住宅在管的平均單價已經大幅提升，新拓合約口徑平均單價提升更大。
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??【雅生活】
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??有關第三方的占比問題，現在已經占到60%。目前公司的合約面積差不多每年能夠以1億平方米的規模增長，管理面積則差不多每年以超過7000萬平方米的規模提升。
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??明年第三方比例應該說可以達到80%；合約面積方面，就公司目前整個的規模發展，應該3億的目標很快就要達到了，應該今年就要達到了。
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??從增長幅度來說，預期公司每年合約面積增長超過1億平方米，這里面來自雅居樂及綠地的占比只是占到了35%，來自收并購以及第三方拓展的面積占比達到了65%，也就是說未來公司的增長主要以第三方的增長為主，按照這個趨勢來說，我覺得第三方的面積在三年之內一定會有比較大幅度的增長。
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??【中海物業】
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??2019年是外拓項目第一年，力度很大。外拓合約面積1500萬平米。但合約面積便成在管面積有時間差，如福建第一高樓項目，屬于已建成項目，可以立刻變為在管面積；而珠海綜合體仍在施工階段，將于2021年部分變為在管面積。很多項目尚在合約期，總體利潤率一定能達到公司現有報表的平均利潤率。外拓項目核心仍是品質優先，堅持對公司有回報，不會為了規模而沖產量。
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??【新城悅服務】
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??2020年我們在管面積9000萬加1000萬，9000萬非并購來源、1000萬并購來源。長遠來看，2022年底達到2億平米。第三方拓展方面，相信面積還會有所增長。另外并購方面也會爭取拓展。
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??關于非住宅業態，我們在商業綜合體、辦公樓、商場有相對優勢，也增大了2019年下半年對商業綜合體的拓展力度。年底我們簽約了河南的一個50萬平方米的商業綜合體，未來還會逐步建立專業的管理團隊。
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??【時代鄰里】
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??規模是我們永恒的追求，時代鄰里的經營團隊有一套自己的收購標準，除了涵蓋規模這個指標外，還會考慮到地區未來的發展趨勢，收購標的自身的發展空間、過去的財務表現。收購標的是否合規經營對我們來說很重要，我們會過濾掉市場上一些不夠正規的企業。
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??物業行業存在很多細分領域，對行業和機會的選擇我們也有一些自己的想法。時代鄰里更偏向于投資未來，在住宅和商業以外關注醫療行業、學校、優質的商業辦公樓。同時我們關注環保，為項目保持未來的成長空間和持續性。
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??另外對于這次疫情我們也有一些思考，這次公共事件對我們來說是非常好的機會，很多業主開始了解到一些優質的物業公司，有了比較清晰的判斷，也會影響未來的選擇。我們同樣會選擇優質的收購項目提供優質的服務。
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??04
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??社區增值服務
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??【碧桂園服務】
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??增值服務方面，未來戰略整體上隨著疫情發展，發現了更多機遇：
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??1.連接用戶。社區依托生活服務，私域流量，發展用戶畫像、團購的價值。2019社區團購超億元。專項團購服務年貨節1180萬，中秋節2580萬，線上團購節單日236萬。
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??2.協議，給用戶消費理由。FtoC的模式，給業主帶來實惠。
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??3.運營效能提升，提升價值鏈。2019傳媒超級燈箱取得3000萬營收，利潤更多留給物業公司和業主，價值鏈重新分布。員工眾籌媒體資源也有不錯的發展。
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??4.模式輸出。碧桂園千萬流量，繼續突破天花板，把模式、資源、機制賦能到中小物業企業，加入碧桂園服務生態鏈。
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??5.多元人才，人才儲備做了大量工作。物業管理優秀人才和各行業人才結合，打造合伙人模式的團隊。
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??【保利物業】
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??2018年以前增值服務主要來自在管規模增長，2019年開始著力打造匹配業主需求的垂直增值服務，包括美居、社區零售、社區媒體、家政服務等。未來會持續提升社區服務的質量，在供應鏈提升等方面還有很大改善空間。今年由于新業務拓展，社區增值服務毛利率下降到40%，未來隨著新業務開拓可能會繼續下降到35-40%。
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??【雅生活】
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??從2-3年來看，社區增值服務的新產品落地，社區商業推出了創新業務的研發指引，鼓勵各個區域因地制宜，開發小而美的服務。比如在居家服務內推出了事業部合伙人機制，孵化了三個居家事業部，小雅居家服務在2019年實現的收入就超過1個億，毛利率很高，基本上所有員工都是雅生活的員工，相當于上門服務。
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??社區服務方面，推出了樂享生鮮、樂享酒莊等四大系列，其中樂享生鮮結合一些季節單品的銷售，提升了整個社區零售的覆蓋率。公司還和平安車險進行合作，在華南區域廣東地區進行推行車險運營的試點，目前已經覆蓋了10萬業主人數。
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??未來公司還是會主要做平臺，以輕資產為主，用分成模式來落地和推廣，比如社區租售中心，2020年會進一步提升，逐漸成為業主身邊的資產管家，2020年計劃開店開到80家。
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??公司還聯合了教育的專業集團，打造早托幼教集團，2020年也會計劃開設幾家幼托。未來會進一步引入合作商，通過高頻服務打造流量，比如社區的居家服務、零售服務和團購服務，然后通過低頻消費提升效益，比如家裝宅配就可以很好的提升我們的利潤。
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??公司會繼續挖掘集團優勢，對公共資源進行統一盤點、統一采購，通過5億的在管面積，可以提升平臺上的優勢，比如廣告資源上的收益。
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??公司可以進一步提升社區增值服務的滲透率尤其是收并購企業的滲透率，未來2-3年會成立平臺性事業部和專項工作小組，用互聯網平臺的思維發展新的形式，深挖社區的要求，并且對收并購企業通過社區商業公司進行專項的對接，盤點數據資源。
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??現在雅生活的社區增值服務占比已經提升到10%，但是收并購企業基本在5%以下，未來希望能夠整體提升到10%的水平。
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??【中海物業】
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??2019年上半年加大了團隊建設、開通第三方項目、提升服務品質等方面的工作，2019年下半年抓對了方向，策略開始顯現效果，運營效率有所提高。
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??原因很多：下沉了管理人員，加少管理人員，增派一線服務人員；機構上有相應的合并，由管理能力更強的經理管理多個項目，利潤提高，機構整合也在全國進行試點；按照客戶需求定制更高的服務，同時給予更高價格，物管費虧損或即將虧損的項目進行物管費漲價，并提供更個性化的有償服務。
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??新海物聯的大動作是基于與華為、諾基亞上海這兩家世界著名的移動運營企業的合作，這兩家公司參與城市數字化、社區數字化的進程，且擅長軟硬件制作，不擅長施工安裝、后期保養，我們成為其在行業中最合適的合作伙伴。
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??現在排名前20的地產開發企業過半數都在使用我們的服務。非業主增值服務很多都與地產公司相關聯，如家居裝修、審房等，中海物業在這些方面已經有所嘗試、有所見效。同時，我們還提供了項目開展及房地產開發服務等輸出，這些有很大空間可為。
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??【新城悅服務】
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??我們在響應業主的需求，比如做線上生鮮平臺。我們的線上平臺在建設，目前已經在常州開展起來，此外我們還和一個輻射整個滬寧的線上供應商談合作，未來整個基于成熟社區的線上銷售潛力很大。
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??另外，我們也在計劃入戶服務工作，已經選定了幾個優質供應商。像未來小城停車服務一類的技術手段是我們減少人工依賴的方式，通過科技提高永續收入的占比。我們的目標是40-50%的收入來自永續業務。
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??【時代鄰里】
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??時代鄰里為城市更新項目提供物業管理及增值服務，在項目轉化前提供安保、保潔一類的物業服務。舊改項目的增值服務存在想象空間，所以我們也在多方挖掘項目業主的需求，進而匹配服務。
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??比如一些閑置的工廠可以出租和運營，也有提成收入。比如一些舊村的改造前后，可以提供市政、環衛、水上垃圾清理的服務，也可以從事垃圾清理、運輸、白蟻防治、房屋翻新等等業務。未來我們也會和時代中國有更多合作，希望可以起到協同發展的效果。
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??【奧園健康】
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??我們和小區業主之間建立了對待物業管理公司的新看法，業主開始重視物業管理公司的角色和服務質量，這會增強我們和用戶的黏性。基于此，我們提供了多種增值服務，比如蔬菜配送。未來這些增值服務有可能進一步貢獻利潤。
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??再有奧園健康生活集團在大健康領域的鋪排，整個團隊有很強的從醫的經驗和資格，對整個防控過程中都很有幫助，在社區植入也很好。這對于以后為業主提供類似居家養老的增值服務都有幫助，相信以后也有增長空間。
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??【濱江服務】
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??集團也在摸索多元化布局，集團也嘗試過送水、賣米、開洗衣房、洗車，甚至是賣馬桶蓋，但真正能持續發展下去的還是要跟業主的生活緊密相連的業務，例如集團推出的家裝、軟裝、家政、健身私教服務。
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