行業(yè)資訊
3月4日，《國際金融報》記者獲悉，廣州市政府昨日剛剛在其官網(wǎng)上發(fā)布的《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務若干措施的通知》，共計48條措施，暫時已被撤下。
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這一消息，不禁令市場聯(lián)想到此前開封、張家港等多地頻現(xiàn)的政策“一日游”。
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不過，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責人向《國際金融報》記者表示，該文件雖然被市政府官網(wǎng)撤下，但細則所規(guī)定措施并非無效，只是一些關(guān)于商服類項目銷售的具體細則需要住建局等相關(guān)部門再次研究確定。
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此外，12345政府服務熱線工作人員亦向記者表示，該項文件由廣州市發(fā)改委發(fā)布，但商服類項目銷售政策的具體實施則由廣州市住建局制定。具體撤下原因尚不明確，可能是因為住建局相關(guān)細則還在制定當中。同時，48條措施的有效日期是在2020年12月31日，因此暫時從官網(wǎng)撤下，只是為了進一步明確一些具體細則，從時間上并不影響措施的施行。
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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，廣州此次只是暫時撤下已發(fā)布的政策，并未否定，因此不同于此前出現(xiàn)的政策“一日游”。一方面，政府擔心政策帶來的一些市場不良反應，不愿意被市場過度關(guān)注；另一方面，可能對于細則的修訂，還是會著重強調(diào)“房住不炒”的定位，即便放松了一些政策，但還是會出臺相應措施來限制部分房屋的進一步交易，或者新增一些持有的要求。
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廣州解禁“類住宅”？
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據(jù)了解，3月3日，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布的通知中，第三十一條明確指出，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、優(yōu)化商服類項目建設(shè)和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。
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此外，通知還提出，要優(yōu)化完善商品房預售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。
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該項措施被認為廣州將解禁“類住宅”。
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所謂“類住宅”，是指在住宅限購的大環(huán)境下，部分商服類項目被設(shè)計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售，由于面積小、不限購、總價低一度成為部分剛需客、無房戶和投資客的選擇。
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與此次新政所對應的是，在2017年3月30日，廣州頒布“330新政”，要求商服類物業(yè)只能由法人單位購買，個人不能購買，且未完成規(guī)劃報建手續(xù)項目，最小分割單位不得小于300平方米。
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到了2018年12月，廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，對商服類項目限購進行了一定程度的松綁，要求2017年3月30日后土地出讓成交的商服類物業(yè)，銷售對象應當是法人單位。而2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的商服類物業(yè)，不再限定銷售對象。
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而3月3日被廣州市政府官網(wǎng)撤下的舉措，標志著廣州“330新政”中關(guān)于公寓限購的舉措完全松開，由此，引發(fā)樓市熱議。
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“松綁信號”還是“過度解讀”？
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今年1月底以來，新冠肺炎疫情持續(xù)發(fā)酵，為應對困境，各地“因城施策”更加靈活。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，已有超50個省市在供給側(cè)和需求側(cè)密集出臺房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策，以提振市場信心，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。
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而此次廣州全面取消對公寓和商鋪的限售政策，允許個人買賣、不限定最低分割單元，更是一線城市中第一個對房地產(chǎn)市場進行放松的政策，因此被業(yè)內(nèi)人士認為有很強的示范效應，對于其他一線城市和二線城市等都有較為積極的作用。
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不過，也有觀點認為，該政策只能活躍少部分企業(yè)，對整個市場幾乎沒有多大影響。因此呼吁不要“過度解讀”。
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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《國際金融報》記者分析稱，雖然目前多個城市陸續(xù)出臺了不少看似“松綁”的政策，但實際上真正對樓市能產(chǎn)生影響的微乎其微。真正影響市場的限購、限貸、貸款比例等政策，特別是一線城市和一些熱點二線城市并未作出調(diào)整，“房住不炒”的定位也并未改變。因此，這些政策只是疫情期間，為緩解部分中小企業(yè)資金壓力的一些措施，整個樓市遠遠談不上“松綁”。
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嚴躍進也表示，各地方政府的調(diào)控政策雖有所放松，但總體上還是堅持中央“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具”這一理念，至于疫情過后的調(diào)控方向如何，還要看實時成交情況。總而言之，就是要以“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”為最終目標。
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政策“一日游”緣何屢次上演？
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值得一提的是，自去年“因城施策”全面實施以來，在廣州之前，多地都曾上演過政策“一日游”現(xiàn)象。
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2019年12月10日，蘇州下轄縣級市張家港多個售樓處均接到市房產(chǎn)交易中心消息，稱房屋不滿兩年可以直接辦理過戶手續(xù)，“限售”要求已取消。
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不過一日之后，12月11日，張家港市房產(chǎn)交易中心工作人員迅速改口，稱“取消限售過戶”的政策已經(jīng)停止。
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如果說張家港的“政策一日游”因還未出臺官方文件細則，尚屬“試水”，而河南開封此前一日內(nèi)迅速撤銷新房“不限購”的決定，就更加體現(xiàn)了“房住不炒”的決心。
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2019年7月19日，開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實現(xiàn)及撤銷備案限制的函》。文件顯示，為統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場調(diào)控，提振市場信心，經(jīng)百城辦例會研究決定，現(xiàn)取消新建商品住房自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時限。
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不過一天后，開封市住建局就迅速作出了撤銷“取消新房限售”的決定。其表示，鑒于作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。
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此外，諸如湖南衡陽、內(nèi)蒙古呼和浩特、遼寧沈陽、廣東佛山、安徽蕪湖等城市，都曾出現(xiàn)過樓市松綁政策“一日游”的現(xiàn)象。
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一位資深投行人士向《國際金融報》記者表示，“政策一日游”現(xiàn)象的發(fā)生，很大程度上是由于“因城施策”過程中，地方政府與中央之間偶有的“不協(xié)調(diào)”引發(fā)，也不排除地方政府“試水”市場反應或者迫于輿論壓力而叫停的情況，但無論如何，這對于地方政府公信力以及房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生不良影響，畢竟“調(diào)控不是兒戲”。未來，隨著中央“房住不炒”的決心日益明確，以及地方政府“因城施策”施展得越來越得心應手，此類情況發(fā)生的機會也將越來越少。
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