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受疫情影響，2月份多地土地出讓中止或暫緩，雖然中旬以后多地出臺了土拍扶持政策，但月內土地成交規模還是大幅回落，降至近一年新低。成交均價方面，由于一線城市成交占比大幅提升，導致地價明顯回升，環比漲幅近三成。再聯系市場熱度率指標來看，2月份溢價率、流拍率均表現向好，溢價率在重點一二線城市優質用地成功出讓的帶動下回升至11.3%，同環比分別上升1.2和0.9個百分點。流拍率方面，受到房企的資金壓力上升和政府撤牌兩方面因素影響，流拍率大幅提升。不過在優質土地出讓占比提升、降低競拍門檻、緩交土地金等舉措扶持下，下半月流拍率已經出現回落。
01
市場走勢
土地成交量跌價漲，
京、滬多宗優質地塊出讓致一線地價環比大漲35%
整體市場方面，在土地供應量的減少、傳統假期和疫情“黑天鵝”的三重影響下，全國土地市場成交規模較上月大幅縮減，同比也出現明顯的下跌趨勢。據CRIC統計數據顯示，本月全國土地市場成交建筑面積僅為10073萬平方米，環比降幅高達41%，同比降幅也接近兩成。受土地延期出讓的影響，3月份的成交規模還將延續在低位。
在成交量減少的帶動下，本月成交總金額也隨之下降，成交總價降至2820億元，環比下降24%，但和去年同期相比上漲了7%；成交均價方面，本月平均地價為2800元/平方米，和上月相比上升28%，同比來看漲幅也較突出，高達30%，主要是由于一線城市成交占比由2%增至5%，使得樓板價大幅提升。各能級城市方面。就成交面積來看，各能級城市表現卻大不相同：疫情之下，二三線城市紛紛減少了土地供應，本月成交體量均呈現環比大幅下降趨勢，而一線城市中北京和上海卻加大土地供應量，特別是優質地塊的供應，帶動一線城市整體成交量大漲，市場熱度較上月也有所回升。成交價格方面，樓板價整體呈現一、三線上漲、二線下滑的趨勢。其中，一線城市成交平均樓板價為20931元/平方米，較上月上漲了35%，是三個能級城市中地價同比上漲最大的城市，究其原因，主要是由于北京優質地塊成交較多的緣故，2宗位于海淀區的大宗宅地成交樓板價都在4.5萬元/平方米之上，抬升了一線城市整體地價；二線城市由于杭州、南京、蘇州等高地價城市成交占比減少的緣故，成交均價環比下降12%，但同比上漲了13%；三四線城市樓板價也呈上升之勢，增至1563元/平方米。

02
市場熱度
溢價率增至11.3%
下半月流拍加劇現象有所緩解
伴隨著地價的回升，2月市場熱度指標表現也向好。溢價率在重點一二線城市優質用地成功出讓的帶動下回升至11.3%，同環比分別上升1.2和0.9個百分點。分能級城市來看，一線城市本月平均溢價率為10.8%，較上月大幅上漲，主要是北京有多宗稀缺優質地塊出讓，其中海淀區2宗大體量高價地塊成交溢價率均為26%，助力整體溢價率回升；二線城市中，福州、寧波、杭州等城市也有多宗土地高溢價成交，因此溢價率也有一定程度的上漲，升至12.1%；三四線城市本月成交了多宗溢價率比較高的能源、交通設施用地，整體溢價率也回升至11.3%。

土地流拍方面，受疫情的影響，政府紛紛主動撤牌，加之房企資金壓力日益加劇，兩方面原因疊加之下，導致流拍率大幅提升。據CRIC重點監測的城市來看，本月流拍率升至21.3%，較上月增加了7.7個百分點，是近一年來的最高位。分城市來看，一線的廣州，二線的杭州、青島、長沙均是流拍率較高的城市。在疫情影響下，本月土地市場成交不可避免地迎來了一輪調整周期，但地方政府仍在力保土地供應有序入市。在優質土地出讓占比提升、降低競拍門檻、緩交土地金等舉措扶持下，下半月流拍率已經出現回落。

03
重點地塊
京滬優質土地放量
香港置地斬獲申城總價地王
疫情影響之下，雖然多個城市暫停了土地出讓，但北京、上海等地反而加大了優質土地的供應力度，帶動本月成交總價榜榜首大幅上升。具體來看，總價榜TOP10，京、滬共占據7席，福州、南京、南寧各占1席，榜首地塊是上海徐匯濱江綜合體，由香港置地以310.5億元的總價斬獲，打破了申城有史以來土地成交的總價紀錄；單價榜TOP10則被京、滬包攬，北京占7席、上海占3席，榜首地塊來自北京海淀，是由首開聯合體競得的西北旺近年來首宗普通商品住宅用地，成交樓板價為50587元/平方米。
就入榜地塊溢價情況來看，總價榜中除上海徐匯濱江綜合體、南京棲霞宅地和福州倉山東升地鐵停車場上蓋地塊外，其余地塊均是高溢價成交；單價榜TOP10中有6宗高溢價地塊，均位于北京，其余4宗均為底價成交，上海占據3席，北京占據1席。種種數據均可體現出北京土地市場熱度之高。

總結：2020年2月，土地市場成交規模較上月大幅縮減，價格在優質地塊成交占比提升的帶動下明顯上漲，市場熱度指標因此繼續向好。但受疫情的影響，多地政府主動撤牌，加之房企資金壓力依然巨大，使得流拍率升至21.3%的歷史高位。受供應明顯下挫的影響，3月成交量大概率還會維持低位。
對于2020年未拿地、或者拿地較少的房企而言，還是建議應當把握機會，在確保現金流安全的前提下積極尋找機會拿地，一方面，在“穩房價”管控下，近年來房企盈利空間越來越窄，目前的土拍放松實屬難得的“降成本”機遇；另一方面，政策窗口期或轉瞬即逝，鑒于國內疫情控制情況較佳，一旦售樓處全面正式復工，目前適度放松的土拍政策或快速復位。