行業資訊
??樂居財經 李奕和 發自廣州
??時隔5月，合生創展再次拿下廣州舊改項目。
??9月16日，經廣州市番禺區新基村村民代表大會表決通過，合生創展正式成為番禺新基村舊改合作企業，項目改造面積24.71公頃，合生創展將投資29億元進行改造。
??這是合生創展繼今年4月簽署廣州海珠鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議后，又一次參與廣州舊村改造。
??事實上，不僅僅是在城市更新領域加速布局，另一些跡象也在表明，合生創展正做出一些必要的改變。
??這家曾與碧桂園、恒大、富力、雅居樂并稱“華南五虎”的房地產開發商，也是中國的第一家百億房企。只是，隨后的十多年時間里，模式的不同導致這五家房企走出了不一樣的道路。
??如今，碧桂園、恒大已經達到6000億、甚至7000億的規模體量，富力、雅居樂也已然跨過千億，只有合生創展還停留在“百億魔咒”里，15年未曾突破。
??從最近的一些跡象來看，合生創展展現出想要“快跑”起來的姿態——業績相比以往大幅增長、拿地的模式也開始做出了調整和改變，除了舊改項目的加速外，收購、土地市場中出現的頻次也更為常見。
??慢了近十年之后，合生創展要快起來了嗎？
??“舊改”導致停滯
??據了解，新基村位于番禺區南村鎮新基村，東至陳邊村，南至員崗村，西至華南新城，北至三枝香水道，舊改總面積為24.71公頃。其中，村民住宅用地13.18公頃，村集體用地3.87公頃，農用地3.04萬平方米，村留用地1.18公頃。
??事實上，隨著廣州等一線城市相繼進入城市更新階段，城市更新所釋放的土地始終成為房地產開發商關注的話題。而習慣以城市更新和三舊改造，作為新增土儲主要手段的合生創展尤為如此。
??此前，廣州市住房和城鄉建設局對《廣州市城市更新專項總體規劃(2018-2035年) 》項目公開招標采購文件顯示，目前，廣州市11個行政區共有已批未完工項目251個，其中，舊村項目有38個，舊廠項目213個。
??隨著今年以來廣州海珠區瀝滘村、白云陳田村正式開拆，廣州市舊村改造將逐步進入到白熱化階段。
??在合生創展今年4月新簽署的廣州海珠舊村改造合作意向中，資料顯示，鳳和聯社康樂村、鷺江村占地面積約109.74萬平方米，現狀建筑約330萬平方米，規模僅次于瀝滘村，是海珠區舊改項目面積第二大片區。
??一直以來，通過城市更新拿下大量土地就是合生創展增加土儲的方式之一。
??根據克而瑞數據，2018年，合生創展以3126億元的總土儲貨值排在35位。值得一提的是，排在合生創展后面的中駿集團，貨值為3100億元，其于2018年銷售總額也達到513.58億元，而合生創展同樣體量的貨值，銷售規模僅有149.75億元，土儲與銷售嚴重不匹配。
??當中的一個原因，正是因為合生創展土儲中大部分為城市更新項目。
??與公開市場上的拿地相比，城市更新項目可以讓企業以較低的價格拿下體量更大的土地，很好控制土地成本。合生創展也認為自身大量的低成本土地可以為公司在未來的發展提供很好的基礎，是其核心競爭力之一。
??但這些土地的開發周期比其他類型土地都要長。據了解，城市更新類項目從簽約到開發，平均用時就需要8年。
??事實上，資料顯示，在合生創展廣州已開發的項目中，比如駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等項目開發周期均超過十年，而珠江帝景項目在開發18年后仍有大量土地待開發。
??今年上半年，該項目為合生創展貢獻了3.37億元的銷售。而合生創展2018年年報則顯示，到2022年及以后，該項目還將仍有完工面積推出。
??資料顯示，合生創展僅在廣州地區就有超10個城市更新項目，當中包括海珠前進項目、海珠區康樂、鷺江村、番禺新基村等土地儲備。
??然而，一個行業公認的事實是，城市更新類項目推進困難，開發周期長，大大拖慢了合生創展的規模擴張速度。
??從慢走到快跑
??一些變化也在顯現。
??此前鮮少在土地市場公開露面的合生創展，開始頻繁出現在土拍現場。
??7月10日，該公司以9.36億元的價格，拿下廣東江門蓬江區杜阮鎮灝景園西側、群華路與杜阮北一路交叉口東北側A、B地塊，獲得土地面積5.92萬平方米；7月22日，合生創展現身廣州土拍市場，拿下廣州增城增江街陸村村3.93萬平方米地塊，總價格11.19億元。
樂居財經據公開資料整理
樂居財經據公開資料整理
??除此以外，合生創展也參與到行業一些項目的收并購里面。今年2月4日，合生創展收購廣西陽朔四塊地51%權益，總價格5100萬元，涉及土地面積23.7萬平方米；8月29日，該公司還以13.64億元的總價，收購了新城杭州江干區的土地，涉及土地面積4.9萬平方米。
??資料顯示，截至2018年12月31日，合生創展擁有土地儲備2922萬平方米。而在2015年、2016年、2017年，該集團所持有土地分別為3099萬平方米、3013萬平方米以及2933萬平方米。最新數據則顯示，2019年上半年，該公司擁有土地儲備2940萬平方米，土地的去化有了一定程度的加快。
樂居財經據企業年報整理
樂居財經據企業年報整理
??土地去化加快的同時，銷售規模也實現了較高的增長。數據顯示，2019年上半年，在全國商品房銷售額僅增長5.6%的情況下，合生創展的前六個月的銷售額103.69億元，增長達到66.30%。
??事實上，即使房地產行業整體行情并不樂觀，但合生創展今年前八個月所披露的銷售數據，確實表明了其業績在往更高的方向發展。
??樂居財經統計的數據顯示，今年前八個月銷售額均在增長。其中，3月、4月、5月三個月的累計銷售增長幅度超過100%，最高的3月份甚至達到141.8%。
?
??事實上，拿地策略以及業績的變化，很大程度是其為應對調控政策而做的改變。
??合生創展一直以來倚重城市更新的土儲結構，導致其大部分土地集中在了廣州、北京、上海等一線城市，但隨著一線城市調控的持續趨嚴，布局區域結構單一的合生創展也受到了較大的影響。這使得其不得不把眼光放遠到這些城市以外的二、三線熱點城市。
??與此同時，為加快資金回籠，合生創展在主打的高端項目以外，也在積極推動改善型及剛需型住宅產品的發展及去貨。事實上，這些調整都對合生創展的近段時間以來的銷售業績產生了立竿見影的效果。
??對于未來的土地儲備結構，合生創展曾表示，將于京津冀、長三角及粵港澳大灣區之中，尋找具有經濟持續增長及人口持續凈流入的城市，并以謹慎的態度購入住宅及商業地塊，以豐富集團的土地儲備。
??值得一提的是，在合生出現變化的背后，是高管團隊的更迭。2018年9月1日，合生以500萬年薪請來了第五任行政總裁原建行廣東分行副行長席榮貴。近年來，合生創展集團董事局主席朱孟依在逐步把31歲的女兒朱桔榕推向實權之位，目前朱桔榕為董事局副主席兼常務副總裁。
??在新的高管團隊帶領下，合生創展是否會走出更新的路線呢？
聯系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
