行業資訊
去年4月22日深夜，海南省政府突然宣布，從即日起海南實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。
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當時有分析認為，海南此次限購條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段，近幾年涌入的炒房資金或面臨被“關門打狗”的窘境。
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一年多時間過去，海南的情況如何呢？
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在今年7月，經濟觀察報對海南樓市的一篇調查中就提到，
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調控政策出臺后，房企在開發商品住宅受阻，對海南房地產市場預期走低，部分房企甚至萌發投資重心撤出海南的想法。
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對房地產從業人員就業影響已初步顯現，部分中介機構及銷售人員已轉戰至北部灣無限購地區和云滇地區。
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受嚴格限購新政影響，當地出現較多退房退款情況。
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而在9月16日，在國務院新聞辦公室召開的新聞發布會上，海南省人民政府省長沈曉明表示，
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海南正著力減少經濟對房地產的依賴。1-8月海南房地產銷售面積降低52%，房地產銷售額降低50%，全省地區生產總值增長5.4%，沒有出現因為房地產調控而引起的經濟大起大落情況，預計明年一季度末海南經濟將進入良性快速發展軌道。
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有一個數據可以說明海南對房地產的依賴正在降低。每經小編注意到，上海易居房地產研究院最新發布的《區域房地產依賴度》報告顯示，
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上半年，房地產開發投資占GDP比重排名前三位的省份分別是云南、安徽和海南，占比分別為21.7%、21.6%和21.2%，而海南以往都是高居第一。
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海南省省長：經濟發展靠房地產是不可持續的
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據中國網，9月16日召開的國新辦新聞發布會上，海南省省長沈曉明表示，
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相當長一段時間以來，海南的房地產占到投資和稅收各50%左右，經濟對房地產的依賴很大。但是房地產需要用土地，房地產會帶來環境負荷的增加，而海南的土地資源越來越少，環境負荷也是有“天花板”的。
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因此，經濟發展靠房地產是不可持續的。海南省委、省政府以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴，采取了一系列措施。應該講，今年是這些措施逐步見效的時候，也是新舊動能轉換比較痛苦的時候。為什么痛苦呢？舊的動能已經調下去了，新的動能還在培育當中，但是動能轉換的總體效果已經顯現出來。
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我給大家提供幾個數字，1-8月份，我們在房地產銷售面積降低52%、房地產銷售額降低50%，再加上國家減稅降費的大背景下，全省地區生產總值增長5.4%，沒有出現因為房地產調控而引起的經濟大起大落情況。
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我們預計，到明年一季度末，舊動能下調所導致的經濟下行壓力能夠基本釋放完畢，同時，新動能所產生的紅利逐步積累，明年一季度末海南的經濟將進入良性快速的發展軌道。
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全面禁止低端制造業發展
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每經小編注意到，也是在9月16日，海南省發展和改革委員會印發《海南省產業準入禁止限制目錄（2019年版）》，明確建立產業準入負面清單制度，全面禁止高能耗、高污染、高排放產業和低端制造業發展。
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據新華網(23.89 +6.37%,診股)報道，該負面清單在國家市場準入負面清單上做加法，提出比國家更嚴格的要求。按照《國民經濟行業分類》分為禁止類和限制類兩類。其中，禁止類是指不允許新增固定資產投資項目，列明時間的現有產能要按期限退出，共包括6大門類、19條管理措施。限制類主要包括區域限制、規模限制和產業環節、工藝及產品限制，包括兩大門類、5條管理措施。
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其中，房地產業方面的禁止類管理措施包括：建設房地產開發經營中的產權式酒店；生態保護紅線區內建設商品房；利用海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地建設商品住宅；五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣開發建設外銷房地產項目。
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其他方面的管理措施有：禁止農產品(5.51 -0.72%,診股)初加工活動的土法熏烤檳榔、胡椒傳統泡水脫皮技術；禁止新建有色金屬采選業（海域礦產資源除外）；電力方面，禁止新建火力發電中的燃煤發電、水利發電中的小水電；醫藥制造方面，中藥飲品加工、中成藥生產須向產業園區集中布局等。
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海南省行政區域內擬新增固定資產投資項目，擬新設立或新遷入法人單位、產業活動單位、個體工商戶須執行該負面清單。經國家或省政府批準，需采取或享受專項政策的地區或行業按照相關政策執行。外商投資執行《外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2019年版）》《自由貿易試驗區外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2019年版）》。
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實現產業轉型仍需時日
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在今年7月，經濟參考報刊發一篇題為《迎來改變“一房獨大”和實現產業轉型窗口期》的報道，就對海南房地產調控實施全域限購政策一年多的情況進行了調查，報道稱，
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海南迎來改變“一房獨大”和實現產業轉型的窗口期，但多個市縣依然面臨產業支撐乏力的困境，其他產業未能及時填補房地產調控造成的“空缺”，海南實現結構調整和產業轉型仍需時日。
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海口市住建局相關負責人當時表示，“海口房地產銷售市場呈現分化趨勢，商品住宅類銷售受市場追捧，個別樓盤開盤即售罄；純商業特別是辦公樓銷售遇冷，銷售不理想；住宅庫存可供應量大幅下降，下一步需要保障商品住宅市場供應量平穩，并確保價格穩定。”
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目前海南省房地產市場，海口熱度最高，三亞次之，其他市縣基本上已難覓一年多前的火爆景象。海島西線某市縣一房管部門負責人表示，“現在一個月能賣出2位數的套數，都覺得挺好的了。”
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但另一方面，其他產業尚未補上全域限購后房地產業的空缺。比如海南省陵水縣，近年房地產業及其衍生產業稅收占縣總稅收九成左右，房地產“一業獨大”局面在短時間難以扭轉。全域限購前后，陵水主推文化旅游服務業、熱帶高效農業、互聯網信息產業、醫療健康產業和海洋產業等五大產業，以此補充房地產投資下滑短板。即便如此，目前很多主推項目依然沒有實現落地，部分還停留在文件層面。
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在上述報道中，海南省住建廳廳長霍巨燃表示，
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接下來從海南作為自貿區（港）一個整體的角度出發，爭取國家同意海南從省級層面出臺房地產市場調控長效機制的指導意見，市縣制定具體實施方案，在保持房地產市場穩定的基礎上，待條件成熟時，以合適的方式實施。
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對房地產依賴度明顯降低
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房地產開發投資占GDP比重可以用來衡量當地經濟對房地產的依賴程度，占比越高，說明經濟對房地產的依賴度越高，反之亦然。
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上海易居房地產研究院最新發布的《區域房地產依賴度》報告顯示，上半年，房地產開發投資占GDP比重排名前三位的省份分別是云南、安徽和海南，占比分別為21.7%、21.6%和21.2%。
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2019年上半年各省份房地產開發投資占GDP比重（來源：易居研究院、各地統計局）
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海南對房地產依賴度盡管仍位居前三，但相比過去高居榜首的位置，依賴度已經明顯減弱。2018年以來，海南堅決減少對房地產的依賴度，多次出臺嚴厲的調控措施，2019年二季度房地產開發投資占比較去年同期下降了12.6%。
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而云南對房地產的依賴度位居榜首，有兩方面原因：
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一方面，云南與海南同屬于旅游養老勝地，氣候宜人。近幾年，大量的房企涌入昆明、西雙版納等城市，扎堆發展旅游地產。由于南方比較溫暖，因此很多北方人會選擇到南方過冬、養老，除了海南之外，云南也成為過冬、養老的重要選擇。
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另一方面，云南原有的工業化和城鎮化率都比較低，城鎮化潛力很大。2018年全年云南全省生產總值（GDP）17881.12億元，全省人均生產總值37136元，僅為全國平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5萬人，全省城鎮化率達47.81%，比全國平均水平低了11.77個百分點。
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在榜尾端，房地產投資占比較低的省份有兩大類：
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一類是北京、上海這樣的發達地區。據第一財經，中原地產市場分析師張大偉認為，京滬等發達地區產業體系十分完善，盡管房價比較貴，但這些地方對房地產的依賴度并不高。
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還有一類是像內蒙古、寧夏、山西等北方以能源重化工業為主的省份。這些地方人口流出，導致住房需求不旺盛，房地產投資效益較低。有不少地方的市場化程度比較低，非商品化的住房占比非常大。
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值得一提的是，在本次報告選取的32個城市中，上半年，蚌埠房地產開發投資占GDP比重高達40.4%，經濟對房地產依賴度位列第一。
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2019年上半年部分城市房地產依賴度（來源：易居研究院、各地統計局）
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張大偉說，很多三四線城市近幾年城市建設日新月異，城市面貌、環境堪比一二線大城市，這都是建立在土地財政的基礎上。一旦土地市場冷卻，這些城市的財政壓力就會凸顯，進而影響到地方經濟的正常運行。
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每日經濟新聞綜合中國網、經濟參考報、新華網、第一財經、每經APP（記者：周程程）
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