行業(yè)資訊
??管理嚴(yán)苛、執(zhí)行力驚人，這是業(yè)界對(duì)萬(wàn)達(dá)的普遍印象。這樣的企業(yè)，面對(duì)危機(jī)時(shí)會(huì)沉默，卻不會(huì)失措，但要重回巔峰甚至更上層樓，僅有這些品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
??沉寂兩年的萬(wàn)達(dá)正在蘇醒，而且是以每月增加400多億元投資的速度。
??2019年上半年，王健林密集會(huì)見(jiàn)了東北和中西部地區(qū)的省級(jí)政府官員，還在甘肅、遼寧、四川、廣東等地大筆投資，項(xiàng)目涵蓋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、文化旅游、高星酒店等多種業(yè)態(tài)，據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì)，總投資額高達(dá)2550億元。
??加上公開(kāi)資料可查的13.4億元拿下廣州黃埔地塊、5.75億元拿下上海馬橋地塊，34.75億元拿下大連甘井子地塊，上半年，萬(wàn)達(dá)總計(jì)投資2604億元，比其去年的總營(yíng)收還高出461億元。
??2016年，王健林的行程單一樣滿，但會(huì)見(jiàn)對(duì)象是法國(guó)總統(tǒng)、希臘總理、英國(guó)外交大臣、印度總理，以及洛杉磯市長(zhǎng)。
??這一年是萬(wàn)達(dá)海外并購(gòu)最多的年份，萬(wàn)達(dá)斥資逾百億美元，把十幾家海外文娛、影視、體育、地產(chǎn)項(xiàng)目收歸囊中，當(dāng)年的海外投資計(jì)劃更是超過(guò)200億美元。
??2017年6月21日，一份銀監(jiān)會(huì)抬頭的紅頭文件在社交媒體流傳，主要內(nèi)容是銀監(jiān)會(huì)要求四大國(guó)有銀行對(duì)萬(wàn)達(dá)、海航、復(fù)星、安邦等公司的跨境投資業(yè)務(wù)的資金來(lái)源進(jìn)行重點(diǎn)排查。
??次日上午，萬(wàn)達(dá)股債雙殺，旗下多只債券遭遇瘋狂拋售，萬(wàn)達(dá)電影（002739.SZ）跌幅高達(dá)9.87%，市值縮水超60億元，午后，萬(wàn)達(dá)電影臨時(shí)停牌。
??幾乎一夜之間，萬(wàn)達(dá)的信貸窗口即被關(guān)閉。
??王健林防止資金鏈斷裂的應(yīng)對(duì)手段堪稱決絕，2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，交易總金額637.5億元，創(chuàng)下中國(guó)地產(chǎn)史上單一交易的紀(jì)錄。
??這場(chǎng)世紀(jì)交易的發(fā)布會(huì)比原定開(kāi)始時(shí)間晚了一個(gè)半小時(shí)， VIP休息室旁的記者聽(tīng)到了酒杯摔碎的聲音，現(xiàn)場(chǎng)展板上一度刪掉富力的名字。
??“這當(dāng)口了還在壓價(jià)，全世界面前出我們的丑！”事后，王健林憤怒異常。
??外界普遍將這筆交易解讀為萬(wàn)達(dá)的揮淚大甩賣，因?yàn)?3個(gè)文旅城土地儲(chǔ)備近5000萬(wàn)平方米，僅此一項(xiàng)價(jià)值就超過(guò)交易對(duì)價(jià)，這些文旅城賬面更有逾200億元現(xiàn)金。
??但王健林的關(guān)注焦點(diǎn)是降低負(fù)債率，這些文旅城都是長(zhǎng)周期、重資產(chǎn)、增加杠桿率的項(xiàng)目，未來(lái)至少五六年內(nèi)每年要凈增1000億元負(fù)債，十幾年才能收回投資。
??資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的斷臂融資并不買賬。交易過(guò)后，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)均下調(diào)萬(wàn)達(dá)的信用評(píng)級(jí)。其中，標(biāo)普全球（S&P Global）將大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)下調(diào)至BB，展望為負(fù)面。在標(biāo)普的評(píng)級(jí)體系中，A類及BBB為投資級(jí)，以下均為投機(jī)級(jí)，BB是投機(jī)級(jí)中的最高得分。
??國(guó)內(nèi)輿論更是一片唱衰之聲，一篇自媒體文章用落馬云南原省委書(shū)記白恩培影射王健林的未來(lái)，贏得刷屏效應(yīng)。
??“我們走出去收購(gòu)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)初可是政府部門樹(shù)的典型。”對(duì)此，一位萬(wàn)達(dá)高管一臉無(wú)奈。
??此后，王健林在公眾視野中消失，起初還在自家年會(huì)上放聲高歌，后來(lái)自家年會(huì)上也取消了這一傳統(tǒng)節(jié)目。
??2016年，萬(wàn)達(dá)是營(yíng)收最大的地產(chǎn)公司，2018年，萬(wàn)達(dá)營(yíng)收下降16%，資產(chǎn)下降21.4%，對(duì)手們卻在倍數(shù)增長(zhǎng)。
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??犧牲增長(zhǎng)是為了換來(lái)安全。《財(cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì)了國(guó)內(nèi)外資料，發(fā)現(xiàn)2018年4月，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)提前還清了總計(jì)為17.325億美元的四筆離岸貸款，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)達(dá)的評(píng)級(jí)雖然沒(méi)有變化，但展望卻由負(fù)面變?yōu)榉€(wěn)定。
??上交所公示的2018年萬(wàn)達(dá)商管債券年度報(bào)告顯示，截至2018年底，公司有息負(fù)債規(guī)模為1886.89億元，其中2019年之內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債（一年以上的中長(zhǎng)期負(fù)債）210.27億元。而萬(wàn)達(dá)2018年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為291億元，基本可以覆蓋到期債務(wù)。
??在2019年初的萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林稱，兩年內(nèi)將把萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債率降至“絕對(duì)安全”水平。辦法就是不斷提高輕資產(chǎn)項(xiàng)目的占比。“萬(wàn)達(dá)既然認(rèn)準(zhǔn)了輕資產(chǎn)、低負(fù)債的發(fā)展戰(zhàn)略，就不能動(dòng)搖。”
??2018年3月，萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”）更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬(wàn)達(dá)商管”），去掉了“地產(chǎn)”二字，其產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)務(wù)模式也從拿地自持，向輸出管理，租金分成轉(zhuǎn)變。
??但是，與王健林的講話相反，萬(wàn)達(dá)今年上半年2600多億元投資中，多是靠銀行貸款支撐、拿地自持的重資產(chǎn)項(xiàng)目。并且，在萬(wàn)達(dá)似乎回到老路的同時(shí)，宏觀環(huán)境也變得似曾相識(shí)。
??7月29日，央行在京召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，會(huì)議認(rèn)為，近年來(lái)銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，要加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。
??此前，金融監(jiān)管當(dāng)局已經(jīng)收緊了房企的信托融資和海外發(fā)債。
??兩年前王健林?jǐn)啾凼浇灰椎倪壿嬍侨ジ軛U、輕資產(chǎn)、求安全，如今再度加杠桿、重資產(chǎn)的邏輯又何在？是因?yàn)楦械阶约阂呀?jīng)安全了，還是輕資產(chǎn)知易行難？如果重資產(chǎn)不得不為，萬(wàn)達(dá)是否會(huì)重蹈兩年前的資金鏈危機(jī)？
??輕資產(chǎn)模式知易行難
??輕資產(chǎn)模式雖可降負(fù)債、收租金，卻無(wú)法撬動(dòng)銀行貸款。在房地產(chǎn)行業(yè)，留自己的錢、花銀行的錢可謂圭臬
??2017年6月22日股債雙殺之后，萬(wàn)達(dá)加速了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。輕資產(chǎn)模式若能成功，萬(wàn)達(dá)不僅可以靠租金養(yǎng)活自己，也會(huì)徹底告別房企借錢、買地、賣樓的高負(fù)債發(fā)展模式，進(jìn)而擁有抵抗政策風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力。
??萬(wàn)達(dá)原有四大集團(tuán)：商業(yè)地產(chǎn)、文化、金融、網(wǎng)絡(luò)科技，2018年變成商管、文化、地產(chǎn)、金融。網(wǎng)科集團(tuán)作為失敗項(xiàng)目已經(jīng)基本解散，金融集團(tuán)也剝離了網(wǎng)貸業(yè)務(wù)。
??商管集團(tuán)源自于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，旗下主要業(yè)態(tài)為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2014年之后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)越做越大，獨(dú)立了出來(lái)。2018年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)悉數(shù)劃歸商管。
??截至2018年底，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)擁有280個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這一年，萬(wàn)達(dá)服務(wù)業(yè)收入占總收入的75.1%，其中有穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期的租金收入達(dá)328.8億元，占總收入的15.3%。
??王健林希望2020年萬(wàn)達(dá)變成一家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)公司，他認(rèn)為轉(zhuǎn)型成功最主要的標(biāo)志就是租金穩(wěn)定增長(zhǎng)。而商管業(yè)務(wù)無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的主力。
??張巍曾在世紀(jì)金源等多家商管公司做過(guò)招商工作，曾多次參加萬(wàn)達(dá)舉辦的招商大會(huì)。每次大會(huì)，都會(huì)有上千家國(guó)內(nèi)外品牌商到場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)在建或馬上要開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)都有自己的展臺(tái)。而讓她感觸最深的是，萬(wàn)達(dá)的招商大會(huì)向所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)放。“有點(diǎn)江湖老大的作風(fēng)，他不怕被搶品牌商，在會(huì)上我們總能碰到老朋友。”
??能夠做到限時(shí)開(kāi)業(yè)和滿鋪開(kāi)業(yè)，是萬(wàn)達(dá)商管推行輕資產(chǎn)模式的底氣所在，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。
??全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平把萬(wàn)達(dá)商管的招商策略形容為胡蘿卜加大棒。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模大，所以在招商上對(duì)品牌商有較強(qiáng)議價(jià)能力。相對(duì)而言，輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)硬件條件會(huì)差一點(diǎn)，但是萬(wàn)達(dá)招商時(shí)會(huì)把條件好的門店與待培育的門店搭配著談。
??比如，優(yōu)衣庫(kù)、海底撈等品牌商同萬(wàn)達(dá)合作時(shí)，在入駐中心城市黃金地段的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)時(shí)，也必須承諾入駐非中心城市偏遠(yuǎn)地段的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。品牌商通常都會(huì)對(duì)萬(wàn)達(dá)這種以肥補(bǔ)瘦的策略妥協(xié)。
??萬(wàn)達(dá)滿鋪開(kāi)業(yè)的優(yōu)勢(shì)吸引了地方政府、很多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及城建公司。2017年，萬(wàn)達(dá)放緩了拿地節(jié)奏，但這些合作對(duì)象手中都有地。
??目前萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)務(wù)按委托管理和自持劃分，委托管理又分直投和合作。直投是對(duì)方出錢，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)拿地、運(yùn)營(yíng)，合作則是萬(wàn)達(dá)只輸出管理，不持有物業(yè)。只要不是自持，萬(wàn)達(dá)都稱為輕資產(chǎn)管理。
??王健林計(jì)劃在2019年讓委托管理項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)自持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一位萬(wàn)達(dá)研究院高管近日告訴《財(cái)經(jīng)》記者，委托管理模式，萬(wàn)達(dá)目前還是以合作為主，但今年萬(wàn)達(dá)商管的布局又偏重了，因?yàn)楹献骰锇楹茈y與萬(wàn)達(dá)步調(diào)一致。
??在2019年初的萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林透露，2018年新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)43個(gè)，其中輕資產(chǎn)29個(gè)，未完成開(kāi)業(yè)50個(gè)的計(jì)劃，原因在于有的輕資產(chǎn)合作方的執(zhí)行力欠佳，這是輕資產(chǎn)模式帶來(lái)的新課題。
??據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查了解，在委托管理模式中，雖然萬(wàn)達(dá)只輸出管理團(tuán)隊(duì)，不需要出一分錢，資產(chǎn)是變輕了，但是溝通和管理成本變得越來(lái)越高。
??一位陜西萬(wàn)達(dá)商管公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的高管稱，有的二線城市地產(chǎn)商規(guī)模不大，也不懂商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，需要萬(wàn)達(dá)商管團(tuán)隊(duì)花大量時(shí)間溝通，而當(dāng)萬(wàn)達(dá)研究院出了設(shè)計(jì)圖后，合作方卻拖延付款，導(dǎo)致施工進(jìn)度緩慢，甚至延期開(kāi)業(yè)。這在過(guò)去的萬(wàn)達(dá)是決對(duì)不允許的。所以，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在更愿意和地方政府合作。
??“說(shuō)到就做到”一直是王健林引以為豪的企業(yè)文化。萬(wàn)達(dá)素有紅綠燈制度，每個(gè)部門的工作都有眾多時(shí)間結(jié)點(diǎn)，一個(gè)員工如果到了結(jié)點(diǎn)沒(méi)完成工作，考核就會(huì)亮紅燈，超過(guò)三個(gè)紅燈，一般直接辭退，除非王健林特批。
??不滿是雙向的。《財(cái)經(jīng)》記者在采訪中了解到，有中小開(kāi)發(fā)商抱怨，萬(wàn)達(dá)的規(guī)矩太多，保證金和分成比例太高。
??公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)商管與合作對(duì)象的租金分成為三七開(kāi)，萬(wàn)達(dá)得三。《財(cái)經(jīng)》記者從多個(gè)萬(wàn)達(dá)高管處了解，根據(jù)具體項(xiàng)目不同，有的甚至可以達(dá)到四六。萬(wàn)達(dá)還會(huì)收一筆保證金，這筆保證金按項(xiàng)目體量不同，在1000萬(wàn)-1500萬(wàn)元之間。
??為了保障合作伙伴可以和萬(wàn)達(dá)同步，王健林曾表示，從2019年開(kāi)始，要把萬(wàn)達(dá)的流程計(jì)劃模塊管理延伸到所有輕資產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主。
??盡管有不滿，但萬(wàn)達(dá)商管依然很受歡迎。一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商意味著周邊房?jī)r(jià)上漲，對(duì)地方政府意味著就業(yè)、政績(jī)與居民消費(fèi)提高。
??但對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，輕資產(chǎn)模式雖可降負(fù)債、拿分成，卻無(wú)法獲得充沛的現(xiàn)金流。
??商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上玩的是金融，如果不動(dòng)產(chǎn)不是自持，萬(wàn)達(dá)就無(wú)法從銀行貸款，即使貸款之后的負(fù)債率仍然適度。而無(wú)法獲得貸款，公司就無(wú)法快速回籠資金，同時(shí)失去了擴(kuò)張動(dòng)力。
??萬(wàn)達(dá)是業(yè)內(nèi)最早推出商業(yè)綜合體概念的房企之一，這意味著一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊，還會(huì)配置酒店、住宅。住宅在取得銷售許可證之后可以向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在滿鋪開(kāi)業(yè)時(shí)，可以申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。
??2017年之前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)快速回流資金有兩種模式，一種是開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸，一種是住宅賣錢。住宅開(kāi)盤一個(gè)月可能就賣空了，這些錢又可以投入到商業(yè)拿地。
??但另一方面，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有商業(yè)物業(yè)，對(duì)地產(chǎn)公司的資金實(shí)力和融資能力都是很大考驗(yàn)。
??相較住宅快速開(kāi)發(fā)、迅速預(yù)售，9個(gè)-12個(gè)月實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流的業(yè)務(wù)模式，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)需要2年-3年，隨后是漫長(zhǎng)的租金回流過(guò)程，許多一線城市項(xiàng)目的租金回報(bào)率不到5%，低于地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)）的融資成本。
??因此，許多中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是以售養(yǎng)租，通過(guò)銷售商業(yè)物業(yè)周邊的住宅或其他可售物業(yè)回收資金來(lái)覆蓋商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和融資成本。
??萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的滿鋪開(kāi)業(yè)優(yōu)勢(shì)使其獲得貸款的難度明顯低于同行。
??一位曾在萬(wàn)達(dá)商管工作八年的高管向《財(cái)經(jīng)》記者解釋，銀行的租金經(jīng)營(yíng)貸，一般會(huì)按十倍租金估值，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)滿鋪開(kāi)業(yè)后，若預(yù)測(cè)其第一個(gè)自然年租金約為1.5億元，那么金融機(jī)構(gòu)的估值就是15億元。
??在萬(wàn)達(dá)信用良好時(shí)，可從銀行以5.5%的利息，貸出估值60%的資金。順利時(shí)，開(kāi)業(yè)第三天，萬(wàn)達(dá)財(cái)務(wù)公司的賬上就會(huì)出現(xiàn)9億元銀行貸款。
??“（萬(wàn)達(dá)的）財(cái)務(wù)一開(kāi)始就會(huì)和銀行打好招呼，要不然怎么快速輪轉(zhuǎn)第二個(gè)項(xiàng)目。我們做房地產(chǎn)的人有一個(gè)基本概念，就是最好別花自己的錢，花銀行的錢。”該萬(wàn)達(dá)商管前高管說(shuō)。
??不僅如此，自持也意味著萬(wàn)達(dá)擁有不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的增值空間。
??上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)12年前開(kāi)業(yè)，是萬(wàn)達(dá)自持物業(yè)，現(xiàn)在一年租金可以到7億元，這座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的售價(jià)自然也水漲船高。而萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目，一年也許只有千萬(wàn)級(jí)的租金分成，物業(yè)增值和萬(wàn)達(dá)一點(diǎn)關(guān)系沒(méi)有。
??“今年萬(wàn)達(dá)加速了，不跑不行啊。這幾年市場(chǎng)還可以，萬(wàn)達(dá)一慢，其他企業(yè)就開(kāi)始搶地盤，現(xiàn)在適合萬(wàn)達(dá)的地越來(lái)越少，手慢了，以后就沒(méi)機(jī)會(huì)了。”上述萬(wàn)達(dá)商管陜西高管表示。
??也許這才是萬(wàn)達(dá)重回重資產(chǎn)模式的主因。
??2000億投資再戰(zhàn)文旅
??重回重資產(chǎn)模式將再度繃緊萬(wàn)達(dá)的資金鏈，即使萬(wàn)達(dá)想走賣配套房來(lái)輸血文旅項(xiàng)目的老路，政策環(huán)境也未必允許
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單位：億元，資料來(lái)源：《財(cái)經(jīng)》記者根據(jù)王健林年會(huì)報(bào)告整理
??萬(wàn)達(dá)再次變重，主要體現(xiàn)還不是商管的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，而是外界一度以為萬(wàn)達(dá)要徹底退出的文旅城項(xiàng)目。
??兩年前萬(wàn)達(dá)把13個(gè)文化旅游項(xiàng)目91%的股權(quán)賣給融創(chuàng)，同時(shí)這些項(xiàng)目的品牌、內(nèi)容規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理繼續(xù)由萬(wàn)達(dá)主持，融創(chuàng)要連續(xù)20年，每年每個(gè)項(xiàng)目付5000萬(wàn)元品牌許可使用費(fèi)給萬(wàn)達(dá)，共計(jì)130億元。外界解讀萬(wàn)達(dá)此舉只是要解資金的燃眉之急，并未放棄文旅城業(yè)務(wù)。
??但2018年10月，萬(wàn)達(dá)將留給自己主持的事務(wù)包括其人員悉數(shù)轉(zhuǎn)給融創(chuàng)，僅保留9%股權(quán)，外界普遍認(rèn)為萬(wàn)達(dá)要徹底放棄文旅業(yè)務(wù)。現(xiàn)在看來(lái)，彼時(shí)萬(wàn)達(dá)的公告所言非虛——萬(wàn)達(dá)一直看好中國(guó)文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景，今后萬(wàn)達(dá)將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)，保留文化旅游產(chǎn)業(yè)的骨干團(tuán)隊(duì)，重組文旅規(guī)劃院、文旅建設(shè)中心和文旅管理公司。
??同萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的思路相同，文化旅游城不僅可以讓開(kāi)發(fā)商配售住宅，快速套現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)好了，還可以為企業(yè)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。
??今年上半年萬(wàn)達(dá)2600多億元投資中，文旅項(xiàng)目和拿地自建的重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目占了絕大部分。
??6月，融創(chuàng)位于廣州和無(wú)錫的兩座文旅城相繼開(kāi)業(yè)，一個(gè)月之內(nèi)連開(kāi)兩座文旅城，這在中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)歷史上還是首次。
??兩場(chǎng)開(kāi)幕式上，廣州市副市長(zhǎng)、江蘇省副省長(zhǎng)，分別到場(chǎng)，孫宏斌站在其中，只言片語(yǔ)，卻成焦點(diǎn)。地方政府希望這兩座文旅城可以留住珠三角、長(zhǎng)三角的游客，拉動(dòng)地方就業(yè)、消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此對(duì)孫宏斌禮遇有加，而這些榮光原本屬于王健林。因?yàn)檫@兩座文旅城是萬(wàn)達(dá)賣給融創(chuàng)的，交易時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目已接近竣工。
??王健林之所以在交易15個(gè)月之后將13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司均轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，是因?yàn)閮商装嘧樱瑑煞N不同的文化，并不是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，而是互相爭(zhēng)老大。
??如青島東方影都項(xiàng)目，由萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)共建，占地376萬(wàn)平方米，包括融創(chuàng)影視產(chǎn)業(yè)園和萬(wàn)達(dá)茂等組合。
??但是，開(kāi)業(yè)時(shí)孫宏斌只露了個(gè)臉，外界的直觀印象還是萬(wàn)達(dá)出品。“品牌活動(dòng)費(fèi)都是我們出，最后跟你們要個(gè)會(huì)議紀(jì)要、日程，你們都不給。”融創(chuàng)高管曾公開(kāi)向萬(wàn)達(dá)表示不滿。
??王健林表示，萬(wàn)達(dá)賣給融創(chuàng)的是文旅城1.0版本，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)要做的是2.0版本。2.0版本更注重運(yùn)營(yíng)和結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?/p>
??但無(wú)論是哪個(gè)版本，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做文旅近五年來(lái)，還沒(méi)有培育出一個(gè)能夠比肩國(guó)際同行的項(xiàng)目。
??多位商業(yè)地產(chǎn)專家在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，中國(guó)式的地產(chǎn)+文旅，從一開(kāi)始就目的不純，不少人是打著做文旅的旗號(hào)拿地賣住宅。
??2014年，萬(wàn)達(dá)在武漢開(kāi)建電影樂(lè)園，是萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型文旅真正意義上的首開(kāi)項(xiàng)目，然而開(kāi)業(yè)不到兩年就停止?fàn)I業(yè)。
??這個(gè)樂(lè)園是“武漢中央文化區(qū)”的組成部分，其中還包括漢秀、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、七星級(jí)酒店，以及萬(wàn)達(dá)·御湖世家等業(yè)態(tài)，屬于休閑、商業(yè)娛樂(lè)、辦公、高端居住的綜合體項(xiàng)目。
??《財(cái)經(jīng)》記者根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，武漢樂(lè)園項(xiàng)目中的住宅占地面積幾乎是萬(wàn)達(dá)其他文旅項(xiàng)目面積的總和。
??但一名經(jīng)歷了武漢影視城從建設(shè)、運(yùn)營(yíng)到落寂全過(guò)程的萬(wàn)達(dá)員工認(rèn)為，王健林是真的在做文旅，希望把中國(guó)文化打造成強(qiáng)IP，否則萬(wàn)達(dá)不會(huì)在武漢影視城投入35億元，并從全球挖人，組建一支流光溢彩的團(tuán)隊(duì)，這支團(tuán)隊(duì)的高管聚集了迪士尼、環(huán)球影城、杜莎、歡樂(lè)谷、拉貢樂(lè)園等知名文旅品牌的精英。
??但是，因?yàn)槭懿涣思瘓F(tuán)的強(qiáng)管控，這些高管大多干三個(gè)月左右就離職了。
??《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，萬(wàn)達(dá)文旅地方總經(jīng)理權(quán)限比同業(yè)其他公司都要低，一個(gè)幾十億元的投資項(xiàng)目，地方經(jīng)理的審批額度只有幾十萬(wàn)元，連一個(gè)宣傳背景，或者宣傳標(biāo)語(yǔ)，地方總經(jīng)理都做不了主，需要上報(bào)集團(tuán)，中間要過(guò)七八個(gè)高管，最后到分管文旅的總裁。當(dāng)標(biāo)語(yǔ)確認(rèn)下來(lái)，再想修改可能已經(jīng)來(lái)不及了，因?yàn)楣?jié)點(diǎn)文化，修改一遍，報(bào)批一遍，風(fēng)險(xiǎn)太高。
??上述員工回憶，那段時(shí)間每個(gè)同事都應(yīng)付于完成節(jié)點(diǎn)，無(wú)法真正以創(chuàng)意者的身份來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目。那時(shí)，無(wú)論是樂(lè)園還是漢街另一端的漢秀劇場(chǎng)，都過(guò)分追求硬件的感官刺激而缺乏觸動(dòng)人心的內(nèi)容表達(dá)。
??地產(chǎn)思維在萬(wàn)達(dá)還是占據(jù)主流，強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化、節(jié)點(diǎn)文化、快速回本、嚴(yán)格管控，而文旅思維提倡的是個(gè)性化、創(chuàng)意、體驗(yàn)，以及培養(yǎng)多元化收入。當(dāng)然，這不僅是萬(wàn)達(dá)的問(wèn)題，所有正在轉(zhuǎn)型文旅的地產(chǎn)公司都面臨這個(gè)挑戰(zhàn)。
??萬(wàn)達(dá)官方資料顯示，王健林希望武漢電影樂(lè)園可以五年回本。開(kāi)園時(shí)掛牌票價(jià)為成人票平日320元/人，周末及節(jié)假日400元/人。如果一家三口去玩，就需要1200元左右，這在上海還可以，在武漢則遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)仄骄蓍e消費(fèi)水平。
??“文旅項(xiàng)目即使萬(wàn)事皆備的前提下，一個(gè)從零開(kāi)始的主題景區(qū)，必須有五年的時(shí)間，才能打造出人山人海的場(chǎng)面。但地產(chǎn)不一樣，從地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)角度，投入再大都是短期套現(xiàn)，只要預(yù)售樓盤就可以掙錢。”前新加坡環(huán)球主題樂(lè)園營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)副總裁梁文寧說(shuō)。她也參與了武漢電影樂(lè)園+漢秀的項(xiàng)目。
??從地產(chǎn)出發(fā)的文旅項(xiàng)目，最后都是地產(chǎn)反哺文旅，在這樣的機(jī)制下，文旅行業(yè)的長(zhǎng)投資、慢回收模式就不可能獲得管理層的認(rèn)同。
??“文旅是苦旅，是詩(shī)與遠(yuǎn)方，需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光與堅(jiān)定的意志，如果太看重眼前利益，就不要做文旅。”梁文寧說(shuō)。
??文旅業(yè)務(wù)目前歸屬于萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)，而上市公司萬(wàn)達(dá)電影是文化集團(tuán)收入最高的業(yè)務(wù)單元。2018年，文化集團(tuán)總收入580.6億元，比商管集團(tuán)高204億元。
??同樣是文化產(chǎn)業(yè)，為什么萬(wàn)達(dá)玩得好影視，卻總在文旅上栽跟頭。
??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基因是高周轉(zhuǎn)，電影制作和發(fā)行的業(yè)務(wù)邏輯接近地產(chǎn)基因，只要用足夠的錢去砸，就能買到好劇本、好劇組和人氣演員，而且萬(wàn)達(dá)院線本身又是很強(qiáng)的發(fā)行平臺(tái)，所以比較容易成功。但是迪士尼這種需要長(zhǎng)期打磨和積淀的強(qiáng)IP文化產(chǎn)品，靠錢是砸不出來(lái)的。
??《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)賣給融創(chuàng)的文旅項(xiàng)目中，多數(shù)盈利狀況都不樂(lè)觀。此番萬(wàn)達(dá)2000億元投資再戰(zhàn)文旅，資金仍將主要依托銀行貸款，如果文旅項(xiàng)目自身不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流，是否又要走回賣配套房產(chǎn)來(lái)輸血的老路？
??倘若如此，萬(wàn)達(dá)的資金鏈將再次面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
??7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。
??銀保監(jiān)會(huì)對(duì)信托等非銀機(jī)構(gòu)融資渠道也在收緊，再次重申嚴(yán)查信托等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)公司配資拿地。
??隨著7月30日政治局會(huì)議再次重申“房住不炒”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)業(yè)的融資形勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻。
??兩年前的政策利刃，對(duì)準(zhǔn)的是所有高杠桿海外擴(kuò)張的大型企業(yè)，這次政策面再度出手，針對(duì)的卻只是房地產(chǎn)行業(yè)。
??“空手道”不好玩
??王健林以講義氣著稱，很關(guān)心跟他一起做生意的朋友們是否賺錢，這種關(guān)心也應(yīng)該延伸到普通投資人
??2017年，萬(wàn)達(dá)的危機(jī)來(lái)自銀行禁貸，現(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)做重文旅和商管也有部分原因迫于現(xiàn)金流壓力。未來(lái)，利用多種融資手段，回歸二級(jí)市場(chǎng)，減輕對(duì)銀行的依賴，是萬(wàn)達(dá)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。
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??幾年前，王健林就提出萬(wàn)達(dá)體育和傳奇影業(yè)要開(kāi)展資本運(yùn)作，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也要做資產(chǎn)證券化。目前來(lái)看，進(jìn)展并不順利。
??7月26日，萬(wàn)達(dá)體育（Nasdaq： WGS）登陸美國(guó)納斯達(dá)克，開(kāi)盤價(jià)6.00美元，跌破8美元發(fā)行價(jià)。截至收盤，萬(wàn)達(dá)體育大跌35.5%，報(bào)5.16美元。至8月2日本刊截稿，萬(wàn)達(dá)體育股價(jià)4.68美元，市值6.4億美元。
??萬(wàn)達(dá)體育的資產(chǎn)由自有的中國(guó)業(yè)務(wù)（WSC）、收購(gòu)來(lái)的瑞士體育營(yíng)銷公司盈方體育傳媒集團(tuán)（Infront）和總部位于美國(guó)佛羅里達(dá)州坦帕市的世界鐵人公司（WTC）組成。
??2015年2月，萬(wàn)達(dá)以10.5億歐元收購(gòu)盈方；同年8月，以6.5億美元收購(gòu)世界鐵人。如今，萬(wàn)達(dá)體育的總市值尚不及當(dāng)初收購(gòu)出資額的40%。
??萬(wàn)達(dá)體育雖然資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但也算成功敲鐘，而萬(wàn)達(dá)商管則沒(méi)這么幸運(yùn)了。截至今年5月30日，上交所公示信息顯示萬(wàn)達(dá)商業(yè)（已更名萬(wàn)達(dá)商管）狀態(tài)還是“中止審查”。萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市之路可謂一波三折。
??2014年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港上市，不到八個(gè)月之后，王健林就開(kāi)始啟動(dòng)回歸 A 股計(jì)劃。
??王健林解釋說(shuō)，“我做了很多行業(yè)，朋友們跟著我一起投資，每單都賺的很開(kāi)心，唯有這單，我的朋友虧錢了。這是很重要的一點(diǎn)，不能對(duì)不起朋友和股東，所以我們一定要私有化。”
??萬(wàn)達(dá)商業(yè)股價(jià)最高時(shí)78港元，最低時(shí)31.1港元。而同期香港老牌商業(yè)地產(chǎn)公司新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）股價(jià)則在100港元左右。
??2015年，新鴻基全年?duì)I收593億元，其中租金收入占29%。萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年總營(yíng)收1242億元，其物業(yè)銷售和租金收入分別占總營(yíng)業(yè)收入的82.39%、10.93%。
??中國(guó)大部分商業(yè)房地產(chǎn)商都是“以售養(yǎng)租”的模式，拿地時(shí)就挑綜合用地，一部分地用來(lái)蓋商場(chǎng)，做成自持物業(yè)；大部分地用來(lái)蓋住宅銷售。所以營(yíng)收構(gòu)成也是租金收入占小頭，賣房收入占大頭。但是，香港市場(chǎng)和國(guó)際接軌，同國(guó)際資本一樣，不認(rèn)可中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式，這也導(dǎo)致在海外上市的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)公司市盈率偏低。
??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，低估值導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)商業(yè)市值不能覆蓋上市前私募投資的成本，造成私募投資者退出困難，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不得不爭(zhēng)取轉(zhuǎn)回市盈率較高的A股。
??萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港股退市時(shí)，再次用私募資金回購(gòu)了股票。
??其私有化項(xiàng)目書(shū)顯示，私募基金的投資者包括香港杉杉集團(tuán)有限公司、中國(guó)中鐵股份有限公司、平安保險(xiǎn)集團(tuán)、中國(guó)工商銀行等，投資總額為307.8億港元。若萬(wàn)達(dá)商業(yè)在2018年8月31日前未完成A股上市，須以每年12%的單利向參與私有化的境外投資人回購(gòu)全部股權(quán)，以每年10%的單利向境內(nèi)投資人回購(gòu)全部股權(quán)。
??一位熟識(shí)王健林的人士透露，如果不是2017年的危機(jī)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)應(yīng)該早就上市了，沒(méi)有一定把握，王健林不會(huì)決定回A股。
??2010年以后，除了借殼， A股市場(chǎng)沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)IPO，迄今中國(guó)證監(jiān)會(huì)仍未開(kāi)閘房企IPO。
??2018年，被稱為中國(guó)金融強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿元年，地產(chǎn)行業(yè)成了重災(zāi)區(qū)，不要說(shuō)A股上市，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，以6%的成本融資都成為奢望。
??2018年1月29日，距對(duì)賭協(xié)議生效還有八個(gè)月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)迎來(lái)白衣騎士，其上市時(shí)間再次延長(zhǎng)。
??當(dāng)天，騰訊控股（0700.HK）、蘇寧云商（002024.SZ）、京東（NASDAQ： JD）、融創(chuàng)（1918.HK）四家公司投資約340億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)約14%的股份，正好覆蓋了萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市時(shí)與私募基金投資人的對(duì)賭協(xié)議。
??這次交易讓萬(wàn)達(dá)商業(yè)的投資人大換血，也讓萬(wàn)達(dá)商業(yè)有更多時(shí)間處理關(guān)聯(lián)交易問(wèn)題。
??目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)兩家公司占萬(wàn)達(dá)電影53%的股權(quán)。2015年初，萬(wàn)達(dá)電影A股上市，2018年，萬(wàn)達(dá)電影票房收入占總營(yíng)收的64.37%。
??由于萬(wàn)達(dá)影院在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)，所以，每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)影院收的租金多少，直接影響萬(wàn)達(dá)影院的利潤(rùn)率，相對(duì)的，也會(huì)影響萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的營(yíng)收表現(xiàn)。
??未來(lái)，要順利于A股上市，萬(wàn)達(dá)商業(yè)需要對(duì)和萬(wàn)達(dá)電影關(guān)聯(lián)交易給出有說(shuō)服力的說(shuō)明。
??一位國(guó)內(nèi)資管公司CFO認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市進(jìn)程一直停留在中止審查狀態(tài)，這對(duì)企業(yè)并無(wú)壞處。萬(wàn)達(dá)商管一旦上市，所有關(guān)聯(lián)交易、風(fēng)險(xiǎn)都要披露，而近一兩年，萬(wàn)達(dá)商管的股權(quán)、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)一直在調(diào)整，如果在沒(méi)有處理好之前就倉(cāng)促上市，會(huì)引來(lái)大量質(zhì)疑。
??不僅萬(wàn)達(dá)商業(yè)，萬(wàn)達(dá)在海外的資本運(yùn)作也難言佳績(jī)。除了萬(wàn)達(dá)體育市值大大低于當(dāng)初的收購(gòu)金額，萬(wàn)達(dá)的其他海外并購(gòu)項(xiàng)目，市值也低于收購(gòu)時(shí)的出資額。
??2012年以26億美元收購(gòu)的美國(guó)電影院線AMC（NYSE：AMC）是萬(wàn)達(dá)第一個(gè)大型海外并購(gòu)案，2019年8月1日，其市值僅為11.7億美元。
??2016年1月以35億美元收購(gòu)的美國(guó)傳奇影業(yè)是萬(wàn)達(dá)迄今最大的海外收購(gòu)，王健林本想將其裝入萬(wàn)達(dá)電影提振市值，卻因?yàn)槭召?gòu)后業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，不得不將其從萬(wàn)達(dá)電影的重組標(biāo)的中剔除，并引發(fā)證監(jiān)會(huì)追問(wèn)傳奇影業(yè)業(yè)績(jī)，一時(shí)陷入尷尬。
??王健林曾多次表示，做生意的最高境界就是空手道，不花錢也能玩大項(xiàng)目。2016年5月，在做客央視“對(duì)話”節(jié)目時(shí)，王健林透露了萬(wàn)達(dá)資本運(yùn)作的秘笈：
??“我們前不久花35億美元并購(gòu)美國(guó)傳奇影業(yè)。并購(gòu)前兩個(gè)月前先私募，拿了158億元，比并購(gòu)花的錢還要多（指現(xiàn)金部分，該并購(gòu)一部分是用萬(wàn)達(dá)影視公司股份支付），去掉稅收以后，等于把這次并購(gòu)的錢全拿回來(lái)了，我只是稀釋我影視產(chǎn)業(yè)的一點(diǎn)股權(quán)，沒(méi)有什么負(fù)債。
??萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)私有化也一樣，300多億元，完全是這些朋友們和投資者參與，大股東沒(méi)有拿一分錢。私有化完成以后，將來(lái)（在A股）上市以后增發(fā)股份，把香港股份再配給他們就完了，我們的股份也沒(méi)有被稀釋，但是投資者的回報(bào)和整個(gè)公司價(jià)值得到提升。
??這幾年我們花了差不多二十幾億美元收購(gòu)一些體育公司，也是這個(gè)打法。收購(gòu)之后我們會(huì)開(kāi)展私募，把收購(gòu)的錢都拿回來(lái)。”
??事實(shí)證明，空手道并不好玩。只要不轉(zhuǎn)股，私募也是負(fù)債，也許可以不在負(fù)債率中體現(xiàn)，但對(duì)LP（為基金出資的有限合伙人）同樣會(huì)有還本付息的承諾。哪怕轉(zhuǎn)了股，甚至早期股東在股價(jià)不錯(cuò)時(shí)實(shí)現(xiàn)了退出，但現(xiàn)股東仍然會(huì)因?yàn)榈凸蓛r(jià)賠錢。王健林以講義氣著稱，很關(guān)心跟他一起做生意的朋友們是否賺錢，這種關(guān)心也應(yīng)該延伸到普通投資人。
??好消息是，雖然萬(wàn)達(dá)的多渠道融資進(jìn)展并不順利，但它的信貸環(huán)境正在變好。
??《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2018年之后，部分銀行對(duì)萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)貸授信額度相比2017年有所增加。招商銀行負(fù)責(zé)大企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的人員稱，對(duì)萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)貸的信貸敞口已有所放寬。一位大連地方銀行行長(zhǎng)也表示，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的貸款要求是受歡迎的，但是，投資海外的信貸審查仍然很嚴(yán)。
??“去地產(chǎn)”得失
??一項(xiàng)決策，從短期視角（3年以內(nèi)）、中期視角（5年-10年）、長(zhǎng)期視角（10年以上）評(píng)判，結(jié)論會(huì)大不相同
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??萬(wàn)達(dá)自2003年起進(jìn)入文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，2012年已名列中宣部“中國(guó)文化企業(yè)30強(qiáng)”榜首，并于當(dāng)年提出不動(dòng)產(chǎn)和文化旅游雙輪齊飛的發(fā)展口號(hào)，2015年之后，萬(wàn)達(dá)加速擴(kuò)張文娛產(chǎn)業(yè)，在2019年1月的集團(tuán)年會(huì)上，王健林正式宣布萬(wàn)達(dá)已不是房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)榈禺a(chǎn)板塊收入已降至總收入的25.2%，文化板塊占總收入的32.3%，成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第一大收入板塊。加上商管、金融等板塊，服務(wù)業(yè)收入已占萬(wàn)達(dá)總收入的四分之三。
??萬(wàn)達(dá)商管2018年實(shí)現(xiàn)收入376.5億元，占比17.6%，王健林不把它看作地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn)，按業(yè)內(nèi)慣例，該收入亦為地產(chǎn)收入。即便如此，萬(wàn)達(dá)非地產(chǎn)板塊的收入也已高達(dá)六成，“不是房地產(chǎn)企業(yè)”并非妄言。
??2012年底，萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是到2020年將房地產(chǎn)比重降到50%以下。王健林做此決策的依據(jù)是：房地產(chǎn)已經(jīng)高速發(fā)展了20年，再過(guò)20年這個(gè)行業(yè)一定會(huì)萎縮，為了支持企業(yè)長(zhǎng)青，萬(wàn)達(dá)一定要未雨綢繆。
??但在萬(wàn)達(dá)提前完成轉(zhuǎn)型目標(biāo)的同時(shí)，當(dāng)初仰望它的小伙伴們卻實(shí)現(xiàn)了對(duì)老大哥的超越。在萬(wàn)達(dá)股債雙殺、斷臂融資之后的兩年，地產(chǎn)圈的競(jìng)爭(zhēng)格局天翻地覆。當(dāng)初和萬(wàn)達(dá)體量相仿，但堅(jiān)持在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的公司，目前規(guī)模都超過(guò)了萬(wàn)達(dá)。
??2016年，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科（000002.SZ）、恒大（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）、融創(chuàng)（1918.HK）五家地產(chǎn)公司的營(yíng)收分別為2549億元、2404億元、2114億元、1530億元、353億元，萬(wàn)達(dá)最高。
??而到2018年，五家地產(chǎn)公司的營(yíng)收分別為2143億元、2976億元、4662億元、3791億元、1248億元。萬(wàn)碧恒三家均領(lǐng)先萬(wàn)達(dá)，恒大營(yíng)收已是萬(wàn)達(dá)的2.2倍。
??除了這些老牌勁敵，兩年中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀也不斷涌現(xiàn)。
??被稱為小萬(wàn)達(dá)的新城控股（601155.SH），以1.5倍到2倍工資挖角萬(wàn)達(dá)，一切模式也照般萬(wàn)達(dá)。現(xiàn)在，這家公司的資產(chǎn)已達(dá)3000多億元。王健林曾在商管業(yè)務(wù)上的兩員大將，陳德力、曲德君均轉(zhuǎn)投這家公司。
??還有旭輝（0884.HK）、中糧大悅城、華潤(rùn)萬(wàn)象城，這些公司紛紛在核心地段拿地，這讓萬(wàn)達(dá)可以選擇的合適地段變得越來(lái)越少。
??但這并不意味著王健林當(dāng)初去地產(chǎn)化是決策失誤。
??2014年之后，房地產(chǎn)業(yè)又迎來(lái)了一波發(fā)展高潮，矢志轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)完全錯(cuò)過(guò)這波紅利，保守型的萬(wàn)科所獲也不豐，激進(jìn)型的恒大、碧桂園、融創(chuàng)則成了大贏家。但結(jié)合政經(jīng)社會(huì)因素綜合考量，這很可能是房地產(chǎn)業(yè)最后一波大紅利。王健林2012年的問(wèn)題：20年后怎么辦？7年之后，這個(gè)問(wèn)題不僅沒(méi)有過(guò)時(shí)，反而更加緊迫。
??事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)都意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，紛紛開(kāi)始多元化探索，穩(wěn)健的如萬(wàn)科做物流地產(chǎn)、圍繞自有物業(yè)做教育零售等相關(guān)多元化，激進(jìn)的如恒大投資千億跨界進(jìn)軍新能源汽車行業(yè)，但迄今為止，所有主流房企的收入構(gòu)成中，物業(yè)銷售仍超過(guò)九成，多元化業(yè)務(wù)微不足道或處于凈投入階段。
??地產(chǎn)業(yè)很可能即將從白銀時(shí)代進(jìn)入到青銅時(shí)代，主流公司都在尋找下一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)。以長(zhǎng)期視角來(lái)看，文娛、商管確實(shí)比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更有前途。一項(xiàng)決策，從短期視角（3年以內(nèi)）、中期視角（5年-10年）、長(zhǎng)期視角（10年以上）評(píng)判，結(jié)論會(huì)大不相同。
??王健林的最新表述，希望未來(lái)的萬(wàn)達(dá)是一家現(xiàn)代服務(wù)型公司。就這個(gè)目標(biāo)而言，萬(wàn)達(dá)亟須解決兩大問(wèn)題：一是如何做好文化產(chǎn)業(yè)，而不是把文化地產(chǎn)業(yè)越做越大；二是如何把控商管板塊輕重兩個(gè)模式結(jié)合的度，做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，而不是讓其淪為融資工具。
??而文旅和商管兩種業(yè)態(tài)，需要兩種不同的文化與管理機(jī)制。這很分裂，但卻是萬(wàn)達(dá)重回巔峰必須做出的改變。
??王健林曾公開(kāi)表示，他不相信忠誠(chéng)度，所以用嚴(yán)格的制度來(lái)管理萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)從一開(kāi)始就實(shí)行總部集權(quán)，弱化地方總經(jīng)理的作用。
??萬(wàn)達(dá)目前仍是世界上規(guī)模最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司，員工超15萬(wàn)，持有280家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這么大的體量下，總部集權(quán)對(duì)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)很實(shí)用，它利于管理、提高效率，但缺少靈活性與創(chuàng)新力，而這恰是發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)最需要的能力。
??《財(cái)經(jīng)》記者走訪了十多位萬(wàn)達(dá)員工與合作伙伴，不管是底層員工還是區(qū)域經(jīng)理，大都自嘲為工業(yè)化流水線上的螺絲釘。在這家公司幾乎每一個(gè)經(jīng)理級(jí)崗位都有兩三個(gè)備選，萬(wàn)達(dá)最不缺的就是人，一個(gè)項(xiàng)目未及時(shí)完工，馬上就會(huì)有幾十個(gè)人頂上。
??在2015年出版、署名王健林的《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》一書(shū)中，執(zhí)行力被視為萬(wàn)達(dá)成為一流企業(yè)的“法寶”。的確，驚人的執(zhí)行力、嚴(yán)苛的管理，是業(yè)界對(duì)萬(wàn)達(dá)的普遍印象。這樣的萬(wàn)達(dá)，面對(duì)危機(jī)會(huì)沉默，卻不會(huì)失措，但要重回巔峰甚至更上層樓，僅有這些品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
??作者為《財(cái)經(jīng)》記者，原載2019年8月5日《財(cái)經(jīng)》雜志
??原標(biāo)題：萬(wàn)達(dá)安全了嗎
??王博 馬克 實(shí)習(xí)生 張丹 | 文?
??作者：王博
??來(lái)源：財(cái)經(jīng)十一人
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