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??圍繞變規，這場紛爭已經成為橫亙在購房業主與天津新華投資集團有限公司（以下簡稱“新華集團”）中間的一堵高墻。近兩年以來，業主間分歧不斷加大，意見難以統一；政府主管部門也進退維谷，飽受質疑。
??2017年11月，天津市靜海區的新華集團昕旺花園項目（又稱新華·常春藤）二期規劃調整方案進入最終審批階段，因報批流程不規范陷入偽造簽名的風波中。2018年下半年，新華集團再次組織新規報批工作，最終因部分一期業主反對而擱置。2019年上半年，在與政府主管部門協商之后，新華集團下調了新規容積率進行第三次報批，同樣因存在糾紛未能通過審批。
??新華集團認為，昕旺花園項目變規屬歷史遺留問題，原規劃產品形態為別墅，于2013年通過審批，但是國家政策不支持建別墅，也不允許建別墅。這意味著即使原規劃通過審批，昕旺花園二期也無法新建別墅。所以，變規就成為了新華集團2017年接盤昕旺花園之后必須面對的一個事實。
??一期業主因簽名風波站在了新華集團和主管部門的對立面，隨著時間的推移，部分業主因擔心項目二次爛尾，希望新華集團盡快報批新規，督促主管部門盡快通過審批。部分業主則認為，變規之后，未建的產品形態變為洋房和高層，導致項目整體品質下降，房產價值縮水，拒絕新華集團和主管部門進行變規。
??2019年7月中旬，中國房地產報記者在靜海區采訪發現，因變規一事，昕旺花園各方之間的矛盾仍然在不斷激化，新華集團寄希望于政府方面，主管部門同樣難以決策。更不好的是，糾紛久拖無果之后，官商勾結、利益輸送、不作為、謀私利等流言四起。
??假簽名引發變規糾紛
??“是我現在打110報警，還是你們承認簽名造假？”在一份錄制于2017年11月24日的視頻中，一位昕旺花園一期購房業主情緒激動地反問道：“本人就在這，根本不知情，我的名字到底是誰簽的？”
??發現簽名造假是這些業主的意外“收獲”。當天，他們原本是到天津市規劃和自然資源局靜海分局（原靜海區規劃局，以下簡稱“靜海區規自局”），就昕旺花園二期規劃進行了解，并核實已經在二期打樁施工的開發商是否涉嫌無證開工。業主心中有所疑惑：“開發商在兩天前組織召開了昕旺花園二期規劃設計說明會，但是并沒有征求一期業主對變規的意見，打樁施工難不成是新規已經通過了審批？”
??他們口中所說的二期規劃，指的是靜海區規自局于2017年8月所公示的調整后的昕旺花園項目規劃方案。按照時間推算，當年的11月，這份規劃已經進入最終的審批階段，也就意味著與此關系密切的一期業主已經同意調規。
??“我們并不知情，開發商在這之前并沒有征求過我們的意見。”有業主稱，為了新規通過審批，開發商偽造了110戶業主簽名，甚至找人冒名頂替業主參加聽證會。這份新規將原規劃中二期的聯排別墅變為洋房和高層，三期由8棟高層減少至7棟。“購房時，開發商宣稱整個項目由65棟聯排別墅、1棟會館、1棟商業組成，全部為三層新法式別墅，分兩期開發建設。”
??位于天津市區西南方向的團泊新城內的昕旺花園，規劃容積率不超過1.5，屬于花園別墅。2013年項目通過規劃審批，隨即開工建設，一期竣工后開始對外銷售。2017年，新華集團從原開發商手中正式收購了昕旺花園項目及開發公司天津世錦置業有限公司（以下簡稱“世錦置業”），負責處理一期遺留問題，并完成二期、三期的開發建設。項目規劃用地136000余平方米，總建筑面積200000余平方米，其中二期用地面積超過60000 平方米，三期用地面積超過20000平方米。
??產品形態的改變，對樓盤品質和居住環境的損傷是有形的。簽名事件之后，昕旺花園91戶業主反對變規，要求恢復原規劃并對相關責任人及新華集團進行處罰。至此，靜海區規自局和靜海區行政審批局（以下簡稱“靜海區審批局”）停止了審批工作。期間還有主管部門的負責人表示，調整規劃必須征得業主100%同意才行。
??“新華集團將新規提交審批，期間靜海區規自局要求新華集團組織并征求業主意見，由于一期業主實際的居住地比較分散，新華集團通過電話等多途徑征求了業主的意見，在確定業主同意變規之后代業主簽名，遺憾的是，這一過程并未留存錄音及委托書。”世錦置業相關負責人表示，按照規定，組織業主聽證會的主體應該是無利益關聯的第三方，新華集團是被要求組織的并不需要承擔主要責任。即使如此，事情發生之后，新華集團還是對相關責任人進行了處罰。至于業主所說的應按照天津市相關條例對新華集團進行處罰，其涉及的法律條款在此次事件中并不適用于新華集團。
??分歧已然出現，圍繞昕旺花園的變規糾紛就此拉開了序幕。
??二次變規再暫停
??針對簽名事件和變規，靜海區規自局曾作出情況說明
??由假簽名事件所引發的信任危機在不斷發酵。有業主回憶稱，2018年3月，靜海區規自局召開了昕旺花園項目規劃調整座談會，會上沒有對新華集團造假行為進行任何批評，且不準業主錄音、錄像。
??“新華集團對昕旺花園項目規劃方案進行調整是依法依規、合情合理的，且在購房合同中明確約定業主無條件同意變規。雖然昕旺花園別墅規劃于2013年獲批， 但是國家政策不支持建別墅，也不允許建別墅，這意味著即使規劃通過也無法新建別墅。此外，2013年獲批的規劃方案也不滿足現有的消防、日照和配套公建等方面國家和天津規劃規范的要求。”世錦置業負責人認為，無論從政府部門審批還是新華集團報規建設上看，規劃方案不得不調整，否則無法進行后續建設。
??2018年上半年，新華集團再次申請變規，并提出以5年物業費對業主進行補償。似乎看到了誠意，部分業主的態度開始有所轉變，分歧開始蔓延到一期業主之間。
??“在新華集團接手之前，原開發商實力不足，工程和基礎建設粗制濫造，無錢解抵押，交房一年無法辦房本，房屋維修停滯，處于爛尾狀態。新華集團接手之后解決了房本和很多遺留問題。”同意變規的業主代表認為，簽名造假確實令人氣憤，應該得到懲罰。“在這之后，開發商已經向業主道歉，我們認為新華集團態度誠懇。為了小區不發生二次爛尾，2018年4月，123戶業主（總戶數160余戶）與開發商簽署了協議書，開發商支付5年物業費，我們同意調規。”
??業主代表稱，2018年8月，靜海區規自局審批完畢，靜海區審批局受理三個月后再次公示新規，并于同年11月24日和25日召開聽證會，86戶業主到現場同意調規。
??事情似乎有了轉機，但靜海區審批局并未通過此次審批。原因在于，自2017年11月至2018年11月，反對變規業主一直在不間斷地上訪。幾乎與此同時，2018年7月，靜海區城鄉建設管理執法監察中隊還以無證開工為由，對開發單位世錦置業、施工單位天津市盛泰建筑工程有限公司分別處罰了38萬元和3萬元。
??“基礎設施不完善確實存在，但這在購房合同中有明確約定，只不過交房時開發商沒有完全履行這些約定，屬于違約在先，開發商不能以爛尾要挾業主同意變規。”反對變規的業主認為，別墅雖然不能新建，但是按照規定，既成事實的可以繼續執行，可是昕旺花園又不滿足現行的消防、日照要求，所以完全可以產品性質不變，然后根據消防、日照的規定進行適當調整。很多反對的業主看中的就是純別墅小區的高品質，如果產品性質改變，就會導致房屋價值受損，這也是部分業主提出要求賠償的原因。
??分歧難調和
??簽名事件后，新華集團對員工的處理文件
??立場不同，利益糾葛多，注定昕旺花園一期業主間的矛盾，將隨著時間的推移愈演愈烈，甚至算起了舊賬。
??“不同意的都是為了一己私利，要求賠償幾十萬甚至幾百萬元，而且他們都不是常住戶。”“簽名事件之后成立的維權小組，整整四個月沒有一點消息，傳言說他們代表的不是廣大業主的權益，而是自己要錢。”“部分業主聲明維權小組不能代表自己，但是他們一直在以全體業主的名義上訪，除了針對假簽名事件，還阻止主管部門對新規進行審批。”這些言辭激烈的話語出自同意變規業主的口中，他們認為自己和開發商沒有任何關系，即使換一個開發商也無所謂，新規也好，原規也罷，關鍵是不能爛尾，讓業主們沒有后顧之憂，而支持變規是最穩妥的方式。
??相比之下，反對變規業主在接受采訪時更為冷靜。有業主表示，出現這種局面最關鍵的原因就是開發商暗中挑動一部分業主，在小區內和微信群對不同意業主進行攻擊謾罵、威脅恐嚇。開發商甚至將與反對業主的通話錄音進行裁剪，造成部分業主索要巨額賠償的假象。“世錦置業自第二次申請變規以來，從來沒有與不同意業主進行過平等對話，始終采取威逼高壓手段，甚至委托律師給業主發函恐嚇業主索要違約金，并將多名業主起訴告上法庭，妄圖逼迫業主就范。”
??相關裁判文書顯示，針對簽名事件，多名業主將世錦置業告上法院，因規劃未獲批，未造成足夠的嚴重后果，法院判決世錦置業登報道歉，賠償精神損害撫慰金1000元。違約金方面，因業主更換貸款銀行造成付款延遲，開發商知情的情況下，并不構成合同約定中的遲延付情形。針對《商品房買賣合同》及《補充協議》中對業主無條件接受變規的約定，一審法院駁回了世錦置業的起訴，二審法院則判定該條款具有法律效力。
??三次變規主管部門遭質疑
??“從原開發商到新華集團，跨越的建設周期過長，期間確實有部分規范有了新的要求，所以昕旺花園的規劃也應該進行適當的調整。”靜海區審批局的一位工作人員介紹說，控制性詳細規劃對各個指標有明確的要求，是進行項目規劃審批的重要依據，而且在昕旺花園項目的土地出讓合同中，也明確規定了容積率上限為1.5，也就是說昕旺花園調整后的規劃是符合這一條件的。就流程來說，規劃調整需要經過征求意見會、專家聽證會，然后梳理存在的風險、逐項排查并報政府批準等。
??“2018年，新華集團重新組織新規的報批工作，審批程序符合相關規定，但因為業主上訪沒有獲批。2019年年初，靜海區規自局、靜海區審批局及新華集團召開了三方協商會，隨后新華集團下調了新規的容積率并再次報批，主管部門仍然因為業主上訪沒有通過審批。”世錦置業負責人頗為無奈：對新華集團來說，此次糾紛也損傷了自身的合法權益，因為開發商擁有土地開發權和對規劃設計方案進行調整的權利。我們認為，新華集團進行昕旺花園規劃調整沒有侵犯利益相關方的合法權益。自2017年至今，新華集團多次與業主溝通，并且在物業費等方面對所有業主進行補償，但因不同意調規業主上訪原因拖延未批。這使新華集團遭受巨大損失，一方面多付出近2.1億元的巨額利息，一方面錯過盤活資金的市場周期，帶來無形的損失。“以2019年容積率1.47的規劃為例，雖然地上建筑面積增加了2724平方米左右，但是配套公建增加的面積1353平方米。就投入與回報粗略估算，單位面積建造成本11000~12000元，售價才9000元左右，每平方米新華集團將虧損千元以上。”
??“昕旺花園因規劃調整所出現的糾紛能否妥善化解，關鍵在于開發商能否做通業主的工作，因為主管部門是無法左右最終結果的，只能起到推動作用。”一位知悉此事的政府人士表示：就已有的幾次規劃審批來說，2017年下半年第一次報批時，如果沒有出現偽造簽名的行為，規劃應該是可以通過審批的。之后的幾次審批，雖然流程上沒有問題，但是因為業主間、業主與開發商間的矛盾激化，導致主管部門難以決策。“靜海區政府和規自局更傾向于批準通過，靜海審批局則認為糾紛未化解，不宜過早審批。總的來說，區里希望盡快處理好這件事，現實問題是想盡快解決昕旺花園規劃調整一事，只能盡快批，不批就是不擔當不作為，但是批了也不對，畢竟還有糾紛沒有化解。”
??這種擔憂是確實存在的。有業主表示：“相關部門主要責任人對新華集團在此次造假違法事件中存在包庇、縱容的曖昧態度，讓我們對其是否存在行賄受賄、官商勾結、權錢交易等違紀問題提出嚴重質疑。”
??“新華集團希望盡早將此事解決，但是僅憑自身力量，很難做到讓所有業主同意，唯一能做的就是和政府協商，盡可能地化解矛盾。”世錦置業負責人表示：“新華集團同樣希望主管部門能夠盡早依法依規審批，我們將全力配合，合情合理地做好與業主的溝通工作。”
??靜海區規自局的一位負責人稱，靜海區審批局牽頭，靜海區規自局配合，會在近期將情況匯總，交由靜海區政府做最終定奪。
??針對此事，中國房地產報記者還聯系到幾位新華集團當年負責處理此事的當事人，但均因工作已變化，拒絕了采訪請求。
??記者觀察
??真誠打破對立的堅冰才是出路
??縱觀這次變規糾紛事件，原本簡單，現在卻夾雜著不同的說法，孰是孰非還難以說清。
??變規，不是一件無解的難事，關鍵在于開發商如何拿出真心實意，踏踏實實地同業主進行有效溝通。我們應該相信，多數業主均是明事理之人，功夫下到自然摒棄前嫌。
??對政府主管部門來說，進行新規審批同樣不是難事，關鍵在于要依法依規，拿出令人信服的結果。維穩固然重要，但拖著不辦實在也難說得過去。
??在采訪過程中，我們同樣在思考，究竟是什么原因使“因地制宜解難題、化糾紛”成為了一句空口號。例如，業主為何不信任開發商和主管部門，甚至懷疑存在利益糾葛，呼吁更高一級主管部門介入？為何有政府部門工作人員講到變規時有所遲疑，懼怕“上面”，難道不開綠燈就要靠邊站？為何業主間矛盾會如此不受控地激化？為何有業主無任何依據地質疑記者的采訪目的？為何有主管部門負責人聲稱規劃調整涉密，媒體要謹慎？
??種種跡象使人不得不懷疑，規劃調整中是否真的有人問心有愧？
??公理會戰勝無理和“強權”。本著問題導向與實事求是的態度，主管部門應盡快依法依規化解矛盾，開發商應盡全力與業主進行充分與良好的協商，業主們也要有自己的獨立思考，不聽信謠言，不相互攻擊，不被當“槍炮”。（來源：中國房地產報）
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