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??2019年3月以來，二線城市在多宗優質土地集中供應的刺激下，地市熱度明顯提升，溢價率明顯上揚。趁著這一波熱度，部分三四線城市也加大了土地供應規模，各地供地態度也由收緊向放松過渡，土地市場顯著升溫，尤其是一體化進程較快的長三角三四線明顯加強了供應力度，土地市場整體呈現量價齊升的格局。但是在4、5月住建部接連發出預警提示，自然資源部強調“分類供地”之后，隨著年中各城市供地計劃的密集發布，各城市土地供應動向又面臨著更多變數。

??考慮到各城市當前土地市場熱度、土地供應預期不盡相同，未來各能級城市市場也將繼續分化。站在年中的關口，我們有必要在厘清上半年市場走向的基礎上，結合各城市2019年宅地供應計劃動向，對各能級城市接下來的土地市場走向進行系統性分析，進而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。本文主要內容如下：

??1、優質地塊入市增多激活土地市場，整體供地量和去年同期基本持平，不過成交規模卻不及去年同期。雖然目前土地市場有所回溫，供應節奏也有所恢復，然而成交面積卻由于成交主力三四線年初的成交規模顯著減少影響而下滑。

??2、大部分城市土地起拍單價上漲。為保證土地順利出讓，2019年確實有不少地塊出讓底價有所回調，但就全局而言，與全國住宅價格穩步上漲一致，還是上調出讓底價的地塊更多。并且在企業拿地信心逐漸恢復的情況下，在土地“不愁賣”的情況下，地價下調的可能性也將越來越小。

??3、上半年土地市場升溫，四成城市地價創三年新高。各線城市流拍率呈逐月減少趨勢，與此同時，溢價率較去年下半年也有明顯上升，尤其是二線城市溢價率一度升至25.2%的高位；從土地成交均價來看也有明顯上漲，四成城市地價創近三年新高。從區域來看，一體化進程較快的長三角城市熱度最高，但和去年高位相比，市場熱度并未回升到最高位，還遠談不上全面突破歷史價格高點。

??4、各能級分化：一、二線城市土地市場率先回暖，供應明顯增加，而三四線城市供應收縮，整體成交規模也隨之下跌。一二線城市由于需求支撐強勁，在市場下行時成為房企重點布局對象，市場自3月后就一直在轉好，成交規模也在逐漸恢復；三四線城市在年初成交量已然跌到谷底，近幾個月雖然在市場熱度整體上升的帶動下成交量有所上漲，但仍不及去年同期，并且4月份自然資源部出臺分類調控措施，5月份多數三四線城市的供應量已有縮減，未來成交規模再度下降的可能性比較大。

??5、多數城市全年宅地供應指標相對保守，三四線下半年供應預計將會縮減。2019年前5個月，已經有超過500個城市發布了2019年的供地計劃，就這些城市宅地供應量總體變動來看，同比2018年上漲近一成，中西部供地大戶渝、鄭等城市增量最為顯著，三四線城市中，四川、廣西、河北等省份漲幅突出；從供應的類別上看，保障性住房用地供應力度明顯增強，多城保障性住房用地比重超20%，二線供應量增幅明顯超三四線；無論是一二線還是三四線城市，大部分城市供地計劃均相對保守，僅大連、廈門、沈陽、鄭州等少數城市供地規模動向與中央要求不符，土地供應過量的現象依舊存在。這在一定程度上也體現了“夯實地方主體責任、自然資源部土地供應分類調控”的調控策略。

??而對于接下來的供地動向，結合當前各城市商品住宅市場、土地市場熱度以及自然資源部通知要求等情況來看，呈現以下局面：

??一線城市下半年供給力度或將超過上半年，宅地供應量將會顯著增加，且北京和上海會大幅度傾向保障性住宅，廣州、深圳等保障用地供應力度也有增加的趨勢。

??二線城市宅地供應量整體上較為保守，但根據今年4月份自然資源部要求各地根據商品住宅消化周期來確定今年的土地供應量，一些消化周期比較低的城市后期也可能極有會增加土地供應量。就此來看，二線城市的土地供應量在今年下半年仍將保持較為充裕的水平。

??大多數三四線城市供地也相對保守，具體表現在三方面：第一，樓市較為蕭條的東北城市主動削減宅地指標，第二，熱點的無錫、佛山等城市供應指標也有所縮減；第三，其他的熱點譬如南通、東莞等城市即使增加宅地供應量，但由于樓市熱度較高，土地去化周期低于1年，供需緊張情況依舊難以緩解。總的來看，大部分三四線城市供地計劃適度減少了供地量，但也有部分城市存在供地計劃規模過高的風險，東北、四川等區域的部分三四線城市計劃供地量相比上年還有所擴大，考慮到這些城市屬于典型的人口流出型城市，購房需求乏力，庫存風險較高，企業拿地時更應該避免此類區域。

??01

??供地動向：優質地塊入市增多激活市場，調控政策加碼致成交規模再度下滑

??市場下行的壓力下，去年下半年流拍現象頻發，因而年初多數城市收緊了土地供應，成交規模也受此影響呈現下降趨勢。為了保障土地供應，穩定地市樓市預期，一二線城市在年初集中供應了大量的優質地塊，以調低出讓底價、減少配建等方式吸引企業拿地，如上海內環稀缺土地的供應，福州2月份也出讓了多宗一二環優質宅地。在此影響下，以杭州、福州、合肥為代表的東部二線城市率先回暖。趁此熱度，一二線城市紛紛加大了土地供應規模，各地供地態度也由收緊向放松過渡，長三角區域的三四線也緊跟加大供應力度，進而帶動整體成交規模上漲。但隨著市場熱度的升高，調控政策也隨之而來，4月份中旬自然資源部出臺的分類調控措施直接讓多數三四線城市5月的供應規模下滑，導致整體成交規模上漲趨勢減緩。

??1、供地規模變化：多數三四線城市供地量下滑，成交規模不及去年同期水平

??雖然2019年以來整體成交量縮減，但各能級情況有所分化，一二線供地力度明顯加大，三四線在市場降溫的影響下土地成交也不及去年同期，具體來看：

??1.1 一線城市：供地力度加大，廣州成交規模超去年同期7成

??無論從供應還是成交來看，一線城市在前5個月明顯加大了供地力度來保障土地的供應。供應方面，一線城市前5個月土地供應量為1411萬平方米，累計同比上升了近三成；成交方面，四個城市總成交建筑面積達到了1358萬平方米，和去年同期相比也是增加狀態，同比增長了15%。并且從今年月度供求情況來看，除2月和3月外一線城市是供小于求的，其余月份均是供大于求的，其中四月份的土地供求比更是超過2，供地量大幅增加。

??1.2 二線城市：熱度回升供應放量，福州、太原等城市成交量同比大增

??整體而言，前5個月二線城市土地成交規模和去年同期大致持平，不過成交趨勢和去年卻不相同。2019年二線城市的土地成交經歷了先跌后漲：前兩個月成交規模環比分別下降了28%和35%，除受季節因素影響外，土地流拍情況一直未明顯改善也是政府收緊土地供給量的重要原因；在流拍的影響下，二線城市集中出讓了大量的優質地塊，帶動3月份土地市場逐漸升溫，政府的供地態度也由收緊轉向放量，二線城市的供地也慢慢恢復，4月和5月的土地供應建面均超過了5000萬平方米，這也帶動二線城市整體成交規模回升。

??1.3 三四線城市：一半以上城市成交面積同比下跌，較多中西部城市供應下滑

??首先回顧整體走勢，自2018年四月份以后，三四線城市的土地市場溫度就開始下降，即使在今年5月，市場熱度仍未能恢復去年同期水平。市場下行的影響下，三四線的成交規模也開始下行，2月份土地成交體量還未足1億平方米，創下近一年來的新低，雖然3、4月份在市場整體回溫的影響下，成交規模有所上漲，但累計成交建筑面積仍不及同期水平，同比下跌幅度超過兩成。另外，在4月中旬，自然資源部要求各城市根據住宅消化周期調整土地供應量后，多數有庫存風險的三四線城市首當其沖，5月份土地供應量和去年同期相比下跌了7個百分點，環比也有所回落。就此來看，三四線未來成交量仍然較難恢復至高點。

??具體到城市表現來看，2019年前5月，一半以上的三四線城市土地成交量同比下滑。從區位來看，這些成交規模縮減的城市多位于中西部省份以及環渤海地區，多為人口流出型城市，城市產業單一，居民購買力也比較薄弱，并且購房需求已在上一輪去庫存中被透支，為了防止城市再度出現庫存危機，這些城市減少了土地供應，成交量自然也跟著下滑。不過，這些區域也有一些城市成交量大幅上漲，如云南的昭通、貴州的黔南州，這些城市在“一帶一路”等戰略規劃下的利好下市場熱度維系較高位，商品房銷售及價格漲幅均高于全省平均水平，也進一步影響地市規模上漲。

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??02

??地價調整：遠郊地塊調低地價較為常見，大部分城市起拍單價仍保持上漲

??除了宅地供應占比增加外，為了減少流拍，各城市通過降低拿地門檻、縮減配建等方式來刺激企業拿地積極性，其中最明顯的就是調低地塊的出讓底價[1]。將今年1-5月份成交宅地（為了獲得更為準確的比對情況，本節只考慮含宅地塊）的出讓底價和周邊3公里內近兩年成交含宅地塊的起拍單價進行對比來看，2019年四成左右的地塊起拍單價有所下調，這已經是比較高的比例，但相比而言還是上調出讓底價的地塊更多。再加上近兩月土地市場熱度已由部分二線向更大范圍擴散，杭州、南京、蘇州等熱點城市已經采用了“限地價競自持”的方式，廣州在5月土拍中甚至采用“競自持+搖號”的方式確定最后競得人，市場熱度回升明顯。在土地“不愁賣”的情況下，地價下調的可能性也將越來越小。

??[1]如福州在今年2月出讓的排尾紅星舊改項目，該地塊在2018年9月掛牌時起拍底價為110.73億元，而2019年2月份再次掛牌時出該項目的起拍底價就降至104.71億元，上海4月份出讓的楊浦內環核心宅地價格也有5.9萬元/平方米降至5.3萬元/平方米，起拍價明顯下調

??2.1 一線城市：北京和上海地價有回調，價格下調地塊多位于遠郊

??為了進一步完善住宅市場制度，建立健全租售并舉的房地產市場，一線城市近幾年出讓地塊門檻越來越高，多數地塊在規劃上均設置配建或引入產業等諸多要求。嚴苛的出讓條件讓一線城市的地塊也難免遭遇流拍，為了增加住宅供應，一線城市也采取了下調地價的方式吸引企業拿地，如上海一宗內環宅地在經歷多次流拍后就調低了出讓價格，起拍價由5.9萬元/平方米下降至5.3萬元/平方米。無獨有偶，對比周邊3公里內近兩年內地塊的出讓底價來看，一線城市在2019年前5個月有三成以上的地塊出讓樓板價相比之前有所下調。結合土地區位來看，這些價格下調的地塊多位于配套相對缺乏的城市遠郊，如上海的金山區、北京的門頭溝等，是流拍現象的高發區。為了保障土地供應，只能下調地價來吸引企業拿地。

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??2.2 二線城市：多數城市出讓底價增加，僅蘇州、武漢等6城調低出讓價格

??自2019年開年以來，二線城市的市場熱度就一直呈現上升趨勢，3、4月份的溢價率更是達到了20%以上，并且前幾個月二線城市拿出了大量的優質宅地，價值性比較高，在這樣的背景下，大部分城市的地價呈現上升的趨勢，但也有一部分城市地價出現了回調。

??地價上漲的城市包括：杭州、南京、南昌、重慶、成都、寧波、沈陽、合肥、石家莊、濟南、青島、長沙、蘭州、鄭州、長春、南寧、太原、昆明。其中杭州、寧波、合肥等城市作為長三角區域的核心二線，市場熱度一直比較高，因而地價上漲也比較快；而南昌、南寧、太原、石家莊等城市雖然熱度不及前者，但由于地價比較低，房地比高，盈利空間較大，因而在這輪市場熱度回升中也受到各大房企的青睞，地價也呈現出明顯的上漲趨勢。如漲幅最大的南昌，2019年前5個月共成交22宗含宅地塊，其中有19宗溢價率都在30%以上，在這樣熱度的沖擊下，政府調高出讓底價也是必然的。

??地價下跌的城市包括：廈門、蘇州、福州、天津、武漢、西安。

??廈門、蘇州、福州及天津等城市屬于房企重點布局的熱點城市，地價的回調幅度都不大，基本均在5%以內。這些城市此前地價一直處于較高水平，但限價政策一直從緊，房企拿地積極性不高，土地市場一度較為冷清；不過隨著城市限價令的到期，落戶政策放寬、人才引進等相關政策的出臺變相放松政策，市場熱度也立馬回升，如蘇州在5月成交的三宗宅地溢價率均在40%以上，4月份末由中海拿下的園區宅地更是刷新了蘇州土地的單價紀錄，因此這些城市雖然出讓地價回調但實際成交價格并不低。武漢和西安地價也有下調，主要是由于這些城市供地的主力區域已向郊區轉移，而郊區的商業、教育等配套相較缺乏，難以支撐之前的高地價，流拍現象頻發，如西安流拍地塊大多集中在閻良這樣的遠郊區，進而拉低整體地價；實際上，這些城市的主城區域的優質地塊仍然備受追捧，如武漢4月份出讓的兩宗東西湖宅地就被湖北交投和美的置業高溢價拿下。

??2.3 三四線城市：七成以上城市底價上漲，北海、柳州等城市漲幅超過三成[2]

??雖然在市場下行的背景下多數三四線城市減緩了土地供應，但從土地價格來看三四線城市的地價僅在2月有所回落，整體上仍然保持著上漲趨勢，特別是5月份在市場熱度余溫的沖擊下土地成交價格再創新高，成功突破2000元/平方米。而地塊起拍價格的走勢也與成交價格相同，自今年2月份后，三四線城市的出讓地價就一路上漲，2019年5月平均出讓單價也突破了1600元/平方米。

??[2]由于多數三四線城市出讓土地數量較少，區域內一年或幾年內可能只有一宗地出讓，因而本節只選取了83個三四線城市作為研究樣本。

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??03

??供地計劃：全年宅地供應指標相對保守，大部分三四線城市下半年供應依舊收縮

??2019年已經過去接近6個月，不少城市已經發布了2019年的供地計劃，就這些典型城市宅地供應量上來看，同比2018年上漲近一成，中西部供地大戶渝、鄭等城市增量最為顯著，三四線城市中，四川、廣西、河北等省份漲幅突出；從供應的類別上看，保障性住房用地供應力度明顯增強，多城保障性住房用地比重超20%，二線供應量增幅明顯超三四線；無論是一二線還是三四線城市，大部分城市供地計劃均相對保守，僅大連、廈門、沈陽、鄭州等少數城市供地規模動向與中央要求不符，土地供應過量的現象依舊存在。這在一定程度上也體現了“夯實地方主體責任、自然資源部土地供應分類調控”的調控策略。

??1、供地計劃變動：城建發展助推供地規模適度增加，總宅地供地量同比增一成

??自2015年以來，全國土地購置面積已經連續4年低于3億平方米，土地成交量處于歷史相對低位，從近4年年度數據來看，土地購置面積呈現明顯增長之勢，其中2018年漲勢相對突出，同比2017年上漲14%。究其原因，一方面是由于2017、2018年上半年三四線商品住宅市場維系在高熱度，土地去化明顯加速，各地政府加大了供地量，另一方面，受人才新政推動影響，二線城市房價上漲快速上漲，為平抑過快上漲的房價，尤其是西安、成都等城市均加大了土地供應。

??至于2019年土地供應趨勢，通過目前我們已經獲取供地計劃的542個典型城市相關數據來看，住宅土地供應總量較2018年有所上升，同比上漲9%，較2018年同比漲幅回落5個百分點，增幅相對保守。分能級來看，一線與去年基本持平，二線、三四線較去年有明顯上漲，漲幅分別為8%、10%。

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??就2019年供應量變化情況分布來看，2019年宅地供應規模與去年同比來看，542個城市中有203個城市漲幅超20%，占到37%；而供應量降幅超過20%的城市有119個，僅占22%。單從分布上來看，供地量增加的城市數量明顯高于供地量減少的城市。

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??2、供地計劃評價：宅地供應量普遍趨于保守，去化不力的三四線城市表現更甚

??2019年兩會、一季度中央政治局會議召開之后，年內政策方向也已經基本明確：穩定市場預期，夯實地方主體責任仍是調控重點。結合行業調控目標、市場表現來看各地供地計劃，不難發現：二線城市大部分城市供地計劃均相對保守，僅大連、廈門、沈陽等少數城市供地規模動向與中央要求不符，土地供應過量的現象依舊存在；而三四線城市由于去化速度明顯放緩，為預防新一輪的庫存風險，不少地方政府采取保守策略，縮減了供地計劃量，這種現象在人口支撐力不足的三四線城市更為顯著。

??2.1 大部分二線城市供地計劃相對保守，僅大連、廈門等少數城市“超標”

??按照自然資源部通知要求，各地政府應在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類”調控目標：消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。結合各城市實際消化周期來看，大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅大連、廈門、沈陽等少數城市存在供地計劃“超標”的現象，具體來看：

??第一，大連商品住宅去化周期高達42.5個月，但為了保證剛需產品供應，仍在繼續加大供地力度。根據自然資源部下發通知，大連2019年應停止供地；但根據《大連市本級2019年度國有建設用地供應計劃》，2019年仍然批出了227公頃住宅用地指標，較2018年增加了9%，與自然資源部的土地分類調控指引明顯相悖。不過就供地區域分布來看，2019年供地計劃中超過七成位于大連市甘井子區，該區域是大連的傳統剛需區域，2015年以來市場持續處于供不應求的狀態，年均商品房成交量超過300萬平方米，因此就保障剛需供應的角度而言，大連增加土地供應在一定程度上還是有理可循的。

??第二，北京、廈門、沈陽兩城市去化周期處于較高水平，處于18-36個月之間，按要求應當減少供地，但是根據各城公布的供地計劃，2019年商品住宅供應較2018年或持平或增加，尤其是廈門，即使剔除掉保障房用地，住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。此外，廈門的去化周期已經高達29.1個月，如果當前政策嚴控導致的去化緩慢的現象繼續延續，在供地依舊充裕的情況下，2019年在廈門拿地的庫存積壓風險不可小覷。值得注意的是，北京1200萬宅地供應中，但是這部分宅地包含建設籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶的相關土地，剔除這些保障房用地之后，宅地供應量大幅減少，因此北京的供應計劃是比較符合自然資源部的調控目標的。

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??第三，濟南、合肥、廣州、福州等去化周期處于12-18個月的城市，四城供求關系均處于合理區間，按照自然資源部的供地導則，應該維持當前供地水平，但除了廣州外，其余三城2019年均減少了宅地供應量，土地供應過于保守，尤其是房地產市場熱度較高的合肥，剔除保障性宅地供應，今年合肥普通商品住宅宅地供應同比2018年降幅高達30%，僅333公頃，前5月合肥宅地供應已超五成，照此計劃來看，下半年合肥土地宅地資源將十分稀缺，供地節奏將明顯放緩。

??第四，絕大多數二線城市去化周期均處于12個月以下，其中成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化周期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，土地資源十分緊俏、土地競爭熱度大概率將延續高位。值得注意的是，鄭州2019年宅地供應同比增幅高達46%，盡管符合12個月以下城市要增加供地的目標，但由于增幅過大，庫存存在增加的風險。

??第五，去化周期低于6個月的僅有重慶、武漢兩城，重慶2019年宅地供應量達2267公頃，同比2018年上漲17%，這一供地規模動向也符合自然資源部關于住宅用地分類調控的要求。武漢宅地供地量雖然與2018年變化不大，僅下降了5%，但考慮到武漢商品住宅去化周期低至2.6個月，市場熱度較高，相比之下供地計劃過于保守。

??2.2 部分三四線城市商品住宅去化不力，為預防新一輪高庫存縮量供應指標

??我們對部分典型三四線城市的2019年宅地供應量變化情況與該城商品住宅去化周期進行綜合評價，結果發現：三四線城市供地情況與一二線基本一致，甚至于表現更甚，城市供地計劃更為保守，其中佛山、無錫、泉州、百色4個城市宅地供應偏少、南通和梧州2個城市基本符合。

??通過對典型城市2019年宅地供應量去化周期進行測算，結果發現：半數城市宅地去化周期不足一年，土地供應量明顯難以滿足需求，這些城市除了熱點城市南通、東莞、佛山、無錫外，廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供應均偏少。

??就2019年供地計劃變動較大的三四線城市來看，梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由于這些城市樓市熱度較高，使得這些城市土地供不應求。這意味著與二線城市相似，宅地供應增加與土地供應過量并不存在必然的聯系。表現最為突出的當屬大灣區規劃利好外溢利好城市北海、貴港，其商品住宅市場熱度維系在高位，使得土地去化周期低于0.5年以下，為了維系房價、地價的穩定，兩城2019年宅地供應量均大幅增加，增幅接近50%。

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??當然，大部分三四線城市供地較為保守也與當前房地產大環境有關，自2018年下半年貨幣化棚改退場之后，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向于保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。以收縮性城市的典型代表佳木斯為例，該城常住人口連續多年負增長，人口自然增長率也已多年呈負數；2019年其宅地供應量僅40公頃，同比2018年155公頃降幅高達74%，供地縮量更為顯著。當然，東北并非全部，四川的巴中、內江、廣元、陜西的安康等城市均是收縮性城市的代表，宅地供應減少量也十分顯著。

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??總結

??土地供應保持適度充裕，大連、鄭州等少數城市面臨庫存上升風險

??自去年下半年市場下行后，各城市供地也持謹慎態度，年初土地供應量明顯低于去年同期水平。為了刺激地市回暖，保障土地市場穩定運行，大量的優質地塊集中入市，有三成以上的地塊出讓底價明顯低于前兩年水平，一、二線城市迎來投資拿地窗口期；同時三四線市場整體需求乏力，年初資金環境又有所放松，在這樣的背景下，企業重倉購房需求更加充足且調控政策較為寬松的二線成為必然。因此開年后二線城市溢價率一直上揚，流拍情況也在三四月明顯改善，二線市場明顯回溫。三四線也在市場整體升溫的帶動下土地價格再創新高，成交規模相比年初也有所回升。

??但結合高溢價地塊成交分布來看，仍只是杭州、蘇州等東部熱點城市或中西部城市重點區域的優質地塊，三四線城市也僅集中在長三角及大灣區區域，并非普遍現象；整體溢價率的升高更多的是由于地塊出讓底價下調，實際地市熱度并未達到此前高點。并且，自地市熱度回升后，住建部就啟用了預警機制，點名地價上漲較快的城市，西安、蘇州等被點名城市立馬加緊調控，市場熱度上漲較快的城市如合肥、杭州、福州、東莞等也紛紛修改土拍規則防止熱度進一步上漲，市場熱度也在此影響下有所回調。

??而對于接下來的供地動向，結合各城市供地計劃來看，由于二三線城市計劃供地量均有所上漲，整體上土地供應仍將保持相對充裕。具體到各能級城市來看，一、二線城市土地供應力度將會加大，但熱點城市保障性地塊的供應將會增多，并且隨著熱度的升高，優質地塊的供應也會相對減少，競拍門檻也只會越來越高；三四線城市供應態度雖然轉向保守，但供應量不會大幅削減，整體仍將保持相對充裕。

??1、一線城市下半年供給力度將大幅超過上半年，北京商品宅地供應指標有放松可能

??一線城市下半年供給力度將大幅超過上半年，一方面下半年一般是土地成交的高峰期，另一方面，已有宅地供應計劃的北京和廣州供地量均和上年持平，一線城市計劃供地量并不會大幅縮減，而深圳和北京上半年供地明顯不多，如北京前5個月宅地供應量還不足10%，即使全年完成供地計劃的50%，接下來供地量也會大幅增多。而在土地供應結構方面，宅地供應量將會增加，且北京和上海會大幅度傾向保障性住宅，廣州、深圳等保障用地供應力度也有增加的趨勢。不過，近兩年保障房供應井噴的北京可能會略微增加商品宅地供應，年初不限價商品宅地的供應更加能體現這一傾向。

??2、二線城市土地供應量仍將保持充裕，成都、寧波等市可適當關注進入機會

??二線城市方面，首先，在土地供應總量方面，根據已公布2019年供地計劃的城市來看，廈門、重慶等過半城市均增加了土地的供應量。雖然一些城市相比往年調低了土地供應規模，但今年4月份自然資源部要求各地根據商品住宅消化周期來確定今年的土地供應量，一些消化周期比較低的城市后期也可能極有會增加土地供應量。就此來看，二線城市的土地供應量在今年仍將保持較為充裕的水平。

??不過，自5月份以來，住建部等多部委多次發文表示要切實保障租賃住房的供給，人口流入量較大的二線城市如杭州，合肥等保障住宅供應力度將會加大，會壓縮商品住宅用地的供應量。這一點在計劃供地量縮減的城市體現得尤甚，如供應量相比上年縮減20%的合肥，保障住宅供應力度逐年加大，并且前5個月已經完成了近一半商品住宅的供應量，下半年商品住宅供應量將會越發緊俏，同時合肥的市場熱度一直維系在高位。對于企業而言，在市場高熱而土地供給指標縮減的情況下，這類城市需要注意拿地成本增加的風險。還有一類城市也應當注意，即有庫存上升風險的城市，如大連、鄭州等，這些城市今年計劃供地量大幅增加，但住宅市場表現卻不如人意，以大連為例當前的商品住宅去化周期高達42.8個月，去化壓力較大，潛在高庫存風險。

??但也有一些城市值得關注，如成都、寧波、重慶等，這些城市商品住宅庫存量較少。如寧波的消化周期僅有7個月，并且前5個月供地節奏還未完全恢復，供應較少，因此庫存壓力較小，同時這些城市增加了計劃供地量，下半年將會有較為充裕的供應，土拍過熱引發地價快速上漲的風險較小，企業在拿地時可著重考察此類城市。

??3、政策調控、市場下行雙重壓力下，絕大多數三四線城市供地量趨于保守

??三四線城市供地也相對保守，一方面，樓市較為蕭條的東北城市主動削減宅地指標，而熱點的無錫、佛山等城市供應指標也有所縮減，另一方面，即使南通、東莞等熱點城市增加宅地供應量，但由于樓市熱度較高，土地市場依然會維持在較高熱度。總的來看，大部分三四線城市供地量將會持續收縮。為了穩定市場，大多數三四線城市控制供地計劃規模以符合調控預期，但對于佛山、南通、無錫這樣的熱點城市而言，縮減土地供應也可能會造成土拍熱度上升的風險。

??也有一些三四線城市明顯加大了計劃供地量，除熱點城市東莞外，一些安徽北部、廣西北部等區域的城市計劃供地量也大幅增加。這其中，對于如宿州、莆田、北海等這樣有規劃利好、住宅需求旺盛、同時商品住宅去化周期比較低的城市，供地量的增加有助于緩解供給不足，企業可適當關注進入機會。

??但對于東北、河北、四川等區域的部分三四線城市，還是應當保持較為謹慎的態度，一方面，這些城市如盤錦屬于典型的人口流出型城市，需求較為乏力，庫存風險較高；另一方面，如保定這樣環京城市容易受到政策調控，也會有一定的高庫存風險。