行業(yè)資訊
??2018年以來長三角一體化快速推進，在去年末召開的進博會中，中央宣布長三角一體化將被上升為第五個國家戰(zhàn)略，在2019年初兩會的政府工作報告中，明確要求編制并實施長三角一體化規(guī)劃發(fā)展綱要，在5月13日的中央政治局會議中，更是審議了相關規(guī)劃綱要，明確要求加速推進長三角一體化發(fā)展。
??事實上，地方層面的相關工作已經(jīng)先一步啟動，在長三角三省一市已經(jīng)下發(fā)的2018-2020三年行動計劃中，覆蓋了12個合作專題，聚焦交通互聯(lián)互通、能源互濟互保、產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、信息網(wǎng)絡高速泛在、公共服務普惠便利等7個重點領域，為長三角協(xié)同發(fā)展明確了前進方向。相比京津冀、粵港澳而言，長三角一體化覆蓋行政面積更廣，整體經(jīng)濟體量更大，并已經(jīng)形成了上海、杭州、蘇南、南京、合肥、寧波等多個經(jīng)濟增長點，發(fā)展基礎優(yōu)勢十分明顯，遷徙人口、高收入人群眾多，商品房市場也因此得到了快速發(fā)展；但同樣的，長三角一體化也面臨著眾多挑戰(zhàn)，如中心城市重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨同，蘇北居民收入偏低、安徽人口仍在持續(xù)流出等問題同樣突出。因此對于各城市而言，長三角一體化帶來的影響各不相同，在經(jīng)濟發(fā)展、收入水平、交通通達性、人口導入等方面的利好效果會存在較大差異，落到房地產(chǎn)方面，對于支付能力、需求導入、需求基數(shù)等方面的影響也各不相同。
??在研究城市數(shù)量上，雖然國務院首次批復的一體化規(guī)劃僅涉及長三角26城，但考慮到各省經(jīng)濟發(fā)展的一盤棋連帶效應，長三角一體化也會為其他15座城市帶來相關影響，如徐州、溫州等城市均已進入了長三角異地門診費用直接結算的范圍，因此本文還是將研究城市樣本進一步擴充到三省一市共41城。
??在正文部分，本文將分別從城市發(fā)展基礎、規(guī)劃利好、人口增長三大角度，分析長三角一體化發(fā)展帶來的影響，并由此進一步認知各城市房地產(chǎn)市場的差異和特征。主要內容如下：
??1、一二線城市基礎優(yōu)勢突出，經(jīng)濟規(guī)模保障住房需求規(guī)模持續(xù)領先。上海、杭州、南京等一二線城市得益于經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎優(yōu)勢，人才吸納能力占優(yōu)，在長三角一體化中占得發(fā)展先機。對于這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展領先、擁有大量外來流動人口的一二線城市而言，與長三角一體化發(fā)展同步，外來人口在落戶、就業(yè)、醫(yī)療、子女求學、社保、購房等方方面面的門檻降低，將大大增強這些城市暫住人口的歸屬感，并進一步增強這些城市的人口集聚能力，讓更多的“外地人”變成“新本地人”，并催生出更多的置業(yè)需求。
??2、產(chǎn)業(yè)轉移帶來更多新增就業(yè)崗位，部分三線城市住房需求迎來增長契機。就承接產(chǎn)業(yè)轉移發(fā)展的基礎來看，無錫、蕪湖、嘉興等城市制造業(yè)發(fā)展基礎較佳，更能承接中心城市的中高端產(chǎn)業(yè)轉移；而六安、阜陽、宣城的優(yōu)勢在于公共服務充裕和勞動力成本，在承接中低端產(chǎn)業(yè)轉移上優(yōu)勢較為明顯。就率先承接長三角一體化利好的湖州、宣城表現(xiàn)來看，2018年人口機械流入量均在2萬人以上，新增就業(yè)崗位表現(xiàn)也比較突出，如湖州就高達12.1萬人。良好的產(chǎn)業(yè)基礎帶動就業(yè)人口的增長，無疑也會帶動住房需求的增加。
??3、就區(qū)域協(xié)作發(fā)展角度來看，臨近省界城市的發(fā)展預期更加值得關注。典型如昆山得益于斷頭路的打通、以及自身堅實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎，將更多的承接上海經(jīng)濟輻射利好，工作崗位的增加、以及滬昆“雙城生活”人數(shù)的增多，都將為昆山帶來更多的住房需求。此外湖州、宣城、黃山等城市得益于交通路網(wǎng)的進一步完善，也有望在科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉移、文旅產(chǎn)業(yè)等方面迎來新的發(fā)展機遇，而這些新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會，也會為這些城市帶來更多新的人口增長點。
??4、“人才爭奪”戰(zhàn)果初見，城市間住房需求增長差距進一步拉開。其中杭州、寧波表現(xiàn)搶眼，近年來需求快速增長，甚至超越上海排在了前二的位置。與前三名相比，需求增長處在第二檔的南京、合肥、徐州已經(jīng)被拉開較大差距，且其中除了南京以外，合肥、徐州的實體經(jīng)濟發(fā)展支撐均存在明顯不足，目前的需求增長主要還是得益于城市的區(qū)位優(yōu)勢，如果不能快速趕上滬寧杭沿線城市的高水平經(jīng)濟發(fā)展和居民收入，未來需求增長必會承擔更多壓力。
??具體而言，上海受資源約束致人口增長預期放緩，新增住房需求因此受到了一定影響，但仍會居于長三角最前列。二線城市方面，杭州、寧波表現(xiàn)突出，受益于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，近年人口吸引力大幅提升，人口爆發(fā)式增長使得住房需求空間高位延續(xù)。蘇州近年來人口增速明顯下滑，需警惕樓市成交規(guī)模回調的風險。
??三線城市方面，承接產(chǎn)業(yè)轉移基礎較佳的城市較為值得關注，尤其是湖州、宣城等同時迎來G60利好發(fā)展規(guī)劃利好的城市更是如此，就業(yè)崗位的增長勢必會帶來住房需求的增加，房地產(chǎn)市場可由此獲益。此外毗鄰滬杭寧的嘉興、滁州等衛(wèi)星城市也值得關注，隨著長三角一體化進程的不斷深入，城市間的行政壁壘日益淡薄，這些城市將有望迎來更多跨城置業(yè)需求。
??01
??基礎優(yōu)勢：中心城市先發(fā)優(yōu)勢顯著，部分三四線城市迎來追趕機會
??伴隨著長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，長三角城市群融合發(fā)展正翻開新的篇章。就發(fā)展現(xiàn)況來看，長三角區(qū)域經(jīng)濟總量居于三大經(jīng)濟區(qū)首位，但由于腹地廣闊，城市之間經(jīng)濟發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)同質化等問題同樣突出。就經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、公共服務方面的整體表現(xiàn)來看，上海、蘇南、浙江表現(xiàn)較優(yōu)，而蘇北和安徽表現(xiàn)相對落后，而宣城、湖州等城市有迎頭趕上之勢。就房地產(chǎn)市場來看，滬寧沿線購房需求更為充沛，蘇中、浙北部分城市因投資熱度較高，目前面臨供應過量風險，但在長三角一體化產(chǎn)業(yè)轉移的推動下，湖州、鎮(zhèn)江等部分三四線城市人口逐漸回流，供應過量的風險有望逐漸化解，市場成熟度也會有所提升。
??1、經(jīng)濟發(fā)展：滁州、亳州、阜陽等市增速居于前列，但中心城市絕對增量仍會保持領先
??就打造長三角利益共同體對于各城市的經(jīng)濟發(fā)展利好來看，一方面，經(jīng)濟總量與居民收入排名靠后、而近年來增長較快的城市有望迎來加速發(fā)展的機會。
??就經(jīng)濟增長角度來看，在長三角一體化加速推進的2018年，城市之間的經(jīng)濟、收入差距已經(jīng)出現(xiàn)了縮小的趨勢。具體表現(xiàn)為：滁州、亳州、阜陽等城市經(jīng)濟總量和收入均保持快速增長，經(jīng)濟增速超9%、收入增速超8.5%；此外，經(jīng)濟增速稍慢一些的、而經(jīng)濟基礎更佳的三四線城市也值得關注，如湖州、馬鞍山、麗水等城市，在城鎮(zhèn)人均可支配收入突破4萬元的基礎上，2018年完成了GDP增速破8%、收入增速達9%的經(jīng)濟增長。
??部分三四線城市之所以能夠達成更高的經(jīng)濟增速，一方面固然是因為湖州、滁州等城市經(jīng)濟規(guī)模基數(shù)較低，但更重要的，還是由于長三角一體化之后，城市產(chǎn)業(yè)轉移進程明顯加速。以滁州為例，自2010年國務院正式批復《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃》，明確將滁州市定位為示范區(qū)“一軸兩核雙翼”產(chǎn)業(yè)格局中重要的“一翼”，加之滁州本身良好的區(qū)位，在承接南京產(chǎn)業(yè)轉移中走在了前列，因而其經(jīng)濟增速保持在較高水平。
一體化加速推進，長三角樓市誰
一體化加速推進，長三角樓市誰
??2、承接產(chǎn)業(yè)轉移：無錫、嘉興等城市實體經(jīng)濟基礎較強，有望在產(chǎn)業(yè)轉移中最先受益
??長三角產(chǎn)業(yè)的一體化發(fā)展，實質上是實體產(chǎn)業(yè)（尤其是制造業(yè)）的均衡發(fā)展過程，通過進一步優(yōu)化實體經(jīng)濟在各地的分布結構，來促進長三角城市經(jīng)濟的全面發(fā)展。就城市角度而言，一方面，對于無錫、嘉興實體經(jīng)濟發(fā)展基礎較佳、且毗鄰上海、杭州等科研中心且的城市而言，有望在產(chǎn)業(yè)轉移發(fā)展中最先受益，獲得“更新?lián)Q代”的發(fā)展機會。另一方面，對于在區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎稍遜的城市而言，如果在教育、衛(wèi)生、社會保障等方面擁有行業(yè)集聚優(yōu)勢，憑借更充沛的公共服務資源，也有希望在長三角產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展中分得一杯羹。
??因分析邏輯相似，本節(jié)僅具體分析實體經(jīng)濟基礎較佳的無錫、嘉興等城市。
??就產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集度來看，目前蘇州、無錫、寧波、嘉興、常州、鎮(zhèn)江、蕪湖、湖州等城市實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展領先，尤其是制造業(yè)區(qū)位熵排在長三角前8位，均達到了長三角平均水平的1.3倍以上，并且這些城市在交通區(qū)位上臨近于上海、杭州、南京合肥等（科研行業(yè)區(qū)位熵排名前四）技術發(fā)展中心，在技術轉移上也擁有更強的基礎優(yōu)勢。
??如無錫在物聯(lián)網(wǎng)、集成電路、液晶顯示等產(chǎn)業(yè)上形成了明顯的發(fā)展優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引了大量來自上海的投資資金關注，而蕪湖在船舶、汽車、火車等運輸裝備方面也已經(jīng)形成了相對完善的產(chǎn)業(yè)鏈。此外，目前蘇州、寧波的低端制造業(yè)雖然也在向外轉移，但得益于制造業(yè)發(fā)展的基礎優(yōu)勢，仍然是上海科技成果轉化為實際產(chǎn)業(yè)的前沿陣地，如在201**月舉辦的“蘇州創(chuàng)新園區(qū)——上海技術轉移服務機構專題對接會”上，來自上海的復旦大學、中科大上海分院等技術轉移服務機構，與蘇州工業(yè)園區(qū)、汾湖高新區(qū)等12家蘇州創(chuàng)新園區(qū)達成合作倡議，未來雙方將在加快上海地區(qū)優(yōu)秀科技成果向蘇州創(chuàng)新園區(qū)轉移轉化方面進行深入合作。
??但需要指出的是，堅實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎固然帶來了更多的產(chǎn)業(yè)轉移機會，同時也導入了大量的流動人口，以至于這些城市的公共服務行業(yè)承擔了更大的壓力，教育、經(jīng)濟事務管理等相關從業(yè)人員承擔了更多工作，導致公共服務行業(yè)的進一步承壓能力也受到了影響。聯(lián)系區(qū)位熵指標來看，這些城市在教育、衛(wèi)生、公共管理等方面均排在了長三角城市的中間偏后位置。以無錫為例，在教育、衛(wèi)生和公共管理三行業(yè)的區(qū)位熵，分別排在了長三角城市的第34、33和34位。
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??3、公共服務：異地就醫(yī)門診結算試點擴容至17城，中心城市人口吸引力進一步增強
??公共服務尤其是醫(yī)療衛(wèi)生服務作為重要的民生工程，影響著各城市競爭力，進而影響其人才吸引力。就醫(yī)療行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，對比長三角三省41個城市的技術人員數(shù)量，目前上海居于首位，衛(wèi)生技術人員達18.8萬人，其次是杭州，衛(wèi)生技術人員高達11萬人，蘇州和南京約在8萬人左右，其余城市均在7萬人以下。
??由于城市間醫(yī)療資源不均衡較強，部分中小城市居民看病存在諸多困難。近期在上海召開的“長三角地區(qū)跨省異地就醫(yī)門診費用直接結算推進會”上，開通了長三角門診結算新試點統(tǒng)籌區(qū)結算通道。這標志著，在去年9月首批開通長三角地區(qū)8個試點統(tǒng)籌區(qū)的基礎上，此次又新增江蘇省南京市、泰州市、連云港市、常州市，浙江省杭州市、溫州市、湖州市、舟山市，安徽省六安市等9個新試點統(tǒng)籌區(qū)。
??隨著流動人口就醫(yī)將更為方便，對于集中更多優(yōu)質醫(yī)療資源的中心城市而言，在人口吸引力方面將受益更多，上海、杭州、南京等城市的公共服務優(yōu)勢進一步凸顯，而在這些城市三甲醫(yī)院集中的市中心，醫(yī)療區(qū)位優(yōu)勢也更加顯著。但同樣的，從長三角一體化發(fā)展的角度而言，異地就醫(yī)門診結算的推廣，也為長三角流動人才提供了更多醫(yī)療保障，解決這些人群在小病就醫(yī)方面后顧之憂。
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??4、供求規(guī)模：杭州市場容量持續(xù)高位，鎮(zhèn)江、常熟供應過量風險有望逐步化解
??受人口規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、消費配套等差異影響，長三角各城市樓市規(guī)模存在較大差異。如杭州、徐州、寧波、合肥4城2018年商品住宅成交量均突破1000萬平方米，而麗水、六安、鹽城成交量僅在200萬左右。
??就商品住宅供求比來看，四成城市商品住宅供求比高于1.2，尤其是鹽城、鎮(zhèn)江、湖州、常熟、德清等蘇中和浙北的部分城市，供求關系明顯過量，供求比均大于1.5。主要原因是由于這些區(qū)域臨近滬杭寧三角，受上海、杭州、南京等市的需求溢出推動，房地產(chǎn)投資熱度較高、增速較快，且明顯超過了實際居住需求的增長速度，以致多城出現(xiàn)供應過量。
??總的來看，長三角一體化加速發(fā)展后，部分城市商品住宅供求關系有望日趨均衡。受產(chǎn)業(yè)轉移的影響，三四線城市經(jīng)濟迎來一波快速發(fā)展的機遇，尤其是常熟、鎮(zhèn)江這類產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的城市，隨著就業(yè)崗位和支付能力的增長，住房需求將穩(wěn)步提升，供應過量的風險有望迎來逐步化解的機會。
一體化加速推進，長三角樓市誰
??5、基礎優(yōu)勢點小結：一二線城市經(jīng)濟發(fā)展保持領先，嘉興、蕪湖等城市迎來追趕契機
??基于城市間的發(fā)展基礎差異，在長三角一體化大背景下，各城市所擁有的先天發(fā)展優(yōu)勢各不相同，綜合本章的優(yōu)勢點分析，有21個城市具備明顯的基礎發(fā)展優(yōu)勢。梳理優(yōu)勢點數(shù)量來看：
??1，寧波、蘇州優(yōu)勢點最多，發(fā)展現(xiàn)狀基礎與長三角產(chǎn)業(yè)一體化最為契合，在經(jīng)濟總量、收入水平、實體經(jīng)濟等各方面均處在長三角領先位置，樓市供求規(guī)模也處于長三角前列的位置。
??2，杭州、無錫、上海、南京排在第二梯隊。不過需要指出的是，杭州、上海、南京等城市作為區(qū)域發(fā)展中心城市，實體經(jīng)濟、尤其是制造業(yè)已經(jīng)不是當下城市經(jīng)濟發(fā)展的最重要轉型方向，在長三角一體化的產(chǎn)業(yè)轉移方面，更多地還是在扮演技術輸出和產(chǎn)業(yè)外遷的角色。此外無錫、南京雖在居民收入水平上略遜一籌，但與6萬元的水平均相距不遠，就收入水平而言，相比大多數(shù)長三角城市而言仍有明顯的人才競爭優(yōu)勢。
??3，湖州、鎮(zhèn)江、蕪湖、常州形成第三梯隊。這四座城市優(yōu)勢完全一致，均是實體經(jīng)濟發(fā)展較好、供求風險有望改善以及改善產(chǎn)品市場占比有擴容機會。突出的中高端產(chǎn)業(yè)轉移承接能力，助力這些城市居民收入快速增長，也是這些城市購房需求、尤其是中高端需求增長的有力保障。
??4，合肥、六安、阜陽等11個城市排在了第四梯隊。這些城市的優(yōu)勢點大多在于公共服務充裕和勞動力成本較低，得益于產(chǎn)業(yè)轉移的支持，經(jīng)濟發(fā)展也因此獲得快速增長的機會。特別需要指出的是，合肥經(jīng)濟發(fā)展雖在安徽省高居前列，但放在長三角三省一市中卻不拔尖，不僅均與上海、杭州有明顯差距，甚至在居民收入、公共服務發(fā)展水平上不如無錫、湖州、嘉興等城市。因此合肥市雖然擁有較大的購房需求規(guī)模基數(shù)，但在中高端產(chǎn)品市場發(fā)展上遠不及上海、杭州、南京等城市。
一體化加速推進，長三角樓市誰
??02
??規(guī)劃利好：內部互聯(lián)互通漸上軌道，“雙城生活”將更為便利
??目前長三角城市經(jīng)濟發(fā)展水平差異依然較大，但一體化發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)開始走上正軌。在長三角一體化三年行動計劃中，產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、交通互聯(lián)互通、市場開放有序等方面規(guī)劃均是文件關注的重點領域。就長三角區(qū)域協(xié)作發(fā)展現(xiàn)狀來看，在完善的交通路網(wǎng)支持下，長三角內部風投漸成體系，科技共享發(fā)展也在催生更多的經(jīng)濟增長點。隨著各地溝通愈加頻繁、文化風俗的進一步融合、以及城市邊界的不斷擴張，對于在上海、南京、杭州、寧波等中心城市工作的人群而言，未來“跨城生活”將成為越來越常見的現(xiàn)象，而目前這些中心城市的置業(yè)需求外溢，也會更多的回歸到居住需求本身。
??1、科技共享發(fā)展：G60科創(chuàng)走廊沿線迎來發(fā)展良機，湖州經(jīng)濟藉此快速增長
??自2016年上海松江提出“G60科創(chuàng)”概念以來，歷經(jīng)多次迭代，G60科創(chuàng)走廊已經(jīng)升級為“3.0”版本，并正式上升為長三角發(fā)展的區(qū)域戰(zhàn)略。目前G60科創(chuàng)走廊囊括上海、蘇州、杭州、合肥等9城，滬蘇湖合高鐵的建設為城市間的互聯(lián)互通、創(chuàng)新協(xié)同、產(chǎn)業(yè)融合帶來了更為便利的基礎條件。在最新發(fā)布的《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》中，更是明確提出“G60”概念，要面向長三角，共建共享覆蓋三省一市的G60科創(chuàng)走廊。
??就G60沿線科創(chuàng)發(fā)展現(xiàn)狀來看，湖州市受益最大。據(jù)G60科創(chuàng)走廊聯(lián)系辦公室發(fā)布數(shù)據(jù)，至2018年末，沿線城市異地合作項目[1]總投資額為329.4億元，其中300.7億元投向了湖州市。在地理位置上，湖州位于長三角四座中心城市上海、杭州、合肥、南京的地理中心，與各地的交通聯(lián)系均較為便捷，在技術輸出、產(chǎn)業(yè)轉移等方面擁有著得天獨厚的優(yōu)勢。依托毗鄰太湖的高新技術和生物醫(yī)藥兩座園區(qū)，湖州已經(jīng)在裝備制造和生物醫(yī)藥方面已經(jīng)形成了科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群，并由此推動城市實體經(jīng)濟快速發(fā)展。2018年，湖州市工業(yè)增加值同比增長9.3%，遠遠高于杭州的6.3%和寧波的6.7%，三產(chǎn)增加值同比增長8.5%，更是高居浙江省首位。
??其次值得關注的是宣城，宣城地理位置與湖州相似，但與南京、杭州的連通性略次于湖州。該城市有7個項目列入G60科創(chuàng)走廊重點異地合作項目，在G60辦公室官方公示的儲備合作項目列表中，宣城項目數(shù)量高達49個，居于九城市首位，發(fā)展?jié)摿梢娨话摺膬漤椖慨a(chǎn)業(yè)分布來看，新能源、汽車制造等高新技術產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了宣城的發(fā)展亮點。2018年宣城規(guī)模以上工業(yè)增加值增長11%，創(chuàng)2015年以來新高，工業(yè)投資、工業(yè)用電量增幅均居安徽省第一位，每萬就業(yè)人口中研發(fā)人員數(shù)量同比增加19%，同樣高居全省第一。
??[1]合作方均為長三角內其他城市
一體化加速推進，長三角樓市誰
??2、省界公路：打通省際“斷頭路”局部栓塞，昆山迎來發(fā)展新機遇
??為進一步促進長三角省際的互聯(lián)互通，三省一市在取消省界收費站、推進斷頭路項目建設方面已經(jīng)做出了諸多努力。省界收費站方面推進較快，目前三省一市均已表態(tài)，在2019年底前長三角將全面取消省界收費站。
??斷頭路方面，在2018年6月初，皖滬蘇浙四省交通運輸部門聯(lián)合簽訂《長三角地區(qū)打通省際斷頭路合作框架協(xié)議》，并明確了第一批重點推進的17個省級斷頭路項目。就項目分布情況來看，涉及江蘇最多，即將打通的斷頭路達到11條，其中有6條為上海與江蘇對接。而涉及安徽省的最少，只有5條。
一體化加速推進，長三角樓市誰
??具體來看斷頭路聯(lián)通城市情況，與上海接壤的昆山受益最大。在首批17條“斷頭路”項目中，有4條將打通昆山與上海的聯(lián)系，其中錦淀公路更是在2018年10月1日率先開通，并設置了兩條跨省公交路線，就公交線路首個工作日通車情況來看，從昆山至上海青浦方向已經(jīng)基本滿載，兩地之間交通訴求由此可見一斑。隨著通車利好的逐步釋放，昆山與青浦之間的協(xié)作發(fā)展將進一步加強，也會帶來更多的產(chǎn)業(yè)跨省發(fā)展機會。
??位于蘇皖、浙皖交界的宣城也受益頗豐，有4條斷頭路與宣城有關。隨著安徽與江蘇、浙江的科創(chuàng)協(xié)作、經(jīng)濟交流進一步深入，作為安徽省東南門戶的宣城市，憑借勞動力成本、土地資源等方面的優(yōu)勢，有望在G60科創(chuàng)合作發(fā)展的基礎上，繼續(xù)承接更多的產(chǎn)業(yè)轉移發(fā)展利好。
一體化加速推進，長三角樓市誰
??3、異地置業(yè)：區(qū)域協(xié)作發(fā)展推動甬杭寧自住需求外溢，跨城置業(yè)將更為常見
??隨著長三角城市群之間的溝通愈加頻繁，各地居民在工作、生活上的城際邊界日益模糊，再加之城市之間的置業(yè)壓力天差地別，跨城置業(yè)的觀念也越來越深入人心。隨著各城市間的交流協(xié)作進一步深入，以及社保、醫(yī)療等公共服務互聯(lián)互通的進一步打開，越來越多的自住需求開始考慮跨城置業(yè)，過上“雙城生活”。就一二線城市租房客跨城置業(yè)的意向比例來看，2018年需求外溢的意向比例已經(jīng)多在一成以上。
一體化加速推進，長三角樓市誰
??4、規(guī)劃利好點小結：省界城市受益最大，昆山、湖州、宣城等市有望迎來更多利好
??就區(qū)域協(xié)作發(fā)展角度來看，臨近省界城市的發(fā)展預期更加值得關注。綜合本章分析來看，有20個城市所獲得的規(guī)劃利好更為突出，結合“利好點”數(shù)量和實際影響來看：
??1，湖州、宣城、昆山所獲規(guī)劃利好最佳。本就承接中心城市需求溢出的湖州、昆山更值得關注。以昆山為例，得益于斷頭路的打通、以及自身堅實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎，將更多的承接上海經(jīng)濟輻射利好，工作崗位的增加、以及滬昆“雙城生活”人數(shù)的增多，都將為昆山帶來更多的住房需求。得益于G60規(guī)劃發(fā)展的推動，宣城雖然迎來了產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的機會，但就業(yè)增長轉化為實際購房需求畢竟還需要時間；此外與杭州市區(qū)之間的距離相對較遠，兩城市區(qū)被天目山脈這一“天然省界”隔開，因此就房地產(chǎn)行業(yè)所獲利好而言，宣城相比湖州、昆山稍遜一籌。
??2，蕪湖、六安、黃山等城市交通利好更為突出。得益于城際鐵路聯(lián)通的進一步提升，以及毗鄰中心城市更近的區(qū)位優(yōu)勢，再加上突出的旅游資源優(yōu)勢，這些城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的利好點可更快地發(fā)揮出來，促進城市經(jīng)濟發(fā)展，并由此助力居住需求持續(xù)增長。
??3，上海、杭州、蘇州等城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢將保持領先。隨著長三角經(jīng)濟互聯(lián)互通的進一步發(fā)展，中心城市產(chǎn)能加速更新?lián)Q代、以及中小城市對于中心城市技術輸出需求的不斷增加，上海、杭州、蘇州等城市將迎來更多創(chuàng)投項目的發(fā)展，投融資吸引力進一步增強，并由此催生出更多的高收入就業(yè)機會，促進居民消費能力持續(xù)增長。
??4，鎮(zhèn)江、嘉興、滁州、馬鞍山、南通等衛(wèi)星城市樓市發(fā)展值得關注。隨著長三角一體化發(fā)展的不斷推進，各地之間的行政壁壘勢必會不斷降低，而這些位于中心城市周邊的城市，可以在中心城市置業(yè)需求溢出上獲得更多利好。
??5，安慶、淮南、池州、阜陽、金華等市也從一體化規(guī)劃發(fā)展明顯受益。這些城市多在交通發(fā)展中受益，但受地理區(qū)位影響，與杭州、合肥等中心城市的聯(lián)通性發(fā)展前景有限，因此在規(guī)劃利好預期上也不如蕪湖、黃山城市。
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
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??需求增長：中心城市人口吸引力有增無減，產(chǎn)業(yè)轉移為部分中小城市帶來就業(yè)增長機會
??房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本動力還是在于住房需求的增長，在“房住不炒”的大背景下，各城市對人口的吸引力更是重中之重。由于上海、浙東、蘇南區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢仍舊存在，這一區(qū)域仍是流動人口的主要匯集地，而就長三角主要城市來看，上海和杭州則走在了前列，南京和合肥則仍需多加努力。
??1、人口增長：杭州、寧波成為新增長極，實體經(jīng)濟增長失速致蘇州人口增長放緩
??為了推進長三角地區(qū)能夠加速融合，改善人才只往上海聚集的局面，促進城市之間人才的合理流動，實現(xiàn)多方協(xié)同發(fā)展，滬蘇浙皖于2018年3月簽署了《三省一市人才服務戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，通過召開人才交流會、一體化服務標準等措施來促進省市之間的人才合理流動，人才流動也慢慢從單向往多向轉移，如環(huán)滬城市嘉興依托嘉善科創(chuàng)中心、上海人才創(chuàng)業(yè)園、歸谷智造小鎮(zhèn)等創(chuàng)新平臺以及較低的房價吸引了大量的上海人才落戶，其目前擁有的數(shù)千名高層次人才資源大多都是從上海引入。不過經(jīng)濟發(fā)展、資源等各方面的差距不是短時間內可以彌補，盡管小城市使勁渾身解數(shù)吸引人口回流，但收效甚微。
??1）集聚更多流動人口的城市：上海、蘇州、杭州、南京、無錫
??從常住戶籍人口數(shù)量差值來看，上海、蘇州、寧波、杭州、無錫等城市仍是長三角人口的主要匯集點，流動人口都在150萬之上，其中蘇州和寧波，由于主導產(chǎn)業(yè)多為勞動密集型，對于外出務工的吸引力較強，人口凈流入量已經(jīng)超過杭州，制造業(yè)同樣較為發(fā)達的無錫，人口凈流入量也超過南京，接近杭州，排在整體第5位。結合常住戶籍人口比來看，蘇州、寧波、無錫均在1.3以上，超過了杭州，人口的集聚能力由此可見一斑。而南京和合肥由于人才政策出臺較晚以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展稍遜，人口凈流入量相對較低，特別是合肥，人口凈流入量為50.74萬人，排在第12位，常住戶籍比為1.06，僅位列第15，目前人口的集聚能力弱于不少蘇南和浙江的三線城市。而黃山、銅陵、蕪湖等安徽的大多數(shù)城市和揚州、淮安等江蘇中北部城市依舊處于人口凈流出狀態(tài)。
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??2）“人才爭奪戰(zhàn)”表現(xiàn)搶眼，常住人口增長速度更快的城市：杭州、寧波、南京、合肥
??就長三角主要城市人口總量變化來看，上海基于人口控制目標，近年來已經(jīng)暫時“退出”人口爭奪。杭州、寧波、合肥、南京等核心城市對人口的集聚能力正在逐漸變強。究其原因，本質上而言長三角一體化的發(fā)展是點到圈再到整體的過程，中心城市需要首先做大做強，才能帶動周邊城市發(fā)展，進而聯(lián)合帶動整體共同發(fā)展。在這樣的背景下，中心城市打造“都市圈”的戰(zhàn)略目標就進一步浮現(xiàn)出來，首當其沖就是人才資源的爭奪，如南京在《南京都市圈一體化高質量發(fā)展行動計劃》中就明確“人才是第一資源”，杭州于2019年進一步放寬人才落戶政策、寧波出臺人才購房補貼政策等均說明了各大城市對于人才的看重。
??具體對比杭州、寧波、合肥、南京和蘇州等五座城市人口增長表現(xiàn)來看，杭州表現(xiàn)最為突出，得益于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，常住人口增加量遠超其他四市，儼然已成為長三角人口的第一增長極。蘇州雖然流動人口數(shù)量多但增長較慢，3.81萬的常住人口增量在五城中排名最末，2018年新增就業(yè)人數(shù)17.55萬人，也是五城中唯一不到20萬人的。造成這一現(xiàn)象的原因有二：一是近年來實體經(jīng)濟增長陷入泥沼，蘇州實體產(chǎn)業(yè)主要以傳統(tǒng)外貿(mào)導向的輕工業(yè)為主，受國際形式變化影響較大，2018年外資（含港澳臺）工業(yè)產(chǎn)值增速僅4.6%，較上一年下滑了6個百分點，并且新興技術產(chǎn)業(yè)增長也比較乏力，全年高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速僅為6%，較全省低了5個百分點，對高學歷人才的吸引力有所下降；二是蘇州的落戶政策要求先就業(yè)、且最低大專學歷+兩年社保，相對其他四市較為嚴苛，進一步導致人口流入量增長緩慢。
一體化加速推進，長三角樓市誰
??綜上，在長三角一體化的進程中，首先受益的仍是杭州、南京、合肥等核心城市。對于這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展領先、擁有大量外來流動人口的一二線城市而言，與長三角一體化發(fā)展同步，外來人口在落戶、就業(yè)、醫(yī)療、子女求學、社保、購房等方方面面的門檻降低，將大大增強這些城市暫住人口的歸屬感，并進一步增強這些城市的人口集聚能力，讓更多的“外地人”變成“新本地人”，并催生出更多的置業(yè)需求。而對于中小城市而言，只有將各類公共服務與大城市接軌，優(yōu)化營商環(huán)境，承接來自大城市轉移產(chǎn)業(yè)，進而才能實現(xiàn)人口的回流，才能打破后續(xù)置業(yè)需求乏力的局面。
??2、新增住房需求：寧波、杭州兩城人口快速增長，近年住房需求增量超上海
??城市的住房需求受產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、配套、人口等諸多方面的影響，基于數(shù)據(jù)的可獲取性，我們根據(jù)各城市常住人口數(shù)量及其增速、人均住房面積及其增速、收入水平等指標，估算各城市近3年年均住房需求增量需求。
??整體來看，寧波、杭州、上海需求增量最大，其中寧波年均住房需求增量居于首位，高達1733萬平方米，這一數(shù)據(jù)甚至已經(jīng)超越杭州和上海。究其原因，主要由于近3年常住人口增速迅猛，2018年常住人口增量就達到19.7萬人，加之寧波相較上海、杭州，購房需求更加偏好于中大戶型產(chǎn)品，人均居住面積年均增速也保持較高水平，導致寧波年均住房需求增量居于首位。考慮到寧波近期又出臺了人才新政，高層次人才買房最高可補貼60萬，預計今年商品住宅需求增長依然有望保持在高位。
??杭州和上海住房需求增量緊跟其后，住房需求均在1600萬平方米以上。以上海為例，盡管上海近些年嚴控人口、人口增速明顯放緩，同時高房價使得人均住房面積增速也十分緩慢（上海近3年人均住房面積每年增長0.6平方米），但巨大的人口基數(shù)依然使上海住房需求增量維系在高位；杭州的住房需求增量主要來源于常住人口的快速增長，據(jù)杭州統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2018年杭州常住人口較2017年增加33.8萬人，龐大的人口導入量使得杭州住房需求增量與上海不相上下。
一體化加速推進，長三角樓市誰
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??總結：人口進一步向中心城市集聚，僅部分三線城市可獲協(xié)同發(fā)展利好
??長三角區(qū)域是我國經(jīng)濟最具活力、產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的區(qū)域之一，是一帶一路和長江經(jīng)濟帶的重要交匯點，伴隨著長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略，三省一市也迎來了更多的發(fā)展機會。基于良好的經(jīng)濟基礎、便利的交通等優(yōu)勢，長三角一體化具有先天優(yōu)勢，但是目前各城市經(jīng)濟發(fā)展不平衡，在醫(yī)療、教育、社保等公共服務等方面差異巨大，長三角一體化對城市的影響也各不相同。聯(lián)系各能級城市表現(xiàn)來看：
??1、上海：資源約束致人口增速放緩，但住房需求增長依舊會位于長三角前列
??毋庸置疑，上海在長三角城市群中處于領頭羊的位置，無論是經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、交通等其他各類配套設置均比較完善，城市發(fā)展?jié)摿^大。尤其隨著長三角一體化進程上升到國家戰(zhàn)略，一體化的進程勢必會進一步加快，可以進一步降低各城市間要素流動的障礙，深化區(qū)域內分工，為產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展提供重要的前提條件，促進上海經(jīng)濟的更高質量發(fā)展。
??同時我們也要看到，上海在一體化進程中面臨的短板：第一，上海創(chuàng)新更偏向于高端制造、醫(yī)藥、金融等行業(yè)，就更能吸引年輕人的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)而言，發(fā)展氛圍不及杭州,缺乏像杭州阿里巴巴、網(wǎng)易此類提供大量就業(yè)崗位、具有城市帶動力的龍頭企業(yè)；第二，受醫(yī)療、教育、環(huán)境等資源約束的影響，上海的可人口承載力有限，不像杭州、寧波、合肥等城市近兩年在人才戰(zhàn)略的帶動下，常住人口保持高速增長。相比之下，上海近些年人口增速明顯放緩，甚至在2017年常住人口呈現(xiàn)負增長，人口總量的停滯不前影響了住房需求總量增長。但就近年來住房需求增量來看，上海依舊能排在長三角第三的位置，龐大的常住人口基數(shù)、持續(xù)增長的人均收入水平，都在為上海提供著大量的住房需求，而明顯偏緊的商品住宅供應，更是讓上海銷售型住宅產(chǎn)品愈加緊俏。
??2、二線城市：杭州、寧波人口爆發(fā)式增長帶來更多新增住房需求，蘇州或面臨需求滯漲困局
??就5個二線城市來看，杭州、寧波綜合表現(xiàn)更優(yōu)，憑借更為領先的經(jīng)濟發(fā)展水平，這兩座城市近年來人口機械增長量逐年遞增，人口吸引力逐漸增強，商品住房需求量也維持在高位。其中杭州是長三角人才爭奪戰(zhàn)中表現(xiàn)最為突出的二線城市，憑借互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等高附加值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢，2018年杭州常住人口機械增長量達到27.7萬人，在長三角二線城市中排名首位。寧波在科研實力上雖然稍遜，但承接上海的汽車、鋼鐵以等產(chǎn)業(yè)轉移利好，還是為寧波帶來了更多的經(jīng)濟增長點，并進一步提升城市的人口吸納能力。
??南京表現(xiàn)僅次于杭州、寧波。相比杭州、寧波而言，南京目前的最大短板在于人均收入水平尚未達到長三角最前列，以致城市的人口吸納能力受到了影響。在人均年收入水平上，南京相比無錫、常州領先幅度有限，相比蘇州更是尚有4000元左右的差距。再加上南京民營經(jīng)濟活躍度、基礎教育發(fā)展等方面也不夠突出，導致大量的大學畢業(yè)生向上海、蘇南、杭州等城市外流，也在一定程度上削弱了南京的人口吸納能力。
??合肥、蘇州表現(xiàn)稍遜。合肥憑借安徽省省會的行政地位優(yōu)勢，以及較快的經(jīng)濟增長速度，近年來在人口吸納上表現(xiàn)較為突出，住房需求增長、房地產(chǎn)市場熱度表現(xiàn)均較為搶眼。但隨著長三角一體化的加速推進，合肥將更多地面臨來自江蘇、浙江城市的挑戰(zhàn)。而相比蘇南、浙北的大部分三線城市來說，合肥在經(jīng)濟發(fā)展、居民收入水平上是沒有優(yōu)勢、甚至明顯落后的。因此對于合肥而言，只有保持住目前的經(jīng)濟快速發(fā)展速度，不斷縮小并超越長三角中的更多競爭對手，才能在城鎮(zhèn)人口增長上保持在長三角前列，并由此帶來更多的新增住房需求。
??蘇州方面，經(jīng)濟發(fā)展基礎優(yōu)勢突出，在經(jīng)濟規(guī)模、居民收入、公共服務等方面均有顯著優(yōu)勢，也在持續(xù)承接上海高端技術輸出的產(chǎn)業(yè)轉移利好，主要問題在于人口增長表現(xiàn)存在一定壓力。受勞動力密集型低端產(chǎn)業(yè)向外轉移、嚴查環(huán)保等諸多因素制約，近年來蘇州集中出現(xiàn)了“外資撤退”的現(xiàn)象，導致人口增速明顯放緩，住房需求增長也因此收到影響。并且值得注意的是，蘇州房地產(chǎn)市場明顯存在需求透支、市場過熱的現(xiàn)象，2018年住宅銷售面積1788萬平方米，人均購房面積達到了省會南京的1.4倍；而在2019年5月住建部點名預警房價波動的城市中，蘇州也名列其中。蘇州在住房需求面臨著滯漲困局的同時，市場熱度依舊在非理性上漲，房地產(chǎn)成交規(guī)模的波動風險不容小覷。
一體化加速推進，長三角樓市誰
??3、三線城市：產(chǎn)業(yè)轉移加劇城市分化，蕪湖、滁州等城市住房需求迎來增長契機
??三線城市方面，徐州、無錫兩座城市均是“獨一檔”，相比其他城市而言在經(jīng)濟體量、人口吸納能力方面均優(yōu)勢明顯，但也各自的不足也較為突出。
??徐州近年來住房需求增長較快，但其他各方面均與“最優(yōu)”存在明顯差距，不僅在GDP總量、人均可支配收入等指標上均不及常州、無錫、南通等城市，與實體經(jīng)濟發(fā)展的相關區(qū)位熵指標也不如嘉興、鎮(zhèn)江、湖州等城市。如果徐州不能快速提高城市經(jīng)濟發(fā)展速度，讓GDP增速繼續(xù)維持在5%以下的較低水平，勢必在長三角一體化發(fā)展中被滬杭寧區(qū)域越拉越遠，住房需求增長也難以為繼。
??無錫各方面現(xiàn)狀基礎均優(yōu)，在經(jīng)濟總量、人均收入等方面均處于長三角第一梯隊，但結合長三角一體化發(fā)展方向來看，所獲規(guī)劃利好不及湖州、蕪湖等城市。如果未能抓住高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機，或將面臨經(jīng)濟發(fā)展“失速”風險，住房需求增長也將受到影響。
??其他三線城市中主要值得關注的城市有三類：第一類是迎來中高端產(chǎn)業(yè)轉移發(fā)展契機的城市：湖州、蕪湖、鎮(zhèn)江、常州、嘉興。這些城市實體經(jīng)濟發(fā)展基礎領先，更有機會迎來中心城市產(chǎn)業(yè)轉移的機會。其中承接G60概念利好的湖州更加值得關注，得益于科創(chuàng)走廊概念的推動，湖州可更快、更多地承接中心城市產(chǎn)業(yè)轉移利好，而目前尚未拉開的房價梯度，也會為湖州市房地產(chǎn)市場帶來更多的差異化發(fā)展機會。
??第二類是更能承接中低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市：宣城、六安、黃山、亳州、阜陽、宿州。相比前一類城市而言，產(chǎn)業(yè)轉移對經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用會稍遜一些。以黃山為例，憑借旅游資源優(yōu)勢，再加上杭黃高鐵的開通，在產(chǎn)業(yè)轉移的推動下，近年來文化旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、電子信息等特色產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，也帶來了更多的就業(yè)崗位和相應的住房需求。
??第三類是毗鄰中心城市，受益跨城置業(yè)利好的三四線城市：滁州、南通、馬鞍山。隨著長三角一體化進程的不斷深入，城市間的行政壁壘日益淡薄，位于中心城市附近的城市將有望迎來更多跨城置業(yè)需求。相比而言，經(jīng)濟活力較強的滁州市較為值得關注，2018年滁州市GDP增速達到9.1%，居民收入增速達到9.2%，城市自身的經(jīng)濟增長，為本市居民居住需求增長提供了更多支撐。
??至于池州、安慶等其他10個城市雖然也有較為突出的優(yōu)勢或利好點，但對經(jīng)濟發(fā)展推動作用相對單薄，對樓市影響也相對有限。以蚌埠為例，雖然經(jīng)濟發(fā)展較快，但實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展不突出，公共服務集聚度也不高，在承接產(chǎn)業(yè)轉移上沒有明顯優(yōu)勢，住房需求增長也因此受限。而銅陵、泰州、紹興等遷入人口排名上升的城市也是如此，如果在其他方面找不到更加突出的優(yōu)勢或利好支持，隨著長三角一體化發(fā)展的推進，目前的表現(xiàn)較佳的人口指標只能是曇花一現(xiàn)。
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