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??年內(nèi)近2000億元信托資金馳援房市 有上市房企13%融資成本“痛并快樂(lè)著”

??■本報(bào)記者 邢 萌

??公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)集合信托成立規(guī)模超5300億元，其中，房地產(chǎn)信托募集資金1970億元，占比近四成，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域成為信托資金主要流入領(lǐng)域。同時(shí)，房地產(chǎn)信托在信托公司業(yè)務(wù)中占據(jù)重要地位，是信托公司主要的收入來(lái)源之一。

??值得注意的是，信托資金成為部分上市房企主要的融資渠道，信托融資成本在10%以上不在少數(shù)，最高達(dá)13%。《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)上市房企2018年年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有17家上市房企披露信托融資余額；觀察發(fā)現(xiàn)，信托已超過(guò)銀行成為部分上市房企最重要的融資渠道，部分房企近500億元的信托融資額，凸顯出“房信”合作加深的趨勢(shì)。多家信托融資成本區(qū)間上限普遍在10%以上，甚至有某百?gòu)?qiáng)房企融資成本高達(dá)13%。

??投資房地產(chǎn)收益率顯著高于平均水平

??近年來(lái)，隨著在中央及地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策后，金融監(jiān)管部門也相繼加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道步步收緊。在上述一系列的監(jiān)管政策作用下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道全面收緊，融資獲取難度越來(lái)越大，融資成本也顯著提高，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)信托融資需求的上升。

??作為房地產(chǎn)融資的主要渠道，房地產(chǎn)信托主要通過(guò)債權(quán)的方式為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目以及并購(gòu)提供融資支持，這仍占據(jù)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位。

??用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，集合信托市場(chǎng)共成立5056只信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模為5366.31億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)信托共成立1579只產(chǎn)品，募集資金最多，為1970.63億元，占比為36.72%；金融類信托共成立1573只產(chǎn)品，募集資金為1483.16億元，占比27.64%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托共成立1402只產(chǎn)品，募集資金為1332.13億元，占比24.82%；工商企業(yè)信托共成立387只產(chǎn)品，募集資金為400.46億元，占比7.46%；其他投向類信托共成立115只產(chǎn)品，募集資金最少，僅為179.92億元，占比3.35%。

??可以看出，信托資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金最多，近2000億元占總規(guī)模近四成。對(duì)此，用益信托研究員帥國(guó)讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面在于房企對(duì)資金的需求較大，尤其是在其他融資渠道受阻的條件下，借助信托融資成為一種重要方式；另一方面，對(duì)于信托公司而言，房地產(chǎn)信托是其重要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源之一。

??就收益率而言，集合信托整體年化平均收益率為8.24%，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托、房地產(chǎn)信托、工商企業(yè)信托均高于整體平均水平。具體來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托、房地產(chǎn)信托、工商企業(yè)信托、其他投向類信托、金融類信托的年化平均收益率分別為8.75%、8.36%、8.26%、7.84%、7.37%。可見(jiàn)，房地產(chǎn)信托僅次于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托，保持高收益水平。

??對(duì)此，帥國(guó)讓表示：“短期內(nèi)房地產(chǎn)信托仍會(huì)維持一定高規(guī)模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的降低也意味著房地產(chǎn)信托的投資收益已趨于合理水平，所以，靠投資房地產(chǎn)信托來(lái)獲取更高收益已經(jīng)成為歷史。”

??17家上市房企融資成本在5%-13%之間

??客觀來(lái)說(shuō)，房企愿意承受信托融資高成本，客觀上推高了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率。

??中誠(chéng)信托在最近的研報(bào)中表示，今年房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出信托交易對(duì)手繼續(xù)向百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中的趨勢(shì)。在兩極分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)的新格局下，信托公司更應(yīng)該選擇頭部房企進(jìn)行合作以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

??此次年報(bào)中相關(guān)數(shù)據(jù)也印證了此觀點(diǎn)。據(jù)東方財(cái)富(19.070, 0.24,1.27%)Choice數(shù)據(jù)，《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理相關(guān)2018年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，有17家中大型上市房企披露信托融資情況，每家信托去年融資余額從3億元至482億元不等。具體而言，信托融資余額范圍在10億元以下的有5家；信托融資余額范圍在10億元-50億元的有4家；50億元-100億元范圍內(nèi)的有3家；100億元以上的有3家。

??值得注意的是，17家上市房企的信托融資成本區(qū)間為5%-13%，其中區(qū)間上限高于10%的有5家，皆為大型房企，其中，2家為信托融資額過(guò)百億元的頭部房企。以最高融資成本13%的某房企來(lái)看，作為深圳老牌地產(chǎn)公司、中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一，該企業(yè)的信托融資額為32.45億元，成本在7%-13%之間，融資期限為1年-8年；某持有信托牌照的民營(yíng)金控集團(tuán)融資成本亦不低，該企業(yè)信托融資額為482億元，成本在5.5%-12.5%之間，融資期限為1年-6年。

??針對(duì)房地產(chǎn)信托融資成本高的原因，中鐵信托在行業(yè)研究報(bào)告中分析認(rèn)為，一方面是房地產(chǎn)本身的行業(yè)屬性：房地產(chǎn)行業(yè)天然屬于對(duì)現(xiàn)金流要求極高的行業(yè)。無(wú)論是前期拿地、建設(shè)，還是后期營(yíng)銷、去化，少了錢一天都不行，而房企只有賣了房才能資金回籠，周期較長(zhǎng)；另一方面，也跟現(xiàn)在的政策息息相關(guān)。目前處于加息周期，銀根收緊，房企融資渠道受限使得房企更加依賴信托渠道融資。房企現(xiàn)金流需求大，只好高息融資；最后一點(diǎn)，也是源于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率，換言之，除了房地產(chǎn)之外，其他行業(yè)的回報(bào)很難支撐這么高的融資成本。

??房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存

??中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)在《中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告（2017年-2018年）》（以下簡(jiǎn)稱“《報(bào)告》”）中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)走向分化，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的差異化，以及房地產(chǎn)企業(yè)間的分化意味著風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，將更加考驗(yàn)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。“針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化走勢(shì)，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度短期整體趨于審慎，風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步趨嚴(yán)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是支持信托公司生存發(fā)展的重要領(lǐng)域，信托公司需進(jìn)一步積極提升專業(yè)能力，從復(fù)雜分化的市場(chǎng)中把握業(yè)務(wù)機(jī)遇。”

??需要注意的是，利益驅(qū)動(dòng)下的房地產(chǎn)信托的盲目增長(zhǎng)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)在《報(bào)告》中表示，房地產(chǎn)信托面臨的監(jiān)管環(huán)境不容樂(lè)觀，尤其是傳統(tǒng)債權(quán)融資類業(yè)務(wù)，必須嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)政策要求，不得投向不滿足“432”要求的項(xiàng)目，信托公司需要高度關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)性要求，避免監(jiān)管處罰的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于如何合規(guī)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，用益信托表示，一是要完善關(guān)于信托投資法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控；二是應(yīng)引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)解決信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足，以及風(fēng)控能力較差等問(wèn)題；三是信托公司提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)自身對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)與評(píng)估的能力。

??針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型方向，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)在《報(bào)告》中提出，資產(chǎn)管理新規(guī)要求信托公司提高主動(dòng)管理能力，加快向真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。調(diào)研顯示，多家信托公司明確表示將真實(shí)投資型房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向，以期增強(qiáng)獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的能力，獲取資產(chǎn)增值收益。預(yù)計(jì)未來(lái)信托公司將通過(guò)與交易對(duì)手合作設(shè)立項(xiàng)目公司、增資入股、并購(gòu)等方式來(lái)開(kāi)展真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù)，基金化運(yùn)作將成為趨勢(shì)。