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　　卡車來來往往，路上塵土飛揚。大亞灣西南大道馬路一側的吳大媽，等待著車輛減少，好走到對面北區邊上廢品站，將平日里積攢的箱子瓶子賣掉。
　　一年前，她從湖南老家搬到惠州，住在臨深的龍光城南區，工作日的白天，她的兒子兒媳都會驅車從惠州到深圳上班，在她居住的小區里，這樣“雙城生活”的家庭并不少見。
　　惠州，被稱為深圳的后花園，在深圳房價經過幾輪暴漲后，開始成為部分剛需置業者和各地投資客重點關注地，吸引了大量開發商以住宅、別墅、養老、文旅等形式重倉布局。
　　但如今看來，惠州之于深圳，倒更像是燕郊之于北京，“后花園”淪為雙城生活的“睡城”，本地人買不起，外地人不想炒。
　　數據顯示，2015年，進駐惠州的百強房企僅有16家，三年不到的時間，這個數量變成了50家。樓市最火爆時，一度需要全款排隊才能買到房。
　　不過，隨著樓市調控政策持續收緊，深圳房地產市場成交低迷，惠州作為臨深地圖上的重要板塊，亦難免受到牽連。
　　近三年的大發展本地人稱買不起房
　　2016年初，在深圳東進戰略的大舉推進下，超過1.4萬億元砸入深圳東部區域，致使和深圳東部毗鄰的惠灣片區房產市場迎來前所未有的機遇。
　　2016年成為惠州樓市史上最為瘋狂，也最為輝煌的一年。惠州城區住宅成交46834套，成交面積533.66萬平方米，成交金額419.48億元；大亞灣成交40588套，成交金額463.24億元，成交數量較2015年增長幅度達八成。世聯行(5.26 +3.14%,診股)數據顯示，買得最瘋狂的是深圳客們，占市場比例高達56%，并活生生地把原本價格在5000~6000元/平方米的房價，哄抬至10000元以上。
　　在惠州樓市近三年的發展里，這片熱土亦出現過不少奇跡，成交面積2016年、2017年連續兩年突破1500萬平方米；2017年成交均價漲幅以54%位列樓市50強城市排行榜第一；2018年新建商品住宅庫存位列全國前三……
　　深圳美聯物業全國研究中心經理張鳴添告訴《每日經濟新聞》記者，惠州樓市并不是單純的惠州本地市場，即使目前供應量激增也可支撐起未來發展。惠州臨深臨港，承載了深圳及香港的外溢需求，尤其是深圳的需求占了絕對比例。作為承接外溢需求的衛星城，惠州大量新建樓盤是有存在必要的。
　　但與此同時，記者調查發現，在惠州南站附近，當夜幕降臨時，許多交付已久的高樓小區至今燈火依稀，正如同中介所言，入住率并不高。
　　惠州本地一位開滴滴的林師傅指著窗外鱗次櫛比的高樓告訴記者，這些項目都早已賣出去了，但是根本沒有多少人住，看看這周邊還在蓋，房價還在漲，越來越像個鬼城。此時，他顯得有些激動：“以我們當地人薪資水平，大部分人已經再也買不起了！”
　　二手房降價3000無人問津外地炒房客不看好
　　記者了解到，供應量巨大的惠州目前基本上是新房市場，二手市場還沒有完全形成，成交量非常低。
　　深圳一中介經紀人徐凱告訴記者，有個客戶想出售惠州地鐵口的房子，以低于市場價格兩三千的價格掛出去，已經好久了無人問津。“新房還可以有深圳的地產公司猛推，二手房就沒有人推了。新房那么多，戶型還好，沒有中介費、沒有那么多稅，誰考慮二手啊，成交量沒有想象的活躍。”
　　在惠州當地的中介門店，記者向經紀人小林咨詢二手房的過程中，其并未接茬，卻轉而向記者推薦起新盤。“最近新開的盤要比二手房合適得多，如果不著急住，可以看看龍光地產玖系新品，首次上市，首付只需一成，首付10萬買三房。”同時他也坦陳，如今市場冷清，來看房的人不如之前多，十月份他們整個門店一共也才簽了三四單。
　　二手房的市場空白也讓本不限購的惠州喪失了“炒房的熱土”。這似乎印證了一位深圳資深“炒房客”的觀點：“惠州并不是適合職業玩家的市場，而是開發商收割普通投機群眾的墓場。”
　　每月50個樓盤入市供應量激增至北京7倍
　　業績承壓下，金九銀十向來是被開發商看重的銷售關鍵節點。據房天下統計，九、十月間，市場幾乎保持了每月近50個樓盤入市的節奏。
　　《每日經濟新聞》記者實地調查中發現，除已交付的大量住宅外，惠州仍有大量樓盤在建。惠州合縱聯行最新數據，截止到11月25日，惠州市住宅存量為102653套，存量面積約1116萬平方米。而相比之下，前十個月，北京90平方米以內房源供應量為15733套，僅為惠州的七分之一。
　　盡管供應量激增，但市場依然反應較為冷淡。記者走訪發現，即使是位于惠州樓市熱門的未來地鐵14號線、地鐵1號線沿線，大亞灣、惠州南站、巽寮灣等幾個區域的項目，售樓處依然門可羅雀。
　　其中，惠州南站因有通往深圳和香港高鐵，一直是置業熱點板塊。某項目一位銷售人員告訴記者，目前新開盤為三期，均價14000元左右，現在向公司特殊申請的話還可以進行首付分期，一月之內交清三成首付。并強調：“三成首付是很大優惠了，之前市場熱時全款才能買。”
　　在主打以旅游、休閑、養老為住的惠東縣，記者同樣發現了首付分期的現象。其中，均價7800元的惠東富力灣新盤甚至打出“首付只需2萬”的廣告。銷售人員告訴記者，事實上這個2萬元也可以相當于定金，30%首付可以在半年湊齊。
　　她給記者算了一筆賬，結果有些讓人意外：以50平方米的住宅為例，半年內湊齊10萬元首付即可，總價不過30多萬元。