行業資訊
???? 15日，國家統計局發布了2018年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。
??在70個大中城市中，價格環比下跌的僅有上海、南京和泉州3個城市，上漲的城市有65個。
??在70個城市中卻有65個房價上漲，這讓那些準備購房者感到擔憂，人們在為是否該出手購房而糾結。
??一邊是全國房價多數沿續上半年的走勢，總體呈現漲多跌少的格局。
??而另一邊，各地房地產調控正在集密進行中。僅7月份，全國樓市調控政策密集程度創歷史紀錄，合計超過60個城市發布了超過70次各類型的房地產調控政策。房地產調控如果生效，現在匆忙入市買房弄不好會當“接盤俠”。
??對此，我們認為房價數據的漲跌，只能代表樓市過去一段時間的價格，并不代表未來。從中長期來看，不能因為當前多數城市房價仍上漲，就能判斷出后續房價還會大幅上漲。
??而且從近期的房地產發出四個信號來看，本輪持續了3年多的房價上漲行情，已近尾聲。
??中國樓市正從前期的巔狂中逐步恢復理性，預計房地產拐點已現，整個樓市將會快速降溫。所以，購房者應耐心等待，靜觀樓市大調整周期的到來。
??信號一：廈門房價降了1萬多元
??據廈門房地產聯合網數據顯示，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環比下跌25.42%。
??受到廈門嚴厲的房地產調控政策的影響，很多房企打出“大降65萬元急售”、“一品價，打八折”、“誠心買條件還可以談”的標語。但是當地民眾看了高房價之后還是搖頭表示“買不起”。
??近年來，廈門房價走出了過山車行情，由前幾年的八千元/平方米，一下漲至去年的6萬元/平方米，而現在廈門房價跌去了1.5萬元，再次回到了4.5萬元/平方米，而且當地二手房成交量出現大幅萎縮、廈門市區土地流拍現象也較為嚴重。
??近年來，廈門房價走出了過山車行情，由前幾年的八千元/平方米，一下漲至去年的6萬元/平方米，而現在廈門房價跌去了1.5萬元，再次回到了4.5萬元/平方米，而且當地二手房成交量出現大幅萎縮、廈門市區土地流拍現象也較為嚴重。
??廈門房價下跌，還有環京樓市出現大跌，這都是本輪房價在經歷了3年的連漲之后，出現的首次成規模的房價大調整。
??盡管，全國多數地區房價依然火爆，但部分地區房價的下跌，說明全國房地產走勢開始分化，房價只漲不跌的神話已經破裂。這對于投機性購房者來說未來的風險不容小覷。
??信號二：限制企事業單位購房已開始
??南京發布微信公眾號消息，近日，南京市房地產市場綜合執法辦公室發布《關于調整我市企事業單位住房限購政策的通知》，自即日起，在全市范圍內暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房。目前全國已有西安、長沙、杭州、上海、深圳、南京6座城市宣布限制企事業單位購買品房。
??實際上，限制企事業單位購房是在本來調控限購基礎打“補丁”。因為之前的房地產調控只對個人買房進行限購。
??這導致一些企事業單位要么不務正業去炒房。要么，有很多人為了獲得炒房機會，就想辦法私人成立一個空殼企業，然后炒房者用企業的名義炒房。
??這樣不僅是買房不受限制，而且出售房產也不會受到限售的影響，一路暢通無阻。
??更關鍵的是，有了以企業名義炒房，使得很多新開樓盤被企業全部買下，人為造成當地房屋供求失衡。企事業單位購房無形中會推高當地的房價。
??信號三：大型土地流拍呈現零成交
??據權威機構數據顯示，今年前7個月，土地流拍率約6%，300城總流拍宗數已達258宗，與地價最低迷的2014年同期相比，土地流拍率還高出59%。從整體流拍規模來看，今年有望達到歷史峰值。
??土地市場降溫最明顯的是一二線城市。7月23日，上海市中心的楊浦東，一塊內環內的宅基地流拍，沒有房企報名，實屬罕見。
??8月10日，杭州、南京、太原等城市都進行了土地拍賣。從拍賣過程和結果看，土拍市場明顯降溫，有的全部流拍，有的即使成交，地價比之前也降低了不少。
??事實上，土地市場降溫明顯的原因有二個，一方面，地方政府積極推地，土地市場供應充足，但是地價政府又不肯在房地產調控時期，主動調降地價。
??同時，還對拿地房企實行嚴格的限價政策，這就導致，房企的利潤空間被壓縮，房企們肯定不愿意去拍這樣的地塊。
??另一方面，隨著房地產調控政策的持續收緊，以及房企負債率的攀升，房企的融資難度大幅上升，不可能再像過去一擲千金爭當地王。
??同時，房企對后期房地產市場的看法發生逆轉，認為高價拿地的風險會很大，投資更加趨于理性和謹慎，已不敢再貿然出手。
??信號四：房地產調控的問責制來了！
??在7月底，中央政治局會議上定調“堅決遏制房價上漲”沒過多久。8月7日，住建部在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會，在會上，住建部對與會城市負責人表達了二層含義：
??一是，要持續整治房地產市場亂像，嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構，維護人民群體的合法權益。其實，之前住建部早就聯合了七部委，想通過半年的時間，對30座大中城市的房地產市場的亂像進行整治。
??二是，對于樓市調控不力的城市堅決實行問責制。以后如果出現房價上漲過快的城市，住建部要對相關負責人進行問責。過去房地產調控即使不力，也不會對相關負責人有太大影響，而現在卻不同了，房價過快上漲則關系到相關負責人的仕途。
??廈門房價下跌、土地出現流拍潮，這將預示房地產開始分化，投資者的風險正在積驟。
??此外，暫停企事業單位買房就是將炒房資金阻擋在市場之外。而房地產調控問責制，就是中央給地方下了死命令，一定要把房價調降下去，回歸到“住房不炒”的理性當中。四大信號已經非常明顯，房地產市場的風向已變，購房者謹慎入市了。
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