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國家探索宅基地“三權分置”、研究把非房企取得使用權的土地作為住宅用地建設租賃住房的消息，震動了整個房地產業。
??這被形容為一場行業巨變，甚至是土地供應制度的革命。試想一下，如果非房企所取得的土地也能用作住宅開發建設租賃住房，那么市場上各種企業和集體經濟組織持有的大量存量土地會被激活，流向住宅市場。
??屆時，樓市格局將得到真正的改變，購買商品住宅不再是解決居住問題的主流途徑，政府提供的保障房、規模化市場化運營的租賃住房將悉數登場。
??這正符合中央提出的愿景，即“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。
??大量存量土地資源有望入市
??1月15日召開的2018年全國國土資源工作會議對農房和商品房提出了突破性的改革措施。國土資源部部長姜大明表示，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。此外，研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。
??這不啻為一則爆炸性消息。當房企們還在為土地儲備——建屋賣房的口糧疲于奔命之際，政府突然宣布正在研究讓包括宅基地在內的農村集體用地入市的方法，這意味著過去房企無法利用的、大量的土地資源有望入市。
??中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，這是中國供地制度的變革，有望打破同地不同權的格局。
??目前，非房企手中的土地通常不能作為住宅開發，房地產企業通過股權收購或聯合開發方式與非房企進行合作，但通常也只能開發配套用房或者商務產品，很難打破土地屬性的天花板，如果申請土地屬性的變更，往往受到諸多外部因素的制約。
??2017年，深圳某中型上市房企在深圳這種土地稀缺的城市主要進行股權收購獲取土地。面對這一政策信號，該房企有關人士對第一財經表示：“如果非房企所拿的地也能用做住宅開發，集體經營用地可以建設租賃房和轉讓，這意味著市場上各種企業、集體經濟組織手里持有的大量存量土地會被激活，流向住宅市場，而這個數量是非常驚人的，要遠遠大于政府手里的土地數量。”
??新城控股高級副總裁歐陽捷告訴第一財經，“現在房企的商品房開發都是政府統一供地，但是現在這種方式遇到問題，因為政府出讓的土地逐漸遞減，無地可供。除非做城市更新，但是拆遷的成本高昂，而且效率低下。”
??歐陽捷認為，“顯然，政府正在想辦法，通過集體用地增加土地供應，但權屬不變，無需打破土地財政和政府壟斷。其實就是多主體供給的概念，作為商品房市場以外的一種補充。”
??房企重新審視政策導向
??目前，仍無法從官方途徑量化這些有望被激活入市的集體用地資源，但以深圳一則數據為例，可以估算這部分資源可能帶給市場的影響。
??深圳鏈家研究院報告顯示，截至2014年末，深圳全市有5.59億平方米、1041萬套各種類型的租房，其中村民自建房(農民房)有497萬套，占比48%，其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最后才是公寓產品。
??深圳這497萬套村民自建房正是全國國土資源工作會議上提出的將被探索、研究的對象。
??美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少杰接受第一財經采訪時表示，“過去一年，政府在住房租賃領域出臺了許多政策，也給市場帶來了很多改變。包括自持用地的出現，銀行等金融機構針對開發商和小業主出臺的政策等方面，其實都是政府作出的引導方向。相信2018年，這種引導會更加清晰。”
??江少杰認為，這次國家層面提出的探索也是對租賃住房市場作出的引導之一。調整政策看上去嚴厲，但目的也是把房價穩住，在長效機制出臺之前，用行政手段買時間。
??歐陽捷判斷，一旦這些存量土地資源入市，租賃住房市場的規模會擴大，因為市場的供給有所增加。“對房價會有影響，至少分流了購房人群，不過與房價相比，對商品房成交量的影響更大。”
??上述深圳中型上市房企人士坦言，“企業不得不重新審視這一政策的市場導向。我們會重新評估該政策對部分城市房價的影響，審慎看待這些城市的市場前景。”
??“另一方面，我們需要調整企業的拿地方式，與非房企合作開發或通過收并購非房企，有望成為更加低成本、高效率的拿地方式，甚至這有可能是未來房企在部分城市拿地的主流方式。”該人士稱。
??歐陽捷認為，租賃住房將在人口凈流入的城市廣泛推廣。“特定城市內，如果政府推出更多租賃房源，那么可售性住房將會減少。”
??這個說法可從深圳得到驗證。2017年全年，深圳僅推出一宗宅地，而該地塊被要求用作租賃住房建設。從零和的角度上考慮，深圳多了一個項目的租賃性房源，而少了一個項目可售性房源。
??歐陽捷稱，房企要改變思路，固守在調控嚴格、大力發展租賃住房的城市，業績很難上去，如果要擴大規模，必須去有可售性住宅土地供應的城市。
??目前，宅基地“三權分置”的法理研究和具體實現形式尚在探索中、非房企所取得的土地亦未正式被允許用作住宅開發，關于未來的定位和對城市區域排兵布陣的調整，房企們還有考慮的時間。