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限購、房價貴、沒有合適房源等綜合因素，使得部分在北京(樓盤)打拼的“北漂”一族將購房計劃投向了北京周邊地區。剛剛過去的2016年，環北京房價經歷了“瘋狂”的增長態勢。2017年已經過去了近兩個月，這期間，環北京房價是繼續領漲還是下跌?帶著疑問，日前，中國商報記者分別走訪了河北燕郊、大廠、固安三地，以此為樣本，希望帶讀者了解目前最真實的環北京樓市。
燕郊：平靜背后的喧囂
這個常住人口超過80萬的鄰京小鎮燕郊，因其瘋狂增長的房價而被人所熟知，然而，隨著沸沸揚揚的“落宗事件”落幕，這里又恢復了短暫的平靜。
經歷了樓市的瘋漲之后，不論是買房者、賣房者還是房產中介，似乎對于這短暫的平靜并不適應。他們有人在觀望，有人在等新政策出臺，決定是否出手買房或者賣房。“放心吧，還會漲起來的，沒有不漲的道理。”燕郊上上城置業房產中介對中國商報社記者說道。
比起以往樓市火爆時的勝景，如今的燕郊顯得冷清了很多。以前燕郊房管局還沒有開門，等待辦理過戶的隊伍就已排到了大街上。不少中介為了盡早替客戶辦理業務，一大早就去門口排隊、等著拿號。而如今，這種熱鬧的場景卻已不復存在。業務大廳里也不再像以前那樣扯著嗓子維持秩序，還出現加塞吵架的情形。因審稅、網簽、過戶都在房管局辦理，這里被看作是樓市的“晴雨表”。
來自鏈家網的數據顯示，鏈家房產中介1月成交量為267套，環比上月下跌50.37%，同比去年下跌36.28%。中國商報記者走訪燕郊幾家中介公司時發現，不僅是鏈家，其他中介公司同樣交易冷清。
“雖然比不上去年，但現在正等著兩個漲價階段。”燕郊一家房產中介經紀人對中國商報記者表示。該經紀人介紹，雖然現在燕郊房價不像去年漲幅那么大，但總體上是穩中有升。燕順路兩邊的小區，均價都在30000元以上，而匯福悅榕灣均價則已達到37000元/平方米。
據中國商報記者了解，房產中介所說的兩個漲價階段，其中一個是等待正在修建的平谷地鐵線完工。從平谷線的走向上看，其既兼顧了河北三河、燕郊，又與北京的平谷區、朝陽區、通州區有機地聯結了起來。2016年12月下旬，平谷線正式開工，在得到地鐵修建的確切消息時，地鐵附近小區首爾甜城一天之內每平方米便漲價10000元——由原來的20000元/平方米，漲到30000元/平方米。之后的一周，每平米又漲了5000元。如今，首爾甜城的房子均價已在37000元/平方米。“地鐵完工之后，地鐵站附近的樓盤肯定又要大漲。”上述房產中介經紀人告訴中國商報記者。
另外一個漲價階段是北京副中心完全搬遷。從地理位置上看，河北燕郊與北京的通州僅一河之隔。在北京行政副中心確定為通州后，通州便開始限購，不少打算在通州買房的人失去了買房資格，退而求其次而選擇了燕郊。于是，緊鄰通州的燕郊的房價便開始一天一個樣——從2015年底的均價8000元/平方米到2016年2月份的14000元/平方米，到2017年2月份均價27000元/平方米。雖然2016年河北廊坊出臺過幾次樓市調控政策，但一年多的時間里，燕郊的房價漲幅仍超過了200%。
因與北京CBD距離不是很遠，且與北京的房價相比也有優勢，燕郊便成為在北京打拼的年輕人初次置業的選擇。正因如此，燕郊的房價從未停止增長過。從2008年到現在的近十年間，燕郊的房價從3000元/平方米漲到了現在的30000元/平方米。燕郊這個寂靜小鎮也由原來的8個村莊、3.3萬人口，發展到了現在的高樓林立、常住人口超過80萬。燕郊發展迅速，即使是生活在這里的老燕郊人也找不到燕郊原來的影子了。
樓市的瘋漲、人口暴增帶來的交通、教育、醫療等壓力，使生活在這里的“北漂”開始對既有的發展方式表示不滿，他們中的一部分人有了能力之后選擇離開，而一部分人卻還在夢想著能在燕郊買套房。因此，這里也成為投資客的戰場。然而，無一例外的是，對于未來的房價是否可能下跌，他們從來不抱幻想。
大廠：要做通州后花園
如果說燕郊的房價經歷了過山車式的增長還有其交通“噱頭”招徠買房者，那么大廠似乎并不太占優勢，但奇怪的是其依然沒有在漲價大軍中“掉隊”。
值得注意的是，從地理位置上看，大廠似乎很“尷尬”。同樣與北京通州隔著一條潮白河，從北京到大廠坐公交車，卻要先經過燕郊。正因如此，大廠的房價可不能與燕郊相比肩。
但是，這似乎絲毫影響不了大廠“傍大腿”的興致。“2015年，大廠房價均價為5000元/平方米，到現在均價為16000元/平方米到18000元/平方米，距離通州最近的英國宮和孔雀城兩個樓盤均價已達到26000元/平方米了，且未來還會漲。”大廠一房產中介經紀人向中國商報記者介紹道。
與燕郊的熱鬧不同，大廠的街道顯得很冷清，很少看到行人，只有少量車輛穿梭而過。一位出租車司機告訴中國商報記者，大廠從來都沒有堵車的情況，放眼望去，能從縣城的這頭望到縣城的另一頭。但當記者對在此買房表示質疑時，上述房產中介經紀人告訴中國商報記者，如果是投資的話，就應該投“冷門”，如今燕郊已經飽和，房價也到了一定的瓶頸，升值空間有限，而這也正是大廠的機會之所在。
“在北京周邊買房的人大多數看重的是交通的便利，從這點上看，大廠顯然不占優勢。”當記者表示疑問的時候，一房產中介經紀人告訴中國商報記者，除去目前直通北京的公交車816、817之外，大廠正在修的一條路與燕郊的南外環相連，大大縮短了大廠到北京的距離。地鐵6號線南移，這樣的話從大廠到北京地鐵的距離也會很近、很方便。
雖然房價看似漲得沒有道理，但不少人還是后悔當初沒有買房。“我們就是大廠本地人，去年8000元/平方米的時候嫌貴沒有買，現在卻買不起了，腸子都悔青了。”來自大廠的李女士告訴中國商報記者。
不過，據記者了解，因為距離較遠，且各種配套措施還不夠完善，比起燕郊來，在大廠買房北京上班的“北漂”不是很多，大部分人在大廠買套房作為投資，而實際還在北京居住。
到大廠買房的另一部分人則是北京的老年人。他們退休之后，在大廠買房養老——比起北京的房價來，大廠是個不錯的選擇。
據了解，為了吸引更多投資者，大廠還在建影視基地，打造旅游城市。大廠的最新定位是，舉全縣之力打造北京城市副中心、后花園。在這樣的背景下，大廠的房價將走向何方?
固安：看上去很美?
剛出固安收費站，便可見兩排密密麻麻的樓盤銷售人員，晃著手中五顏六色的傳單，在大聲叫賣著固安新樓盤：“唐頓公館新樓盤，您有興趣看看嗎”、“京南買房，看過萬華城再決定”……固安樓市真有這么火?“固安的房價上漲基本是靠溢出的剛需和投資決定的，這其中與京津冀的一體化快速發展也不無關系。”中原地產首席分析師張大偉在接受中國商報社記者采訪時表示。
回顧2016年固安樓市價格的變化可以看到，“從2016年初的每平方米7000元至8000元，到2016年年末翻了一番，達到一萬五六，而現在部分樓盤的報價已突破兩萬元，并且這種漲勢還在繼續”。一位新盤銷售人員告訴中國商報記者，“我們項目的在售戶型面積為83平方米全陽2居，90平方米通透2居，119平方米3居，均價20000元/平方米左右，本地首付20%，外地首付30%。不過，外地的也可做無息首付延期，先付20%，可用一年半的時間付余下的10%。”
對此，有業內人士認為，作為大北京地區未來發展的重要地帶，環北京地區房產開發具有明顯的區位優勢，這對于房價的提振具有巨大作用。在短期內，環京樓市冷卻下來的可能性并不大。固安某新樓盤銷售人員向記者透露說：“來買房的人多為北漂。在整個京南區域，大多數樓盤要么排號不開盤，要么排上號選不上房，要么就是賣完了。在這種情況下，我們都建議業主不要猶豫，趕緊入手，買到就是賺到。”
從產業布局和經濟發展的角度來看，隨著京津冀一體化的全方位配套設施建設，包括建設國家干線鐵路、城際鐵路、市郊鐵路、城市地鐵等四層軌道交通網絡等，以及北京新機場帶來的經濟機遇和固安本身的優越條件，固安樓市具有可持續的發展空間。
不過，固安樓市真有這么“火”?“我是去年7月份在固安買的房，可到現在還沒網簽。”一位購房者向記者表示。
事實上，面對宏觀調控，當地開發商的銷售策略也透露出一些跡象。去年下半年固安售樓普遍采用綁定車位或者地下室的方式。“但這些車位價格高得不敢想象，一個車位少說也有12萬元，有的甚至達65萬元。不過，現在固安多個樓盤的銷售已經解綁車位，改為贈送車位，也就是說，目前購買原先解綁車位的項目已經不需要再支付高額的車位費用了”，固安一家中介的銷售人員告訴中國商報記者。
“由于重點城市升級調控力度或加大調控范圍，市場成交熱點從調控城市轉移到了政策受限制少且庫存水平較低的城市”，張大偉表示，不論是全國還是北京周邊，從本輪房地產政策的力度看，落地執行均為史上最嚴格。以北京為例，在“930”新政發布的同時，北京信貸主管部門同步發布了實施細則，實施政策無縫銜接。在市場監管方面，動作更頻繁、力度更大。去年國慶節后執法部門針對北京的項目和中介門店實施了拉網式的執法檢查，有開發企業因違規被暫停網簽甚至降低資質等級，還注銷了250多家開發企業的資質。
同時，從今年元旦開始，各大商業銀行也對首套房貸利率的折扣進行收緊。去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今后將很難再出現，普遍都將提高到9折以上。從過去房地產的歷史看，在信貸收緊的時候房價漲幅均將得到明顯抑制。
“自開年以來，全國各地平穩樓市的措施依然會持續出臺，繼續因城分類調控。強化供需雙向調節將成為未來各地樓市的政策方向。”張大偉說道。
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