行業(yè)資訊
本應(yīng)是和和睦睦的家人，
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卻因借名買房一事對簿公堂!
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姐姐認(rèn)為房子是她買的，
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只是借了弟弟的名字;
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弟弟認(rèn)為房子就是自己的，不該歸姐姐。
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借名買房的事情真實(shí)有效嗎?
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購房后房屋的所有權(quán)歸誰?
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法律對此又是如何界定的呢?
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基本案情
阿梅與阿榮是姐弟。2008年，已經(jīng)有兩套房的阿梅看中某小區(qū)一套房，便以現(xiàn)金方式向前業(yè)主支付了定金4.37萬元。
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因當(dāng)時弟弟阿榮剛參加工作，且是集體戶口，經(jīng)與父母、阿榮商量之后認(rèn)為以弟弟阿榮的名字購買房子，既可以解決弟弟落戶、后續(xù)結(jié)婚生子問題，又可以解決因限購政策無購房資格問題。
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于是，由阿榮與前業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定阿榮以82萬元價格購買房屋。
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2010年9月，房產(chǎn)過戶登記至阿榮名下并辦理了抵押登記，但房屋的首付款、稅費(fèi)及2013年4月前的房貸均由阿梅支付，此后的房貸則由阿榮自行償還。
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2013年5月初，父母要求將房屋給阿榮，阿梅堅(jiān)決不同意，僅同意給父母養(yǎng)老居住。此后，父母又建議將房屋給阿榮，并由阿榮實(shí)際償還房貸。
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2020年5月，姐弟雙方矛盾激化，阿梅訴至廣州市白云區(qū)人民法院，請求法院判令阿榮將產(chǎn)權(quán)過戶登記至其名下，并協(xié)助辦理房產(chǎn)的抵押登記涂銷手續(xù)。
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阿梅
“父母長期無工作和收入來源，基本沒有積蓄，購買房屋時阿榮剛參加工作收入較低，2013年之前的物管費(fèi)、水電煤等費(fèi)用都是我繳納的，且辦理銀行貸款時預(yù)留的電話也是我的手機(jī)號。所以，這房屋的所有權(quán)應(yīng)歸我所有。”
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“不同意阿梅的訴請，雙方之間不存在借名買房的事實(shí)，房屋是父母為我購買的，因阿梅熟悉購房流程才委托她辦理購房手續(xù)，我是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，且房屋已登記在我名下。且阿梅當(dāng)時對我以及父母負(fù)有一些債務(wù)，部分款項(xiàng)等于是阿梅的出資來抵償所負(fù)的債務(wù)。阿梅在沒有證據(jù)證明房屋產(chǎn)權(quán)登記存在錯誤的情況下，不能主張房屋過戶手續(xù)。”
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阿榮
“不同意阿梅的訴請，雙方之間不存在借名買房的事實(shí)，房屋是父母為我購買的，因阿梅熟悉購房流程才委托她辦理購房手續(xù)，我是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，且房屋已登記在我名下。且阿梅當(dāng)時對我以及父母負(fù)有一些債務(wù)，部分款項(xiàng)等于是阿梅的出資來抵償所負(fù)的債務(wù)。阿梅在沒有證據(jù)證明房屋產(chǎn)權(quán)登記存在錯誤的情況下，不能主張房屋過戶手續(xù)。”
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法院：不認(rèn)定為借名買房
白云法院認(rèn)為：阿梅主張其是借用阿榮的名義購買房屋，并提起訴訟，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證證明責(zé)任，以證實(shí)雙方已明確約定房屋是借用出名人即阿榮的名義購買，所有權(quán)仍歸屬實(shí)際出資人即阿梅所有。
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本案中，雖然阿梅支付了房屋的首付款、相關(guān)稅費(fèi)，并償還了部分房貸，但阿梅提供的微信聊天記錄并未證實(shí)雙方存在借名買房的合意。阿梅與阿榮系姐弟關(guān)系，雙方之間具有較密切的親屬關(guān)系，家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來、經(jīng)濟(jì)資助應(yīng)屬正常，阿梅提交的證據(jù)未能證實(shí)雙方在購房時已經(jīng)達(dá)成借名買房的合意，且不足以合理排除案款屬于親屬之間基于個人感情或者親情而資助、贈與或借款的可能性，因此在阿梅未能提供借名買房的書面協(xié)議或其他證據(jù)證實(shí)其主張的情況下，其應(yīng)依法承擔(dān)舉證不能的不利后果。
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綜上所述，一審法院判決駁回阿梅的全部訴訟請求。
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宣判后，阿梅沒有提起上訴，判決發(fā)生法律效力。
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法官說法
實(shí)踐中，由于購房資格限制、逃避債務(wù)等原因，借名買房的情形十分常見。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”
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該條是對不動產(chǎn)登記及效力的規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記，只有經(jīng)過登記，才能夠發(fā)生物權(quán)變動的效果，才具有發(fā)生物權(quán)變動的外部特征，才能取得不動產(chǎn)物權(quán)變動的公信力。
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因此，借名買房的借名人與出名人之間的借名買房協(xié)議，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動的效果，不能據(jù)此認(rèn)定借名人是不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人。借名人可依據(jù)債權(quán)請求權(quán)請求將房屋過戶至自己名下，而非基于物權(quán)請求權(quán)，兩者有所區(qū)別。
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法官提醒及法條延伸
要嚴(yán)格遵守法律，切莫通過借名買房鉆空子，規(guī)避國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，或違規(guī)購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。更要充分認(rèn)識借名買房的風(fēng)險，防止貪圖眼前利益，最終得不償失。
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《民法典》第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
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來源：廣州市白云區(qū)人民法院? 智飛法律網(wǎng)
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