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裁判要旨

? ? ? 1.本案購房人在簽訂《商品房預售合同》之前，案涉房屋已抵押登記，即便抵押權人同意出售案涉房屋，也不能由此認定其喪失抵押權。

? ? ? 2.本案購房人簽訂《商品房預售合同》后，又將房屋委托給酒店管理經營，且本案當事人的住所地在浙江，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以認定其購買案涉房屋的目的不是用于滿足生活居住所需，而應認定為商業性投資。因此，其對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。

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案例索引

? ? ? 《周某與海南海控小額貸款有限公司、海南鑫東源旅業有限公司、陳剛案外人執行異議之訴案》【(2018)最高法民申6177號】

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爭議焦點

? ? ? 當事人在住所地以外購買經抵押權人同意出售的房屋時能否排除該抵押權人的執行？

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裁判意見

? ? ? 最高院認為：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第二十八條、第二十九條均規定了在金錢債權執行中，不動產買受人對登記在被執行人名下的房屋提出異議時如何進行審查的規則，該兩條屬于實質性審查條款，可以作為本案執行異議之訴審理的參照。根據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出執行異議時，獲得人民法院支持應同時滿足三個要件，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，以及支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。該條規定基于對消費者生存權的維護，賦予消費者買受房屋的物權期待權以排除執行的效力，即便申請執行人對該房屋享有建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利，法律也應優先保護消費者的物權期待權。

? ? ? 《執行異議和復議規定》第二十八條亦規定了在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規定僅能對抗對被執行人享有普通債權的債權人。從法律邏輯上看，房屋買受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議和復議規定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須參照適用《執行異議和復議規定》第二十九條的規定。就本案而言，周某在與鑫東源公司于2014年5月25日簽訂《商品房預售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登記給海控公司。即便海控公司在辦理抵押之后明確同意鑫東源公司出售案涉房屋，也不能由此認定海控公司喪失了對案涉房屋享有的抵押權。可見，周某作為購房者，其現在對抗的是海控公司針對案涉房屋享有擔保物權的強制執行，故本案需參照適用《執行異議和復議規定》第二十九條來判斷周某對案涉房屋是否享有排除強制執行的民事權益。

? ? ? 原審查明，周某與鑫東源公司簽訂《商品房預售合同》后，又將案涉房屋委托給溫泉度假酒店管理經營，且周某的住所地在浙江，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以認定周某購買案涉房屋的目的不是用于滿足生活居住所需，而應認定為商業性投資。因此，即便本案周某在案涉房屋查封之前與鑫東源公司簽訂了《商品房預售合同》，且周某已經支付全部購房款，但本案情形仍不符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定。故，周某對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，二審判決駁回周某的訴訟請求并無不當。