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廣州仲裁委員會 I 來源

導讀

商品房買賣合同糾紛中，逾期交房是最常見的爭議。主要包括兩種情形：（1）開發商未在約定期限交付；（2）在不具備交付條件的情況下提前交付。

除極少數屬于開發商惡意違約外，許多爭議其實都源于當事人對交付的約定條件與法定條件理解不同，或存在認識錯誤。由于房屋的交付直接關系雙方當事人的切身利益，所以交樓條件及交付義務的履行的確是商品房買賣合同糾紛中的重點問題之一。

交付條件主要是針對開發商交付房屋的主義務，即交付的房屋是否已達到正常使用標準。

但合同的實際履行過程中，交付義務其實還包括通知義務、出示必要文件資料等附隨義務。而逾期交樓的案件中，附隨義務往往會影響到違約金數額的計算，與雙方當事人利益密切相關。

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交樓條件：約定VS法定
商品房買賣合同是買受人與開發商基于意思自治而簽訂的，雙方當事人原則上是可以就房款支付及房屋交付等相關事宜進行約定，同時，基于房屋的不動產屬性，許多法律法規也規定了房屋的質量驗收合格標準。

簡言之，開發商在履行交樓義務時，實際上是會受到約定條件和法定條件的兩重限制。而在實踐中，逾期交樓之所以會產生爭議，究其原因，多是雙方對開發商交樓的約定條件和法定條件存在理解差異。

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案情簡介
游華軍、劉東月商品房預售合同糾紛再審案——（2019）粵民再84號

游華軍、劉東月與龍宇公司就購房涉案房屋等事宜簽訂了《廣東省商品房買賣合同》，其中第八條約定了交樓條件，即“出賣人應當在2013年8月30日前交樓。依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格的商品房交付給買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的……”。

上述合同簽訂后，龍宇公司在2013年10月25日向游華軍、劉東月發出了《收樓通知書》，但雙方對合同約定的“商品房經驗收合格”有爭議，龍宇公司主張房屋已取得《建筑工程竣工驗收報告》且為合格，符合約定交付條件，而游華軍、劉東月認為龍宇公司當時未通過消防驗收，不具備交樓條件，遂至起訴時也未辦理收樓手續。

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是否已符合交樓條件？

裁判觀點

一審法院

雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同第八條約定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

二審法院

雙方當事人約定的是“商品房經驗收合格”作為涉案房屋的交付條件，而非需經工程質量監督、規劃、消防、人防、環保等有關部門或單位綜合驗收合格作為交付條件。龍宇公司對涉案房屋已于2013年8月23日組織了建設、監理、施工、勘察、設計相關單位進行了驗收，《建筑工程竣工驗收報告》的結論為合格，涉案房屋已符合合同約定的交付條件，即從2013年8月23日起，涉案房屋的交付條件已成就。

再審

按照消防法（2008年修訂）第十一條、第十三條規定，國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。對未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。

《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）第十一條規定，交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。

雖案涉4號樓于2013年8月23日經建設、監理、施工、勘察、設計單位共同驗收（以下簡稱五方驗收）合格，但至2015年1月21日才通過消防驗收，2015年1月23日才取得竣工驗收備案。此時，案涉商品房才符合交付條件。

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評析

該案歷經三審，針對交付條件的理解就出現了三種不同的版本。筆者較為贊成再審法院的意見，認為二審法院關于商品房經五方驗收即已符合交付條件的觀點有待商榷。

一方面，商品房買賣合同的交付內容是住宅，而住宅不僅僅是商品，它還包含著一定的社會屬性。所以，開發商交付的住房應符合基本的安全條件和居住要求。

另一方面，在約定條件與法定條件并存的情況下，還應以公平合理為基準，進一步對比理解較妥。

回到該案中，約定條件僅為“經驗收合格”方可交付使用，但業主方卻主張驗收的內容還應包括消防，即符合法定交付標準。而究其爭議原因，主要有三方面：

一是本案合同約定的交付標準并不明確；

二是建筑工程（房屋）的“竣工驗收”又屬于專業術語；

三是許多法律法規對于竣工驗收都有強制性規定。

由此可見，認定交付條件的核心內容，主要是如何理解驗收合格的問題。對此，筆者認為審判實踐中可掌握3個關鍵點：

1. 標準

建設工程尤其是住宅的驗收應當符合國家強制性的驗收標準。根據我國《建筑工程施工質量驗收統一標準》第3條和第5條的規定可知，建筑工程質量的竣工驗收是有相關專業驗收規范的規定，且單位工程所含分部（子部分）工程的質量也應驗收合格，如主體結構、消防設施、人防設施、小區道路、綠化等，這些分部分項工程均應一一驗收合格，缺一不可，參與驗收的專業資格人員和單位，還應對建設工程分部分項工程質量提出明確的驗收意見和結論。需注意的是，竣工驗收合格有法定的強制性標準，而實踐中反映該標準的書面材料即為“取得竣工驗收備案表（備案證書）”，如該案再審法院認定符合交付條件的時間就是通過消防驗收且取得竣工驗收備案之日。

2. 程序

驗收應當嚴格按照法律法規要求的程序進行。我國《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》詳細規定了竣工驗收的組織形式、前提條件、驗收內容、驗收程序、執行標準、質量監督報告等要求，凡在我國境內新建、擴建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收，均應當遵守該規定。程序正規是實體的保障，若未按照法律法規要求的程序進行驗收，則難以保證驗收質量，驗收結論的合法性自然也容易受到質疑。

3. 內容

交付使用的前提是應完成法律強制性規定的驗收內容及要求。我國《城市房地產管理法》第27條雖然規定，房地產開發項目竣工經驗收合格后，方可交付使用。但同時，我國《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《消防法》第十一條、第十三條亦規定，國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。對未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。

上述條款均屬于強制性規定，故即便合同中未明確約定，但住宅的驗收內容也應包含消防、人防等保障基本居住安全的驗收項目，否則不宜認定已符合交付條件。

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小結

關于房屋的交付條件，開發商和買受人原則上是可以在商品房買賣合同中進行約定，但約定的交付條件不應低于法律規定的強制性標準。

若約定交付條件低于法定交付條件的，應以法定條件作為補充；反之，若約定交付條件高于法定交付條件的，則可以約定條件為準。

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前述案例中交付條件主要是針對開發商交付房屋的主義務，即交付的房屋是否已達到正常使用標準。

但合同的實際履行過程中，交付義務其實還包括通知義務、出示必要文件資料等附隨義務。而逾期交樓的案件中，附隨義務往往會影響到違約金數額的計算，與雙方當事人利益密切相關。

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案情簡介
張木珠、林桂英商品房銷售合同糾紛再審案——（2019）粵民再241號

張木珠、林桂英與海潤公司簽訂《廣東省商品房買賣合同》。合同約定于2013年12月13日前付清首期款172000元，余款337000元于2014年1月3日前以銀行按揭方式支付。張木珠、林桂英按約支付首期款后，經雙方協商變更支付方式，于同年11月12日支付完購房余款。

關于房屋的交付，海潤公司應當按約在2014年3月31日前交付符合約定條件即工程竣工驗收備案的房屋。商品房達到交付使用條件后，海潤公司應當書面通知買受人辦理交付手續。2014年1月3日，海潤清華園華翰樓B座工程驗收合格。2014年3月20日海潤公司以郵政快遞的方式把《收樓通知書》寄給張木珠、林桂英。張木珠、林桂英亦已簽收。

后張木珠、林桂英因逾期交樓起訴海潤公司，海潤公司在一審期間即2016年6月17日出具《竣工驗收備案表》，顯示房屋于2016年1月15日才正式通過工程竣工驗收備案。再審期間，即2018年12月30日、2019年1月2日，張木珠、林桂英到物管公司處要求收樓，但物管公司以其沒有交納物業管理費為由，至今仍未讓張木珠、林桂英收樓。

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交房義務的三個問題

本案較為典型，圍繞開發商履行交房義務的焦點，可深入思考以下三個問題：

一、是否存在逾期交付的行為？

海潤公司在約定的時間向買受人發出了收樓通知且被簽收，但當時房屋并未取得竣工驗收備案表。換言之，開發商交付了不符合約定條件的房屋，而買受人已簽收，此時，是否還需承擔逾期責任。

《最高院商品房買賣解釋》第十一條的規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。

據此，有觀點認為，只要開發商沒有故意隱瞞不符合交房條件的事實，買受人接收房屋并入住的，開發商逾期交房的責任就應以此劃分，對于入住后主張房屋質量問題的，只需承擔房屋的瑕疵擔保責任。

司法實踐中，也有持類似觀點的指導意見。例如，廈門市中級人民法院發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導意見》第三條規定：買受人已接受出賣人交付的商品房鑰匙，除當事人另有約定外，應視為商品房已經交付使用，即出賣人完成了《商品房買賣解釋》第十一條規定的房屋轉移占有。買受人已接受了出賣人所交付的商品房鑰匙，又以出賣人沒有同時交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張出賣人承擔因不具備交房條件而逾期交房違約責任的，不予支持。

筆者認為上述觀點有待商榷，因為忽略了買受人在不知房屋未達交付條件而收樓的情況。從本文案例來看，再審法院的觀點是：開發商將不符合約定或法定交付條件的房屋交付予買受人，不能認為開發商已按約履行了交房義務。即在不符合交房條件下進行的交付是無效的，不能產生免除逾期交付違約責任的法律效果。

二、是否履行了通知義務？

在房屋符合交付條件后，開發商需按約定方式通知買受人。雖然交房通知在法律性質上屬于附隨義務，并不必然導致開發商要承擔逾期責任，但在確定逾期的情況下，通知行為是否合格及何時履行等因素也會影響違約金的計算。

在該案中，雙方約定涉案房屋在達到合同約定的交付條件時應當書面通知買受人辦理交樓手續，而在達到交付條件后，海潤公司并未履行書面通知義務。

對此，三家法院作出了不同認定：

一審和再審法院均認為海潤公司未按約履行通知義務，違約金計算至實際交付之日止；

而二審法院則認為，海潤公司在一審期間已出具涉案房屋的《竣工驗收備案表》，買受人對此亦確認，因此，應視為海潤公司已履行通知收樓的義務，涉案違約金應計算至該證據出具之日止。

筆者認為，通知往往是針對合同中利益影響重大的事項而單獨作出的法律行為，根據《中華人民共和國合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”的規定可知，通知義務作為交付房屋的一種附隨義務也應符合約定或法定的完備形式和程序要求，違反通知程序、形式等細節約定而進行的交付都應屬于不合格的交付。

本案中，海潤公司先在房屋尚未達到交付條件時進行通知，屬于通知義務的履行不當，后在一審期間雖然出具了竣工驗收備案表說明已符合交付的條件，但依然沒有按約另行書面通知。

筆者以為，海潤公司在審理階段出具《竣工驗收備案表》的行為應屬于當事人履行舉證義務或出示證據的行為，并不等于合同約定的通知行為，不能視為已履行了通知義務。

三、何時算履行完畢交房義務？

本案中，海潤公司主張房屋已符合交付條件且已履行通知義務，故已完成交房。但實際上，海潤公司委托的物管公司以未交物管費為由拒絕交樓，買受人并未實際取得房屋鑰匙，這是否應歸責于海潤公司呢？

根據《中華人民共和國民法總則》第一百六十二條“代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力”的規定，物管公司拒絕交付房屋的責任理應由海潤公司承擔，房屋未發生占有轉移，實際并未完成交房義務。

筆者認為，根據我國《合同法》第133條的規定，房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。而所謂房屋的交付使用，就是指開發商將已建成的房屋轉移給買受人占有使用。發出通知、現場審查證件材料等行為并不必然使得買受人真正占有使用房屋，既然未實際占有使用，則不宜認定為完成了房屋的交付。

例如，交房的正常流程是現驗收房屋再簽署相關文件、接收鑰匙等，但實踐中，經常會遇到開發商要求買受人先簽署某些文件或辦理某些手續才能現場驗房，若購房者不同意，則不能進入驗房程序。

這種行為實際也是違背交房程序的，一旦買受人拒絕，則會出現不能實際收樓的局面，針對這種情況，筆者以為也應視為開發商未完成交付義務。但需注意的是，若房屋已具備交付條件且開發商是按程序辦理交房，只是買受人因房屋瑕疵等問題拒絕收樓的，則宜認定已完成了交房義務。

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