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作者單位：無錫市不動產登記中心
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現如今，無論是按揭貸款買房還是因其他原因融資，作為貸款人，首先想到的擔保方式是不動產抵押，借款人無法提供自己或第三人的不動產作抵押擔保的，貸款人才退而求其次，如以動產抵押擔保，或采用質押、保證擔保等方式擔保貸款。在采用不動產抵押擔保過程中，是否要登記？辦理預告登記還是現房登記？是否要收執不動產權證或者不動產登記證明？對于這些方面，貸款人還存在著許多保護抵押權的認識誤區，這種認識偏見導致的后果是既對抵押人不公平，也不能真正地保護貸款人自身的合法權益，下面就常見的幾個誤區以及如何走出誤區談些觀點：
誤區一：收執不動產權證即可，不必辦理抵押登記
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這種情況早在上世紀九十年代普遍存在，現在民間借貸中仍存在一定的市場，即認為在借錢的同時把借款人的不動產權證扣押在自己那里就行了。出借人錯誤地認為：扣押了不動產權證，借款人就無法再處分該不動產。這是把不動產權證視為物品收歸自己。發生這種錯誤認識的原因是混淆了不動產與動產物權生效的區別：動產以交付為物權生效，而不動產以登記為生效前提。這就是說不動產抵押如果未經登記是不產生物權效力的，即使收執抵押人的不動產權證，貸款也充其量是個普通債權，再加上因為沒有登記，所以登記簿上沒有記載抵押權，不動產權利人在申明遺失權證后依然可以申請補發權證，依然可以處分該不動產。因此，貸款人或出借人要想取得抵押權，應當申請不動產抵押登記，而不是收執抵押人的不動產權證。
誤區二：按揭貸款預購商品房只要買賣合同備案即可，不必辦理抵押預告登記
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我國實行商品房預售制度，購房人通過按揭貸款預購商品房成為取得房屋的主要方式，但還存在著金融機構對于抵押預告登記認識不足的問題，由于抵押預告登記后不生成抵押權，所以認為沒有辦理預告登記的必要，同時卻片面地認為只要預售合同已備案，該房屋就不可能再處分。這種誤區來源于沒有正確認識合同備案與預告登記效力的根本差異，夸大了合同備案的作用，而低估了預告登記的作用。合同備案與預告登記的異同曾有專文分析過，這里就權利性質和效力作簡單對比：一是就權利性質而言，合同備案后的債權仍然是普通債權，而預告登記后取得的債權具有一定的優先性；二是就權利順位而言，在轉現之前一旦發生法院預查封，則如果已經合同備案但沒有抵押預告登記，則在轉現后預查封轉為查封，按揭貸款債權輪候于查封執行的債權之后，但如果已經辦理了抵押預告登記后發生了預查封，則在轉現后抵押預告登記轉為抵押權登記，預查封轉為查封輪候于抵押登記；三是就能否順利取得抵押權而言，辦理了抵押預告登記后轉為抵押權更為順暢，如果不辦抵押預告登記，一方面則一旦發生預查封的，轉現后預查封轉為查封，抵押登記無法辦理；另一方面在符合轉現條件后會面臨借款人不予配合申請抵押權登記，導致抵押不成的后果。而只要辦理了抵押預告登記，則登記機構在辦理轉現轉移登記的同時會要求抵押當事人辦理轉現抵押登記，準抵押權與抵押權達到無縫對接，貸款人的貸款風險得到有效控制。
誤區三：同時收執不動產權證和不動產登記證明提高抵押安全度
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有些貸款人在辦理了不動產抵押權登記后，不但自己收執不動產登記證明，還要收執抵押人的不動產權證，自認為這樣的安全度才更高。這是抵押權人出于擔心抵押人擅自處分抵押不動產而要求扣押不動產權證的考慮。其實，這種擔憂是完全沒有必要的：一是上述誤區一中已述的原因，即不動產權證可以由權利人申請遺失補證，如果抵押人遺失補證，則抵押權人收執的權證就自然作廢。二是因為抵押登記后已經產生抵押權，根據物權法第191條規定，抵押期間，抵押人轉讓不動產要經抵押權人同意，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。所以，抵押人即使保存有不動產權證，欲處分該抵押不動產的，要經抵押權人同意。如此明文的法律規定應當可以消除抵押權人的這種顧慮了。
誤區四：收執不動產權證即可阻止辦理余額抵押
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直到現在，即使在國內有些發達城市仍然存在著抵押權人收執不動產權證的舊習，其目的是阻止抵押人辦理余額抵押。抵押權人一方面在合同中約定不得辦理余額抵押，另一方面收執不動產證以防抵押人辦理余額抵押。這種約定有失公平，這促做法也是徒勞的。有失公平體現在辦理了抵押之后是否還有余額、余額為多少都是由抵押人和后順位抵押權人協議商定，抵押權人不能剝奪抵押人繼續抵押的權利，其辦理余額抵押后不會侵害抵押權人的利益，最終實現抵押權時處分抵押物的所得價款是按抵押順位予以先后受償的，所以合同約定的“不得辦理余額抵押”條款通常會被認定無效；收執不動產權證徒勞的體現是上面誤區一和三中已述原因，不動產權證只是其中一個權利憑證，更高的權利憑證是保存在登記機構的登記簿，只要登記簿上記載是抵押人的不動產，其就有權辦理余額抵押，因此通過收執不動產權證無法阻止抵押人辦理余額抵押。
誤區五：不動產權證是唯一的權利憑證
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貸款人的傳統觀念認為只有不動產權證（統一登記前是房屋所有權證、土地使用權證）才是證明其權利的唯一憑證，所以凡抵押必須要借款人或其提供的第三人出具不動產權證。走出這個誤區就要把握法律的精神和實踐中的創新改進這兩方面的情況。在法律層面，物權法規定不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明。不動產權屬證書記載與登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。這個規定闡明兩個要點：一是不動產權證不是物權的唯一憑證；二是通常只要登記簿記載是權利人的不動產，即使無法提供不動產權證，也可以申請抵押登記。在實踐層面，各地從簡化辦事手續、提高工作效率考慮，對于短暫性的權利不再頒發不動產權證，如《江蘇省不動產登記條例》指出，建筑物區分所有權的房屋首次登記的，登記事項可以只記載于不動產登記簿，不核發不動產權證書或者不動產登記證明。因此江蘇省各地對于開發商所有的、需要銷售的房屋不需發證，此時，如果開發商以未售的商品房抵押時，就無需提供不動產權證。貸款人要順應法律法規和創新環境的變化，及時改進原有的觀念和做法。
誤區六：紙質不動產登記證明是抵押權的必要憑證
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長年以來，抵押登記均生成紙質不動產登記證明，貸款人把這一證明視為放款的重要依據，并且在內部建立紙質證明保管和提取的制度。但是，近年來隨著互聯網服務在各行業的快速發展，不動產登記電子證書（證明）應運而生。例如，江蘇省自然資源廳2019年印發《江蘇省不動產登記電子證照規范（試行）》以來，全省各地都開展了不動產登記電子證書（證明）的建設工作，電子證書（證明）與紙質證書（證明）具有同等效力，只要完成登記就即時生成電子證書（證明），這不但提高了效率，而且在下次辦理登記時無需當事人提交登記證書（證明），無疑這是便民利民的又一舉措，金融機構作為申請登記的主要當事人，其認識不能再停留在紙質證書的年代，要及時調整內部管理規定，這方面與登記機構同步提供給客戶更好的貸款抵押服務。
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