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以下文章來源于魚龍聊房 ，作者武夷山李煒
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作者：武夷山房管處 李煒
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? ? ? ?隨著城市化進程的加速，房地產市場也蓬勃發展，《物權法》實施后，商品房住宅小區內的共有公用部位的首次登記問題，也越來越得到社會的關注。其中配建的幼兒園、會所等更是成為熱點、焦點。最近要求進行的幼兒園移交等，更是讓百姓拍手叫好，各地在辦理移交幼兒園時登記程序也不盡相同。
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? ? ? ?對商品房小區的登記，在實踐中也有不同的做法，大致可以分成三類，開發商、全體業主、政府相關部門，筆者將在本文予以簡要分析。
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一、什么是房屋首次登記
? ? ?《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第24條“不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。”
第35條規定“申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：
? （一）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；
? （二）建設工程符合規劃的材料；
? （三）房屋已經竣工的材料；
? （四）房地產調查或者測繪報告；
（五）相關稅費繳納憑證；
（六）其他必要材料。”
? ? ?而商品房小區與一般房屋首次登記不同的地方則在于《細則》第36條規定了“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”
? ? 從而可以看出，商品房小區首次登記的權利人應該是開發商和全體業主兩類。
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二、首次登記的上位法和法律淵源
從民法的角度來看，物權取得分為原始取得和繼受取得。原始取得的含義是取得權利時不根據原所有權人的意思或原來客體物上根本就不存在所有權，在特定法律事實發生時只依法律規定即可取得所有權。基于事實行為而取得的物權，即屬于物權的原始取得。在原始取得的物權上不存在他人的意志關系，或者說是該物權不因他人的意志關系而受影響。原始取得的要件通常是特定事實加法律規定，從房屋所有權的角度來看，也就是《物權法》第30條規定的“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。” 房屋所有權首次登記的當事人或者說申請人就是這個房屋的合法建造者，其因合法建造而取得物權，而買賣、贈與、投資入股等就屬于繼受取得物權的類型，依據第31條規定，需登記后方可發生物權變動效力。
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三、業主區分所有權
在《物權法》實施之前，我國并未有明確的區分所有權的法律規定。住房市場化之前，所有的房屋都屬于公有或者集體所有，也不存在著區分所有的問題。在《物權法》實施之前僅有住建部的《城市異產毗連房屋管理規定》（1990年頒布實施，后于2001年修訂）中有所涉及，其第6條“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。”第9條規定了共有的修繕責任，如“房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔。”
《物權法》第70條“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第73條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”對業主區分所有權做了原則性的規定。
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四、政府有關部門不應是首次登記當事人
在實務中，某些地方會將開發商與政府約定的安置房、幼兒園、甚至社區用房等直接登記政府指定部門，其實是混淆了法律關系，突破了現行法律規定。
如《廣東省加強住宅小區配套幼兒園建設和管理工作的指導意見》《浙江省住宅小區配套幼兒園建設管理辦法》《西安市人民政府辦公廳關于印發西安市居住區公建配套設施建設管理實施細則的通知》明確規定：“建設行政主管部門應當在審批施工許可證前，依據規劃審批內容及土地出讓合同約定，與開發建設單位簽訂《居住區公建配套設施建設合同》。合同中明確公建配套設施的建設內容、建設規模、位置、開工及竣工期限、移交主體、移交期限、違約責任等內容。”其實，從地方法規和規范性文件都可以看出，政府與開發商之間是一個移交的約定，是一種權利的讓渡。
政府既非合法建設主體，也非區分所有權的合法業主，因此不應是法定的首次登記權利人，其取得約定的相關公建配套設施屬于繼受取得，應當在開發商辦理完首次登記后再行辦理轉移登記。
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? ? ? ?從目前的法律、法規的具體規定分析來看，如無法律特別規定的情況下，商品房小區辦理首次登記的合法權利人僅有開發商和全體業主兩類，不動產登記機構不應因開發商的移交義務就突破登記規則，減少登記程序。
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