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貴州省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（一）（試行）
（經省法院2005年8月1日第58次審判委員會討論通過）
人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件，應當堅持合同意思自治、有利于房地產業健康有序發展、公平保護當事人合法權益等原則，結合案件具體情況，實事求是、合情合理地予以解決。為了正確，及時審理商品房買賣合同糾紛案件，保證全省法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的統一適用，結合審判實踐，提出如下指導意見：
3、買受人請求出賣人繼續履行協助辦證義務的，不適用訴訟時效。
9、出賣人因不能取得或延期取得依據法律法規規定辦理商品房初始登記所需的有關資料，導致辦證遲延的，一般應當承擔逾期辦證的違約責任，但因不可抗力導致的除外。如果存在相關行政機關及中介組織的具體行為過分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情減輕出賣人違約責任。
10、對逾期辦證的違約責任的認定，按揭購房與非按揭購房不應有所區別。但對于采用按揭方式購房，人民法院可以酌情調整出賣人承擔逾期辦證違約金的數額。
11、合同雙方約定的關宇出賣人逾期交房、逾期辦證的免責條款，只要不違反法律、行政法規的強制性規定，人民法院應予認定。雙方對于提供辦證資料的時間、辦理房屋權屬證書的期限、委托辦證、交付、違約金等事項有特殊約定的，應當依法事人約定處理。
12、逾期辦證違約金計算標準，當事人有約定從約定；當事人沒有約定的，參照中國人民銀行公布的同期同類貸款利率計算。
13、人民法院對于違約金的調整只能依據當事人申請,不能依職權主動調整.但當事人約定的違約金條款的適用可能導致雙方的權利義務嚴重失衡時,人民法院可以適當行使釋明權。
當事人請求調整違約金的,可以抗辯或反訴方式提出。
當事人以約定違約金低于造成的損失為由請求違約金調整,并主張依據《解釋》第十八條第二款規定的損失計算方法所確定損失額為調整標準，人民法院原則上可以參照“中國人民銀行同期同類貸款利率”該計算標準所確定的損失額，從公平原則出發，綜合考慮出賣人過錯程度、違約行為情節、賠償能力以及買受人購房方式等因素，在此數額范圍內酌情決定違約金數額。
15、逾期交房違約金的計算期間應當從合同約定的交房日為其算點,以實際交房日為止算點。
16、本意見從2005年8月5日起實施.如國家法律法規和最高人民法院有新的規定,按照新的規定執行。
北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要
近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現了一些新問題、新情況。為統一裁判標準和執法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會，經充分深入討論，就該類案件審理中的相關法律適用問題，形成以下紀要內容：
十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定
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商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。
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商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。
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因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。
二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理
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出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復期間的違約金，擇一高標準予以支持。
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商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。
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二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標準
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出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標準范圍內對違約金數額進行調整。
2017年山東省高院會議民事審判會議紀要
2017年8月，全省民事審判工作會議在濟南召開。各中院分管民事審判工作的副院長、與省法院民一庭對口的民庭庭長，省法院民事審判聯系點基層法院院長參加了會議。省法院院長周玉華發表了書面講話，省法院副院長劉愛卿出席會議并講話。這次會議是在我國社會主義市場經濟制度確立和中國特色社會主義法律體系形成的新形勢下召開的。會議認真傳達貫徹了全國民事審判工作會議精神、第23次全省法院院長會議精神，對加強今后一個時期全省民事審判工作進行了全面安排和部署，明確提出在新形勢下，要牢固樹立社會主義法治理念，更好地落實“為大局服務、為人民司法”工作主題，更加充分發揮民事審判職能作用，為全面實施“十二五”規劃、全面建設小康社會提供有力的司法保障。通過討論，會議就一些民事案件的法律適用標準達成了基本共識，現就有關問題紀要如下：
9、關于房地產開發商交付房屋和辦理房屋產權證書的義務履行問題。
(1)交付的標志。房地產開發商作為商品房買賣合同的出賣方，負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。當事人在法律允許的范圍內對房屋交付方式有明確具體約定的，從其約定。當事人未作約定時，房屋具備合同約定或法律規定的交付條件下，開發商交付義務的完成以買受方領取鑰匙或通知買受方領取鑰匙的截止時間為標志。雙方未約定通知方式的，一般以書面方式為準，但開發商能提供證據證明已通過其他方式通知的，亦產生通知的法律效力。
商品房交付時，開發商作為出賣人應同時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未能提供兩書的，購房者可以拒絕接受，購房者仍然實際接收房屋的，不得再以出賣人沒有提供“兩書”為由，要求對方承擔逾期交房責任的。
(2)雙重違約的抵扣。房地產開發商的逾期交房行為與逾期辦證行為是相同原因所致的情況下，若開發商已經承擔了逾期交房違約責任，在計算開發商逾期辦證的違約天數時，應將逾期交房的時間從中扣除。
(3)逾期交房、逾期辦證違約責任的計算期間。當事人在房屋買賣合同中明確約定逾期交房、逾期辦證等各項違約行為應承擔違約金計算方法，對于開發商承擔違約金的計算期間，一種觀點認為逾期交房、逾期辦證的違約行為持續當中，超過2年仍未交房或辦證，買受人的訴請超過了訴訟時效，違約期間只計算2年的違約金，另一觀點則認為開發商的逾期交房、逾期辦證違約行為處于持續狀態，不受訴訟時效的限制，在開發商未交房或未辦證之前，買受人的權益一直處于被侵害狀態，開發商承擔逾期交房、逾期辦證違約金的期間直至交付房屋或辦理完畢房產證之日。
基于我國合同法規定的違約金是以補償性為基礎，以懲罰性為補充的性質，逾期交房、逾期辦證違約金累計計算的數額應設置必要的上限。綜合利息計算標準、房地產業的利潤，若開發商累計承擔的違約金超過全部房款的50%時，開發商仍不能交房或辦理產權證的，買受人可要求解除合同、賠償損失，不可再主張逾期交房、逾期辦證的違約金。
買受方起訴時主張的違約金僅計算到起訴之日，法院判決后開發商仍未履行辦證或交房義務時，按照“一事不再理”的民事訴訟原則，買受方不得再起訴以后期間的違約金。出賣人延期交房，買受人要求出賣人限期交房的，若法庭辯論終結前，房屋具備交付條件的，可以支持。不具備交付條件的，可行使法官釋明權告知當事人變更訴訟請求，當事人不變更的，應駁回其訴訟請求。
(4)關于“出賣人的原因”的范圍界定問題。商品房買賣合同糾紛中，由于出賣人的原因使買受人不能按合同約定期限交付房屋和辦理房產證，買受人要求出賣人承擔違約責任。“出賣人的原因”的范圍界定，應考慮正常的市場風險與不可抗力、宏觀調控政策重大調整、開發商的風險預見和防范控制能力、開發商與買受人間信息資源的不對稱性等因素綜合界定，不宜作過于嚴格的界定。
(5)關于雙方違約的抗辯問題。房地產開發企業出現延期交房或延期辦證行為，而買受人又未履行或未完全履行付款義務，依據合同法第六十七條規定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合合同約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”。房地產開發企業出售的房地產在合同約定的履行時間前(或至少在其主張抗辯權時)具備了交付條件或辦證條件，只是因為作為先履行義務人的買方未履行付款義務，為了保護自己的順序利益，才拒絕履行自己的在后義務，其屆期不履行交房或辦證義務不構成違約，無需向買方支付違約金。
若出售的房地產在合同約定的履行時間前(甚至在其主張抗辯權時)仍不具備交付條件或辦證條件，在買受人已支付大部分購房款的情況下，房地產開發企業無權以買方欠付部分購房款為由進行抗辯。在此種情形下，由買賣雙方就各自的違約行為承擔合同約定的相應違約責任，較為符合合同法規定的誠實信用原則。
????? 10、商品房買賣合同中違約損失賠償的范圍問題。
根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，“商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可能請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。根據《合同法》一百一十三條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”。
由于合同法效力高于司法解釋，所以買受人解除合同后，所主張的賠償損失應包括可得利益損失。商品房買賣合同司法解釋規定的懲罰性賠償超出了填補損失的功能作用，更側重于懲罰與制裁，如果買受人同時請求可得利益損失賠償與懲罰性賠償，應予支持。
最高法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》
（四）關于違約責任問題
18.買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。
合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的，可參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款規定處理。
最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定(2015年6月23日最高人民法院審判委員會第1655次會議通過)
第二十九條借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限。
未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區分不同情況處理：
(一)既未約定借期內的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持；
(二)約定了借期內的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持。
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