久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

某房地產開發公司(以下簡稱出賣人)與林某于2013年6月簽訂《商品房預售合同》，約定將其尚在建設中的商品房一處以64萬元的價格出售給林某。簽訂合同后，李某依約付清了房款。封樓頂后出賣人欲解除合同，林某不同意，遂發生爭議。出賣人起訴到法院，以自己沒有辦理商品房預售許可證明，簽訂合同時隱瞞了這一事實，違反了法律行政法規的強制性規定為由，要求確認合同無效?，F實生活中，經常有房地產開發商未取得商品房預售許可證就進行商品房預售，事后如雙方發生糾紛，房地產開發商見房產市場價格比原來預售時高許多而主張房屋預售合同無效的情形。對此，理論界和司法實務界有四種觀點。

1
觀點一
第一種觀點認為：房地產開發商將自己建設中的商品房預先出售給買受人，買受人預交購房款，屬于商品房預售行為。《城市房地產管理法》第四十四條規定：商品房預售，應當符合向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明的條件?！逗贤ā返谖迨l第(五)項規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！庇捎谠V訟期間房地產開發商仍然沒有取得預售許可證明，因此，應當確認合同無效，同時判令房地產開發商退還收取的預付款及利息，買受人退還房屋給房地產開發商。

2
觀點二
第二種觀點認為：房地產開發商明知自己沒有商品房預售許可證明，沒有向買受人明確告知這一情況，屬于“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明……”因此，應當判決確認合同無效；房地產開發商返回購房款及利息，按照已付購房款一倍的金額賠償買受人經濟損失；買受人退還房屋給房地產開發商。

3
觀點三
第三種觀點同第二種觀點基本一樣，但認為根據《合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，買受人所交的房款可按定金罰則處理,同時買受人還可以請求房地產開發商承擔賠償損失的責任。因此，應當判決合同無效；房地產開發商雙倍返還購房款；房地產開發商承擔買受人因合同無效而生產的損失責任（如同類房現市場價與原雙方約定價格的差價、買受人支出的稅費等）；買受人退還房屋給房地產開發商。

4
觀點四
第四種觀點認為：應當依據誠實信用原則，駁回房地產開發商的訴訟請求，同時建議房產管理部門對房地產開發商給予行政處罰。

筆者贊同第四種觀點，理由如下：

一、從法理上來說，房地產開發商主張預售合同無效不符合民事行為中應當遵守的誠實信用原則和公平公正原則。民法的所有制度都要體現誠實信用原則和公平公正原則，合同無效制度也不例外。誠實信用原則和公平公正原則是一種授權性條款，立法者出于解決滯后性等法律固有的缺陷與社會生活的復雜性、多變性之間的矛盾，授權法官在法律無具體的規定時，或者依據現有的法律規定處理將帶來明顯的不公正，法律將被人懷疑是“惡法”時，得以據此裁判案件。本案中，房產商公然地承認自己違法，并據此主張合同無效，意圖謀取不當利益，法院應本著公平公正原則，依據合同法第六條“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”之規定，判決駁回其訴訟請求，以實現“公平、正義”的法的價值。駁回房產商的訴訟請求符合“不使過錯者受益原則”。

二、從實體法來說，認定合同無效缺乏法律依據?；诠膭罱灰椎目紤]，我國合同法第五十二條把可以導致合同無效限制在以下幾種情形：“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定?！北景革@然不存在前四種情況，認定本案的商品房預售合同是否有效的關鍵是對于第(五)項的理解。本人認為強制性規定可分為管理性規范和效力性規范。管理性規范是相關部門出于行政管理上的需要制定的規范，旨在管理和處罰違反規定的行為。法律及行政法規并未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范，違反此類規范并不否認該行為在民商法上的效力。效力性規定是相關部門為了維持最基本的公共秩序、保障國家、集體或他人利益制定的規范。法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益或社會公共利益或他人利益的規范。此類規范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強行性規范的，才應當認定合同無效。城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例等法律、行政法規只是對未取得商品房預售許可證明即與買受人訂立商品房預售合同的行為進行行政處罰的依據，并沒有規定“沒有取得商品房預售許可證簽訂的預售合同無效”；而且本案中的合同是否繼續有效只會對雙方當事人的利益產生影響，并不會損害國家利益和社會公共利益或第三人。因此，認定合同無效缺乏法律依據。

三、從程序上來說，第二、第三種觀點直接判決房地產開發商且不說買受人是否有主張合同無效的專有權利，“請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”是買受人的一種請求權。在買受人沒有該訴訟請求(反訴)的情況下，法院強行給予判決，不符合民事訴訟中的不告不理原則。民事訴訟法第一百零八條第(三)項規定起訴必須符合的一個條件是有具體的訴訟請求和事實、理由。很明顯的道理，本案中，買受人如果反訴，他可以請求房產商承擔的賠償數額是“不超過已付購房款一倍”，因此，買受人主張賠償的數額可能是20萬元，也可能是15萬元，10萬元，或其他數額。在買受人沒有將其具體化時，法院直接判決賠償多少缺乏依據。這種判決表面上是保護了買受人買受人的利益，但如果房屋價格上漲帶來的利益大于已經給付的預付款的時候，實際上是損害了買受人的利益，這就無法對房產商形成必要的規制。同時，在雙方當事人未就賠償數額進行庭審辯論的情況下就作出賠償的判決，是對當事人辯論權的剝奪。在買受人沒有反訴的情況下，庭審中法官也不會準許當事人對此進行辯論。

第四、從立法目的來看，支持原告的訴訟請求違背合同無效制度設立的目的和宗旨。

合同無效制度設立的目的在于“制裁不法行為人，維護國家的法治秩序和社會的公共道德”。如果賦予違法行為人以自己的行為違法為由主動請求確認合同無效的權利，并且依據違法的事實判決其受益，無疑是鼓勵人們違法悖德。這必將導致經濟秩序混亂不堪，法律的權威性乃至于其存在的價值蕩然無存。

從《解釋》的全文來看，其字里行間無不流露著對開發商濫用權利的遏制與懲罰，以及對買受人合法權益極力保護的立法精神，特別是第九條近似于對商家“1+1”賠償的懲罰性規定更是將這種意旨表露無遺。可以說該司法解釋在本質上是一部商品房交易方面的“消費者權益保護法”。用體系解釋的方法分析后，不難得出，《解釋》第二條、第九條的本意是賦予消費者主張確認合同無效，請求變更、解除合同的權利，而出賣人并不享有此種權利。結合國家設立合同無效制度的立法目的，對第二條的正確理解應為：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，買受人主張合同無效的，應當認定無效；出賣人主張合同無效的，不予支持。買受人不主張合同無效的，應當繼續履行。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，一方主張合同無效的，可以認定有效。”這與理論界合同“相對無效”理論相符合。按照此理論，如果與合同有關的行為損害的是特定人的利益，則應當屬于相對無效的合同，只能由該受害的人主張無效。就本案而言，房產商沒有主張合同無效的權利，只有買受人才有權利主張合同無效。如果房產商的訴訟請求得到法院的支持，隨著房價的大幅上漲，在“合同無效”帶來的利益大于繼續履行合同帶來的利益時，開發商為了追求自身利益的最大化，往往會選擇主張合同無效，正常的房產交易秩序將不復存在。

民法的所有制度都要體現誠實信用原則，合同無效制度也不例外。誠實信用原則是一種授權性條款，立法者出于解決滯后性等法律固有的缺陷與社會生活的復雜性、多變性之間的矛盾，授權法官在法律無具體的規定時，或者依據現有的法律規定處理將帶來明顯的不公正，法律將被人懷疑是“惡法”時，得以據此裁判案件。本案中，房產商公然地承認自己違法，并據此主張合同無效，意圖謀取不當利益，法院應當依據合同法第六條“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”之規定，判決駁回其訴訟請求，以實現“公平、正義”的法的價值。鑒于房產商存在違法行為，建議房產管理部門對該公司給予行政處罰是必要的。

單從司法的角度來看，《解釋》中涉及預售許可證部分的規定，其主旨是針對房產商而非購房者。就本案中所反應的實際情況而言，依據《解釋》中條文所進行的法理推斷，房產商不得以無商品房預售許可證為由主張合同無效。本案中法院駁回原告的訴訟請求，與理論界合同“相對無效”的觀點相符合。而這里的“相對無效”是相對于“絕對無效”而言，在“相對無效”的情形下，與合同有關的行為損害的是特定當事人的利益，此時合同的效力處于待定狀態。在這種情況下，合同是否有效，取決于權利受到侵害的當事人行使請求權，主張確認合同無效。所以，本案中房產商未取得預售許可證而預售商品房，侵害了購房人的利益，所以也只有作為消費者的購房人才有權主張合同無效。

在法學理論中，不使過錯方受益，既是一個古老的自然正義法則，也是現代司法遵循的原則之一。設立合同無效制的目的，是在于制裁違法行為，維護法治秩序和公共道德。如果合同糾紛產生后，違法的一方以自己行為違法作為理由，主張合同無效，并且法律也依其主張做出有利于違法一方的判決，那么，則將對整個社會的交易體系構成秩序上的威脅。在本案中，因為房價大漲，房產商認為只要法院確認合同無效，其便可收回房子，以更高的價格賣給第三人。房產商的行為一旦實現，將對正常的房產交易秩序構成嚴重的干擾。因此沒有取得商品房預售許可證而擅自預售商品房，房產商的過錯已經顯而易見，當然不能再讓房產商憑借此過錯獲取額外的利益。