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進入存量時代，對舊城改造，傳統方式就是推倒重來，用過往增量時期思維進行開發。
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??實際上，存量時代考驗著我們對商業生命周期的挖掘和延續，“城市再生”是國內商業向下一階段突破新生的重要方式。
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??本期，我們分享RET睿意德聯合創始人王玉珂，有關“城市再生”的思考和理解，希望給業者帶去面向未來的啟發。
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??理解“城市再生”
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??尊重原生，面向未來
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??這個行業里大家都在講“城市更新”，但是我們傾向于用另外一個詞——“城市再生”。
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??與住宅不一樣，商業有生命周期。生命周期從開始到結束，每個階段都有不同表現和特征。
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??如何延續生命時間，這屬于生命再生概念。選擇“城市再生”更加貼近商業生命力的特定含義。
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??什么是“城市再生”？與傳統開發最重要不同，再生一定保留原有功能。“城市再生”應該定義為：
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??在對原有功能部分保留之下，以系統化思維對建筑空間再賦能，以使其適應未來城市發展屬性。
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??城市再生分為兩個類別：一是調整型，就是整個建筑單體本身不發生變化，結構不動，只做一些局部調整，對內容重組和優化；二是改造型，除了既有歷史風貌的建筑調整外，同時組織大量新物業開發，以提升區域整體價值。
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??如何理解城市更新的意義？
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??存量商業有待價值重塑
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??為什么說城市再生越來越被重視？站在未來發展角度，有兩方支撐條件：一是城市發展面臨再開發的必要性，二是行業發展中的戰略新機遇。
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??首先，商業發展到今天，城市進入到了存量再開發的演化階段。這其中有四類典型的存量問題：
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??第一，客群老化，年輕人離開，區域失去活力。7月份時候去北京一個存量項目，看到跟十幾年前一模一樣。十幾年前，70后可能項目核心客戶，現在80、90后成為消費主力，現有商業無法適應年輕人。主力客群老化成為許多存量商業失去活力的重要原因。
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??第二，大拆大建，失去城市個性。一些改造缺少整體規劃，反而把原來歷史的、個性化的空間與內容都拆掉了，失去原生文化的改造，城市特色與性格也沒了。
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??第三，租售失衡，業權分散下的利益博弈，使城市形象受損。城市更新項目很多都涉及到拆遷，也因此涉及到產權在業主和產權人之間的利益再分配，從而忽略城市形象及內容營造方面社會價值。
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??第四，區域形成價值洼地，改造成本巨大。城市再生地區一般位置都比較好，卻因發展問題面臨價值衰減問題，空間本體和區位的優勢被削弱，當然，因其改造復雜性面臨相對較高的改造成本。
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??對于行業來說，城市發展的挑戰常常也是行業發展機遇。不同歷史階段所帶來行業發展的重要變化，面向未來，參與城市再生將是企業戰略必要選擇。我們也需要從四個角度理解這一點：
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??1. 增量萎縮背景下，存量的價值仍被低估
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??以北京為例，北京市場之前住宅總體成交大概在20萬套房子，其中15-16萬套是新房，二手5-6萬套。現在發生新變化，絕大多數成交是二手房，新房很少，存量更新成為必要趨勢。
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??2. 城市中心位置、核心區域的潛力需要挖掘釋放
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??存量物業的位置往往都很好，卻受限于歷史約束無法形成中心區的高價值功能，未來商業價值能夠提升的空間非常大。
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??3. 城市文脈是開發價值的增量點
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??大多城市再生區域一般有很長歷史，為什么要著重提城市文脈？因為在城市再生時，建筑與人再連接是改造核心，而情感與文化是最有價值的連接紐帶。
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??4. 城市更新政策是企業持續性戰略的利好條件
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??過往不做商業的頭部房企都開始進入此領域，最根本因為大體量銷售中，單一功能產品模式風險越來越高，短線目標很難在未來5-10年得以維系。相比而言，商業的永續經營能力強，作為長期戰略成為重要決策方向。
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??城市再生會遵循何種軌跡？
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??五項核心策略實現有機再生
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??未來總是未知的，但我們無需為此焦慮。關于城市再生的問題也是如此。
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??對于待更新的城市區域，我們能看到的往往是它當下的困頓，往往忽略的則是其可能的軌跡。
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??縱觀世界，城市再生的軌跡表現為幾點：
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??首先是品質提升，從設計的角度改變空間做品質提升，這是比較簡單的工作。
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??繼而是綜合功能優化，我們在原來商業功能基礎之上，常常還需要加入辦公、文化等方面的新功能。
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??進一步的是文化溯源，存量空間本身有自然的歷史沉淀，而文化溯源是要探索城市最根本歷史人文屬性，從而找到有利于項目發展的人文基因。
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??最后是有機再生。像上海新天地，其實本身面積很小，只有2-3萬方，但是能夠吸引整個上海的客群，其實就是文化所代表的城市價值和意義。以文化為基礎，又順便帶動了其他的物業開發，寫字樓、住宅等等。
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??在最新服務項目中，常常可以看到消費功能單一、缺乏標桿領頭項目而喪失區域活力的情況，城市歷史文物建筑被遺忘、浪費。
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??而上海、成都等地的一些老街項目，卻能在過去的20-30年間，不斷找到活化要素，例如外資注入、TOD、標桿商業項目等等，形成漸進式躍升、整體性同步發展的路徑。
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??基于這樣的洞察，結合我們的項目經驗，城市再生所需遵循的有機開發策略也可以基本明確。
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??總結起來，“有機開發”的關鍵策略在于5點：
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??一是未來視角，無論項目亮相是五年還是十年后，都要為了未來的價值埋下當前的種子，對于城市和項目的思考，永遠要站在未來看現在。
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??二是生態城市，建筑是城市的一部分，建筑功能也是城市功能重要組成部分，要讓建筑與環境充分融合，而不僅僅是建筑物本身。
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??三是文化挖掘，自然形成的文化最具有特色與生命力，我們要從中挖掘并培育出生機勃勃的原生文化。
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??再有是多專業協同。就是改造過程中，建筑師扮演最重要角色，因而成為開發商的依賴。實際上，一個完整的城市再生項目，不僅需要優秀建筑設計師，還需要內容輸出、運營推廣、燈光設計、多媒體互動等許多專業公司協同，才可以改進為優質產品。
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??最后是數據化決策。為什么數據必不可少？過往商業管理憑個人經驗，常常某個項目商業運營很好，復制到其它商業項目就失去效率。數據決策放棄人為經驗，以更理性的角度精準定位消費人群，實現更高效運營。
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??化愿景為現實
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??來自RET案例的啟發
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??最后，我們用一個案例來說明RET的理念。
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??北京龍德廣場位于亞洲最大社區，有13年經營史，項目規模近24萬方。由于增長緩慢、品牌老化，項目需整體改造。經過診斷，項目核心問題在于輻射力不足、整體銷售不及預期、主力店轉換率不高以及空間硬件陳舊。
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??以主力店效率問題為例，數據研究時發現，不同主力店表現差異很大。我們通過五個維度的評價指標分析主力品牌對項目價值，發現有的主力店正面價值雖高，其負面價值也非常高。因此，我們建議以綜合評比分值，主動放棄綜合價值不高，貌似人流量很大的主力業態。
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??人群來源是另一個典型問題。這個項目體量很大，但客群覆蓋率與同等規模朝陽大悅城完全不一樣。通過對客群外溢性分析，我們知道這些客戶去了哪些商場，消費什么內容。從客戶需求差異端捕捉，我們挖掘了許多項目缺失功能與業態。
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??經過數據嚴密分析，我們對項目調整進行新策略建議，主打未來概念、生態概念及科技概念，創造出年輕人喜歡的場景和氛圍。經過一期硬件與內容改造后，大家也看到更有朝氣和活力人群。同時租金收入有了很大提高，這也堅定了業主繼續改造的決心。
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??北京龍德廣場項目，通過有效數據分析，尋找存量商業改造方法，以最高效方式解決城市再生的價值問題。
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??最后總結一下，城市再生的三法則：
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??第一要尊重原生。找到屬地人文，以心靈感應目標消費群。
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??第二是可持續力。品質提升需要更強大協同、遠見與實力的投資者，才可以創造出更有生命力商業。
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??第三就是創新思維，從產品、內容、運營方面綜合解決，而不僅僅是設計師。
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