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?半年報陸續發布，以商務地產為主業的金融街(000402)控股股份有限公司（以下簡稱為“金融街”）交出一份看似不錯的業績報告。
??8月9日晚，金融街發布2019年上半年財報，公告顯示，金融街上半年實現合同銷售額178.4億元，同比增長94%；實現營收95.2億元，同比增長43.4%；歸屬于上市公司股東凈利潤10.52億元，同比上升 21.7%。無論是銷售增長還是財務指標，金融街在上半年的表現均比較亮眼。
??然而，金融街未來能否保持這種增長勢頭，目前看并不樂觀，一方面，金融街運營效率很低，存貨周轉率進一步降低，尤其銷售去化率已經降至37.7%。
??另一方面，金融街土地投資額同比減少32.15%，外界擔心這會影響未來的銷售增速。
??不僅如此，隨著房地產行業增速放緩，中小型房企普遍面臨生存壓力。
??作為北京（樓盤）國企的金融街，其住宅開發優勢并不明顯，商業地產擴張也面臨諸多挑戰，未來發展存在較多不確定性。
??銷售去化率降至37.7%
??雖然銷售增速達到94%，但金融街的營運能力并未相應提高。
??至于銷售增速的原因，金融街在財報中表示，主要是公司把握了區域中心城市銷售回暖的市場窗口期，也就是說主要受益于一二線城市的結構性回暖。
??事實上，上半年金融街存貨周轉率進一步降低。財報顯示，2019年上半年，金融街的存貨周轉率從2018年的0.17降到0.07，不僅創造了近六年來的新低，也處于行業較低水平。
??和訊房產根據財報中的項目開發列表進行測算得出，金融街上半年處于開工建設狀態的項目總計35個，其中，開工時間在2016年（含）以前的項目總計6個，占比17%，除了位于重慶（樓盤）的金融街?融景城項目規劃建筑面積約168萬平方米之外，其余項目體量主要在30萬平米左右，但開發周期大多超過3年。
??“金融街給人的感覺是不著急，對于項目銷售指標沒有緊迫感，可能是因為國企，所以不差錢吧。”北京金融街某項目資深銷售對和訊房產表示，由于同質化競爭嚴重，限競房去化壓力很大，但他所在的金融街限競房項目壓力不大。
??“總房源大約497套，1月開盤至今已過了大半年，但是項目只賣了200多套，今年你的目標不是清盤，把44套疊拼產品賣完就行，剩下的房子明年繼續賣。”
??財報顯示，金融街2019 年上半年可供出售面積合計155.5萬平方米，實際銷售面積58.64萬平方米，和訊房產粗略計算，金融街上半年的整體去化率只有37.7%，而2018年這一比例是50%，也就是說，上半年金融街的銷售去化率比2018年整體下降了12.3個百分點。
??37.7%的銷售去化率是什么水平呢？
??此前，丁祖昱在解讀2019年上半年房企業績榜單時表示，2019年主流房企整體預期貨值去化率大約60%左右，相較而言，金融街的銷售去化率遠低于主流房企的平均水平，只達到行業平均水平的一半。
??銷售去化率降低是導致存貨周轉率降低的原因之一，某知名地產分析人士認為，金融街可售項目不多，單個項目的營銷很容易影響此類周轉速度，比如某年金融街部分可售項目的銷售狀況不錯，可能當年就會有較好的周轉速度，而今年可售項目減少和行情本身降溫，這都會影響銷售節奏。
??“金融街在激勵措施方面的突破性不夠，比如股權激勵無法實施，而這對于團隊穩定和周轉效率都非常重要，這是北京國企存在的一些劣勢。”某券商分析師告訴和訊房產，自2018年以來已有14家上市房企披露/實施員工持股計劃或股權激勵計劃，這一趨勢還在繼續，而金融街還沒有突破這一點。
??金融街會掉隊嗎？
??除了企業自身運營效率問題，金融街不得不面對一個所有房企都面臨的議題，那就是如何更好的生存下去。
??房地產行業增速放緩，中小型房企普遍面臨生存壓力，房企破產現象逐漸增多。根據財經網(博客,微博)數據顯示，截至7月21日，2019年全國有271家房地產企業發布破產公告。有自媒體用“掉隊”來表達對金融街未來發展的擔憂，這種擔憂不無道理。
??根據克而瑞發布的《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》金融街以操盤金額165.9億元，位列第75位。對于這一排名，上述分析師表示，銷售規模排在70/80位置的房企想要進入TOP50會非常困難。
??“從住宅開發角度看，金融街的規模非常尷尬，無論是運營效率還是土地獲取能力，金融街都面臨較大的局限性。對于商業地產而言，金融街雖然持有優質商業標的，具有一定發展優勢，但未來仍存在較大挑戰。”
??和訊房產梳理財報發現，2019年上半年，金融街拿地強度明顯減弱。
??財報顯示，截至半年報披露日，金融街在重慶、佛山（樓盤）、蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）新增項目儲備 5 個，新增計容建筑面積 56.0 萬平方米，實現權益投資額 59.1 億元。相比去年同期新增項目權益投資額 87.1 億元，減少32.15%。
??值得注意的是，金融街對于拿地時間的統計從上半年的6月延長至財報披露日，也就是8月9日。公開資料顯示，7月11日，金融街拿下蘇州一宗宅地，成交價31.13億元；7月24日，金融街拿下無錫市1宗宅地，成交價8.85億元。也就是說，如果純粹以2019年1-6月為計算周期，金融街只拿了三塊地。
??對此，某知名房企的負責人表示，主流開發商和區域龍頭都在盯著主流二線城市的土地，對于金融街來說，沒有明顯優勢，很難保證持續的貨值。
??“土地熱度很難冷下來，房企如果想發展，只能以更高的價格拿地，或者通過并購，但金融街并購經驗有限。對于勾地，目前政府優先考慮的都是央企，金融街很難和地方政府去對接，金融街集團也沒有特別強的實業導入。”
??一位不愿具名的資深媒體人士對和訊房產表示，以金融街上半年的拿地情況，會導致后續銷售乏力。
??商業地產方面，金融街的表現是穩中略降。財報顯示，金融街在北京、上海（樓盤）、天津（樓盤）等中心城市核心區位持有優質物業 115.5 萬平米，主要以寫字樓為主，相比2018年底的持有物業量級118.2萬平方米，略有減少。
??在上述分析師看來，金融街未來還是應該以商業地產為主，不過，他表示，金融街在商業地產方面，還沒有表現出一定的擴張能力，北京金融街的成功不具備異地復制的可能，商業地產擴張并不容易。
??未來路線如何走，金融街并沒有給出明確回答，但從財報里的表述看，金融街想做的事情很多，除了積極參與項目競買，重點關注行業調整帶來的兼并收購機會，金融街還表示，要研究政府產業需求，探索產城融合項目、度假康養小鎮項目、教育小鎮項目等“產業+地產”業務模式，以持續獲取優質戰略型項目資源。
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