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在“租購(gòu)并舉”旗幟下，得到政策大力倡導(dǎo)的長(zhǎng)租公 寓，到底是為民生而建，還是為“奢侈”而生?長(zhǎng)租公 寓一方面租金難降，一方面又是利潤(rùn)難升，為了提高盈利，運(yùn)營(yíng)商想方設(shè)法增加產(chǎn)品附加值以提高“檔次”，與大量散租房源相比，長(zhǎng)租公 寓是不是正在把路走窄?
　　成本高居不下
　　《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了多家長(zhǎng)租公 寓運(yùn)營(yíng)方，對(duì)于“貴”的說法，基本回應(yīng)都是，附加值更高，管理、服務(wù)和配置等硬軟件條件比普通租賃房源更好。
　　華菁證券長(zhǎng)租公 寓行業(yè)研究報(bào)告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長(zhǎng)租公 寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但據(jù)深入調(diào)研，很多公 寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。
　　根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)分析，中國(guó)長(zhǎng)租公 寓資金成本極高，包含裝修費(fèi)、拿房成本、稅收、融資成本等，而日本公 寓行業(yè)由業(yè)主承擔(dān)裝修成本，融資成本也較低。
　　雖然中國(guó)政策對(duì)長(zhǎng)租公 寓有諸多利好，但是在長(zhǎng)租公 寓起步階段，在降低成本上仍存在很多障礙。某長(zhǎng)租公 寓負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于融資來講，輕資產(chǎn)企業(yè)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率的方式，表上體現(xiàn)的方式不占優(yōu)勢(shì)，盡管有很多的供應(yīng)鏈金融，但是真正落到實(shí)處，很多金融機(jī)構(gòu)還是看資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)輕資產(chǎn)企業(yè)是吃虧的。
　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，前期成本投入大、利潤(rùn)回報(bào)率不高、回報(bào)周期較長(zhǎng)是這個(gè)行業(yè)共同的痛點(diǎn)。從目前的市場(chǎng)情況來看，房企對(duì)旗下長(zhǎng)租公 寓的長(zhǎng)期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%-7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報(bào)率不及1%。
　　易居研究院智庫(kù)中心嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)租公 寓成本太高，很多人普遍認(rèn)為比較貴。對(duì)于上海來說，普通的一室戶型大概需要3000元/月左右就可以租到，但長(zhǎng)租公 寓類的需要4000元/月。明顯偏貴，建議后續(xù)類似裝修成本可以抵扣相關(guān)稅費(fèi)等，這樣才能降低成本。
　　長(zhǎng)租公寓難“租長(zhǎng)”
　　成本高帶來的影響就是盈利水平低，每年租金的上漲帶來成本的增加，為保障盈利，運(yùn)營(yíng)商難以保持租金長(zhǎng)期不變，這也是行業(yè)普遍存在的問題。
　　2017年9月，北京住建委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》鼓勵(lì)長(zhǎng)租。然而，租房新政執(zhí)行近一個(gè)月，市場(chǎng)上真正能達(dá)到3年及以上的“長(zhǎng)租”鳳毛麟角。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便是長(zhǎng)租公 寓，新政落地后也并未有改觀。
　　《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了目前市場(chǎng)上多家品牌長(zhǎng)租公 寓客服部門，得到的回復(fù)均是“最多租一年”，其中自如表示：“希望給用戶提供更加穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，正在規(guī)劃增加租期到三年。”
　　雖然名義上是長(zhǎng)租公 寓，但僅從租期上看與普通中介租房并無(wú)差別。據(jù)了解，目前散租的房源基本上也是一年一簽。
　　根據(jù)我愛我家的研究報(bào)告，北京租房市場(chǎng)對(duì)于中大戶型的需求并不低。2017年8月到10月，通過我愛我家租房交易的兩居室比例最高，均達(dá)到50%以上。年齡結(jié)構(gòu)方面，年齡偏大、更需要穩(wěn)定租房的80后和70后，占到租房群體的60%。
　　鏈家報(bào)告則顯示，2010年，45歲以上流動(dòng)人口占比9.7%，2014年，這一比例增加到了12.9%。近年來，流動(dòng)人口以家庭為單位趨勢(shì)增強(qiáng)，近九成已婚新生代流動(dòng)人口是夫妻一起流動(dòng)，也有越來越多的流動(dòng)家庭開始攜帶老人一起。
　　易居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達(dá)到2748元/月，位居全國(guó)首位。各城市房租收入比值當(dāng)中，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高的城市。
　　市場(chǎng)上對(duì)于“長(zhǎng)租”的需求越來越旺盛，不斷增長(zhǎng)的拿房成本卻無(wú)法令企業(yè)輕松“租長(zhǎng)”。
　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公 寓似長(zhǎng)實(shí)不長(zhǎng)的問題很多，很多最多租一年。我們現(xiàn)在提的長(zhǎng)期租賃，至少需要三年。所以長(zhǎng)租公 寓名不副實(shí)。如果租賃可以解決居住，哪怕是不能落戶，但可以有一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的租賃周期，那么部分群體會(huì)放棄購(gòu)房，選擇租房。