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隨著房地產行業步入存量時代，城市更新成為新熱點。

　　9月20日，住建部政策研究中心秦虹發布的《2017中國城市更新研究報告》指出，我國已從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發展到反映承載新內容、滿足新需求、采用新方式的城市有機更新階段。秦虹表示，“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市機理，甚至保持原有建筑外貌不變情況下的有機更新，是變與不變的內在統一?！?/p>

　　鏈家研究院院長楊現領表示，當前中國房地產是三個戰場：新房、二手房、租賃。新房的規模12萬億、二手房市場6.5萬億、租賃市場大概1.2萬億。未來，城市更新會日益成為第四大戰場，甚至會成為中國房地產市場非常重要的新支柱。

步入城市更新時代

　　楊現領以日本舉例稱，“日本1.2萬億的新房市場里，有接近一半來自于城市更新。也就是說，今天日本房地產新房的交易、房源在很大程度上來自于城市對存量土地和存量住宅的更新。從日本的數據來看，城市圈化大概是后期日本城市化比較顯著的一個階段，為什么日本城市更新和住宅再生產業這么發達，核心就是因為日本的房屋年齡比較短，更新所需要的時間周期比較短，導致存量的更新改造在日本是非?；钴S的市場。日本2008年的測算，估算下來住宅再生的行業規模是4500億人民幣，大概相當于日本全部新房交易額的45%?！?/p>

　　實際上，美國、歐洲、日本等發達國家和地區早在上百年前就完成了大規模的房地產開發，進入到存量資產階段，更新、運營和改造是房地產行業重要的市場之一。而對中國而言，城市經濟有大量的存量資產還沒有發揮其價值，未來機會很大。城市更新論壇秘書長陳方勇認為，在當今時代，城市的發展已不再是傳統的擴張、圈地、野蠻生長，中國正在率先迎來城市更新的浪潮，“保守估計，其中蘊含的商機，必達數萬億”。

　　“北京跟上海(樓盤)二十年以上的房齡占比大概30%。這意味著有兩三百萬套屋源的年齡在20年以上，甚至在30年以上。這種房子周邊各種便利性還是很不錯的，問題在于沒有電梯，沒有車庫，綠化也比較差。怎么樣讓這些老舊的小區、房屋得到更大的價值發揮，資源更加充分地被利用，這是未來很重要的機會?！睏瞵F領認為，城市更新其實是城市化到了一定階段以后，必然出現的產物。一般有幾條核心規律：人向城市集中、人向城市圈集中、人向市中心集中、職住平衡。

　　上海交通大學中國城市治理研究院研究員王林認為，城市更新其實是在城市中建造城市，是城市不斷解決自身不足的一種提升，不斷挖掘自身潛力和優勢的過程。從這個層面說，城市更新是永恒的主題。

　　王林表示，中國在經歷了30年快速大規模急風暴雨式的建設之后，城市已經陸續步入到由增量發展到存量更新的轉型期。城市的發展必然是轉向城市功能的提升、城市空間的修補和城市生態的修復。所以，在城市建設上更新城市將是城市今后發展的主流?？梢哉f，我們已經進入了城市更新時代。

　　一位業內人士注意到，2002年，北京GDP大概是3000億規模，實際第三產業的規模大概是61%，那意味著三產有1900億的規模。到2016年，北京GDP是2.48萬億，第三產業的規模大概81%，約1.9萬億。十年間增長了十倍。城市的產業和經濟結構轉型，是城市更新的一個核心推動力。

各路資本競相進入

　　面對城市更新高達數萬億的商機，越來越多房企和機構開始關注存量更新市場，并付諸實踐。

　　目前，針對城市更新眾多細分市場，有聚焦棚戶區片區改造開發的企業，例如首開很早就提出了“城市復興官”計劃，萬科、遠洋、陽光城(000671,股吧)等房企也紛紛加碼城市更新;有聚焦新材料、新技術研發的企業，北新建材(000786,股吧)成為了該領域的一站式提供商;有聚焦改造低坪效空間的聯合辦公企業，如優客工場、氪空間等;也有聚焦將老工廠改造成為創新創意產業園的企業，如翌成、德必等;還有將老舊物業改造成為特色酒店的企業，皇家驛站便是其中典型代表。

　　21世紀經濟報道記者統計發現，目前已有多家房企參與城市更新。萬科持續開發經營良渚文化村多年，碧桂園斥資860億元改造昆明(樓盤)春城項目，龍光地產在珠海(樓盤)、惠州(樓盤)及潮州等地參與建設6個城市更新項目，旭輝投資太原(樓盤)三給片區新城改造項目;珠光集團主導的城市更新項目遍布廣州(樓盤)及周邊地區，其中珠光·御景壹號項目的設計方案就調整了40多次，為保留廣州的歷史文化;此外，首開、恒大、富力、佳兆業、綠地、龍湖等房企也紛紛參與其中。

　　同時，大量資本方也開始密切關注城市更新和舊樓改造。2012年，國開金融與高和資本收購的上海中華企業(600675,股吧)大廈屬于其中典型案例，隨后兩家又聯手進行了上海老舊廠區改造加新建的夢中心項目。今年，泰康資產的年度投資計劃也明確將城市更新納入其中;黑石、中美綠色產業基金、中信金石等資本方也在其列。

　　在城市更新論壇主席蘇鑫看來，城市更新不僅是對建筑物等硬件設施進行改造，也是對生態環境、文化環境、產業結構、功能業態、社會心理等軟環境進行延續與更新，其內涵早已超出了產業、建筑、規劃等房地產行業范疇，開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、民生等領域。

　　錦和集團創始人、董事長郁敏珺認為，上海在2006年底，存量物業交易量第一次超過新增物業交易量，所以其公司十年前就開始切入這個市場。

　　華融融德資產管理有限公司執行董事、首席投資官黃春雨表示，隨著經濟的發展，在核心一二線城市，由城市更新的新發展模式將替代或必然要超過增量市場。