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裁判摘要
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共同居住的家庭成員，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人，該行為對房屋所有人是否有效，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此，人民法院應當結合房屋產權證書、鑰匙是否為房屋所有人持有，對價支付情況，買受人實際占有房屋持續時間以及相關證人證言等綜合判定。
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案情簡介
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原告萬某全、萬某訴稱：2000年7月5日，被告狄某、管某、丁某元將某面積 85.12平方米的毛坯房和附屬車庫賣給原告，并簽下房屋買賣協議。原告按協議約定先行給付了被告10萬元，被告向原告交付了房屋鑰匙和老房產證，原告即對該房進行裝修入住至今。2012年核發新證，原告多次要求被告協助辦理過戶手續，但被告始終置若罔聞，不予理睬，故訴至法院，請求判令被告協助辦理房屋過戶手續并承擔違約金和經濟損失合計1289.2元。
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被告狄某辯稱：被告狄某沒有與任何人簽訂過房屋買賣協議，訟爭房屋為狄某所有，任何人無權處分該房屋，原告的訴訟請求無事實和法律依據，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
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被告丁某元、管某辯稱：原告萬某提供的房屋買賣協議是原告與丁某元簽訂的，被告狄某和管某未簽字。丁某元確實收到原告購房款定金1萬元，并出具了收條。管某和丁某元確實收到原告購房款合計10萬元，并由管某出具了收條。但狄某對賣房事實并不知情。
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揚州市江都區人民法院經一審查明：萬某系萬某全與徐某蘭(已故)之子，管某系狄某與孫某珍(已故)之女，丁某元系管某之夫，丁某燕系管某與丁某元之女。被告狄某于1996年從原江都市法院分得一套房改房，1999年4月該房開始拆除重建，2000年初狄某因該房拆遷始獲得本案訴爭房屋。2000年7月5日，原告萬某全、萬某與被告簽訂房屋買賣協議一份，雙方約定將狄某名下的房屋和車庫出賣給原告。雙方約定房屋價款10.8萬元，付款方式為：協議生效后由原告先付定金1萬元，被告交付老產權證時再付9萬元，被告協助辦理房屋過戶手續后，付清余款8千元。協議簽訂當日，被告丁某元代狄某收到萬某購房定金1萬元，并出具收條一份。
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2000年8月22日，被告管某、丁某元代被告狄某收到原告萬某購房款9萬元，同日，管某出具10萬元收條一份(包括2000年7月5日丁某元收到的1萬元)，丁某元將訴爭房屋的老房產證及鑰匙交付原告。原告自此對訴爭房屋裝修、入住，并居住至今。?
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2012年11月2日，案外人丁某燕出具收條一份，以辦新證為由從原告萬某全、萬某處借走訴爭房屋老產權證，之后為被告狄某辦理了新房產證。由于被告一直未履行協助過戶義務，為此，原告訴至一審法院，請求判令：被告協助將訴爭房屋過戶至原告名下；被告支付違約金及相關經濟損失1289.2元，并承擔本案全部訴訟費。
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法院審理中，被告丁某元、管某、狄某就原告萬某全、萬某提供的房屋買賣協議中狄某的簽名提出筆跡鑒定申請，因狄某始終拒絕出庭提供筆跡樣本，加之丁某元、管某阻止法院直接接觸狄某以查明本案事實，法院對被告的鑒定申請未予準許。另查明，被告狄某之妻于農歷2000年正月初二去世。原告萬某全之妻徐某蘭在訴訟過程中于2013年5月28日去世。狄某在訴爭房屋出賣前至訴訟發生時一直與被告丁某元、管某共同生活。
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一審法院認為
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揚州市江都區人民法院一審認為：依法成立的合同受法律保護。被告丁某元和管某2000年就收到原告萬某全、萬某的10萬元購房款，并且向原告交付了訟爭房屋的鑰匙和老產權證，原告占有該房屋后裝修并使用至今，三被告一直未提出異議。關于三被告認為被告狄某對房屋出賣一事不知情的辯解，證人夏某慶、鄒某香證實，狄某在房屋出賣后多次來江都時談及房屋出賣事宜，對房屋出賣的事實和價格等完全知曉。狄某在訟爭房屋出賣之前即與丁某元和管某共同生活至今，三被告的辯解完全違背客觀事實，且與常理不符，法院依法不予采信。
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本案中，原告按約交付了價款，被告也交付了房屋，雙方房屋買賣合同關系依法成立，房屋買賣協議有效。雖然雙方簽訂的《房屋轉讓協議》存在一定瑕疵，但不影響房屋買賣的效力，故原告要求被告協助辦理房屋權屬變更手續的訴訟請求符合法律規定，法院予以支持。被告在訟爭房屋過戶條件成就后，拒絕履行過戶義務，有悖誠信，顯屬無理，應負此次糾紛的全部責任。原告要求被告承擔違約金和經濟損失的訴訟請求，于法無據，法院不予支持。綜上，江蘇省揚州市江都區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，于2013年7月9日作出判決：
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?一、被告狄某、管某于本判決生效之日起十日內協助原告萬某全、萬某辦理房屋(含車庫)的產權證和國有土地使用權證的變更登記手續，所需過戶費用等由原告萬某全、萬某承擔；?
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二、駁回原告萬某全、萬某其他訴訟請求。
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案件受理費130元，保全費1920元，合計2050元，由被告狄某、管某負擔。
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上訴人訴稱
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狄某、管某、丁某元不服一審判決，向江蘇省揚州市中級人民法院提起上訴稱：
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?(一)一審審判程序錯誤：1．上訴人一審期間已向一審法院另行起訴，一審法院未中止審理本案，違反法定程序；2．一審法院對上訴人提出的筆跡鑒定申請不予準許違反法定程序；3．上訴人一審庭審中提供的一份經被上訴人當庭質證的證據：中共鎮江新區大港街道工作委員會出具的《證明》，一審判決未體現。
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(二)一審認定事實錯誤：1．本案訴爭的房屋買賣協議有瑕疵，該瑕疵主要表現為買賣雙方當事人的不同，被上訴人萬某全、萬某提供的協議中出賣方為狄某、管某、丁某元，購買方為萬某全、萬某、徐某蘭，而上訴人提供的協議中出賣方只有萬某，該瑕疵屬合同主體問題，足以影響合同效力。如果被上訴人提供的協議屬偽造，萬某全、徐某蘭就不應作為本案當事人，丁某元就屬于無權處分，狄某就無須承擔合同義務。2．上訴人提供的中共鎮江新區大港街道工作委員會出具的《證明》證實狄某本人不可能一人到江都，證明被上訴人提供的證人證言系謊言，不應采信。
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被上訴人辯稱
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被上訴人萬某全、萬某共同答辯稱：一審法院認定事實清楚，證據充分，一審判決程序合法，適用法律正確，請求依法駁回上訴。
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二審法院查明
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揚州市中級人民法院經二審，確認了一審查明的事實。
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另查明，上訴人丁某元與被上訴人萬某全、萬某分別提供了一份房屋轉讓協議。兩份協議不同之處有：丁某元提供的協議中，出賣方的首部和尾部簽名只有丁某元，買受方的簽名只有萬某；萬某全、萬某提供的協議中出賣方的首部簽名為丁某元、管某，尾部為丁某元、狄某和管某，買受方的首部簽名為萬某，尾部為萬某全、萬某、徐某蘭；萬某全、萬某提供的協議在簽名下方增加了一條補充內容：“3．若乙方辦理公證，甲方負責辦理所需甲方的文字手續，乙方負責公證費。甲方同意請簽名：管某”，除此之外，兩份協議內容相同。一審中，三上訴人向一審法院提交了中共鎮江新區大港街道工作委員會出具的《證明》一份，記載的主要內容為：狄某聽力較差，參加黨組織活動均由其子女陪同。?
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本案審理過程中，上訴人狄某、管某、丁某元另行提起的要求確認被上訴人提供的“房屋轉讓協議”無效的訴訟，已被一審、二審法院以“一事不再理”為由，裁定駁回起訴。
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本院認為
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揚州市中級人民法院二審認為：本案二審爭議焦點為：本案訴爭房屋買賣行為是否有效；一審法院適用程序有無不當。??
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一、關于本案訴爭房屋買賣行為的效力問題?
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(一)本案訴爭房屋應為上訴人狄某、管某共有。
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本案訴爭房屋系狄某與案外人孫某珍婚姻期間內取得的合法財產，應為夫妻共有，孫某珍于農歷2000年正月初二去世，訴爭房屋歸屬于孫某珍的份額應作為遺產由其配偶狄某和其女兒管某依法繼承，在管某既未明確放棄繼承，也未進行析產分割前，本案訴爭房屋應為狄某、管某共有。?
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(二)本案房屋買賣協議約定對上訴人狄某、管某均具有約束力。
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第一、上訴人丁某元對其與被上訴人萬某就訴爭房屋達成轉讓協議以及協議的主要條款內容沒有異議，據此，可以認定丁某元作為出賣人就訴爭房屋與萬某簽訂過轉讓協議。?
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第二、上訴人管某對2000年8月22日出具的10萬元房屋買賣款的收條沒有異議，應當認定管某作為房屋共有人對其配偶丁某元轉讓房屋一事知曉且同意。?
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第三、上訴人狄某自訴爭房屋出賣前至本案訴訟發生時一直與上訴人丁某元、管某共同居住，應當認定三人系共同居住的家庭成員。狄某將訴爭房屋鑰匙、產權證書均交由丁某元持有，并事實上交付給被上訴人萬某全、萬某，且在房屋轉讓后至訴訟發生時約12年的時間內從未對訴爭房屋買賣、房款交付提出過異議，足見其對訴爭房屋買賣是事前知悉且同意的；證人夏某慶、鄒某香與訴爭房屋相鄰而居，出庭證實狄某在房屋出賣后，去過萬某全、萬某居住的訴爭房屋做過客，進一步佐證了狄某知曉房屋買賣一事；三上訴人提供的中共鎮江新區大港街道工作委員會出具的《證明》，目的是證明狄某不可能單獨去過江都，法院認為該份《證明》系對狄某參與黨組織活動的情況說明，且從其內容看，亦不能排除狄某曾從鎮江返回過江都的可能，該份《證明》相較于兩證人證言的證明力明顯較弱，證人證言的內容具有證明效力，應予采信。狄某的上述行為足以證明其對訴爭房屋轉讓一事是知曉且同意的，其辯稱不知曉房屋買賣的上訴理由與常識和情理不符，不予支持。?
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第四、被上訴人萬某全應為本案適格當事人。被上訴人萬某與萬某全系父子關系，庭審中，萬某陳述購房錢款系家庭共有，案外人丁某燕取走的訴爭房屋老產權證亦是出自萬某全之手，另外，萬某全一直居住在訴爭房屋內，因此，萬某全應屬訴爭房屋共同買受人，是本案的適格當事人。綜上，上訴人丁某元作為共同居住的家庭成員，在上訴人狄某、管某知曉且同意的情況下，將訴爭房屋轉讓給被上訴人萬某全、萬某，該房屋轉讓協議應當直接約束狄某、管某。本案訴爭房屋買賣行為有效，上訴人主張丁某元系無權處分無事實根據，故不予支持。?
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二、關于一審法院審判程序有無不當問題?
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法院認為，一審審判程序符合法律規定，并無不當。
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(一)一審未裁定中止案件審理，符合法律規定。案涉房屋買賣協議是否有效應屬本案需要審查的問題，上訴人狄某、管某、丁某元一審期間另行提起的訴訟相對于本案來說，并不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條第(五)項規定的中止審理情形，上訴人關于一審法院應當中止審理本案的上訴理由不能成立。一審法院沒有準予上訴人狄某、管某、丁某元提出的鑒定申請符合法律規定。我國民事訴訟法第七十六條規定，“當事人可以就查明事實的專門性問題向人民法院申請鑒定”，根據該條規定，當事人申請鑒定的范圍須屬于專門性問題且應為查明案件事實所必須，從上述分析來看，丁某元作為共同居住的家庭成員，在房屋權利人同意的情況下，出賣房屋的行為對房屋權利人具有約束力，房屋權利人狄某、管某是否在轉讓協議上簽名并不影響訴爭房屋轉讓行為的效力。因此，上訴人對轉讓協議中出賣人簽名的鑒定申請與查明本案事實無關，一審法院沒有準予鑒定，于法有據。?
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綜上，江蘇省揚州市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項，于2014年3月20日作出判決：
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駁回上訴，維持原判。
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本判決為終審判決。
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